大家好，我是達叔。一個想和大家一起慢慢變富的傢伙。2025年9月16日，高層出台了放鬆外資的政策。裡面最關鍵的有兩點：1，外資企業投資，限制更少了。2，外國人來東大買房子，更方便了。但這並不意味著，外資可以敞開買房子了。規定裡面還提到：購房依然需要符合地方的要求。買房資格和以前沒有變化，只是手續上更貼心。這更多是一種訊號作用。大概在2006年左右，高層開始限制外資買房，外國人必須住滿1年才能擁有資格。為什麼要出這個規定？因為在這之前，外企收入很高，而東大的房價相對便宜。貴賤是相對概念，是對比出來的。那個年代的外企高管，只要懂點經濟，基本上一年買一套房，後來都賺大錢了。如果不限制他們，地產的紅利會被外國人吃乾抹淨，本國人連上車的機會都沒有。另外一個目的，則是為了控制房價的上漲，不願意讓大資金進來炒作。不過，上有政策，下有對策。你就看後來限購時期，民間各種破限購的手段，就知道這個玩意，根本防不住。在人民幣升值預期、東大房地產漲價預期、海外融資環境極度寬鬆的條件下。把美元換成人民幣，找到漏洞進來炒房，就是閉著眼撿錢。例如之前提到過。某個投資人，2009年海外融資2億美金，進入東大炒房，至少上百套起步，突破了所有政策。等到2015年前後，東大地產庫存進入高峰期，高層放開了很多限制，鼓勵別人進來買房。外國人買房，也不再需要住滿1年了。儘管政策很寬鬆，但美聯儲加息之後，人民幣有貶值預期。以李嘉誠為代表的一批外資，依然在撤退。因為這是他們的投資紀律：融資環境變差，就是撤退訊號；注意拋售節奏，不賺最後一個銅板。不過，2016-2021年，很多城市的房價也是漲了的。當時很多人都在笑話李嘉誠，說他看走眼了。但從結果來看，還是外國投資人水平更高一點。2015年-2020年，國內一批房地產企業，都在加槓桿，想要做大做強。現在一半都死了。而李嘉誠這樣的老錢，感受到了暴風雨之前的氣息，都在降低槓桿，準備度過危機。現在反而活的很好。大部分人只會加槓桿，不會降槓桿。這才是專業和業餘之間，最大的差別。新的問題來了。如果未來進一步放開，甚至允許外國人隨便買房子，東大的樓市是否會漲？日本案例。日本在1990-2020年期間，GDP幾乎沒啥增長，被人稱作“失落的30年”。但2020年後，日本的股市、樓市，全都在報復性上漲，主要就是外資買上來的。先說股市。巴菲特從2020年開始買入日本股票。2023年4月親自來到日本，為五大商社站台，表示他們是非常優質的企業。甚至在今年5月份股東大會上，巴菲特表示，日本股票50年都不會賣掉。2023年那時，所有做投資的人都傻眼了。因為過去，做空日本已經是茶餘飯後的笑談了，誰也沒覺得日本經濟可以復甦。但巴菲特這樣的超級KOL下場後，投資人全都開始研究日本。後來發現，好像日本還真的值得投資。主要有兩種觀點。第一，有人認為日本走出了衰退週期。30年前之前的債務差不多還完了，經濟繁榮週期的老人，現在也逐漸凋零。日本被動實現了財富再分配，未來增長可期。第二，有人認為日本沒有走出衰退週期。但因為國際局勢不穩定，再加上日本匯率不斷貶值，日本資產顯得非常划算。進來投資，更多是一種避險行為。從巴菲特的投資標的也能看出來：他買入的五大商社，既不是市值最大的，也不是最頂尖的科技，主要做貿易、投資、資源開發。而且他們有大量的海外業務，不太受日本國內經濟的影響。例如，五大商社合計持有海外資產，價值達3800億美元，相當於日本外匯儲備的68%。野村證券首席經濟學家，美和卓的評價是：它們不是企業，而是國家主權的延伸。樓市方面。日本最核心的區域，是三大都市圈（東京、大阪、名古屋）。三大都市圈裡面，最核心的區域是東京23區。如果只看2020-2025年的表現，東京房價指數從150漲到210，上漲40%。為啥東京房價漲了這麼多？第一，日本匯率5年期間，貶值了25%以上同樣的海外資金，買日本資產更划算了。大資本進來之後，被動推高了房價。第二，日本東京的房屋供應量，連年下降。根據不動產經濟研究所的資料：2024年東京23區，新增公寓供應量大概是8300戶。而該區域的總人口，接近1000萬，新增供應只有0.08%。對比上海。2024年新房供應量5.9萬套，人口2500萬，新增供應0.23%。這說明，東京核心區供應量極少，更稀缺。第三，在國際大都市之間，東京是全球有錢人資產組態的重要選項。東大也有很多富商、名人，選擇在東京買房。另外，東京租售比大概3-4%左右，持有成本低於房貸的資金成本。但是，即使東京房價漲幅40%，租售比高達3-4%，很多人依然沒賺錢。第一，5年時間匯率貶值25%。如果把日元換回人民幣，憑空少了一大塊收益。第二，日本房子隱性稅費很高。根據第一太平戴維斯的資料：同樣購買一套200萬美元的房子：上海額外成本大概是6-7%；但東京的額外成本，至少是16-18%。如果把這些成本都算上，最近幾年投資日本房產的人，只能算小賺。這就是為什麼很多投資人說：日本沒有走出衰退週期，資產價格上升，只是因為匯率貶值，人們覺得更划算了。而巴菲特之所以在日本賺錢。一是買的非常早，抄底成功。二是他利用公司的國際信用，直接在日本發行日元債，再拿去買入日元資產。相當於對沖了匯率的風險，所以收益率非常高。但普通的散戶，並沒有這樣的信用。大部分都是把海外的資金，換成日元，再拿去買日元資產。相當於在起跑線上，就已經輸了。而對於日本土著，他們手裡本身就是日元。在匯率貶值的預期下，很多都會選擇買房，來對沖貶值風險。只要買東京核心區域的住宅，也能賺錢。為什麼不能買別墅？因為東京市中心土地緊張，基本不太會讓修建別墅。東京的別墅，一般位置較為偏遠，周圍配套設施不如市中心的公寓。從房價表現也能看出來：2024年，東京都市圈“新建公寓”平均售價8135萬日元，較2019年上漲34.4%；而“新建一戶建”平均價格突破6000萬日元，較2019年上漲了17.3%。漲幅差了一倍。研究完日本的經驗，可以得出幾個結論：1，外資為東京資產價格上漲，未必是決定性作用，但肯定是邊際正向作用，無論是股價、還是樓市。有人印象日本年輕人很佛系，經過地產泡沫、驚魂未定，很多人都會選擇一輩子租房。而日劇《地面師》展現的是，日本人仍然為了土地、為了房子不懈奮鬥、爾虞吾詐。另外東京土著年輕人，有資格躺平，不斷湧入東京的外地年輕人，是另一股購買主力。東京和上海一樣，要年輕人、要有錢人。東京23區，15-34歲的人口增加，35歲以上還沒賺到錢、還留不下，就被淘汰出局。世界級城市的養蠱模式。國際資本流入，錦上添花，邊際增加供不應求。再看東大。就連上海這樣的頭部城市，過去幾年平均房價也下跌了30%。當然，如果只看內環的新房，價格依然是上漲的。但想要拉起整個大盤，需要額外的購買力。最好的辦法就是放開所有限購，讓外地人、外國人全都來上海買房。把房價拉起來，改變人們的信仰。2，只有大城市才有房地產。日本除了三大都市圈，其他的小城市沒有投資價值。根據官方統計，日本有900萬空置房屋，佔全國的13%左右。大部分都位於人口流出的小城市。不僅房屋價值基本清零，而且還要承擔各種稅費，甚至繼承的時候，還要交10-55%的遺產稅。 (達叔買房)