2月24日晚，中國央行（人民銀行）、銀保監會發布重要文件，住房租賃市場將迎來金融利好政策！要點是什麼，影響多大？

據央行發布徵求意見稿梳理，從內容上看，主要包含三個方面的重點：一是加強住房租賃信貸產品和服務模式創新；二是拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道；三是加強和完善住房租賃金融管理。

2月24日消息，人民銀行、銀保監會起草了《關於金融支持住房租賃市場發展的意見（徵求意見稿）》，現向社會公開徵求意見。意見反饋截止時間為3月26日。

《意見》圍繞住房租賃供給側結構性改革方向，以商業可持續為基本前提，重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全週期的金融產品和金融服務體系，共17條。

加強住房租賃信貸產品和服務模式創新

近年來，相關部門出台了多項支持住房租賃市場發展的政策措施，地方政府、市場主體積極參與，探索加大租賃住房供給。部分金融機構創新推出了相關金融產品和服務，取得了積極成效，形成了有益經驗。

記者從有關人士了解到，在前期探索的基礎上，《意見》既提出了未來發展的方向，也提出了一些規範性的意見，以加強和改善住房租賃市場金融服務，加快住房租賃金融市場規範發展。

在信貸產品和服務模式創新方面，《意見》提到了三類貸款品種，分別是租賃住房開發建設貸款、租賃住房團體購房貸款、住房租賃經營性貸款。

其中，支持商業銀行向房地產開發企業、工業園區、農村集體經濟組織、企事業單位等各類主體新建、改建長期租賃住房發放開發建設貸款。租賃住房建設的項目資本金比例不低於開發項目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長不超過5年。

對企業和符合條件的事業單位依法依規批量購買存量閒置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業化規模化住房租賃企業依法依規批量購買存量閒置房屋用作保障性租賃住房或商業性租賃住房長期持有經營的，鼓勵商業銀行發放租賃住房團體購房貸款，期限最長不超過30年，貸款原則上不超過物業評估價值的80%。

支持向自有產權的住房租賃企業發放住房租賃經營性貸款，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%，可用於置換物業前期開發建設貸款，期限最長不超過20年。對向非自有產權的住房租賃企業發放的經營性貸款，期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期內應收租金總額的70%。

拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道

《意見》提出，支持商業銀行發行用於住房租賃的金融債券，增強住房租賃貸款投放能力；拓寬住房租賃企業債券融資渠道，創新住房租賃擔保債券(Covered Bond)，穩步發展房地產投資信託基金(REITs)，引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。

值得一提的是，在完善住房租賃市場發展金融服務的同時，《意見》也提出了要加強住房租賃金融管理，主要涉及以下五個方面的內容：

一是嚴格住房租賃金融業務邊界。《意見》要求，住房租賃金融業務要嚴格定位於支持住房租賃市場發展，不得為短期投機炒作行為提供融資。住房租賃金融產品及服務應與非租賃住房的住房金融產品及服務明確區別，嚴禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴禁將住房租賃金融產品違規用於商業性房地產開發。

二是加強住房租賃信貸資金管理。商業銀行等機構要嚴格住房租賃信貸審查和貸後管理，加強對借款人、項目屬性、貸款用途真實性的調查和跟踪，確保貸款資金按照約定用途用於住房租賃建設和運營，切實防範資金挪用、套現等風險。對於貸款期間項目租賃屬性或房屋租賃用途發生改變的，應及時收回貸款。

三是規範住房租賃直接融資產品創新。《意見》指出，住房租賃直接融資產品應基礎資產質量優良、結構簡單、法律關係清晰、信息公開透明、資金用途依法合規。相關受理部門應明確住房租賃企業的業務模式、募集資金用途等政策及審核要求，完善信息披露和後督管理，採取有效措施確保募集資金用於租賃住房建設和運營等相關活動，不得挪用於其他用途。

四是防範住房租賃金融風險。商業銀行等為住房租賃提供融資的機構應建立完善相關製度，加強合規性審查和評估，確保審慎合規開展相關業務。住房租賃企業在融資前須在住房城鄉建設部門建立的住房租賃管理服務平台上完成相關備案工作。對住房租賃直接融資產品應充分揭示其與住房租賃業務、房地產市場相關的風險，建立完善風險預警及處置機制，保護投資者利益。

五是建立住房租賃金融監測評估體系。央行牽頭建立住房租賃金融專項統計製度，加強對住房租賃金融產品的統計、調查和監測分析，探索建立住房租賃專項信貸政策導向效果評估制度。相關部門加強住房租賃相關信息共享，發揮監管合力。

春節後各地房地產利好政策出台近60次，“分化”成為市場關鍵詞

2月以來，多個省市或省市下屬區縣出台具體的房地產調控政策，內容主要圍繞降低購房門檻、減少購房成本等展開。

2月20日，江蘇揚州和常州發佈出台房地產支持政策的消息，其中揚州文件已正式出台，涉及取消限購、新購買改善性住房的原有住房不再限售、首套房貸利率降至3.8%、開展房貸“商轉公”、提高公積金貸款額度、發放購房補貼等內容，政策力度較大。

據諸葛找房數據研究中心不完全統計發現，今年1月至今，已有70個以上的省市或省市下屬區縣出台房地產政策90餘次，其中春節假期之後各地出台政策近60次，內容涉及調整限購或限售、降低首付比例、降低房貸利率、提高貸款額度、發放購房補貼或進行稅費減免優惠、支持人才和多孩家庭等群體購房、推進“保交樓”、支持房企合理融資等。

去年中央經濟工作會議提出今年經濟工作的五項重點任務，其中一項是有效防範化解重大經濟金融風險，在防風險的具體部署中大部分內容都與房地產相關，釋放了明確的穩市場、穩行業信號。今年多部門發聲支持房地產市場，各地政府工作報告和新春“一號文件”中也頻頻涉及房地產需求端、供應端、住房保障等支持政策。

在系列政策出台、本輪疫情進入尾聲、經濟持續恢復等背景下，近期部分重點城市市場有所恢復。但從目前的情況看，市場邊際好轉仍呈點狀，高能級城市市場復甦，但整體房地產市場，尤其是三四線市場仍然疲軟。

如何看待近期房地產市場回暖情況？政策力度和效果如何？今年樓市表現是否會好於去年？業內人士對此的看法還存在差異。但隨著經濟回穩向好，政策支持工具加速推進，後半年房地產市場表現或將好於去年同期。

諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪向21世紀經濟報導記者表示，當前樓市傳遞出一定暖意，多城成交呈現回升態勢，這既得益於政策利好的加持，也與市場環境好轉有一定關係。隨著本輪疫情進入尾聲，前期積壓的購房需求也逐步釋放，政策效應發揮了一定的幫助作用，但效果仍有一定上升空間。

除此之外，中指研究院市場研究總監陳文靜向記者表示，樓市經過一年多的持續調整，熱點城市需求自發恢復意願加強，這也是部分城市市場活躍度提升的原因之一。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，相比去年四季度，春節後樓市確實有所反彈。但言及“回暖”或者趨勢性反彈，還待觀察。近期各地還在大尺度推出房地產支持政策，房貸利率還在繼續走低，說明市場還很疲弱。

整體來看，東吳證券分析稱，近期房地產市場表現出“點狀復甦、邊際好轉、二手房優於新房”的特點。“分化”成為當前市場關鍵詞，不同城市以及同一城市的不同區域分化明顯。

在關榮雪看來，由於目前市場回升根基暫且不太穩固，仍有城市需要政策的繼續支持。著眼未來一段時間，其認為政策端將會圍繞釋放住房消費潛力持續發力，市場成交端大致呈現“前低後高”態勢，全年成交規模或將與去年持平。

國泰君安證券近日撰文分析稱，較弱的市場氣氛可能會持續更長時間，但房地產市場在一線城市較早回暖，將堅定市場對今年樓市總體復甦的信心。其認為房地產行業總體向好，未來幾個月有望看到更多基本面改善的跡象，真正的復甦轉折可能在今年下半年出現。（21財匯聞）

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