9月15日，有市場消息稱，新加坡資管機構凱德投資擬以23億港元收購香港上環德輔道西28號宜必思香港中上環酒店，交易完成後計畫將該物業改造為學生公寓，項目交由雅詩閣旗下長租品牌“雅遇”營運。

9月16日，《每日經濟新聞》記者就該收購傳聞向凱德方面進行核實，對方表示目前暫無具體內容可對外分享。

即便消息尚未得到企業官方確認，但這筆交易傳聞仍引發業內廣泛關注。若該筆交易順利成交，將成為本輪香港酒店改建學生公寓熱潮中金額最高的一宗案例。

事實上，今年以來，香港的學生公寓市場已經成為資本爭相佈局的“香餑餑”，央企、網際網路大廠、外資等正扎堆入場。

資本扎堆入場的底層邏輯，來自香港高校非本地生源擴容帶來的住宿剛需疊加政策紅利。

9月16日，香港特區行政長官李家超發佈2026年施政報告，披露“城中學舍計畫”至今已有41宗申請通過資格確認，可提供約10800個宿位，發展局將在本財政年度內推出首幅專門的學生宿舍用地，交由市場競投新建宿舍。政府同時規劃未來十年備好約2500公頃“熟地”儲備（指可直接出讓、動工地塊），其中約1400公頃將在未來五年釋放，北部都會區佔約1000公頃。

與此同時，香港自2024/25學年起，將教資會資助專上院校授課課程的自資非本地生學額上限由相當於本地學額的20%上調至40%，2026/27學年將進一步提升至50%。

仲量聯行預測，香港學生床位缺口將從2025/26學年的76300個，持續擴大至2029/30學年的147200個，私人學生宿舍供給遠遠跟不上需求增長；截至2026年4月底，主要PBSA項目（指專用學生宿舍）已投用的私人專用學生宿舍僅能提供約6900個床位，主流項目入住率維持在98%至100%；自2022年起，學生宿舍租金每年穩步上漲近10%。

穩定的現金流與回報率，則是吸引各路資本湧入的核心原因。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷曾向《每日經濟新聞》記者稱，收購三星級酒店或整棟舊式大廈進行改裝是主流方式，私人開發商專門新建學生公寓的情況較少。

據介紹，對於大型項目，外資基金、私募基金是投資主力。其典型運作模式為：在鎖定目標物業後，公司與本地營運商達成合作，通過收購物業開展升級裝修，後續或自主營運出租，或與營運商簽訂協議委託營運，並按照約定進行收益分成。而以本地私人投資者、家族資本為代表的本地自由資本，同樣會參與這類項目投資，但投資體量相對有限。

仲量聯行報告指出，乙、丙級商廈空置率已經連續五年超過10%，物業價格較2019年高點下跌過半，這類物業改造學生宿舍，五年投資周期內目標內部回報率可達15%至18%，優於酒店改建項目的13%至16%。

在仲量聯行香港資本市場部主管陳國章看來，早期的改建焦點多集中於酒店，但隨著酒店業復甦推高了資產價格，改建利潤空間已逐步縮小，可改造的房源也隨之減少。相反，香港乙級商廈空置率已連續五年高於10%，且乙、丙級寫字樓的租金及資本價格分別較2019年高位回落15.2%、50.5%，造就了極具吸引力的入市時機。

事實上，今年以來，香港學生公寓賽道已經湧現多筆重磅收購。

其中，中原投資在2024年9月收購尖沙咀珀薈酒店，今年3月完成交割的九龍城富豪東方酒店交易作價逾15億港元，計畫改造大量宿位；招商局商業房托、華潤隆地先後出手收購酒店資產改建宿舍；晶苑投資、新加坡偉合控股等本地及境外資本持續收購存量物業；京東集團7月斥資7.5億港元購入九龍海景絲麗酒店入局。

另據公開資訊，今年披露的相關收購改建案例超過10宗，若算上此次凱德的交易，交易總額突破80億港元。(每經房產)

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