近期，住房和城鄉建設部部長倪虹在“十五”規劃建議輔導讀本中的相關論述，成功在房地產市場掀起了一輪新的熱議浪潮。此政策緣何被冠以“王炸”之名？回顧過往數年，房地產市場亂象叢生，延期交房、房屋實際與宣傳不符等令人糟心的事件頻繁發生。眾多購房者傾盡一生積蓄，卻不幸陷入購房陷阱，遭受巨大損失。如今，住建部官方正式發聲定調，這一舉措究竟會給未來房地產市場帶來怎樣的改變？對於普通購房者而言，是應當抓住時機果斷出手，還是選擇繼續觀望等待呢？1. 為何要對預售制度進行整治？預售制度本身並非存在弊端，甚至在早期，為解決住房供應短缺問題發揮了積極作用。以香港為例，其同樣實行預售制度，但購房者的按揭貸款需等到房屋交付時才發放，並且有專業律師對資金進行嚴格監管。然而，中國當前的問題在於監管力度不足，使得部分開發商有機可乘。這些開發商採用“拿地—回款—再拿地”的營運模式，通過挪用前期項目的定金和購房者的按揭款項來獲取新地塊。其資金鏈完全依賴於後續的銷售情況，一旦市場出現任何風吹草動，整個資金鏈條便極易斷裂。在房地產市場處於上行階段時，房屋銷售情況良好，開發商挪用資金所造成的資金缺口能夠通過新的銷售業績得以彌補，相關問題得以暫時掩蓋。但當市場下行，房屋銷量下滑，資金鏈便會迅速出現問題。例如，某房地產企業將 A 地塊的購房款挪用於競拍 B 地塊，然而 B 地塊銷售遇冷，回款金額不足，正在建設中的 C 地塊便只能被迫停工，最終淪為爛尾樓。購房者支付了購房款，卻只能面對一個爛尾的水泥框架，權益遭受嚴重損害。因此，當前推動現房銷售，正是為了切斷這種“拆東牆補西牆”式的資金挪用鏈條，促使開發商將重心回歸到房屋產品本身，而非過度依賴高周轉、高槓桿的擴張模式。從“售賣預期”轉變為“售賣成品”，這不僅是對購房者合法權益的有力保障，更是對房地產市場長期健康發展的必要糾偏。2. 政策落地：現房銷售佔比三年內有望翻倍回歸現實來看，現房銷售實際上並非新生事物，但此次住建部明確表態，意味著現房銷售將從局部試點逐步向全國主流模式轉變。筆者通過查閱相關資料發現，在 2020 年，現房銷售在商品住宅銷售總量中的佔比僅為 12.7% 。至2024年，相關資料已急劇攀升至30.8%，而在今年3月份，這一資料更是躍升至33%的高位。在短短三年多的時間裡，該資料近乎翻了兩番，如此迅猛的增長速度，著實令人矚目。那麼，為何這一處理程序能夠如此順暢無阻呢？究其原因，是各地早已開展了相關試點工作。自2022年末起，全國範圍內已有超過30個省市相繼出台了與現房銷售緊密相關的政策。其中，海南與雄安兩地更是率先全面推行現房銷售制度。與此同時，合肥、鄭州等熱點城市亦不甘落後，積極投身於現房銷售的試點行列之中。以湖北荊門為例，今年4月份，該地推出的現房項目“城控・易居苑”憑藉其獨特的交房即辦證優勢，在開盤當日便吸引了眾多購房者的目光。106套房源在短短一天之內便被搶購一空，該項目也因此成為當地首個實現日光的熱門樓盤。在預售資金監管方面，如今的管理措施亦日益嚴格。過去，開發商或許會將預售款項挪作他用，如用於購置新的土地資源。然而，在現行監管體系下，這筆資金基本被牢牢鎖定在監管帳戶之中，僅能用於本項目的建設與發展。3. 購房策略：因城而異，按需抉擇，切勿盲目跟風回歸至廣大民眾最為關切的問題：在當前市場環境下，究竟是應該果斷出手購房，還是繼續持幣觀望呢？對此，筆者認為，這一問題並不能一概而論，而需根據購房者所處的城市環境以及自身的實際需求來做出明智的決策。對於一線城市及核心二線城市的優質現房項目，購房者應予以重點關注。以國慶前後的市場資料為例，北京9月份的新房網簽量同比上漲了7.04%，而上海更是實現了高達18.5%的漲幅。尤其是高端改善型房源，更是成為了市場上的搶手貨。深圳市場的表現同樣引人注目。新政實施後的第二周，成交房源的套均總價便從364萬元躍升至470萬元，這一資料變化充分表明，改善型購房者已經開始積極入場。然而，對於長春、南寧等三四線城市而言，情況則截然不同。這些城市的新房去化周期普遍超過25個月，庫存壓力巨大。因此，即便是現房項目，購房者也不必急於出手。耐心等待，或許還能獲得更為優惠的議價空間。對於剛需購房者而言，若遇到合適的現房項目，不妨果斷出手。畢竟，現房項目能夠立即入住，且不存在爛尾風險。尤其是位於核心城市主城區的項目，更是值得優先考慮。請記住，優質的房源永遠都是市場上的搶手貨，稍縱即逝。然而，對於投資客而言，筆者則建議謹慎行事。如今的樓市早已不再是那個閉眼買入便能穩賺不賠的時代。即便是現房項目，也需要仔細考量其地段位置、配套設施以及未來的流通性等因素。切勿再被那些“現房穩賺、樓市重生”的誇大宣傳所迷惑。最後，筆者還想提醒一句：在購房過程中，切勿只將目光侷限於新房市場。在今年9月這一時間段內，中國一線城市的二手房市場呈現出頗為活躍的交易態勢。具體而言，北京、上海以及深圳這三個重點城市的二手房網簽量，相較於去年同期，均實現了超過17%的顯著增長。二手房所具備的“即買即住”這一顯著優勢，與現房的特性極為相似，不僅為購房者提供了更為豐富的選擇空間，而且在價格談判方面也賦予了購房者更大的議價餘地，從而使得二手房在性價比方面展現出更高的吸引力。對於廣大普通民眾而言，現房時代的悄然來臨無疑是一件值得欣喜的事情。它意味著購房者在購房過程中能夠擁有更為安心、踏實的體驗，減少了因期房交付時間不確定、房屋質量難以預估等因素所帶來的諸多擔憂。展望未來，樓市競爭的核心與焦點將始終圍繞“居住價值”這一核心要素展開。那些缺乏獨特特色、品質欠佳的房屋，在激烈的市場競爭中將逐漸失去優勢，其市場價值也必將面臨逐步貶值的命運。 (房地產那些事兒)

01 現房銷售，全面到來最近，討論了十多年的“現房銷售”，再次掀起了熱議。一方面，4月8日，經濟觀察報發佈消息，稱“現房銷售進入倒計時”，但沒過多久，內容就被刪除了。另一方面，外網也傳出了小作文，彭博新聞社披露，中國據悉正考慮在全國範圍內推廣商品房現房銷售制度。目前官方對這些消息，仍沒有表態。不過，河南省信陽市近日出台措施，擬對新出讓土地開發的商品房全面實行現房銷售。媒體對此的報導標題是，“今年中國首例”。而且，財聯社爆料，多位知情人士告訴記者，目前部分高能級城市也在研究，對新出讓土地試點現房銷售的辦法。其實，關於現房銷售的熱議，從2021年房地產全面調整以來，就甚囂塵上，在2022年年中樓市風波之際，達到了高潮。無論是專家，還是網民，還是主串流媒體，都在支援現房銷售。2023年2月8日中國國務院主管的《經濟日報》在第6版頭條位置的發文，讓民眾看到了大規模現房銷售的可能性。在這篇文章中，經濟日報記者提出：1、主管部門明確提及現房銷售，表明未來，實行多年的商品房預售制度面臨較大改革空間，現房銷售或將成為大勢所趨。2、當前，推進商品房預售制逐步向現房銷售過渡的時機進一步成熟。近年來一些城市對於現房銷售多有探索，積累了經驗。3、中國商品房總體短缺的時代已基本結束。房地產市場發展從“有沒有”向“好不好”轉變。房地產開發企業“三高”模式的弊端日益顯現，難以為繼。房地產行業降“三高”的需要，使得商品房預售制改革箭在弦上。4、現房銷售有利於保護消費者權益。2024年二十屆三中全會上審議通過的《中共中央關於進一步全面深化改革、 推進中國式現代化的決定》，更是明確提到：改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。這意味著，現房銷售，已經進入了頂層設計，全面落地只是時間問題。02 預售制的功過是非對於現房銷售，本號在去年就多次分析過，觀點非常明確：在當前的樓市環境下，儘管無法全盤推廣現房銷售，但必須：1、最佳化預售制模式；2、大力提升現房銷售比例。預售制是內地從香港引進的房產銷售模式，當時內地正進入改革開放的關鍵時期，內地開啟了浩浩蕩蕩的城市化，幾億農民進城工作生活。預售制的快周轉，加快了開發商的房屋建設速度，滿足了那個時代房屋的供應，一定程度上，還起到了平抑房價的功效。但過程中產生的諸多弊端，也在一步步積累。比如粗製濫造、攜款而逃、項目爛尾無法交付等。當時由於利仍大於弊，也就只能睜一隻眼閉一隻眼，直到去年，這種弊端全盤爆發，才讓現房銷售變得特別迫切。2022年爆發的樓市風波，大家都應該清楚，當時本號也撰稿了，但由於話題的敏感性，很快就被刪了。簡單來說，就是因為諸多項目停擺之後，購房者自主發起的斷供行為，隨著後來越來越多的購房者效仿，釀成了一種無法收拾的局面，最終在輿論進行了限制。造成樓市風波，預售制自然難辭其咎，但預售制本身也很冤，這個鍋不能完全讓他背。上面已經說到，預售制是內地從香港引進。但香港從未出現過爛尾樓現象，難道是橘生淮南則為橘，橘生淮北則為枳？當然不是。主要是因為，當初引進的時候，只學了皮毛，沒學精髓。香港在推行賣樓花的基礎上，為保障購房者的權益，還建立了“悔約退房機制”，也就是說，一旦購房者權益受損，是可以悔約退房。有了這個保障權益，香港的開發商不敢亂來，這是香港沒有爛尾樓的根本原因。國外也有預售制，但在預售的同時，國外也都建立了相當完善的保障機制。如按工程進度支付首付款，而且支付款項一律打入監管帳戶，比如英國，購房者在支付首付款時按照工程進度分批支付，且支付的款項是打入監管帳戶。尾款則是在交房之後開始支付。在內地，雖然也有處罰機制和違約機制，處罰機制和違約機制仍不夠完善，一旦遇到問題樓盤，後期業主維權之路不但辛酸，而且征途漫漫，費時費力。更為關鍵的是，銀行無論你有沒有收到房子，都追著你要還貸款，普通民眾根本耗不起。所以，在人口已經轉向的當下，但城市化逐漸走向頂部的背景下，住房銷售制度完善和最佳化，顯得特別重要。當然，最佳化和完善也結合環境。很多人覺得，應該全面取締預售制，全面推廣現房銷售。說實話，這在2016至2019年這段時間內，樓市火熱開發商呼風喚雨、不差錢的時候，可以。但現在做不到。當時是推廣現房銷售最好的契機，然而現在房企普遍都缺錢，若沒有去年年底連續射出的三支箭，很多大房企都扛不過2022年。現房銷售的本質，就是讓房企降槓桿，而降槓桿的底氣，則是自身財大氣粗，看看如今的房企，有那個能直起身板來？但現房銷售，已經箭在弦上，不得不發。03 現房銷售，必須中國推廣現房銷售，迫在眉睫。第一，市場信心亟待提振。這幾年買新房如同買盲盒的狀態，已經嚴重影響到了新房市場的信心。從資料端來看，中國商品房銷量在2021年見頂，2022年從之前的“雙18”跳水至“雙13”，2023年跌至“雙11”。中國統計局最新資料顯示，2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。跌破了“雙10”，跌至“雙9”。製圖：城市財經；資料：中國統計局製圖：城市財經；資料：中國統計局不斷縮水背後，主要原因當然是大周期下的調整。但期房制度引發的樓盤停擺，也是重要原因。所以，我們看到，這兩年大多數城市的二手房賣得比新房好得多。第二，時機已到。正如經濟日報所說，中國商品房總體短缺的時代已基本結束，而且人口已經轉向，城市化速率放緩，現房銷售現在擴大，正當時。事實上，過去三年，現房銷售在很多城市的佔比都在提高。2021年3月，海南出台《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，明確規定：自3月7日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。所以海南成功避開了2022年年中的那場樓市風波。北京在去年第三輪集中供地的18宗土地中，將13宗地塊明確要求現房銷售。此外，在第四輪集中供地中，推出的6宗地塊，全部設定了競現房銷售面積環節，並且首次對期房銷售和現房銷售進行區別定價。北京之外，合肥、福州、杭州、濟南、西安等城市也跟進了部分地塊的現房銷售要求。深圳2023年在寶安新安宅地掛牌內容中，引入競“現房銷售建築面積”。2024，深圳寶安推出的又一宗住宅用地，則明確要求全部實行現房銷售。根據中指院不完全監測，2022年末以來，中國已有超30個省（市）出台現房銷售相關政策，如合肥、鄭州、長沙等地明確部分項目進行現房銷售試點；荊門是湖北省內唯一試點現房銷售的城市，今年4月該市首批試點項目中的一個項目入市，商舖售罄住宅簽約超八成，另一項目竣工在即，認購率近九成。此外，根據中國統計局披露的資料顯示：2024年現房銷售面積約為3億平方米，佔新建商品房銷售總面積的30.84%。在2023年，這一比重為22.5%。今年前三個月，現房銷售面積為0.79億平方米，同比增長14.3%；現房銷售面積佔新房銷售面積的比重為36%，較去年同期（30.6%）提升5.4個百分點。當下，大部分房企依舊艱難，儘管在金融支援方面，最近兩年官方大幅放鬆，但預期和行情不好的時候，大多數房企依舊沒有擺脫風險。所以，現房銷售推動最好的方式是，逐步推廣，不宜操之過急，更不可能徹底取消預售制度。如果全面開啟現房銷售，會成為壓垮大多數房企的最後一根稻草，到時候停擺的項目會更多，會有更多的人無法收到房子。所以，這種方法不可取。本號在之前的文章中就提出過建議：可以選擇一批有實力的城市，如北京、上海、深圳、廣州、杭州、蘇州、寧波等城市，和有擔當的國資房企率先試點。分步執行，然後再逐步推廣。這幾年，很多城市都在加大現房銷售佔比。現在要做的，就是加快步伐而已。本號認為，預售製為主導向現房銷售主導的過程必然不會短，因此本號以為，在大面積推廣現房銷售制度的同時，預售制完善顯得非常重要。預售制在香港沒有出現爛尾樓，在內地卻頻頻出現，主要是因為香港建立了為消費者保駕護航的悔約機制和完善的法律保障體系。內地必須加快跟進。跟進之外，必須加大法律系統的執行力。如此，才能給預售制的繼續執行，增加底氣。才可以避免去年的樓市風波再次重現。除了現房銷售制度大面積推廣外，公攤的取消，也必須加快日程。 (城市財經)