“十五五”規劃是國家未來發展的路線圖，這麼重要的檔案，對房地產是怎麼定調的？房市還救不救了？房子還有沒有機會？我之前在智囊機構工作的時候，參與檔案和改革方案起草。今天就用幾分鐘，帶你讀懂“十五五”規劃建議中蘊藏的房地產六大趨勢，這關係你買房賣房的重大決策。第一大趨勢，調控從收緊全面轉向放鬆。仔細對比“十四五”規劃你就會發現，“十五五”規劃建議中房地產的定調已經出現大調整，從強調“房住不炒”轉向強調“高品質發展”。這意味著什麼？這意味著房地產調控從過去的收緊全面轉向放鬆，以及建好房子和新模式。我預計未來某個時點會重啟房地產來拉動中國經濟復甦。房地產穩，則經濟穩，全國房子400多兆市值，是GDP的4倍，是老百姓最大的財富，作為第一大支柱行業——房地產關係著七千多萬人就業，上百個上下游產業。就像6年前我呼籲放開並鼓勵生育一樣，現在全國各地都開始發放生育補貼了。這些年我一直呼籲放開房地產調控。孩子和房子是最重要的民生，做有溫度、有情懷的研究，希望我的呼籲能夠被更多人聽到。第二大趨勢，限購措施將全面退出。“十五五”規劃建議明確提出要“清理住房消費不合理的限制性措施”。這幾年大多數城市都取消了限購，現在只剩北京、上海、深圳和海南。預計未來1-2年一線城市的外環限購將全面放開，三年左右全域放開，這是大勢所趨。不用擔心一二線城市放開限購就暴漲，那個時代早就過去了。第三大趨勢，城市更新將迎來黃金期。當前中國城市住房，房齡超過25年的老房子佔比超過三成。到2040年，近八成的房子都將成為“老舊小區”，都需要進行更新改造。這次“十五五”規劃建議明確提出“高品質開展城市更新”，未來老舊小區改造、城中村改造將迎來大機會。第四大趨勢，加快建構房地產發展新模式，好房子時代到來。“十五五”規劃建議重點提了房地產新模式。未來的新模式究竟是什麼？主要是：建設好房子，加大保障房和長租房供給，改革預售製為現房銷售，實施人地掛鉤，漸進推行房地產稅，促進房地產長期健康發展。當前中國城鎮人均住房建築面積超過40平方米，套戶比1.07，居民住房問題已經從“有沒有”轉向“好不好”。今年，“好房子”成了高頻詞。什麼是好房子？就是符合新標準、設計好、材料好、全生命周期安全的改善型房子。第五大趨勢：閒置資產迎來盤活機會，商品房收儲成為重中之重。當前大量庫存過剩的房子和土地怎麼辦？我在2023年底提出：可考慮組建大型住房保障銀行，收購庫存的房子和土地用於保障房。當前中國房地產市場最突出的矛盾，一邊是大量庫存過剩的房子、土地賣不出去，另一邊是大量的農民工、大學應屆畢業生沒有房子，只能高價市場化租房子，一半的工資交了房租，生活壓力大。怎麼辦？如果拿出5兆組建住房銀行，收儲過剩的房子，再以很低的租金租給農民工、大學畢業生，這些年輕人以後會多麼感恩啊，在人生的起點、最困難的時候，國家的住房保障銀行幫了他們一把。我們不是一直羨慕新加坡組屋、德國保障房做得好嗎，當前就是建立中國住房保障銀行的歷史性機遇。組建住房保障銀行一舉多得：開發商拿到現金流，就可以保交樓，避免爛尾樓，避免居民買單；打通優質房企現金流，避免金融風險；改善市場信心，促進止跌回穩，當前有些地方的樓市已經明顯超調；不用再多批地建租賃房保障房，避免重複浪費建設；未來房地產市場結構將更加最佳化，高端有市場、中端有支援、低端有保障，滿足不同收入群體的需求。2024年以來，國家已經出台多項措施推動存量商品房和土地的收儲工作，目前全國超過80個城市發佈了收購存量房作為保障性住房的公告。這是利國利民的大事。第六大趨勢：風險將逐步出清，市場回歸健康。“十五五”規劃建議提到“統籌推進房地產風險有序化解，嚴防系統性風險。”這說明國家要推動市場止跌回穩，防範房地產風險，讓市場回歸健康，支援居民剛需和改善性需求。我十多年前提出“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架。未來房地產市場的基本格局是區域大分化，未來20%人口流入的一二線城市還有新增購房需求，房價會逐步走穩，長期還可能會漲。而80%人口流出的低能級城市，未來沒有新增購房需求，不僅房價可能不漲，甚至還會長期下跌。諸位，未來五年將是房地產的大變局，新趨勢、新模式正在到來，蘊藏著新的機會，你準備好了嗎？看懂宏觀趨勢，把握投資機會，關注澤平宏觀。 (澤平宏觀展望)

11月製造業PMI為49.2%，前值49.0%；非製造業PMI為49.5%，前值50.1%。1 11月PMI資料呈現七大特徵：11月製造業PMI邊回升，但仍在榮枯線下，非製造業PMI回落。具體來看，生產重新回升至榮枯線上；新訂單、新出口訂單均有改善；但上下游價格傳導不暢、壓製出廠價格；小型企業景氣度顯著回升。房地產銷售和就業資料下滑拖累非製造業PMI資料。第一，製造業產需邊際改善。11月製造業PMI為49.2%，比上月小幅回升0.2個百分點。生產指數和新訂單指數分別回升至50.0%和49.2%，比上月回升0.3和0.4個百分點。採購量指數為49.5%，較上月小幅回升0.5個百分點。第二，小型企業PMI顯著改善，利潤預期改善。大、中、小型企業PMI分別為49.3%、48.9%和49.1%，比上月變動-0.6、0.2、2個百分點，小型企業PMI為近6月高點，景氣度顯著回升。1—10月規模以上工業企業實現利潤同比增長1.9%，為8月以來累計增速連續第三個月回升，但10月單月利潤同比仍下降5.5%，工業企業盈利改善基礎並不牢固。企業經營狀況指數（BCI）、企業利潤前瞻指數均下滑，但企業投資前瞻指數繼續升至61.21%。第三，新質生產力領跑製造業整體。前三季度規模以上裝備製造業、高技術製造業增加值佔規上工業增加值的比重分別達到35.9%、16.7%；高技術製造業、裝備製造業分別為50.1%和49.8%，均好於製造業整體；消費品行業PMI為49.4%，好於製造業整體0.2個百分點；基礎原材料行業為48.4%，較上月回升1.1個百分點。第四，需求不足拖累下游價格，庫存週期偏弱。大宗商品價格整體改善，其中，油價下降，有色金屬價格上漲。11月主要原材料購進價格指數和出廠價格指數分別回升至53.6%和48.2%，兩個價格指數差值增加為5.4%，企業利潤承壓。原材料庫存、產成品庫存指數均為47.3%。第五，房地產銷售持續下滑。11月前29日，30大中城市商品房成交套數和面積分別同比下滑35.5%和31.7%，較上月下滑10.8和5.1個百分點；環比分別回落2.9%、回升8.0%。第六，全球經濟邊際回升，歐元區偏弱。新出口訂單、進口指數為47.6%、47.0%，分別較上月回升1.7和0.2個百分點。10月摩根大通全球製造業PMI升至50.8%，美國製造業PMI為52.5%，歐元區製造業PMI為49.7%，回落至榮枯線下方。法國製造業PMI為47.8%，創九個月新低；德國製造業PMI為48.4%。第七，非製造業商務活動回落。建築業商務活動指數為49.6%；服務業商務活動指數為49.5%，節後需求回落疊加高基數，景氣從輕度擴張轉為小幅收縮。新訂單指數由46.0%降至45.6%，從業人員指數降至45.9%。房地產、居民服務等行業商務活動指數均低於臨界點。中國經濟潛力大，只要全力拚經濟，啟動新一輪大規模經濟刺激，則東昇西降和信心牛可期。三大抓手是全力拚經濟、住房收儲保障銀行和新基建，具體有八大措施：一是用好用足更加積極的財政政策，加大加快財政支出力度，擴張各類專項債和特別國債使用範圍，兜底民生，大力度化債，為企業紓困；二是持續多輪降息降准，擴大再貸款投放，尤其是重點推動利率工具的下調與流動性的前瞻性投放；三是提振消費，發放1萬億元消費券、改善居民消費能力；四是從穩住樓市升級到提振樓市，組建5萬億以上的大型住房保障銀行收儲；五是鼓勵生育，投放3–5萬億元生育補貼，降低生育養育成本；六是主動提升匯率機制靈活性與本幣結算比重，以提升整體抗衝擊能力；七是加快產業轉型，大力發展新質生產力；八是實施促進民營經濟發展壯大相關舉措，提振民營經濟信心。2 產需改善11月製造業PMI為49.2%，比上月小幅回升0.2個百分點，但仍處榮枯線下。產需邊際改善。生產指數和新訂單指數分別回升至50.0%和49.2%，比上月回升0.3和0.4個百分點。從行業看，農副食品加工、有色金屬冶煉及壓延加工等行業生產指數和新訂單指數均位於擴張區間；石油煤炭及其他燃料加工、化學纖維及橡膠塑料製品等行業兩個指數均低於臨界點，景氣水平偏低。“新動能”強於整體。11月高技術製造業PMI為50.1%，高於製造業總體0.9個百分點，連續10個月位於臨界點以上；裝備製造業PMI為49.8%，高於總體0.6個百分點，略低於上月但仍接近榮枯線。高耗能行業PMI為48.4%，比上月上升1.1個百分點。外需邊際改善但仍疲軟，歐元區製造業恢復基礎不牢。新出口訂單指數為47.6%，較上月回升1.7個百分點。10月美國製造業PMI為52.5%，ISM製造業連續八個月位於榮枯線下；歐元區製造業PMI為49.7%，再次回到榮枯線下。法國製造業PMI為47.8%，創九個月新低；德國製造業PMI為48.4%。截至11月28日，中國出口集裝箱運價指數中，美東、美西和歐洲航線分別同比下滑27.2%、22.3%和28.6%，較上月降幅顯著收窄。庫存週期邊際改善。11月採購量指數為49.5%，教上月小幅回升0.5個百分點，但仍在榮枯線下；原材料庫存、產成品庫存指數均為47.3%，分別較上月持平、下滑0.8個百分點。10月產成品存貨同比3.7%，絕對庫存水平仍偏高，僅靠被動去庫存難以迅速出清。新訂單-產成品庫存11月升至1.9，高於10月的0.7，顯示訂單與庫存的剪刀差有所修復，但距疫情前多數年份3–5的區間仍有差距，經濟動能總體偏弱。生產經營活動預期指數為53.1%，反映企業對未來發展有信心。從行業看，有色金屬冶煉及壓延加工、鐵路船舶航空航天裝置等行業生產經營活動預期指數均位於57.0%以上較高景氣區間。3 需求不足拖累下游價格原材料購進價格保持擴張態勢，但上下游價格傳導不暢，疊加終端需求不足，出廠價格持續低迷。11月主要原材料購進價格指數和出廠價格指數分別回升至53.6%和48.2%，兩個價格指數差值增加為5.4%，企業利潤承壓。具體看，大宗商品價格整體改善，其中，油價下降，有色金屬價格上漲。截至11月29日，南華工業品指數、CRB現貨指數、RJ/CRB商品價格指數月均環比分別為-0.8%、-1.0%和0.8%，較上月增加1.3、0.8和1.9個百分點。煤炭價格顯著下跌，鋼價走弱。鋼材消費進入季節性淡季，鋼材市場高供給、低需求，價格下降。而焦煤則因為國內保供政策見效、進口量增加、下游鋼鐵需求進入季節性淡季，價格大幅下降。截至11月28日，焦煤、焦炭期貨合約價月均環比分別下降2.0%和1.5%，較上月下降5.4和4.3個百分點；黃驊港動力煤平倉價月均環比上漲9.9%，較上月增加1.9個百分點；熱軋板卷和螺紋鋼價格月均環比-1.0%和0.6%，較上月變動1.3和2.3個百分點。國際油價降幅收窄。地緣主導11月油價，月內前兩週，俄烏和談的積極進展降低了供應中斷風險，導致油價快速回呼；11月下旬，隨著美國斡旋下的俄烏談判出現分歧，市場對供應擾動的擔憂重啟，疊加美股回暖帶動風險資產整體反彈，油價快速回升。截至11月29日，英國布倫特Dtd價格、OPEC一攬子原油價格、美國西德克薩斯中級輕質原油(WTI)現貨價月均環比分別下降1.7%、1.1%和1.0%，降幅較上月收窄2.9、6.2和4.6個百分點。有色金屬價格延續強勢。供需基本面改善支撐價格上行。銅方面，美聯儲降息預期反覆擾動價格，全球多個大型銅礦相繼發生事故或停產、供應中斷，疊加新能源汽車、風電光伏等新興領域需求旺盛，支撐銅價繼續走高，；鋁市則因為庫存下降以及海外供應端擾動。截至11月29日，LME銅、LME鋁價格月均環比分別增長1.0%和4.8%，較上月下降6.5和3.7個百分點。4 小型企業景氣度顯著回升11月小型企業PMI明顯回升。大、中、小型企業PMI分別為49.3%、48.9%和49.1%，比上月變動-0.6、0.2、2個百分點，雖仍未回到榮枯線，但經營壓力顯著改善，小型企業PMI為近6月高點，景氣度顯著回升。企業利潤有所反覆，但投融資信心增強。1—10月規模以上工業企業實現利潤同比增長1.9%，為8月以來累計增速連續第三個月回升，但10月單月利潤同比仍下降5.5%，工業企業盈利改善基礎並不牢固。此外，企業經營狀況指數（BCI）為51.56%，較上月下滑0.43個百分點；企業投資前瞻指數升至61.21%，但企業利潤前瞻指數回落至45.93%。需求不足環境下，企業需政策持續輸血，穩固復甦態勢。2021年以來，企業部門以價換量，但供需失衡、產能利用率偏低。三季度產能利用率略回升至74.6%，仍低於2023年和2024年同期的75.6%和74.9%。5非製造業商務活動回落11月非製造業商務活動指數降至49.5%，比10月回落0.6個百分點，三年來首次跌破榮枯線，由擴張轉為溫和收縮。新訂單指數降至45.7%，較上月再回落0.3個百分點，反映終端需求走弱，而業務活動預期指數仍在56.2%的較高水平，現實需求偏弱與樂觀預期並存。11月建築業商務活動指數為49.6%，較上月小幅回升0.5個百分點。新訂單指數、業務活動預期指數分別為46.1%、57.9%，較上月分別回升0.2和1.9個百分點，在專項債發行、“兩重”建設、保障性住房等項目帶動下，工程儲備略有改善，對未來景氣仍有一定信心；從業人員指數41.8%，較上月回升1.9個百分點。從價格看，建築業投入品價格指數為49.7%、銷售價格指數48.4%，未有邊際改善，整體仍在收縮區間，在房地產投資大幅下行、地方財政約束趨緊的條件下，工程類企業議價能力有限。11月服務業商務活動指數降至49.5%，較上月回落0.7個百分點。節後需求回落疊加高基數，景氣從輕度擴張轉為小幅收縮。新訂單指數由46.0%降至45.6%，從業人員指數降至45.9%，企業用工意願仍在收縮區間，業務活動預期指數則維持在55.9%的偏高水平，仍保持樂觀預期。從行業看，鐵路運輸、電信廣播電視及衛星傳輸服務、貨幣金融服務等行業商務活動指數位於55.0%以上較高景氣區間；房地產、居民服務等行業商務活動指數均低於臨界點，市場活躍度偏弱。

國務院總理李強12月16日主持召開國務院常務會議，對貫徹落實中央經濟工作會議決策部署作出安排；部署最佳化完善地方政府專項債券管理機制；研究促進政府投資基金高品質發展政策舉措；聽取安全生產治本攻堅三年行動進展情況匯報；審議通過《公共安全視訊圖像資訊系統管理條例(草案)》。 會議強調，要把思想和行動統一到黨中央關於經濟形勢的科學判斷和對明年經濟工作的決策部署上來，切實增強抓落實的責任感、緊迫感和主動性。國務院各部門要按照黨中央確定的各項部署，全面對標對表，主動認領任務，制定落實方案，確保各項工作有力有序推進。要靠前抓好落實，能早則早、寧早勿晚，齊心協力、積極作為，以紮實有效的工作為全域多作貢獻。 會議指出要實行地方政府專項債券投向領域“負面清單”管理，允許用於土地儲備、支援收購存量商品房用作保障性住房。 允許專項債用於土儲、支援收購存量商品房

身處一線城市還在等待房地產市場回暖訊號的人，終於看到了曙光。 近半個月，一線城市“收儲”出現新的處理程序。7月29日，廣州打響了一線城市“收儲”第一槍，隨後深圳拿過接力棒，在8月7日宣佈進行商品房“收儲”，入場收購商品房用作保障房。 至此，北京、上海、廣州、深圳，一線城市已有半數進入收儲處理程序。 這其中的訊號意義不免讓人振奮，因為一線城市的這套動作，代表著房地產收儲，正在逐步進入“執行模式”。

深圳官宣加入商品房“收儲”陣營。 8月7日，“深安居”微信公眾號發佈《關於收購商品房用作保障性住房的徵集通告》。通告顯示，深圳市安居集團有限公司所屬企業擬開展收購商品房用作保障性住房工作，向深圳市域徵集商品房用作保障性住房項目，徵集期限至2024年10月31日。 具體來看，徵集範圍包括深圳市（不含深汕特別合作區）範圍內商品房性質的住宅、公寓、宿舍等，優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目（房源）。 房源條件方面，要求位置合適，處於交通便利、配套設施較為齊全的區位，貼近區域發展核心片區，具備產業基礎、發展優勢；戶型面積合適，原則上項目（房源）主力戶型面積應滿足深圳市保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求；生活便利，周邊交通便利，臨近地鐵口、公車站，具備基礎設施、生活配套相對完善等宜居條件；手續齊全，擬收購項目須四證齊全，保證項目的合法合規性，滿足金融機構的貸款要求。

01 成交量腰斬的蘇州樓市 前兩天寫了南京樓市。 南京的現狀是，成交量持續低迷，上半年南京全市二手房成交量49525套（含高淳、溧水），環比（與2023下半年比）上漲15.2%，同比（與2023上半年比）則下滑12.1%。 二手房成交量熱度不及去年同期。

支援地方收儲存量商品房，央行有了進一步部署。 6月12日，央行在濟南市召開保障性住房再貸款工作推進會，調研推廣前期租賃住房貸款支援計畫試點經驗，部署保障性住房再貸款推進工作。全國200多個城市視訊參會。 會議強調，房地產業發展關係人民群眾切實利益，關係經濟運行和金融穩定大局。保障性住房再貸款支援國企收儲未售新房是監管部門支援存量商品房“去庫存”的重要一步。這次會議的召開，也意味著推動保障性住房再貸款終於進入實質落地階段。 央行行長潘功勝表示，近期有意願參與保障性住房再貸款的城市，可以展開六個方面工作：一是加強統籌協調，建立工作專班，提高政策落地效率；二是嚴格避免新增地方政府隱性債務；三是地方政府在權限內給予適當政策支援，降低實施主體經營成本；四是堅持市場化營運，確保合理定價，培育專業化企業；五是銀行要主動加強與城市政府和實施主體的對接；六是建立嚴密的制度規範，防範道德風險，防止腐敗行為。

雖然政策利好不斷出台，但中國樓市的調整仍在持續。 3月18日，中國國家統計局發布2024年1-2月房地產市場相關數據。其中，多數指標仍處於負成長區間，且由於去年同期基數較高，降幅有所擴大。 例如，商品房銷售面積較去年同期下降約兩成，銷售額較去年同期下降約三成。而去年，該指標的降幅始終維持在個位數。今年前兩個月，房企到位資金成長率的降幅也達24.1%，明顯高於去年。 同期，房地產開發投資降幅為9%，比去年全年的9.6%有所收窄。家具類、建築裝潢材料類零售額也有所成長。