黃浦江及沿岸地區，是上海真正的宇宙中心。尤其是黃浦江核心段的沿岸地區，可謂寸土寸金，一般都採用高強度開發，打造摩天大樓叢集。

一個是世博文化公園，內中環黃金地段，佔地2平方公里，打造申園、雙子山、溫室花園、大歌劇院等文化地標。據測算，如果用於商業開發，僅土地出讓收益就有約1000億元。

另一個則是前灘CLD（三林濱江南片區），中外環間約4.2平方公里楔形綠地，其中生態綠地和水域合計達到約2.68平方公里。整個類股約三分之二的土地被森林、濕地和水系覆蓋。

和世博文化公園作為城市級公共活動中心不同，前灘CLD的生態水系定位為類股生態基底和生活配套，更多地服務住在這裡的人，這種做法似乎更加奢侈。

前灘CLD的奢侈甚至還不止於此。

西區打造濱江地區唯一的低密海派住區；濱江帶聚集了從全國多地收集遷移復建的90多餘棟明清古建，以“中國文藝復興”為理念進行活化利用。

這種大手筆，和陸家嘴和徐匯濱江等開發模式完全不同，但也是獨一無二。

01  總體規劃：把三分之二的土地留給生態

三林濱江南片區，原本是上海最大的城中村之一，規劃為上海中心城大型楔形綠地。2014年上海地產負責實施改造，投入500億完成土地徵收、基礎設施及綠地建設。

2014年，《三林濱江南片地區結構規劃》獲批；2017-2019年，東區和西區控規分別敲定，後續雖有微調，但總體框架不變。

整個片區規劃定位為以生態體驗、文化藝術、健康宜居為主導的多元復合濱江綠地，打造最生態、最海派、最未來的海派生活實踐區。

2024年5月，浦東新區土地市場座談會上，相關部門正式將其定義為前灘CLD（中央生活區），與前灘CBD共同構成一個完整的前灘超級綜合體。

前灘CLD總體規劃結構，是在生態基底上，打造東西兩個風格不同的生活組團。

前灘CLD的底色，是三林楔形綠地，要求65%的空間用於生態，包括城市森林、主題公園、河道水系及防護林地，總面積達到約2.68平方公里。

在開發節奏上，也是生態綠地先行，1標段2017年開工；歷經十年建設，城市森林及三大主題公園，已基本建成。

三林濱江城市森林公園總面積約64公頃，在做正式開放準備。其中“水森林”區域約10.7公頃，是上海中心城區最大的杉林濕地景觀，種植了約3500株水杉、池杉等杉類植物，被網友稱為“魔都阿勒泰”。

上林公園以精緻花園、靈動水景與漫遊路徑鋪展悠然體驗；體育公園以天然草、人工草足球場及籃球場、網球場等復合空間，構成全齡運動場景。

涵林路以東部分，規劃為大型現代宜居社區，總佔地約191萬方，規劃總建築面積約146萬方，其中住宅為主約114萬方。南北11個安置房地塊，中部圍繞8號線+19號線凌兆新村站點打造商業中心、品質商品房和教育配套。

東區中企雲萃森林2021年拿地，2022年12月首開；新規住宅前灘尚品，9月首次入市，即觸發積分。類股還有4副宅地待出讓開發。

低密海派風貌的特色片區。涵林路以西部分，規劃範圍總用地約295萬方，規劃總建築面積僅約80萬方，其中住宅約42萬方。

西區首發住宅綠城百合園2022年拿地，2023年4月首開；此後，華潤前灘潤璟、前灘公館、前灘道及前灘元境相繼入市。西區的規劃已經全部落定，部分交付，部分處在建設之中。

從居住的角度，西區更靠近黃浦江，生態環境更好，密度更低，海派風貌別緻，可以說是濱江地區最宜居的類股，也是最奢侈的規劃。從新房價格來看，西區大致比東區高2萬/平。

02  西區：濱江帶上唯一的低密海派住區

首先，在上海市政府正式批覆的控規中，涵林路以西部分都是西區。但後來也把城市森林稱為中區，耀龍路以西稱為西區的說法。

不管如何劃分範圍，前灘CLD這三個獨特之處，都具有濱江核心段的唯一性。

西區建築面積只有約80萬方，住宅組團被黃浦江、體育公園、城市森林和上林公園圍合，絕對稱得上長在公園裡的住區。

站在西區的住宅地塊裡向外看，目之所及不是高樓，而是森林、水系和公園。這種被生態空間完全包裹的居住體驗，在整個黃浦江核心段，找不到第二個。

所有住宅項目佔地面積25.39萬方，總建築面積41.95萬方，樓盤平均容積率1.65，是中心城市罕見的低密住宅組團，在黃浦江濱江核心段更是難得。

西區的規劃邏輯不是簡單地降低密度，而是試圖復刻一種經典的街區生活方式。借鑑衡復歷史文化風貌區，復刻“小尺度、密路網”的衡複式街區，建築也體現海派特色，重現“梧桐樹下”的海派生活意境。

比如類股內收官住宅項目前灘元境，建築設計溯源海派文化根源，汲取思南公館拱形語言，以現代材料及工法進行演繹。石材、鋁板、陶磚、玻璃等多種材料的組合搭配，呈現鮮明的新海派特色。

前灘CLD與CBD中間隔著一條中環，可以使用前灘CBD的成熟商業，如太古裡、晶耀前灘、前灘巷等；

一方面，有前灘灣的商業，將打造前灘公園裡。前灘公園裡由前灘公園巷原班團隊打造，聚焦潮流商業、精緻零售、特色餐飲，“既有國際品位也保留了海派生活的精緻煙火氣”。還有前灘潤璟2萬方社區商業。

最大的亮點，是濱江帶的古民居商業。

濱江古民居項目以“中國文藝復興”為核心理念，將從江西、浙江、安徽、山西、北京等地收集到的90余棟明清古建進行遷移和復建，改造為高端度假酒店及商業展示區，形成集文旅、商業、教育於一體的濱江業態叢集。據早期新聞報導，意向引入悅榕莊酒店。

古民居建築群已基本落成，處在待開業狀態。

將全國90余棟古建遷移和復建在上海濱江，這絕對是一個大手筆的操作。

有這三個獨有優勢，前灘CLD西區可以說是上海濱江最奢侈的一個規劃。

也正因為如此，這裡的樓盤也獲得市場高度追捧。尤其是類股內收官項目，也是類股內唯一的3.5代宅新規住宅——前灘元境，四個批次推盤平均認購率約203%，成為上海現象級紅盤。

項目即將推出全新低密藏品——前灘元境·元墅。這也是前灘CLD首個“四代墅”產品。44席建面約181—182㎡海派疊墅，2席建面約193㎡合院。項目總價約2500—3000萬元級，實景示範區及疊墅樣板間已開放，即將開啟認購。

客觀來說，前灘CLD西區當下唯一的短板，是地鐵。

類股內住宅組團，距離前灘CBD東方體育中心站，及東區凌兆新村站，以及機場聯絡線三林南站都有一定距離，軌交出行需要1.5公里左右的接駁。

雖然說低密高端居住組團客群並不依賴地鐵，但始終有點遺憾。

好在規劃有26號線，在此設皓川路站。

26號線定位為繼4號線之後上海的第二條地鐵環線，全長近100公里，串聯起上海中外環周邊重點地區。線路歷程數次調整，目前也基本確定，爭議集中在南大、大場機場和川沙段。

南段一直比較穩定，在徐匯長橋15號線羅秀路站、23號線龍吳路站交匯後，越江經過三林濱江，穿入中環內楊思、北蔡，再度穿出中環串聯張江南、川沙。

2019年批覆的西區控制性規劃，明確了規劃26號線的線路，皓川路站設在皓川路和浩昌路路口，也就是前灘元境、前灘道和前灘潤璟商業所在的這個路口。

皓川路站後繼續向東，與8號線和19號線在凌兆新村交匯換乘。

26號線建成後，將為前灘CLD西區補上僅有的短板。

另外，還規劃了羅秀路越江慢行隧道，和結合現有渡口打造古民居遊船碼頭，實現與徐匯濱江熱力秀場兩岸功能融合，最終與徐匯濱江、前灘CBD共同構成一個完整的濱江活力帶。

來自《黃浦江沿岸地區專項規劃》

黃浦江核心段每一個段落都很宏大，每一個段落也都無可替代。

外灘的萬國建築群定義了遠東金融中心的起點，陸家嘴的摩天樓叢集承載了中國經濟崛起的象徵，徐匯濱江用美術館和跑道公園寫下了從工業鏽帶到藝術秀帶的轉身，世博濱江則把世博遺產轉化為城市級的公共文化空間。

前灘CLD在其中，是一個後來者。

但後來者有後來者的位置。它選擇了一個還沒有人佔據的坐標：極致生態、海派風貌、古民居商業。240公頃森林是它的底色，衡複式街區是它的肌理，90余棟明清古建是它的點睛之筆。這三樣東西放在一起，在濱江帶上沒有第二個。

它不是徐匯濱江的追隨者，也不是世博文化公園的平替。它就是前灘CLD——在一條已經很精彩的濱江帶上，補上了一種此前缺失的可能性：把最奢侈的生態資源，留給最日常的居住生活。   (城讀上海)

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上海最奢侈的一次大手筆規劃