江蘇省省會南京市的房價跌回了7年前，最大跌幅65%。

這一輪樓市回呼中，南京在幾個二線城市中算是跌的比較慘烈的幾個城市之一，甚至可能是跌幅最大的城市。很多樓盤相較於2021年最高點，都快腰斬了。

由於跌的太厲害，南京貝殼平台甚至把二手房的歷史成交價給隱藏了。買家看不到歷史成交價，就會導致買家更不敢買房，賣家加速脫手拋售手中的房產。

那麼，經過這一輪迴調，南京的樓市具體跌成什麼樣子了呢？

國家房地產決策系統發佈的最新資料顯示，目前南京房價已經跌破2017年的價格水平，回到了7年前。資料顯示，在2024年上半年，南京二手房的成交均價為2.4萬元/平，這個價格要比2017年的2.6萬元/平還低。當然，這是南京全市的房屋均價。具體到某些個樓盤，跌幅可能更大。

我舉幾個樓盤的例子，大家可以看看。給大家看看。鼓樓區的世貿外灘新城，在2021年7月事的最高成交價6.1萬元/平，目前成交價在3萬元左右，跌幅超過50%。

浦口的保利西江月，2021年4月的最高成交價4.1萬元/平，目前成交價2.1萬元/平，跌幅49%。同樣是位於浦口的雅居樂濱江國際，2021年5月最高成交價5.7萬元/平，目前成交價已跌到2.8萬元/平，跌幅51%。正榮潤錦城，2021年4月最高成交價到了5.3萬元/平，目前成交價2.1萬元/平，跌幅達61%。

建鄴的海峽城雲瓏灣，2021年4月最高成交價6.2萬元/平，目前成交價跌到3萬元/平，跌幅52%。

江寧的銀城藍溪郡，2020年10月最高成交價去到2.7萬元/平，目前成交價已經跌到1.1萬元/平，跌幅60%。

南京跌幅最大的樓盤，當屬江寧的翠屏城，2019年最高成交價到了1.9萬元/平，目前成交價則跌到了6700元/平，跌幅高達65%。這已經不是腰斬而是腳踝斬了。

這些樓盤裡，有單價5萬元以上的高端盤，也有單價3萬元的改善盤，還有單價1萬多的剛需盤；覆蓋了高、中、低端各個檔次；有核心區和近郊區，還有遠郊區的樓盤，幾乎遍佈南京各個區域。所以，目前南京房價的下跌問題，不是個例，而是存在大面積、普遍性的特點。

很多炒房客不僅虧掉了首付，最慘的是，2021年高價買入的朋友已經讓房子跌成了負資產。有些超高槓桿的房客甚至都有爆倉的可能性。目前，南京市的法拍房數量增長很明顯。明眼人都能看出來，這裡面的大部分法拍房都是高槓桿的炒房客因為現金流斷裂而被迫斷供，導致房子被銀行收走法拍還債。

現在，南京房價跌成這樣，我仍然認為不值得買。看起來，南京的房價這兩年確實跌得比較多，跌幅在全國也能排的上號。但現在說房價觸底，或許為時尚早。要知道，南京的房價當初是從1.7萬元漲到3.6萬元的，現在從3.6萬跌到2.4萬，中間每平還有7000元的差價。這每平7000元的差價，可不是個小數目，買個100平的房子，那就是70萬。

所以，綜合如收入預期、就業環境、經濟增速等多方面因素看，南京的房價還存在繼續下跌的可能性。要止跌，均價到2萬元/平以內可能是一個比較好的入場價格。

伴隨房價下跌，頂層設計也在想盡各種辦法救市，不斷推出的政策，讓中介和急於入場的人看到了希望。但政策也有有效期，之前有媒體曾經報導2024年以來，全國各地在樓市方面已經出台了超過360條政策。出政策頻率之快，亙古未見。

如此高的政策頻率，也在一定程度上說明，現有出台的政策沒辦法帶動樓市反彈，充其量不過是延緩了房價下跌的速度和烈度，沒有從根本上扭轉房價下跌的趨勢。

身邊很多朋友還對一些如全面取消限購等政策抱有希望，我也沒法去勸。我想說的是，現在收入預期、就業環境和經濟增速等都影響著老百姓的錢袋子，再說現在大家的槓桿加的也不低了。

居民槓桿的比率影響著居民的消費決策，槓桿率是居民負債總額和國民生產總值的比。阿基米德的名言說，“給我一個支點，我能撬動地球。”

任何資產想要暴漲，一定需要槓桿。過去20多年房地產的暴漲，就是槓桿的作用。適度的槓桿能讓經濟發展發揮出最大作用，但槓桿加滿終究會對經濟起到破壞的反作用。國際上有個慣例，是說一個國家整體居民槓桿率的警戒線是65%，超過這個警戒線，就很難再讓居民加槓桿了。

1992年日本居民槓桿率達到70%的時候，東京樓市崩盤了。2008年美國居民槓桿率達到80%的時候，紐約樓市暴跌了。在2020年末，中國整體居民槓桿率已經達到72%，已經是一個非常高的位置了。

在這個位置上再往上加槓桿，無異於“自殺”。所以即便完全取消限購，房價也很難再出現2015年那樣全國性大漲、普漲的行情了。當然北京和上海這兩個城市比較特殊，可能算是例外。

北京和上海市中國經濟、政治、文化、教育、醫療、交通等等各個領域的中心，如此多的能力附加，對全國14億人來說都有非常強的吸引力，肯定都想去北京和上海買房。

也就是說，如果北京和上海全面放開限購，放開落戶等政策落地，那全國有錢的人肯定會把當地貸款買的房子全部賣掉，然後去北京上海貸款去買房子，這時候北京上海的槓桿率就給拉高了，而自己當地的槓桿率則落下來了。但從全國整體來看，槓桿率仍然沒有發生實質性的變化。

這也是北京和上海為何遲遲不全面放開限購的根本原因之一。因為只要北京和上海一放開限購，那麼二三線、四五六七八線城市的房價可能直接就腳踝斬了。

最後我想說的是，即使當下諸位朋友有能力負債，我也不支援你去玩加槓桿的遊戲（當然北京和上海特殊考慮）。2019年到時候，美團王興說，“2019年可能是未來十年最好的一年，也可能是過去十年最差的一年。”一語成讖。現在很多朋友也模仿王興的口氣，“2024年也可能是未來十年最好的一年……”

所以，沒有負債的情況下，即使經濟環境再差點，稍微節省節儉，勒一下褲腰帶，日子還能過下去。最怕就是身背上百萬的房貸。現在看這幾年房價下跌行情下，確確實實是將所謂的好幾億中產階級給打回原型了。早先積累的財富交了首付跌沒了，未來十幾年二十多年的時間也被深套進去了。

房價跌去30%，六個錢包辛辛苦苦湊起來的首付沒了。在此基礎上如果價格再跌，那麼他們未來的收入也要搭進去。想一想，不覺得可怕嗎？ (朱全紅)