萬人嫌的“老破小”房屋，要迎來鹹魚大翻身了嗎？

這裡說的“老破小”，房齡在30年以上，賣不掉、很難租、可能一輩子也等不到拆遷。

對於這樣的“雞肋”，現在有了一種新的處理方法，叫“原拆原建”。

什麼意思呢？簡單來說，就是居民自己掏錢，把老樓拆了原地重建，建好後再搬回來住。

這種操作，官方的名稱叫"老舊住房自主更新"。核心的邏輯是“四自主一不變”——自主決策、自主組織、自主出資、自主分配，產權關係不變。

我們可以看一下最近浙江溫州樂清虹橋鎮虹苑小區的案例。這個小區建成於1986年，是鎮上首個商品房小區，4幢多層52戶，房子確實破舊得無法住人了。

52戶人家一合計，沒有等開發商，沒有等拆遷，自己湊了1010萬元，把住了40年的老樓推倒重建。每戶掏20萬左右，明年就能搬進帶電梯、有車位的新房。

這不是個例。從廣州花都區叢集街2號到北京西城三里河，從杭州浙工新村到武漢萬松園路251號，一場由居民主導的"原拆原建"實驗，正在全國多座城市悄然展開。

其實，這不是突然出現的新模式，是被現實給“逼”出來的。

因為傳統棚改推進不容易了。2021年住建部劃下硬紅線，單個片區拆除面積不得超過總建築面積的20%，這意味著大拆大建時代正式終結。與此同時，地方土地出讓收入持續縮水，過去靠土地增值覆蓋棚改成本的資金邏輯，已經行不通了。

而且，目前全國城鎮老舊小區太多了，每10套就有3.5套是老破小！常規舊改根本不夠用。

2025年8月，中央明確寫入"支援老舊住房自主更新、原拆原建"。2026年國務院《城市更新"十五五"規劃》進一步將其列為未來五年重點民生工程。政策通道已經打通。

也就是說，棚改在退潮、舊改有盲區、政策已經開了口，"原拆原建"就在這個縫隙里長了出來。

從居民端的角度看，最直接的收益是安全。那些住了幾十年的C級、D級危房，從根源上消除了結構隱患。另外就是資產價值的飆升。比如廣州花都區叢集街2號，是廣東省首個純居民自籌原拆原建項目。重建前一套40平方米的老房月租僅兩三百元，重建後同質房源月租直接跳到1000元，資產增值幅度達160%。

再從城市端的角度看，過去老舊小區改造只有兩條路——舊改和棚改。但是，舊改解決不了結構安全問題，棚改又成本太高、適用範圍有限。"原拆原建"恰好卡在中間，為那些"無商業開發價值、但有嚴重安全隱患"的危舊樓房，提供了第三條出路。

還有就是，過去城市更新是"政府說了算"，居民被動接受。如今居民成了決策主體、出資主體，城市更新的權責關係重塑了。

不過，理想很豐滿、現實很骨感。“原拆原建”模式推行下去非常之難，只適用於極少數的小區。

首先，戶主能百分之百同意嗎？而且很多都是普通工薪家庭，未必能拿出錢。專業能力方面也是非常大的問題，居民是更新主體，但大多數居民不懂工程管理、不懂成本控制、不懂招標採購。如果沒有專業代建機構介入，項目質量和資金安全都存在風險。

"原拆原建"和傳統拆遷是兩碼事。傳統拆遷是政府徵收、開發商開發，居民拿補償走人，有可能一夜暴富。"原拆原建"則是自己掏錢，原地住新房，本質是一次改善型消費，不是投機獲利。

這個模式對於那些住在危房裡、等不來拆遷、舊改又解決不了問題的普通家庭，它提供了一條靠自己的力量改善居住條件的現實路徑。它更像一把精準的手術刀，而非大面積的推土機，只在特定條件下有效。

2026年的城市更新，已經徹底告別了粗放時代。精細化、人性化、居民主導，才是未來的方向。

"原拆原建"或許不能解決所有問題，但它至少證明了一件事：老破小的出路，不一定只能等拆遷。    (馬江博說趨勢)

尋求在上海這一核心一線城市進行房地產投資以獲取穩定的收益和資產增值。

近年來，房地產行業經歷了深度調整，百強房企銷售規模、業績增速等出現明顯下滑，不少企業被債務拖累而出險，經營狀況和行業地位一瀉千里。大浪淘沙過後，行業格局也發生了變化，有人退出、有人補位。

在補位的企業中，一批具有實業背景的企業引發市場關注，他們在土地市場大手筆加倉，在酒店、商辦等大宗交易市場也逆勢進行抄底。

10月10日，有消息稱，餐飲企業張亮麻辣燙在上海浦東新區，購入一棟商用物業。根據交易資訊顯示，該棟商業物業建築面積約3500平方米，是浦東前灘地區一個大型綜合體項目其中一棟。

據瞭解該筆交易的人士透露，這筆交易是在今年9月份達成，樓棟或用作企業在上海的小總部。

該人士還表示，該物業位於上海較為核心區域，交通便利，具有不錯的發展潛力。餐飲企業出手買樓，反映出其對上海餐飲市場和商用物業市場發展前景的雙重信心。

餐飲企業買樓只是實業企業進軍房地產市場的一個縮影。

比如，過去兩年在土地市場較為高調的偉星房產，其母公司主營業務是做紐扣和塑料水管生意；南通的亞倫地產母公司則是紡織業和針織業的龍頭；杭州中豪主業則是建築。

在一些業內人士看來，這些擴張的企業都具有深耕實體產業的母公司，這為這些企業在這一波擴張中奠定了良好的資金基礎。

不過，由於這一輪房地產調整周期和深度均超過行業預期，樓市長期低位運行，一些實業資本也將目光瞄準了更具前景的存量領域。所以能夠看到，去年四季度，不少實業企業抄底一線城市的存量資產，其中上海的大宗資產相比之下更受青睞。

一個典型案例就是，被稱為“水泥大王”的江蘇金峰水泥集團有限公司（以下簡稱“金峰水泥”）以24.3億元的價格接手上海寶格麗酒店，此前該公司還以16.43億元的價格收購了上海虹口三至喜來登酒店。

今年，實業資本在上海購買大宗資產的消息也未間斷。

據仲量聯行監測資料顯示，2024年第三季度，有山東實業企業購買了上海某處資產。同期，來自山東的瑞冬集團旗下公司以上海證大資產包底價1100萬港元的價格“抄底”成功，該資產包價值28.766億元，而公開資料顯示，瑞冬集團是一家以空調為主營業務的實業企業。

此外，據戴德梁行披露，2024年三季度，一家能源類買家收購了上海靜安區的靜安NEO項目，物業面積超過6700平方米。

除了上述具體案例外，還有多家實業企業以不同的方式和價格購買了上海的大宗資產。

上海大宗資產交易有望迎新行情

據仲量聯行監測資料顯示，2024年第三季度，上海房地產大宗交易投資市場共完成28宗交易，成交總額達172.6億元，較第二季度增長14.3%。這其中，除了金融類和個人類買家，實業買家也是一類重要組成。

為何這些實業企業青睞上海大宗資產？原因即尋求在上海這一核心一線城市進行房地產投資以獲取穩定的收益和資產增值。

戴德梁行華東區資本市場部聯席主管、執行董事蔡峰表示，當前上海優質物業價格處於相對低位，區位及交通優勢相對明顯的項目，尤其是內環內的項目，受關注度較高。

仲量聯行華東區投資及資本市場負責人孫翎也表示，當前市場對核心區域資產有著強烈需求，位於上海核心區域徐匯、靜安、黃浦等區域的項目在第三季度成交集中，這些核心區的成交額就佔據總成交額的約三分之一。

值得注意的是，成交項目中，金額在10億元以下的佔比高達79%，說明市場成交仍由小體量項目引領。

戴德梁行的研究資料顯示，在買家類型方面，今年第三季度，上海大宗交易市場中，投資型買家佔比持續增加，佔第三季度總市場成交額的93%，其入手項目以高品質、核心地段的辦公樓為主。

對於房地產大宗交易市場接下來的走向，業內人士普遍認為，四季度有望迎來新的行情。

孫翎認為，隨著聯準會實施降息政策以及中國央行降息降准的落地，疊加近期一系列提振舉措，市場向好態勢將更加明顯。預計未來會有更多大型機構投資者重返投資市場，共同推動上海市場成交量邁上新台階。

蔡峰也認為，中央政治局會議首次定調“促進市場止跌回穩”，對房地產經濟將產生強刺激作用；A股迎史詩級大漲，內外資機構重拾信心，預計四季度買家將積極儲備項目、頻繁出手。

“另外，聯準會迎來第一次降息，如果外資機構資金成本進一步下降，同時考慮到中國資產處於價值窪地，未來外資有望實現回歸，在上海展開新一輪佈局。而隨著出售方資金壓力逐步減小，未來其急售可能性將隨之降低，撿漏資產機會將會更加稀缺。順應基礎設施REITs的政策嚮導以及市場需求，投資人會將目光持續投向新經濟類如公寓、保障房、商業類資產。”蔡峰進一步表示。    (中國房地產報)

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兆“老破小”，要迎來新的大翻身？

又一批實業資本抄底上海樓市