昨天說到樓市補跌，大家討論的熱度還是很高的，今天我們再繼續聊。不知道大家是否注意到，當前房地產市場中的投資信心究竟有多低迷？根據國家統計局最新發佈的8月資料，今年1至8月，全國房地產開發投資總額為6.03兆元，同比下跌12.9%。單從投資規模來看，已跌至2015年以來同期最低水平——也就是說，如果只看每年1~8月的開發投資表現，今年是近十年來最弱的一次。而從降幅來看，這一資料也創下了自2022年4月房地產開發投資增速轉負以來的最大跌幅。房地產開發投資增速，通常反映某一時期內房企在土地購置、房屋建設等環節的資金投入變化，是衡量行業活躍度和市場情緒的關鍵指標。當前該指標大幅走低，清晰反映出房地產行業的整體動力仍然不足，市場預期——尤其是投資端——尚未出現明顯回暖。儘管今年以來，部分重點城市核心區域的土地拍賣市場中，偶爾出現高溢價、高總價成交的地塊，引發一些關注，但這些仍屬個別現象。更多非核心區域、三四線城市的土地市場依然冷清，流拍、底價成交仍是主流。這也導致雖然某些熱門區域新房銷售還算穩健，但整體市場仍處於收縮通道。資料顯示，1—8月全國新建商品房銷售面積同比下降4.7%，銷售額則下降7.3%。銷售額降幅大於銷售面積降幅，說明房價整體仍處於下行區間。從這些指標可以看出，目前新房供應節奏確實在放緩，但購房需求同樣乏力。對於購房者而言，尤其在那些庫存高、產品同質化嚴重的區域，議價主動權正在買方手中——換句話說，如果你不著急買房，不妨再等等，更大力度的優惠、更寬鬆的政策或許還在後面，比如利率下調、稅費優惠或購房補貼等。畢竟當前樓市仍處於探底階段，政策托底預期仍在增強。如果單從性價比角度考慮，眼下二手房市場可能機會更多。當前二手房的議價空間普遍大於新房，也正因如此，不少重點城市的二手房成交量甚至已經反超新房——這在前幾年的上漲周期中是很難想像的。再來看庫存。截至8月末，全國商品房待售面積為7.6億平方米，雖然比7月略減317萬平方米，但這一水平仍明顯高於2015年“去庫存”時期7.4億平方米的高點。也就是說，當前待售總量仍處於歷史高位。庫存小幅下降，更多是受供應收縮影響，而非成交大幅拉動。不過也有一些積極訊號：相比前幾年，當前待售面積的增速正在顯著放緩。比如2022年8月待售面積為5.4億㎡，2023年同期升至6.4億㎡，2024年進一步漲至7.3億㎡——每年增長近1億㎡。而今年8月末為7.6億㎡，增速已大幅縮小。如果有更大力度的政府收儲、或土地供應繼續“提質減量”，我們或許能在2026年迎來待售面積的同比回落——那將是市場真正走穩的一個重要轉折。當然，這一切的前提，是要有實實在在、規模足夠的政策支援。至於未來房價會不會反彈，關鍵還要看居民是否願意、且能夠承接債務。任何不去槓桿、不轉移債務的“去庫存”，都只能算是穩住市場，而不太可能推高房價。這也正是為什麼我一直強調：在這一輪樓市調整中，經濟基本面和居民收入預期才是真正的壓艙石。在當前居民部門槓桿率高企、收入預期仍未完全修復的背景下，很難指望出現太強的購房信心。更何況，儘管房價已經歷一波深度回呼，但總體來看，價格與收入之間仍存在一定泡沫。 (樓市傑說)