中國新房價格下降原因是？

近日，至少10個城市放寬或取消了新房價格指導，北京、深圳的新項目也大幅降價 。

國內新房市場正爆發一場價格戰，各地放鬆干預，開發商相繼回籠資金。據知情人士透露，北京市郊一處中型住宅項目在5月突然降價18%，迫使周邊新開發的項目也跟隨降價。另一位知情人士透露，位於深圳批准了一個樓盤的單價同比下降29%。

根據中證指數控股和公開聲明的資料，經干預，至少10個城市政府已經放寬或取消了新房價格指導，讓市場需求發揮更大作用。雖然大多數宣佈此類措施的是較小城市，但像北京和深圳這樣的一線城市的案例表明，即使是大城市也開始在個別情況下放鬆價格管控了。此舉預計會促使更多開發商在定價時參照已經大幅下滑的二手房市場，從而降低價格。這將有助於消除干預所造成的長期市場扭曲，儘管這可能導致一些購房者持觀望態度，等待新房價格的進一步下跌。

“這可能會導致大多數城市的房價進一步下行，”彭博分析師Kristy Hung表示。“這將不利於市場情緒，因為潛在買家會等到價格觸底才會入市。”

這對於7月房價的逐步回升來說是一個不利因素。北京和深圳的住房部門未回應相關查詢。

本周早盤，追蹤十幾家國內上市開發商的上海證券交易所房地產指數下跌近1%，為一周來最大跌幅。彭博追蹤的香港上市中國建築商指數也下跌了約1%。

價格干預

其他加入這一趨勢的城市包括二線城市的鄭州。作為蘋果公司最大iPhone製造基地之一的所在地，該市於7月結束了新房價格指導，實質上允許房地產公司根據市場需求定價。同日，武漢市也採取了類似措施。

多年來，住房管理部門通過“預售許可證”控制了新房銷售價格的區間。自2016年底房地產熱潮以來，這一方法一直將大城市的新房價格控制在合理範圍內。但當二手房市場大幅下跌時，這種安排使新房價格異常堅挺，進一步增加了開發商出售庫存的難度。

“自2021年年中以來，對房價下跌的限制阻礙了開發商的銷售，”房地產代理機構中指控股有限公司的研究總監表示。“放寬或取消這些限制將允許開發商合理定價。”

去年，國內二手房銷售首次超過新房銷售，購房者開始尋求更具吸引力的交易。新房價格自2021年6月以來下降了約7.2%，約為二手房價格13.6%跌幅的一半。

新房價格的跌幅低於二手房價格

據中原集團的資料，曾經是房價最貴城市之一的深圳，其二手房價格自2021年5月高峰以來已經暴跌37%。北京、上海和廣州的二手房價格也從各自高點下跌了約27%。（如下圖所示）

這種低價現象推動了深圳7月二手房銷量創下四年多來的最高月度銷售量。而同期，新房銷量按單位數計環比下降了11%。

同樣，全國新房銷售的下降趨勢在7月有所加劇。許多已違約一年多的資金緊張的開發商依賴銷售來安撫債權人並避免清算。（如最近的佳兆業等）

據彭博彙編的資料，至少20家中國開發商面臨清盤申請。繼恆大集團和佳源國際集團有限公司之後，德信中國控股有限公司於6月成為最新一家收到香港法院清盤令的開發商。

開發商流動性壓力

此外，據彭博彙編的資料，約有200家在營運的頂級房地產公司中的80家陷入了違約狀態。中國房地產資訊公司在8月8日的一份報告中警告說，隨著新房銷售尚未完全恢復，可能會有更多公司陷入違約。

地方正在加大壓力，廣東省政府敦促開發商通過資產處置籌集資金，而不是“躺平”。

其他地方加大了吸引購房者的措施。本周一，廈門加入了廣州，為購買私有房產的買家提供公立教育資源。

隨著大城市新房價格的下跌，可能正在得出類似的結論，儘管此類政策尚未正式宣佈。5月，國有企業華潤置地開發的北京橡樹灣將部分單位的掛牌價下調至每平方米54,000元，比去年9月首次推出時低了約18%，據知情人士透露。附近的兩個項目也紛紛降價。中海九樾府將部分單位的價格下調至每平方米56,000元。華潤的另一項目更進一步，將部分單位的價格降至每平方米50,000元，比此前指導價格低了31%，據一位房地產銷售代理透露。

在深圳，“幾乎所有新房項目”都在打折，根據樂有家的7月報告。

“新房價格在允許基於供需波動後將更加‘合理’，”上海易居研究院副院長表示。“取消價格設定限制預示著房地產政策的全面放鬆。” (發比利斯)