2024新財富500創富榜昨天揭曉。“王健林王思聰父子重回創富榜前十”的話題，今天沖上微博、百度熱搜。

有很多讀者關心，為何萬達不斷瘦身，王健林父子還有1408億元資產？這些資產是怎樣計算出來的？新財富且詳加解析。

01 3200億，1700億，1000億：核心資產遭遇估值難題

如何精準甄別王健林家族的資產，確實是一大難題。

提起王健林，其最知名的資產，是分佈於全國的萬達商業廣場。然而，這些資產如何定價，需要通過市場化的交易，尋找可靠的錨點。

但是，最近半年之間，我們卻通過三起交易，觀察到這些資產有三個估值口徑，差異還非常顯著。

第一起交易，是2023年12月，永輝超市（601933）公告稱，公司向大連御錦貿易有限公司出售所持有的3.89億股大連萬達商管股份，佔大連萬達商管總股本的1.43%，轉讓價格為45.3億元。大連御錦由王健林密友孫喜雙控制。雙方約定該轉讓款將分8期支付。

以此觀察，則該次交易中，對大連萬達商管的估值為3168億元（45.3/1.43%）。

第二起交易，是2023年12月，碧桂園公告稱，將所持有的珠海萬達商管1.79%的股權全部出售，合計對價約為30.685億元，買方則為承擔對賭回購義務的王健林。出售款項將分三次支付，分別為6.57億元、0.36億元及23.75億元。

這意味著，該次交易中，對珠海萬達商管的估值為1714億元（30.685/1.79%）。

第三起交易，是2024年3月30日，太盟投資集團、中信資本、Ares Management旗下基金（簡稱“Ares”）、阿布扎比投資局（ADIA）旗下全資子公司、穆巴達拉投資公司在大連簽署投資協議，聯合向大連新達盟商業管理有限公司（簡稱“新達盟商管”）投資約600億元，合計持股60%，大連萬達商管持股40%。

而據萬達方面介紹，新達盟商管為新設立的控股公司，其子公司為珠海萬達商管。

如果以此為口徑，則意味著，新達盟乃至珠海萬達商管的估值僅為1000億元。那麼，大連萬達商管所持珠海萬達商管40%的股權，估值只剩400億元。

在確定王健林資產的時候，這接二連三的大消息可真是讓人懷疑自己的閱讀理解能力，恨不能回高中再讀語文和數學。

那麼，這三個估值，3200億，1700億，1000億，以及其對應的大連萬達商管、珠海萬達商管、新達盟商管三個不同主體，哪一個更適合用來評估王健林的真實資產呢？

02 大連萬達商管：淨資產3000億元，控制權居於上層，成為資產評估主體

我們首先需要釐清的，是各個不同的“萬達商管”主體之間的關係。

先簡單復盤下王健林家族控制的旗艦企業的變遷歷史。這當然也是我們歷年評估其資產的主要依據。

2014年12月，萬達商業（03699.HK，已退市）在港股敲鐘，募資288億港元，成為香港當年最大的IPO。按48港元/股的發行價計算，萬達商業的發行市值為2148億港元，是僅次於西蒙地產（SPG）的全球第二大商業地產開發營運商。

這時的萬達商業，業務由三大業務板塊組成：開發及銷售商業及住宅物業；開發、租賃及管理持作長期投資的商業物業；開發及經營酒店。

以2015年為例，萬達商業的1242億元營收中，物業銷售收入佔比達到82.5%，物業租賃及管理收入只佔10.9%，酒店經營收入佔比為4%。因此，從收入結構看，萬達商業當時主要是一家地產開發公司。

2016年年中，王健林對於港股只肯給予萬達商業5倍市盈率非常不滿，以52.8港元/股的價格對其進行了私有化，退市時，萬達商業的整體估值達2128.7億元人民幣。

而王健林當時持有萬達商業54.26%的股權，這部分持股的市值為1155億元。這也構成了他的主要資產。

此後，萬達商業經過複雜的變換及增資擴股後，形成了以珠海萬達商管為上市主體、王健林通過萬達集團控制大連萬達商管、大連萬達商管再控制珠海萬達商管的四層控制關係。

其中，擬上市的珠海萬達商管，主要為輕資產的商業營運業務，負責萬達廣場的營運管理。而萬達廣場、配套住宅、酒店、寫字樓等重資產，則留在大連萬達商管體內。

也就是說，大連萬達商管將各地萬達廣場等固定資產的所有權留在了自己體內，而將高毛利、輕資產的萬達廣場營運管理業務，分拆給了珠海萬達商管。

近年，一直出現在上市遞交報表、回購、對賭等各種新聞漩渦裡的，正是珠海萬達商管。

除了服務於母公司大連萬達商管直接開發持有的萬達廣場，珠海萬達商管也在盡力向獨立第三方商業項目進行外拓，輸出萬達廣場店品牌和管理經驗。截至2023年11月，其共營運494個商業中心，其中包括大連萬達商管旗下的290個，以及第三方的204個。

這也就清楚了，為何同樣在2023年12月，在永輝超市和孫喜雙的交易中，大連萬達商管的對價是3200億元，而在碧桂園與王健林的回購中，珠海萬達商管的交易對價則是1700億元，這兩個資料並不矛盾。

及至2024年3月，太盟投資的單偉建組團中東土豪600億元馳援後，又搭建了一層全新的中間持股平台新達盟商管，以此持有珠海萬達商管。

不過，由於大連萬達商管在新達盟商管中的持股比例下降至40%，王健林也就間接失去了對珠海萬達商管的控制權。

釐清這幾大主體的關係，今天的議題——王健林的資產究竟採用哪個主體估算，也就比較清楚了：應當是仍由王健林家族掌握、擁有各地萬達廣場的大連萬達商管；而不是由太盟投資等財團控制、負責這些萬達廣場營運管理的珠海萬達商管及其上層公司新達盟商管等。

圖片來源：新財富據公開資料整理，珠海萬達商管營運管理的商業項目數量為截至2023年11月資料

那麼，大連萬達商管又價值幾何呢？

我們繼續追蹤發現，在這幾起交易中，處於控制權上層的大連萬達商管，2023年仍正常發債。以其公佈的財務資料來測算，截至2023年末，大連萬達商管的總資產為6089億元，負債為3041億元，淨資產為3082億元，歸母淨資產為3010億元。

而在大連萬達商管裡，王健林、王思聰父子通過萬達集團持股46.08%，因此，其在萬達商管裡的持股市值約為1387億元。

這也是從市場中可以辨認出的王健林家族的核心資產了。

王健林重回創富榜前十，之所以沖上熱搜，或與王健林這些年的極限奔波、削瘦的臉頰有些衝突感。

此前，王健林父子是新財富500創富榜上奪冠歷史紀錄的創造者，直至今年被鐘睒睒追平。

2010年，王健林以400億元持股市值，首次晉陞500創富榜第一名。此後，直到2020年，其一直位居前十，更在2012、2016、2017年三度登頂。

但眼下，圍繞著他們的，更多的是資產出售、失去控制權、引入戰投等各類紛繁的消息。

王健林即使2017年就開啟了出售文旅、酒店等資產的世紀大交易，但仍險境不斷。在債務的壓迫下，其不但失去珠海萬達商管的控制權，還陸續出讓了美國AMC控股、萬達電影（002739）的控制權。後兩家上市公司本來也是其資產的主要構成。

如2017年王健林父子登頂榜首時，持有萬達院線（後更名為“萬達電影”）60%股權，按萬達電影當時630億元市值計算，這塊資產即價值384億元。

2023年7月、12月，王健林為了紓解債務壓力，陸續將萬達電影控股股東萬達投資49%、51%股權轉讓給上海儒意影視，40歲的柯利明取而代之，成為萬達電影新的實控人。

2023年末，萬達電影市值跌至284億元，而王健林僅在萬達電影第二大股東莘縣融智裡持股74%，以此計算，其持有的萬達電影7.56%股權（74%*10.21%），市值為21.5億元。

大連萬達集團裡，除了萬達商管、萬達文化（主要持有萬達電影），還有些許金融資產，包括萬達金融，萬達小貸等，但即使是相對較為知名、對外披露財務資料的百年人壽，也已變為負資產。

80後青年王思聰，一直是萬達的流量擔當。最近，他還被送上另一條微博熱搜。

有意思的是，王思聰作為最為知名的企二代之一，其主要持有資產已悉數質押給王健林控制的大連萬達集團。

王思聰主要有兩塊資產，一是通過大連合興投資有限公司持有的大連萬達集團2%股權；二是100%控制的普思資本，這塊也是由王思聰獨立自主操盤的資產。

據普思資本官網如今披露的資訊，其主要投向TMT、消費領域的早期和成長期企業，累計管理資金規模超過10億美元，投資超過80個項目，並通過IPO、併購等方式退出超30個項目，且投出多個知名項目，包括美團、得物、笑果文化、瑞爾齒科、360等。

不過，企查查資訊顯示，王思聰在2019年5月，將其名下主要資產，包括大連合興157萬股股份、北京普思投資全部股權等，悉數質押給了大連萬達集團。

公開資訊顯示，2019年，普思投資及王思聰捲入貓熊互娛投資糾紛，由於王思聰為貓熊互娛的投資人提供了連帶擔保，導致公司債務牽扯到個人，其一度被列入被執行人名單。

當年12月，普思資本發佈聲明表示，普思投資與貓熊互娛的數十位投資人全部達成協議，所有投資人都得到了賠償，貓熊互娛近20億元巨額投資損失全部由普思投資及實控人自己（即王思聰）承擔。

這一結果與王思聰質押資產之間有無關係，外人不得而知，但從質押這一舉動本身來看，親父子明算賬，王家的管理風格可見一斑。

由於王思聰的主要資產已質押給大連萬達集團，因此，最終，我們對王健林王思聰資產的核算只有兩塊，大連萬達商管（1387億元）、萬達電影（21.5億元），合計1408億元，這父子二人以此躋身今年的創富榜前十名。

然而，王健林父子並非高枕無憂。其需要面對的核心問題依然有兩個。

其一，珠海萬達商管何時實現上市，以何種價格，在何地上市？

其二，王健林對大連萬達商管的控制權，是否會受到衝擊？

太盟投資攜中東財團馳援600億元的背後，是珠海萬達商管資產包的估值劇烈下降。

珠海萬達商管此前衝擊上市時，Pre-IPO輪的估值就已達到280億美元，即接近2000億元人民幣。彼時，大連萬達商管持有其70%股權，持股估值約1400億元。

而經過太盟投資這一輪入股，珠海萬達商管的整體估值已跌至1000億元，大連萬達商管在其中持股40%，持股估值更已縮水至400億元。

以此計算，王健林家族的資產直接少了1000億元。

截至2022年末，按在管建築面積及儲備項目建築面積計算，珠海萬達商管是中國最大的商業營運服務提供商，市場份額為9%。

這1000億元的最新估值，是否與其地位相稱，我們不得而知，但王健林也許沒有太多選擇。

據珠海萬達商管此前發佈的招股書披露，2021年，大連萬達商管及珠海萬贏與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、太盟投資等投資人簽有對賭協議，大連萬達商業及珠海萬贏同意保證珠海萬達商管2021至2023年實際淨利潤將分別不低於51.9億元、74.3億元、94.6億元。

若未能達成，大連萬達商業及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量的股份，或向投資者支付現金補償。招股書稱，珠海萬達商管2021年、2022年的實際淨利潤已達到上述目標淨利潤的要求。

此外，萬達方面還與投資者簽署了上市處理程序承諾，即若2023年底之前未能完成上市，投資者可要求按其投資本金加年化8%利息進行回購。

碧桂園的公告中，與王健林達成的回購交易價，或就是據此條款進行計算。

不過，本次投資人入股新達盟商管，未再設立業績目標。

在上層的大連萬達商管裡，王健林可以騰挪的空間同樣越來越有限。

新財富發現，大連萬達商管2023年報顯示，其賬面上有4621億元的投資性房地產，但其中3666億元已進行抵押融資。

圖片來源：大連萬達商管2023年報

除了抵押融資，進入2024年，多家萬達廣場易主。一個標誌性事件就是，在萬達總部所在地北京，大望萬達廣場也拱手讓人了。擁有這一資產的北京萬達廣場實業有限公司，原本唯一的股東是大連萬達商管，但其如今已不再持股，而由坤華股權投資合夥企業、坤元辰興投資管理諮詢有限公司接手。

據企查查，2023年至今，大連萬達商業對外轉讓了超過25家公司的控制權，涉及位於北京、上海、廣州、珠海、天津、合肥、湖州、太倉、海口、西寧等多家萬達廣場。

資料來源：企查查，新財富整理

除了萬達廣場，王健林還在大舉出售資產。如曾出現在007系列等多部大片的英國遊艇製造商聖汐國際（Sunseeker International Ltd.）也被擺上了貨架。

11年前，萬達集團以3.2億英鎊收購聖汐遊艇公司91.8%的股份，後者是被譽為“海上勞斯萊斯”的世界頂級奢華遊艇品牌。據聖汐遊艇CEO安德里亞•弗拉貝蒂(Andrea Frabetti)稱，聖汐遊艇在2023年取得了創紀錄的利潤。

隨著聖汐遊艇公司的出售，萬達的海外資產將宣告清空。

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