廣州那套單價56萬/平米的豪宅，半年前我就去看過
今年以來，豪宅表現活躍，一線城市北上深多個豪宅項目接連入市
說到廣州，儘管一直以來豪宅存在感不算高，但今年也一次次刷新了大家的想像
近期，廣州鵬瑞1號T1棟一天內售出2套750平方米“半層”大平層，每套總價超過2億元人民幣！
還有一套整層打通的1500平方米超級大平層，總價約5億元
廣州鵬瑞1號T1棟備案均價約34萬/平方米，頂樓2160平方米泳池複式建築面積單價超過56萬/平方米，總價超過12億元
要知道目前上海、北京、深圳的新房備案價最高也就在20萬/平方米左右
來看看下面它的一房一價表（備案價）：
實際上，這套單價56萬/平方米的豪宅，半年前我去看過了
讓我們一起來回顧一下：
在看這個項目之前，我被收走了手機
門口的小姐姐溫柔地告知我，沒辦法有任何的拍攝和記錄
所以
一切只能靠眼睛來記錄眼前所看到的一切
這篇文章表達也完全圍繞著我的記憶來產出的
但儘管如此
我依然可以確定，這是我入行十五年以來見過最極致最誇張的項目
對接人在看之前和我說：項目是世界少有，中國僅有的全球影響力地標綜合體
而當我看完之後的第一反應是
確實不誇張
這就是一個世界等級的項目
而且我不確定，往後20年還會不會還有這樣的項目
作為一個內容創業者，每年看一百個以上的項目，所以面對任何一個項目都可以保持冷靜和客觀
但是今天這個，確實不能
因為它的名字叫：
廣州·鵬瑞1號
就是那個曾經創造過深圳灣1號的鵬瑞
深圳灣1號厲害的地方就是，只要說起這個名字，你就知道它的江湖地位
而關於鵬瑞1號所有的消息源中，有一條資訊讓我非常意外
鵬瑞在項目邊上租下了一個島嶼20年，要為廣州市民輸出一個世外桃源
這……到底是一個什麼心態的開發商
然後，做出了什麼樣的項目
帶著這樣的困惑，我們來到現場
這一次的探訪，確實是保持著學習姿態而去
來探究這個神奇的項目
關於鵬瑞1號，置身其中的時候很容易感受到它的宏大敘事
腳邁進去的第一步就會被環境所征服，個體沉浸在其中顯得微不足道
身處其中會有種被環境“吃掉”的感覺
漫步在小區裡你會感覺真空般的安靜，腳步聲會聽得特別清楚
這種深處廣州最核心地段的反差感一度讓我很不適應
而在鵬瑞的整個場域體系裡
一切都是渺小的
上面兩張照片不提醒你，甚至發現不了人的存在
而近看整個現場也極致地呈現
關於美學，關於藝術，關於品質，你能想像的天花板極限都在這裡交付
並且鵬瑞1號也已經做到不是簡單的疊加，所有的方案被很好地結合在一起成為一體
硬體鋪裝、背景軟裝，氛圍燈光、豎向線條都被很好地融合在一體
在項目內你看到的就彷彿一幅幅油墨畫，濃墨重彩但毫不突兀
也是因為這樣的宏大敘事給人空間感和儀式感，塑造了項目給人的第一張名片
但是我想說的是
這些其實是項目最微不足道的地方
在龐大氣場下的細膩價值觀表現才是鵬瑞1號最歷久彌新的那一部分
好了，鋪墊很久了，讓我們開始吧
01
關於豪宅，很多人確實第一反應，就是大
就像前面你看到的那樣
展示區大，空間格局大
那麼對於戶型當然也是大，幾百平米的空間設計怎麼做都不為過
但是鵬瑞的空間設計給人耳目一新的感覺
在室內，我當然看到了最揮霍的空間尺度
不論是大面積的方正空間，還是完整的落地窗，結合外部陽台
裝下整個廣州城最美的江景
還是室內超過一百平米的用了超強工藝無柱體完整一體的客餐廳空間
這樣的尺度感在鵬瑞1號都得到完整的交付
但是就像我前面說的，這是最基本的呈現
而當我們遊走在室內動線體系的時候，你會發現鵬瑞在做一個改變
我們把注意力放在餐廳
餐廳被細分為中西廚可能很多人都已經知曉，但是在鵬瑞的研發邏輯裡，中西廚被徹底地拆分
把西廚給到客廳
就像上面這張圖一樣銜接成一個完整的社交空間
而中廚的規劃特別有趣
中廚銜接了家庭廳，然後被放在戶型的最深處，成為最安靜的一部分
然後成為所有臥室的動線樞紐交匯點
這個研發語言就是在告訴受眾，客廳+西廚用來對外社交
而中廚+家庭廳成為家庭感情交流濃度最高的一部分
效果圖
各位不要小看這點改變，類似對於高端客群的居住習慣，大部分項目都停留在臆想和模仿
甚少有人真正知曉且能踐行
鵬瑞不僅僅滿足於簡單的面積放大，而是將單套戶型的情緒多次細分，而實現不同場景下的功能交付
這碗看似最簡單的“蛋炒飯”，鵬瑞表達出了對塔尖使用者生活的理解，做出了自己的身價
類似這樣的研發還有很多
比如當面積再放大，客廳區域也不是簡單地再放大，而是再細分出家庭私人藝術美術館，用來陳列各種收藏品
而臥室的再放大重點是再細分衣帽間，主臥標配兩個同等規格的衣帽間用來男女分區
所以
什麼是高級的設計
就是不論多少面積，都將每一個空間做得極致合理讓人感覺用起來很舒服用起來剛剛好
這種高端客群的極致微妙的心理揣摩，就在這一絲一毫看得出品味
而在這樣的平面空間下，鵬瑞又做了一個更加執念的決定：
將其假設在3.95米的層高之下
不要覺得3米和3.95米只是95公分的差距
當你置身其中的時候就可以感覺：完全不同
在項目產品體系裡，空間從來都不是平面的，豎向尺度同樣決定體感
空間彷彿一個穹頂籠罩著個體，將內外氣場元素融合在一起完整地交付給每一個業主
感受到自己的渺小，也就更能感受城市恢弘和氣魄
這就是這95公分帶來的心態改變
但這3.95米的層高選擇，我們可以看下為此付出的代價
在限高的背景下，意味著項目每棟都要為此減少一層可售面積，僅僅這個細節的調整就損失12個億
另外項目為此特意停工兩個月，做結構研發，就是因為這是廣州首個
我們感慨操盤手的執念，更要感慨操盤手的魄力
也因為如此，結合橫向的空間以及窗外的景觀，各位大概可以理解我身在其中的震撼感
02
而之所以可以如此，背後很重要的關鍵就是：老闆意志
鵬瑞1號從頭到尾都在說著一件事：這不是一個職業經理人體系下能孵化的項目
很多事情沒有什麼對錯與否和是否合理的思考，更多的是來自老闆要不要這麼做
在這件事上鵬瑞的掌門人一直以來就是這個態度
徐航總打造這個項目之初就是為了追求理想建一個夢想居所，因此他對這個項目的定位，是“全面超越深圳灣1號”
深圳灣1號已經是傳奇，而鵬瑞1號則是對自我的一次超越
正是因為這樣的初心，在執行階段就可以排除更多的干擾得到充分貫徹
這樣的決策路徑在鵬瑞1號隨處可見
效果圖
比如項目佔據廣州最好的江岸資源
但是對於社區規劃來說，總有一部分區域不能完整看到江
甚至看不到江
面對這些區域一般的項目是怎麼做的？
選擇更小的面積最低的總價用價格槓桿實現去化的平衡
這就是非常典型的職業經理人思維
安全，維穩……但當然也就做不出極致好項目
而在鵬瑞的認知體系裡，看江的可以做出豪宅居住體驗，不看江的位置當然也可以做出
所以我們看到
整個小區沒有一套是低於300平米的戶型，保證社區的純粹
不同朝向的空間邀請不同的設計團隊獨立研發獨立創作獨立思考
不要小看想法的金貴，真正懂產品的老闆是最願意在想法上投入的
只有想法是無價的
2021年項目啟動全球尋訪設計師，花了兩年多時間集結做了全球最頂級項目的設計師
也因此把全球最佳的最前沿的生活方式和視野帶到這個項目
整個項目不複製，只定製
產生的設計費是正常豪宅項目的十倍以上，因為設計帶來的施工成本是其他豪宅項目的3-5倍
重押設計，從而逼出了不同研發團隊的最強態度
從而構想出不同位置不一樣的生活體驗
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遊走在每一個空間，我的注意力不僅僅停留在外部環境，更多的被室內空間體驗所感染
對於鵬瑞的每一個業主在區位選擇上更多思考的是我需要什麼樣的生活然後做什麼樣的選擇
能不能看江的價格體系變化的並不明顯
這是一次非常寶貴的行業結論
就是當你的空間重視度足夠的時候，外部資源只是成為充分不必要條件
社區的絕對純粹也就在這樣的體系中得到貫徹
不僅橫向，豎向空間的研發也是如此，為了平衡低區的景觀視野沒有那麼好，鵬瑞建構了垂直綠化
在社區圍繞著會所以及綠化體系一體建構了垂直三重視覺體驗
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從而保證那怕是在中低區看不太到完整江面，但是依然可以感受到星空園林給到使用者的視覺美好
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花園裡選擇了十多種月季花，每一種月季都來自法國、美國、日本、瑞士的獲獎月季
每一朵月季都有一個身份認證
這就是典型的老闆意志下輸出的產品力
沒有權衡和取捨，一以貫之地踐行一個金字塔尖的社區該有的居住感受
與此同時，我們同步來看下老闆意志下對於會所的態度
整個會所面積約1萬㎡，聘請CCD設計師，以奢華酒店的標準，對會所進行設計打造
其中包含：宴會大廳、行政酒吧、休閒棋牌、專業健身房、星空泳池、高端SPA、圖書館、私家IMAX影院、兒童專屬樂園等二十余個功能空間
會所的目標是打造成為中國第一會所，未來將由廣州深灣會，專門為項目會所提供營運和服務
除了硬體配套之外，引入深灣會的圈層營運和服務，保障未來會所營運服務的高品質和專業性
以上是交付的
但是背後為此付出的是，這一萬平米的會所，全在地上並且犧牲了可租售的面積，整體造價超10億
當然你問錢都花在那裡，給大家看一個剪影
泳池底部給到的，是一幅完整的梵高的星空
而在老闆意志下之所以有這樣的執念，是心中有著強烈的對標
這樣的意念下，所有的一切都是對標全球最好來執行
產品本身對標的紐約、倫敦的國際豪宅；
綜合體配套是在深圳灣1號的基礎上再超越；
而文章開頭提到的江心島，也是對標的美國紐約總督島、加拿大多倫多湖心島、德國埃爾特維爾瑪麗安娜島等世界著名島嶼
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能夠有這樣的意念，操盤手的格局、眼界、能力以及態度的企業家精神的凝聚，才有了鵬瑞1號的如今
成為了如今這個能夠引領世界的頂級項目
03
所以各位從我的文字或許可以感受到，這確實是超過我們認知很多的一個項目
整個行業，往前20年不曾出現
往後20年也未必會有這樣的項目
當我們探討整個房地產發展歷史上有什麼旗艦項目，這個項目必然擁有它的一席之地
但是今天我想和大家表達的是
這不僅僅是房地產史上，在整個建築史上都是如此
我們來看看鵬瑞1號最容易被忽視的建築細節
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為了追求極致的景觀視野，整體的建築輪廓採用了外圓內方的格局佈置
但是我們仔細看為了實現外立面的環形飄簷
鵬瑞多番論證、試驗，選定了工藝極為複雜的雙曲面鑄鋁材質
這類材質僅在類似紐約的克萊斯勒大廈等百年建築才會使用
也是製造汽車發動機的材料
目前我已知的只在頂級豪宅裡小規模小體量的裝飾
而鵬瑞1號項目是國內首個大面積使用的項目，用量達到1500噸，成本是一般建築的10倍以上
這麼做的目的僅僅是鵬瑞為了實現堅固輕盈的視覺感覺的同時，保障雨滴打在建築上是沒有聲音的
另外一些裝飾元素的陶板，他的出生更加誇張
通過多方尋找，最後找到了一家陶瓷世家，也是愛馬仕旗艦店的合作方
經過上百次素胚、釉彩配方的試制，不斷地燒製
最終為了實現陽光照射下能夠泛起淡淡珠光，並會隨著光線變化，呈現不同的光澤美感
這種工藝的細節在整個體系內多如牛毛
除此之外我還看到幕牆採用4級防水、超白玻璃、三銀LOW-E膜、陽台蜂窩鋁板吊頂、室內無邊柱設計
以及，鵬瑞1號對噪音真的是零容忍
除了外部隔音之外，上下樓板都做了相當於市面常規建築2-3倍厚度的加厚樓板
完全規避上下樓樓層間噪聲的影響，實現了比深圳灣1號還要再安靜7分貝的隔音效果
所以各位可以看到
整個鵬瑞1號不僅僅是做得好看，做得顯貴，做得讓你一眼心動
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更重要的是，操盤手是真的把這個項目當成百年建築來對待
不僅僅擁有老闆意志想要把社區做成國際等級的社區，更有全球化的格局和工業化能力
這件事放在整個行業內也是獨一無二的存在
因為有著這樣的執念，在鵬瑞的體系內有一個不成文的規則：製造難題並小事化大
項目投入了3000萬，租賃了一個場地，打造了五個一比一的空間實驗室
鵬瑞1號搭建的1:1實驗室
小到石材、玻璃、抽濕等用材性質測試
大到智能家居系統和幕牆框架結構的效果檢測，都在工地現場搭建的實驗室被一一實現
我們現在看到的最終交付，背後都有著千百次科學實驗的結果
這當然也和老闆的背景有關
徐航總不僅僅是鵬瑞的董事局主席，更是邁瑞醫療的聯合創始人
浪漫主義的情懷背後有著專業理性的工程思維，鵬瑞1號才有如今我們看到的樣子
而令人欣慰的是
這個項目能夠如此誕生，本質上也是一次雙向奔赴
鵬瑞能夠來到廣州，其實是基於廣州層面的招商引資
正是因為互相欣賞互相認同，產品力才得到不妥協的保留
一個城市能夠出什麼樣的產品，營造什麼樣的樓市，取得什麼樣的結果，開發商是一部分
城市是另一部分
我們看到如今鵬瑞有這樣的態度，也要感謝廣州的包容
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從此，整個廣州擁有了一張居住名片，傲立在江邊
我們通過看到廣州，看到鵬瑞，他們就像一面鏡子
折射出當下的結果，也折射出結果背後又有著多少的起承轉合
沒有什麼是一蹴而就的，沒有什麼是橫空出世的
在一個項目呈現之前，其實城市和企業都為此努力了很久很久很久很久
也因為如此，項目本身的去化結果也呈現出劇烈的反饋
項目實現了單價25萬+的市場溢價，並且僅用了三個月就成為2023年度全國總價1億+以上賣得最好的項目
也就是說，賣出了天價的同時，也得到了市場的強烈認可
放眼當下行業，還有那個項目可以
當我聽到這個消息的時候，我的瞳孔是震驚的，換句話來說選擇這裡的頂豪使用者，不在乎其他，只在乎生活
為此客戶和項目之間也實現了共同認可
04
其實文章已經寫得很長了，但我還有一些話要說
這個項目對於時代來說也是有意義的
我們可以想下，這一群最有購買力的群體，此時此刻為什麼購買
他們絕對比我們聰明也比我們睿智，他們太知道這個時代什麼是金貴的
在頂級客戶眼裡，生活方式才是他們追求的
這才是根本
這才是這些客戶眼裡最稀缺最金貴的東西
鵬瑞1號此時就彷彿天降紫微星一般地降臨，滿足了市場的需求
而這個項目的存在，本質上也在告訴我們
在追求極致這條路上，別人的努力和我們的努力之間存在的鴻溝
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今天這篇文章寫完，可能很多人會和我說：這樣的產品我們做不到
但是好像市場確實分裂得非常具體
很多人在證明自己做不到
也有一些人在強調自己如何才能做到
而樓市最美好的地方就在於，當你足夠誠意，市場會有所反應
紅利也在這微妙的心態之間有了傾斜
鵬瑞賣得好，都是他活該的
鵬瑞賣得貴，都是他應得的
而當我聽著項目同事說著鵬瑞1號未來產品打造方向的時候我才知道
我現在眼裡看到的天花板，其實只是鵬瑞的起步而已 (真叫盧俊)