美國總統川普再度將“住房可負擔性”推上風口浪尖。當地時間周三，川普在社交媒體上表示，他將推動禁止大型機構投資者繼續購買獨棟住宅，以緩解普通家庭購房壓力。這一表態迅速引發市場與輿論關注。多家機構投資者股價大跌，BX是“機構買房”的總代表。黑石通過旗下平台（如 Invitation Homes 等）：大規模收購美國獨棟住宅以 現金 + 規模化優勢 壓制普通買家長期持有，做單戶出租（SFR）而這條政策的核心是：禁止或限制大型機構繼續買獨棟住宅這對 BX 來說是 直接打擊核心投資模型：1. 資產端受限未來無法繼續低成本擴張 SFR 資產房地產配置邏輯被政策強行“截斷”2. 退出預期受損如果機構被限制接盤誰來高價接 BX 手裡的房子？3. 估值模型被重估房地產規模長期租金現金流BX 的“另類資產溢價”一大部分來自：一旦政策不友好，市場會立刻給折價📉 所以 BX 跌的是：長期商業模式風險，不是短期情緒。為什麼 TOL、KBH（房屋建商）也大跌？這裡很多人會誤解：“不是說限制機構買房，對普通人是好事嗎？那為什麼建商也跌？”原因在於 市場先交易“短期衝擊”，再交易“長期結構”。1️⃣ 短期邏輯：需求不確定性上升機構投資者在新房市場中：是穩定、確定的大買家能一次性消化大量庫存如果機構被禁止或退出：新房的短期需求真空出現建商庫存去化速度可能下降👉 市場最怕“不確定性”，於是先賣。2️⃣ 市場擔心“房價上漲邏輯被打斷”TOL、KBH 的估值依賴於：房價穩中向上毛利率維持高位但如果：機構不再推高房價政策明確站在“壓房價”一側那麼市場會擔心：ASP（平均售價）下降毛利率被壓縮📉 這在股價上會被“提前計價”。3️⃣ 為什麼這是“短期利空，長期未必是壞事”？（重點）從 中長期 看：機構退場 → 房價壓力下降普通家庭更容易買房自住需求回歸成交量可能 上升而不是下降美股投資網認為，建商 真正賺的是周轉率，不是無限漲價。川普並未在當下披露具體實施細節，但明確表示，將要求國會把相關措施立法固化，而非僅停留在行政層面。他強調，近年來大量機構資本湧入獨棟住宅市場，推高房價、擠壓自住型購房者生存空間，已成為美國住房負擔加重的重要原因之一。此外，川普透露，他將在本月晚些時候出席達沃斯世界經濟論壇（WEF）期間，就該議題與其他降低生活成本的政策主張一併進行闡述。這意味著，住房、通膨與民生問題，正在被重新放回美國經濟與政治議程的核心位置。如果這一政策方向最終落地，可能對美國房地產市場結構產生深遠影響：機構“現金買房”退潮，自住型購房者話語權提升，房屋成交邏輯或將從“資本博弈”回歸“居住需求”。對於正被高房價擠出市場的中產與年輕家庭而言，這無疑是一次值得關注的重要政策訊號。美股投資網研究認為，這條消息利多 Rocket Companies（RKT），原因主要在於住房可負擔性改善、購房需求恢復以及按揭貸款業務量提升，而不是政策與公司之間的直接關聯。具體邏輯如下：第一，減少機構買房 = 減少普通購房者的競爭壓力過去幾年，大型機構投資者（私募基金、避險基金、REITs）大量買入獨棟住宅，往往現金全款、價格激進，普通家庭很難競爭。一旦限制或禁止這類機構繼續買房：現金買盤明顯減少房價上漲壓力下降，甚至趨於穩定首次購房者和自住型買家更容易入市住房可負擔性隨之改善。第二，可負擔性提升 = 房屋成交量回升RKT 的核心盈利並不取決於房價高低，而在於：按揭貸款發放規模再融資業務購房交易數量對按揭公司而言，成交量比房價更重要。當更多人買得起房：合格購房者數量增加購房交易活躍貸款申請量上升這將直接推動 RKT 的核心收入增長。第三，現金買家減少，按揭買家佔比上升機構投資者通常是全現金買房，這類交易：不產生按揭貸款對 RKT 幾乎沒有直接價值限制機構買房後，市場會更多由：自住買家依賴按揭貸款的購房者主導，從結構上提升按揭滲透率，對 RKT 形成長期利多。第四，長期正向循環效應自住購房者增加後，還會帶來：再融資、房屋淨值貸款（HELOC）需求更高的客戶終身價值金融產品的交叉銷售機會（保險、汽車金融等）總結一句話該政策有助於：減少現金買盤衝擊改善住房可負擔性增加依賴按揭貸款的購房者數量👉 對以成交量和貸款規模為核心驅動的 Rocket Companies（RKT）而言，這是明確的基本面利多。 (美股投資網)