【導讀】國泰君安濟南能源供熱REIT上市三日，連續暴漲

近段時間，公募REITs二級市場行情火爆，多隻新上市公募REITs表現突出。

國泰君安濟南能源供熱REIT上市三日，累計上漲近54%，連續三個交易日發佈停復牌及風險提示公告。

上市三日暴漲54%  國泰君安濟南能源供熱REIT再停牌

2月19日盤後，上海國泰君安資管發佈國泰君安濟南能源供熱REIT停復牌及風險提示公告。這也是該基金自2月17日上市後，連續第三個交易日發佈這類公告。

公告稱，2025年2月19日二級市場收盤價為11.519元/份，較7.48元/份的發行價累計漲幅達到53.99%；當日盤中最高價為11.766元/份，漲幅達到10%。為保護基金份額持有人的利益，將自2025年2月20日上海證券交易所開市起停牌1小時，並於當日上午10:30起復牌。

公告顯示，本基金主要投資於以供熱基礎設施項目為投資標的的資產支援專項計畫，以獲取基礎設施項目營運收益為主要目的。隨著交易價格大幅上漲，淨現金流分派率將顯著下降。

按照公告說明，基金首次發行時的年化淨現金流分派率預測值=預計年度可供分配現金流/基金發行規模。對應到每個投資者的年化淨現金流分派率預測值=預計年度可供分配現金流/基金買入成本。二級市場交易價格上漲會導致買入成本上漲，導致投資者實際的淨現金流分派率降低。

根據《國泰君安濟南能源供熱封閉式基礎設施證券投資基金招募說明書》，國 泰君安濟南能源供熱REIT在2025年度預測的預計分配金額為12,031.40萬元。基於上述預測資料，淨現金流分派率的計算方法舉例說明如下：投資人在二級市場交易買入本基金，買入價格為11.519元/份，該投資者的2025年度淨現金流分派率預測值=12,031.40/(11.519*20,000)=5.22%。

近段時間以來，公募REITs二級市場價格持續走高，其中多隻新上市公募REITs上市表現突出。

比如，2月17日，國泰君安濟南能源供熱REIT上市，開盤便大漲30%，截至收盤，依舊穩封漲停板。此後兩個交易日，持續出現較大幅度上漲。

實際上，這是近一個月內第二隻上市首日即漲停的公募REITs。1月24日，易方達華威市場REIT上市，第一天就大漲30%，全天封住漲停。

經過連續上漲後，國泰君安濟南能源供熱REIT也成為所有REITs產品中IPO以來累計漲幅排列第三的產品，僅次於嘉實物美消費REIT和華夏北京保障房REIT，累計漲幅分別為61.98%和54.42%。

Wind資料顯示，截至2月19日午市收盤，中證REITs全收益指數今年以來的漲幅接近9%，多隻REITs產品年內漲幅超過20%。其中，華夏深國際REIT、中航京能太陽能REIT、中金山東高速REIT、易方達深高速REIT、易方達華威市場REIT等多隻產品二級市場價格近期創歷史新高。

截至2月19日收盤，全市場61隻已上市公募REITs總市值達1787.86億元。中信建投國家電投新能源REIT、中金安徽交控REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT等8隻產品的市值超50億元。其中，平安寧波交投REIT和華夏華潤商業REIT市值均超90億元。

國泰君安資管認為，REITs市場最近兩個月走勢非常強勁，其背後的影響因素主要有兩個方面，也是REITs定價上最重要的兩個因素。

首先是利率環境因素，從去年12月以來，國債利率出現了明顯的下行，下行的幅度比較大，一方面，從定價的角度來看，REITs這類具有相對穩定現金流的資產價格會隨利率下行而提升；另一方面，從資金流動的角度來看，債券的票面絕對收益快速下行，推動了更多資金從債券市場進入REITs市場，增量的資金也是本輪REITs市場快速上漲的重要因素。

“其次，宏觀經濟和資產經營的基本面也是重要的影響因素，2024年底以來的市場情緒相比2024年上半年有了一定程度的改善，REITs的底層資產相比整體不動產和基礎設施行業而言還是相對優質的，因此這些資產對於經濟波動能夠展現出更好的韌性，同時對於基本面走穩之後的價格彈性也更高。對於像產業園、倉儲物流、高速公路這類順周期的資產，經歷了2024年大部分時間的波動之後，市場對這類資產2025年的走勢有了更多的期待。”國泰君安資管相關人士說。

業內人士認為，在當下低利率的市場環境中，公募REITs產品或更具吸引力；加上公募REITs基礎資產多樣，伴隨經濟復甦預期，公募REITs產品需求有望進一步提升，進而帶動公募REITs的良好表現。   (中國基金報)

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