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溫鐵軍談中國房地產危機：救市，沒那麼容易
中國人民大學溫鐵軍教授，是中國著名的“三農”問題專家，對農村和城鎮有著豐厚的理論知識和長期深入的調研經驗，因敢說會說而被廣大人民群眾所熟知。
溫教授對房地產也有深入的研究和分析，而且角度刁鑽，往往能切中要害，本文整理了溫鐵軍教授對房地產的最新研判，從中能發現一些不容易被察覺的地產危機本質，幫助我們更好地理解中國的房地產市場。
01 關於地產危機
“我們說地產危機發生了，但是想說救你不容易，是因為它三個大泡沫交錯在一起，既有地產泡沫，又有金融泡沫，又有債務泡沫。
面對著三大泡沫綜合在一起大危機局面，必須得有相對應的措施。我們看到了一個非常尷尬的現象，就是地產商們已經把他們獲得的收益相當多的“潤”出去了，甚至是聽任他們在國內的公司破產。
這些問題都沒有處理的情況下，你怎麼去拯救房地產？難道是去救那些把資金大量“潤”出的地產商嗎？”
“我們現在面對的問題仍然非常嚴重，首先是房地產的總量。根據我們現在所看到的資料，房地產在城鎮已經有高達8億多間房。這還不算我們在農村的，大量的農村房地產完成的商品房的面積，大約還有9億多平米沒有賣出去。
現在壓在地產開發商手裡過剩的住房也是一個相當大的量，它還不僅僅只是住房的過剩，它背後更是大量的金融投資，有研究證明，居民和企業借貸的一半以上都是房地產的借貸，也就是說居民借貸和企業借貸並沒有投向消費或者實體經濟，而是大部分投向了房地產。”
“據有關研究表明，居民資產的60%是房地產，如果房地產出現嚴重的下滑，其實也就意味著居民資產的嚴重下滑，居民資產的價值量會大幅度縮水。
同理，很多企業的資產也是房地產，同樣會意味著企業資產的價值量也會下滑，也就意味著股市的市值會隨著這個資產的價值量下滑而隨之縮水，它會連帶髮生一系列的危機現象。”
02 關於債務危機
“最近的有關資料說地方政府的債務的總量是37兆，如果把地方城投公司等這些隱性負債都加上，還有66兆，總共大約在103兆這麼一個規模。這個資料規模相當大，並且其中有相當的部分是服務於房地產的債務。
為什麼呢？有人做過分析，說這些年，房地產總量相對來講比較集中在地級市和縣這一級的城關鎮。有關資料披露，地方債務的90%是地級市和縣級的負債。
也就是說，地級市和縣這兩級作為三四線以下城市，本來沒有那麼多的剛需，而且很多屬於人口淨流出地區，但是也都在追房地產，大量的地產項目在地級市或者縣級城關鎮到處搞。
我們最近這幾年就是儘管中央不斷的強調調控，但是大家看地產建設工地在三四線以下城市比比皆是。
大家明明知道，我們現在上的這些房地產項目是不可能賣得出去的，過剩的態勢已經明顯，但為什麼還得這樣上呢？是因為這裡邊創造大量的GDP，在我們以GDP論英雄的考核體制之下，地方官要想得到提升，只能用房地產去創造GDP。
大家說那為什麼不去搞實體經濟呢？是因為從2008年華爾街金融海嘯爆發，2009年全球出現嚴重的危機以來，實際上中國這種靠外向型經濟就深度融入全球化，大進大出外向型經濟來拉動經濟增長的發展模式已經走不下去了。所以進入21世紀的第二個十年，我們出現的什麼呢？是外需不斷地下降。”
“當地方不可能去靠實體經濟獲利的時候，只能是把土地從長期的資源變成短期可以變現產生收益的資源，於是乎地方就配合房地產商去圈地，然後佔有土地開發的價差收益。
在這個過程中間，因為實際上地方的這個開支不斷擴張，債務也在不斷增加，在這種情況之下，地方受到另外一方的壓力就必須借出銀行的貸款去支付舊債的利息，才能把舊債轉成新債。因此圈地這件事情，就是為了套現與支付舊債的利息。”
03 關於地產的社會性問題
“很多人之所以說他婚姻家庭問題受到直接的衝擊，無外乎就是房子太貴了？買不起房就不能結婚，生孩子不就意味著你還得擴大居住面積嗎？
所以房地產本身它的金融化造成的這種擴張的局面，讓一批房地產開發商和金融投資家們獲得了巨額的資本化收益，但實際上這個制度成本是非常嚴重的，這個成本甩給了社會，導致了今天社會出現了一系列的問題，這些我們必須考慮。”
“推動城市群發展呢，就需要大量的基礎設施，以形成一小時經濟圈，連通一個大城市，帶動周邊幾個周邊城市形成城市叢集。然後把產業資本變成產業叢集，以產業叢集疊加在城市大城市群上，變成了這樣一種發展方式。
這種發展方式是被資本導向的。所以當我們確立了城鎮化發展戰略的這個同時，實際上走出的是以大都市，特大城市，都市圈，城市群這種發展方式為主的發展路徑。
它客觀上就是大規模的土地征戰，既帶來了地方的非財政的預算外收入，使得地方政府得到好處，又帶來房地產的資本崛起。“
“以城市化為導向的發展戰略，實際上，帶來的是資本過度集中在大城市。這個時候，形成的城鄉二元結構變成了一個新的類型，那就是大城市集中的過量資本化要去把包括勞動力、土地、資金等各種資源，全部變成向城市集中的資本化獲取收益的來源。”
04 關於未來
“二十大報告不再成段的去論述城鎮化、城市化，只強調了一句叫做推進以人為核心的新型城鎮化。以人為核心的新型城鎮化，主要對接的是鄉村振興戰略，對接的是城鄉融合戰略。（具體分析可參考公眾號文章重磅會議訊號：本輪救市，戛然而止（下））
“過去，房地產過度擴張，形成房地產金融化，最終呢，變成房地產泡沫，嚴重過剩。在嚴重過剩的條件下，又是因為房地產金融化，房地產的債務化，使它很難降價。
好在去年、前年經歷過相當多的努力，我們才把房地產的過量的擴張，已經居高不下的房價還要繼續增加的趨勢穩定下來，還不能說是壓住了，還只是穩定下來。
但我們卻沒有同時把城鄉融合，把新型縣域經濟，把高品質發展，以人為核心的新型城鎮化變成具體的政策落實到基層。
所以從這個角度來看呢，我們要的是城鄉融合戰略，是在這個城鄉融合戰略之下的新型城鎮化，而不是要恢復以往的老的以房地產資本擴張為中心的那個城市化。”
05 結語
多見者博，多聞者智，以上內容是對溫教授近期關於房地產論斷及觀點的總結，希望能幫助你從農村與城市的視角更加深刻地洞察中國房地產市場。
土地和房子一直是中國人骨子裡的信仰，無論房地產市場如何發展，唯願耕者有良田，居者有富屋，畢竟，每一個普通人都能“安居樂業”，才是盛世。 (地產90後)