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就是本周，全美房地產佣金規則大變天！中介收入或減半
美國各地的房地產經紀人正準備迎接經營方式的巨大轉變。從8月17日開始，一項新規則將出台，徹底改變美國房地產經紀人幫助人們買賣房屋的報酬方式。
這一變化是行業組織全美房地產經紀人協會 (National Association of Realtors) 3月份宣佈的4.18億美元和解協議的一部分，旨在廢除支撐行業的傳統佣金結構。根據傳統的佣金方式，房屋賣家通常需要支付5%或6%的佣金，這筆費用通常由他們的經紀人和代表其房屋買家的經紀人平分。
自協議宣佈以來的幾個月裡，全國各地的房地產經紀人一直在為這一變化做準備，參加培訓，仔細研究他們必須與潛在購房者簽署的新合同的細節。一些經紀人預測，這些規則將為新的商業模式鋪平道路，並可能導致許多全方位服務的房地產經紀人離開該行業，而其他人對即將到來的變化更為樂觀。
“這是一項規模龐大的行業社會實驗，”美國最大的房地產經紀公司之一eXp Realty的首席執行官Leo Pareja表示：“我正在為我的經紀人做好準備，迎接我所說的‘混亂的中間階段’。我完全預料到會有很多混亂。”
全美房地產經紀人協會會長凱文·西爾斯在一份聲明中表示，他相信全美房地產經紀人協會的會員將會適應這些變化，行業分析師稱這是美國房地產市場一個世紀以來最大的變化。
“這些變化有助於進一步增強消費者在購買和出售房屋時的清晰度和選擇權，”西爾斯說。隨著8月17日的臨近，“我相信我們的會員有能力為行業的發展做好準備並接受它，並幫助引導消費者適應新的形勢。”
從歷史上看，賣方經紀人會向賣家收取一定費用，通常是房屋購買價格的5%或6%，這筆費用會分一半給買方經紀人。這意味著賣家可能要承擔巨額費用：一棟價值100萬美元的房屋的賣家可能要支付6萬美元的佣金。一些專家表示，這些錢被計入房屋的掛牌價格，從而抬高了待售房屋的價格。
儘管全國地產經紀商協會 (NAR) 長期以來一直辯稱佣金是可以協商的，但一系列訴訟指控這一標準做法違反了反壟斷法。
除了金錢賠償外，NAR還同意修改兩項關鍵規則，作為和解訴訟協議的一部分。這兩項規則都將於8月17日生效，理論上旨在打破支付佣金的標準方式。
一名法官已獲得初步批准NAR於4月份批准了該協議，但最終批准聽證會定於11月26日舉行。
第一項變化：禁止經紀人的報酬被列入多重掛牌服務。多重掛牌服務是房地產經紀人用來分享待售房屋詳細資訊的集中資料庫。不過，報酬細節仍然可以在其他地方發佈廣告或當面或通過電話溝通。
第二項變化：要求買方經紀人提前討論他們的報酬。從8月1日起，與潛在購房者合作的經紀人必須在共同參觀房產之前簽訂書面買方協議。該協議旨在告知買家，如果賣家選擇不承擔費用，買家有責任支付自己的房地產經紀人的費用。
然而，在改革之前，已有18個州的房地產經紀人被要求籤署買方代理協議。明尼蘇達州的房地產經紀人Mary Schumann表示，對她來說，NAR的改革似乎是可以接受的。
“我總是傾向於等待，看看事情會如何發展，然後再驚慌失措，”舒曼說：“我們這裡已經簽訂了買方協議，這似乎並沒有什麼不同。”
根據TD Cowen Insights 3月份的分析，有人估計房地產佣金可能會下降25%至50%。這可能為採用固定費用和折扣經紀等替代商業模式的房地產公司鋪平道路。
Redy首席戰略官Shelly Cofini表示，她相信NAR的和解將使她的公司受益。Redy在全國範圍內營運，是一個允許房地產經紀人競標房屋掛牌交易的市場，這意味著經紀人可以向房屋賣家支付費用以獲得代表賣家與買家談判的機會，當然也會減少他們自己的佣金。
“這是改變房地產交易方式的一部分，”Shelly Cofini說：“因為經紀人控制著整個中介過程，所以他們可以決定收取多少的現金獎勵，並決定他們同意的佣金結構。”
公司也在尋求以其他方式利用即將到來的變化。Flyhomes是一家傳統的房地產經紀公司，但今年夏初，該公司推出了一款人工智慧聊天機器人，旨在回答購房者可能會問房地產經紀人的問題。
Flyhomes首席戰略官亞當·霍普森 在談到NAR的變化時表示：“消費者不知道這會發生。”“當他們決定要買房並行現必須簽訂合同時，他們可能會說，‘哇，這是什麼？’我們認為這會促使他們從其他來源尋找資訊。我們將成為其中一個來源。”
根據舊標準，買家通常可以免費獲得代理服務，因為代理人的佣金來自賣家的口袋。
許多接受採訪的房地產經紀人表示，他們認為新規將獎勵更有經驗的房地產經紀人，而將年輕的經紀人拒之門外，因為購房者可能不願與缺乏經驗的房地產經紀人簽署具有法律約束力的協議。
19歲的南卡羅來納州查普林市房地產經紀人麥迪遜·馬蒂亞斯表示，她必須加班加點地工作，以消除潛在客戶對她年齡的先入為主的印象。他經常在晚上重讀合同，以確保她記住了所有細節。
馬蒂亞斯說，她認為一些房地產經紀人會離開這個行業，但她不認為年齡是一個因素。
“我認為會有更多的經紀人退出，因為有些人不喜歡改變，”她說：“作為一名新經紀人，有些人質疑過我，但從來沒有人因為我在這個行業工作的時間而不想和我合作。一切都取決於信心和自我教育。” (北美商業見聞)