深圳，重磅官宣！

深圳官宣加入商品房“收儲”陣營。

8月7日，“深安居”微信公眾號發佈《關於收購商品房用作保障性住房的徵集通告》。通告顯示，深圳市安居集團有限公司所屬企業擬開展收購商品房用作保障性住房工作，向深圳市域徵集商品房用作保障性住房項目，徵集期限至2024年10月31日。

具體來看，徵集範圍包括深圳市（不含深汕特別合作區）範圍內商品房性質的住宅、公寓、宿舍等，優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目（房源）。

房源條件方面，要求位置合適，處於交通便利、配套設施較為齊全的區位，貼近區域發展核心片區，具備產業基礎、發展優勢；戶型面積合適，原則上項目（房源）主力戶型面積應滿足深圳市保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求；生活便利，周邊交通便利，臨近地鐵口、公車站，具備基礎設施、生活配套相對完善等宜居條件；手續齊全，擬收購項目須四證齊全，保證項目的合法合規性，滿足金融機構的貸款要求。

多個城市明確表態

地方政府組織當地國企收購已建成存量商品房用作保障性住房，這一做法被業內稱為“收儲”。5月17日召開的中國切實做好保交房工作視訊會議提出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

會議召開後，多個城市明確表態，將以國企收購的形式，收購一部分商品房用作保障性住房。據中原地產研究院統計，截至7月30日，已有超60個城市出台了地方政府或國企收購存量住宅、用作保障房的政策，並對收購房源的面積段、收購價格等作出規定。

一線城市打響“收儲”第一槍的是廣州。5月30日，廣州市增城區新塘鎮發佈《關於廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）徵集符合條件商品性安置房源報名的公告》，購買市場化商品房作為安置房源。不過，目前該公告已從官網撤下。

廣東省內，惠州市住房和城鄉建設局6月17日印發《關於徵集商品房用作保障性住房的公告》，收購房源需滿足六大條件：資產負債和法律關係清晰；已取得竣工驗收備案證明；面積在120平方米以下；房源權屬清晰可交易；房源所屬項目周邊交通便利、配套設施完善，滿足一定車位配比；優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目。

佛山市則要求，用於配售型保障性住房的，單套建築面積在50平方米以上、不超過120平方米，以100平方米以下戶型為主；用於保障性租賃住房的，以單套建築面積不超過70平方米的小戶型為主。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉撰文表示，深圳房價收入比達到30倍左右，大規模籌建保障房，尤其是低價保障房，有助於讓年輕人支付能力跟得上；政府方面，既解決了保障房的籌集任務，也能去化商品房庫存、活躍市場，同時可借助大規模保障房來穩定行業、擴大內需。

五折收儲？

存量商品房收購的政策密集發佈，資金配套也已陸續匹配落地。

“517”新政中提到，央行設立3000億元保障性住房再貸款，利率1.75%，期限1年。鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支援地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。

如何確定收購的房源與價格？

根據中指研究院統計，各地對存量商品房收購的房源大致要求是已取得竣工驗收備案證明；單套建築面積要求多在120平方米及以下，部分城市要求在70平方米及以下；房源權屬清晰且可交易；周邊交通便利、配套設施完善，滿足一定車位配比；優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目。

而在收購價格方面，多數城市要求以同地段保障性住房重設價格作為參考上限（土地劃撥成本和建安成本加不超過5%的利潤），對於收儲轉作保租房的可以以收益法進行測算。

華泰證券根據各個城市的細則並參考西安、福州的保障房將以同區位商品房價格5折左右進行配售的情況推算，按照保本微利的原則，未來部分城市可能將收儲房源的價格上限設定在同區位商品房價格5折以下。

一位中型房企投資拓展部的人士在接受21世紀經濟報導記者採訪時也表示，按照他們的推算，5折收儲將會是一個比較平均、普遍並可以接受的價格。

難點在那？

存量商品房收購用於保障性住房的建設，被認為是“去庫存”的重要方向。從房企的反饋來看，多數房企對政策的反應偏向保守。

一位龍頭房企市場研究部的人士告訴21世紀經濟報導記者，如果是城市能級不錯的城市，這類城市5折以上的價格放在市場上也能夠賣掉，房企被收購的意向會比較弱；而如果市場價已經到了5折或以下才能出貨，這種城市即便有大量存量商品房可以收，官方與企業也會相對謹慎，“因為雖然有中央撥款，但地方也需要配資，還是需要一定的資金而且要考慮後續的營運。”

因此，收儲雖然在一定程度上能夠降低存量規模，但能否帶動市場情緒仍待觀察。這其中，房企主要關注的是，整體的收購規模仍然較小。根據央行發佈的資料，截至今年6月底，3000億元保障性住房再貸款餘額為121億元。

但是，在收儲的過程中，房企也在相應發掘一些機會。一家頭部房企代建板塊的人士告訴21世紀經濟報導記者，“雖然收購的規模我們認為是杯水車薪，但是也會關注代建是否有合作的可能，也有項目在談。因為多數國企收回來，他們並不匹配開發的能力。”

從市場各方反饋來看，存量商品房的收儲雖然還有一些操作上的難點待突破，但整體的處理程序仍將加快。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，下半年“收儲”的步伐肯定會加快，後續也會推動再貸款3000億元額度的落地。

中指研究院市場研究總監陳文靜則分析稱，短期來看，各地回購存量商品房作為保障性住房的進度或加快，持續的資金落位有望進一步修復市場預期。“保交房”力度不減，保障購房人合法權益，將進一步緩解居民對於期房交付的擔憂。

而隨著預期逐漸好轉，市場也有望迎來一些積極的變化。陳文靜續稱，下半年隨著宏觀政策加力、“去庫存”工作提速、各地房地產供需政策持續調整最佳化，二手房市場有望保持較高活躍度，在高基數效應減弱影響下，預計新房銷售下行態勢將放緩，同比降幅將有所縮小。 (21世紀經濟報導)