01 現房銷售，全面到來最近，討論了十多年的“現房銷售”，再次掀起了熱議。一方面，4月8日，經濟觀察報發佈消息，稱“現房銷售進入倒計時”，但沒過多久，內容就被刪除了。另一方面，外網也傳出了小作文，彭博新聞社披露，中國據悉正考慮在全國範圍內推廣商品房現房銷售制度。目前官方對這些消息，仍沒有表態。不過，河南省信陽市近日出台措施，擬對新出讓土地開發的商品房全面實行現房銷售。媒體對此的報導標題是，“今年中國首例”。而且，財聯社爆料，多位知情人士告訴記者，目前部分高能級城市也在研究，對新出讓土地試點現房銷售的辦法。其實，關於現房銷售的熱議，從2021年房地產全面調整以來，就甚囂塵上，在2022年年中樓市風波之際，達到了高潮。無論是專家，還是網民，還是主串流媒體，都在支援現房銷售。2023年2月8日中國國務院主管的《經濟日報》在第6版頭條位置的發文，讓民眾看到了大規模現房銷售的可能性。在這篇文章中，經濟日報記者提出：1、主管部門明確提及現房銷售，表明未來，實行多年的商品房預售制度面臨較大改革空間，現房銷售或將成為大勢所趨。2、當前，推進商品房預售制逐步向現房銷售過渡的時機進一步成熟。近年來一些城市對於現房銷售多有探索，積累了經驗。3、中國商品房總體短缺的時代已基本結束。房地產市場發展從“有沒有”向“好不好”轉變。房地產開發企業“三高”模式的弊端日益顯現，難以為繼。房地產行業降“三高”的需要，使得商品房預售制改革箭在弦上。4、現房銷售有利於保護消費者權益。2024年二十屆三中全會上審議通過的《中共中央關於進一步全面深化改革、 推進中國式現代化的決定》，更是明確提到：改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。這意味著，現房銷售，已經進入了頂層設計，全面落地只是時間問題。02 預售制的功過是非對於現房銷售，本號在去年就多次分析過，觀點非常明確：在當前的樓市環境下，儘管無法全盤推廣現房銷售，但必須：1、最佳化預售制模式；2、大力提升現房銷售比例。預售制是內地從香港引進的房產銷售模式，當時內地正進入改革開放的關鍵時期，內地開啟了浩浩蕩蕩的城市化，幾億農民進城工作生活。預售制的快周轉，加快了開發商的房屋建設速度，滿足了那個時代房屋的供應，一定程度上，還起到了平抑房價的功效。但過程中產生的諸多弊端，也在一步步積累。比如粗製濫造、攜款而逃、項目爛尾無法交付等。當時由於利仍大於弊，也就只能睜一隻眼閉一隻眼，直到去年，這種弊端全盤爆發，才讓現房銷售變得特別迫切。2022年爆發的樓市風波，大家都應該清楚，當時本號也撰稿了，但由於話題的敏感性，很快就被刪了。簡單來說，就是因為諸多項目停擺之後，購房者自主發起的斷供行為，隨著後來越來越多的購房者效仿，釀成了一種無法收拾的局面，最終在輿論進行了限制。造成樓市風波，預售制自然難辭其咎，但預售制本身也很冤，這個鍋不能完全讓他背。上面已經說到，預售制是內地從香港引進。但香港從未出現過爛尾樓現象，難道是橘生淮南則為橘，橘生淮北則為枳？當然不是。主要是因為，當初引進的時候，只學了皮毛，沒學精髓。香港在推行賣樓花的基礎上，為保障購房者的權益，還建立了“悔約退房機制”，也就是說，一旦購房者權益受損，是可以悔約退房。有了這個保障權益，香港的開發商不敢亂來，這是香港沒有爛尾樓的根本原因。國外也有預售制，但在預售的同時，國外也都建立了相當完善的保障機制。如按工程進度支付首付款，而且支付款項一律打入監管帳戶，比如英國，購房者在支付首付款時按照工程進度分批支付，且支付的款項是打入監管帳戶。尾款則是在交房之後開始支付。在內地，雖然也有處罰機制和違約機制，處罰機制和違約機制仍不夠完善，一旦遇到問題樓盤，後期業主維權之路不但辛酸，而且征途漫漫，費時費力。更為關鍵的是，銀行無論你有沒有收到房子，都追著你要還貸款，普通民眾根本耗不起。所以，在人口已經轉向的當下，但城市化逐漸走向頂部的背景下，住房銷售制度完善和最佳化，顯得特別重要。當然，最佳化和完善也結合環境。很多人覺得，應該全面取締預售制，全面推廣現房銷售。說實話，這在2016至2019年這段時間內，樓市火熱開發商呼風喚雨、不差錢的時候，可以。但現在做不到。當時是推廣現房銷售最好的契機，然而現在房企普遍都缺錢，若沒有去年年底連續射出的三支箭，很多大房企都扛不過2022年。現房銷售的本質，就是讓房企降槓桿，而降槓桿的底氣，則是自身財大氣粗，看看如今的房企，有那個能直起身板來？但現房銷售，已經箭在弦上，不得不發。03 現房銷售，必須中國推廣現房銷售，迫在眉睫。第一，市場信心亟待提振。這幾年買新房如同買盲盒的狀態，已經嚴重影響到了新房市場的信心。從資料端來看，中國商品房銷量在2021年見頂，2022年從之前的“雙18”跳水至“雙13”，2023年跌至“雙11”。中國統計局最新資料顯示，2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。跌破了“雙10”，跌至“雙9”。製圖：城市財經；資料：中國統計局製圖：城市財經；資料：中國統計局不斷縮水背後，主要原因當然是大周期下的調整。但期房制度引發的樓盤停擺，也是重要原因。所以，我們看到，這兩年大多數城市的二手房賣得比新房好得多。第二，時機已到。正如經濟日報所說，中國商品房總體短缺的時代已基本結束，而且人口已經轉向，城市化速率放緩，現房銷售現在擴大，正當時。事實上，過去三年，現房銷售在很多城市的佔比都在提高。2021年3月，海南出台《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，明確規定：自3月7日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。所以海南成功避開了2022年年中的那場樓市風波。北京在去年第三輪集中供地的18宗土地中，將13宗地塊明確要求現房銷售。此外，在第四輪集中供地中，推出的6宗地塊，全部設定了競現房銷售面積環節，並且首次對期房銷售和現房銷售進行區別定價。北京之外，合肥、福州、杭州、濟南、西安等城市也跟進了部分地塊的現房銷售要求。深圳2023年在寶安新安宅地掛牌內容中，引入競“現房銷售建築面積”。2024，深圳寶安推出的又一宗住宅用地，則明確要求全部實行現房銷售。根據中指院不完全監測，2022年末以來，中國已有超30個省（市）出台現房銷售相關政策，如合肥、鄭州、長沙等地明確部分項目進行現房銷售試點；荊門是湖北省內唯一試點現房銷售的城市，今年4月該市首批試點項目中的一個項目入市，商舖售罄住宅簽約超八成，另一項目竣工在即，認購率近九成。此外，根據中國統計局披露的資料顯示：2024年現房銷售面積約為3億平方米，佔新建商品房銷售總面積的30.84%。在2023年，這一比重為22.5%。今年前三個月，現房銷售面積為0.79億平方米，同比增長14.3%；現房銷售面積佔新房銷售面積的比重為36%，較去年同期（30.6%）提升5.4個百分點。當下，大部分房企依舊艱難，儘管在金融支援方面，最近兩年官方大幅放鬆，但預期和行情不好的時候，大多數房企依舊沒有擺脫風險。所以，現房銷售推動最好的方式是，逐步推廣，不宜操之過急，更不可能徹底取消預售制度。如果全面開啟現房銷售，會成為壓垮大多數房企的最後一根稻草，到時候停擺的項目會更多，會有更多的人無法收到房子。所以，這種方法不可取。本號在之前的文章中就提出過建議：可以選擇一批有實力的城市，如北京、上海、深圳、廣州、杭州、蘇州、寧波等城市，和有擔當的國資房企率先試點。分步執行，然後再逐步推廣。這幾年，很多城市都在加大現房銷售佔比。現在要做的，就是加快步伐而已。本號認為，預售製為主導向現房銷售主導的過程必然不會短，因此本號以為，在大面積推廣現房銷售制度的同時，預售制完善顯得非常重要。預售制在香港沒有出現爛尾樓，在內地卻頻頻出現，主要是因為香港建立了為消費者保駕護航的悔約機制和完善的法律保障體系。內地必須加快跟進。跟進之外，必須加大法律系統的執行力。如此，才能給預售制的繼續執行，增加底氣。才可以避免去年的樓市風波再次重現。除了現房銷售制度大面積推廣外，公攤的取消，也必須加快日程。 (城市財經)