導讀
當前的房地產形勢可以概括為：政策環境已接近2014年最寬鬆階段，但形勢嚴峻性為1998年房改以來之最，已經嚴重拖累中國經濟、就業、地方財政和金融穩定全域，這是週期性和政策性因素疊加的結果，需要採取更大力度的救市措施，否則存在落入日本“失去三十年”陷阱的風險。但辦法總比困難多，只要採取實質有力措施，中國房地產還有較大發展空間。
2024年上半年我國各級政府部門積極最佳化樓市政策，力促房地產市場平穩運行，尤其在經營性物業貸、調降房貸利率、降低購房首付等政策方向發力，同時上海、廣州、杭州、西安等城市放鬆限購。截至年中，政策環境已接近2014年最寬鬆階段。
但地產行業表現不佳，主要受限於三大因素：1）金融機構對涉房類信貸仍持偏謹慎態度，各類房企合理融資需求落地難；2）需求端疲弱，房地產處於週期築底階段，資產價格預期下降，疊加居民收入預期下行；3）部分城市房地產項目紓困進度較慢，拖累信心恢復。
房地產是第一大支柱行業，關係六十多個上下遊行業、幾千萬人就業，同時房地產是居民最大財富，關係消費信心。房地產穩，則經濟穩，就業穩。
當前房地產市場供求關係發生重大變化，2024年下半年房地產形勢如何？如何破局？我們對2024年下半年房地產市場進行了情景分析。中性情景下：2024年底，商品房銷售面積同比-17.1%；新開工面積同比-19.3%；竣工面積同比-17.9%；開發投資額受銷售、融資復甦進度制約，預計同比-9.1%。
我們認為中國房地產市場仍有需求空間，如果措施有力，中國不會重演日本“失去的三十年”，因為我國未來城市化、改善型、城市更新等還有很大空間，但是需要盡快促進軟著陸，推出新模式，作為週期之母房地產穩則經濟穩。
短期看，下半年需要更大力度的增量政策，扭轉當前的嚴峻局面，三招可救地產：
1）組建3萬億以上的大型住房銀行，利率要低、期限要長、規模要大，收購開發商的土地和商品房庫存，用於租賃房保障房，一舉多得，解決地方財政、開發商現金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果；
2）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，一線城市應搶抓“金九銀十”的時間窗口率先放開郊區和大戶型限購以提振人氣；
3）持續降息，包括降低二套房存量房貸利率，通過降准降低銀行負債成本。此外，還可以考慮完善多孩家庭購房支援政策。
長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉”為核心加快建構房地產新模式。
如果採取長短相結合的有力措施，有望促進房地產軟著陸，為中國經濟復甦和就業貢獻力量。
目錄
1 形勢：房地產市場仍處築底階段，第一大支柱產業拖累經濟恢復和地方財政
2 政策：下半年政策表述積極，儲備並適時推出新一批增量政策
3 預測：2024年下半年房地產市場情景分析
4 救樓市的必要性：房地產是國民經濟的第一大支柱，穩地產能穩經濟、穩就業
5 短期三招可救地產
正文
1 形勢：房地產市場仍處築底階段，第一大支柱產業拖累經濟恢復和地方財政
2024年上半年全國樓市延續調整，政策持續鬆綁，重點指標降幅持續收窄但房地產成交恢復處理程序仍相對緩慢，主因為居民房價、收入預期偏弱、庫存持續累積等。
新房銷售方面，短期居民購房信心和能力暫未恢復，市場仍處築底階段。根據國家統計局資料，2024年1-6月全國商品房累計銷售面積4.8億平米，同比下降19.0%，降幅相比5月末收窄1.3個百分點；全國商品房銷售金額累計4.7萬億，同比下降25.0%，降幅也較上月末收窄2.9個百分點。從百強房企看，2024年1-6月百強房企銷售總額為2.1萬億元，同比下降41.6%，降幅較上月繼續收窄3.8個百分點。百強房企的銷售操盤金額門檻較去年同期降低41.4%至33.2億元。
二手房銷售方面，二手房市場復甦訊號明顯優於新房市場。根據我們監測，2024年1-6月重點17城二手房共成交4082.6萬平，較去年同期下降12.6%，降幅較上月收窄了4.2個百分點。從單月看，2024年6月監測重點17城二手住宅成交750.9萬平，環比上升0.2%，同比上升12.9%。6月二手房成交表現突出，環同比均正增長，且同比結束“四連跌”轉正，同比增幅創年內成交新高。
當前二手房分流住房需求，是政策、週期等多因素催化下的短期現象。根據中指院資料，從佔比上看，2024年1-6月二手房銷售面積佔總銷售面積的比重為26.3%，較2023年全年提升3.8個百分點。近三年來6月份國內商品住宅現房銷售面積佔比逐步提升，2022年6月二手房銷售佔比僅為15.7%。二手房分流新房需求主要原因是：1）5.17樓市“一攬子”政策落地後，核心一二線城市紛紛跟進落地，部分政策直指二手房（如：非滬籍單身購買二手房範圍擴大至外環內）政策效果逐漸顯現；2）居民改善住房品質的意願增強，賣舊才能買新，居民由需求方轉為供給方，二手房掛牌量持續上行。3）二手房市場處於以價換量階段，疊加無交付擔憂，核心區域的二手房更受青睞。
價格方面，2024年上半年70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比增速持續為負，新房價格仍在築底階段。根據國家統計局資料，2024年6月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2個百分點。北京、廣州和深圳分別下降0.6%、1.2%和0.7%，上海上漲0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅比上月收窄0.2個百分點，是2024年上半年的首次降幅收窄。
庫存方面，2024年上半年我國房地產行業面臨“存量房產消化”問題，6月國常會明確提出“去庫存”以來，政策效果稍有顯現。截至2024年6月30日，我國14個樣本城市待售面積合計8147.3萬平，同比增長0.8%；去化週期平均15.2個月，同比增長了4.8個月。從重點城市看，截至2024年6月30日，北上廣深去化週期分別為26.6、8.1、18.4、21.1個月，除上海外三城去化週期處較高水平。環比5月同期分別變化了+0.92、+0.26、-2.54、-2.34個月，可見5.17新政後各地方新政跟隨釋放，對廣州、深圳庫存去化有一定幫助。同比去年，北上廣深去化週期分別變化了+10.64、+3.88、+3.41、+7.71個月，一線城市庫存整體情況仍需去化，全面放鬆依舊是大勢所趨。
2 政策：下半年政策表述積極，儲備並適時推出新一批增量政策
2.1 宏觀經濟政策：下半年改革發展穩定任務很重，宏觀政策要持續用力、更加給力
宏觀經濟方面，2024年上半年受制於嚴峻外部環境，我國經濟修復步伐放緩，政策仍有發力空間；2024年上半年我國GDP同比增長5.0%；其中二季度實際GDP同比增長4.7%，增速比一季度有所回落。
三中全會對宏觀政策表述積極，7月召開政治局會議，表述更為積極：“下半年改革發展穩定任務很重”，“宏觀政策要持續用力、更加給力”，“及早儲備並適時推出一批增量政策舉措”。新舊動能轉換階段，仍需要保持一定的經濟增速，在發展中解決問題。建議繼續降准降息，降低實際利率。大國貨幣政策應以我為主，穩經濟、穩就業是第一目標，不用擔心匯率掣肘和長債利率過低。經濟轉暖後，匯率和利率自然恢復到正常區間；2024年下半年，可通過財政擴張擴大總需求，同時加大對新經濟、新質生產力的支援力度，貨幣配合，迅速、大力、重落實。解決就業、提高工資和收入預期，暢通“消費——生產”循環，提高微觀主體活力。
1）財政政策方面，總量上，財政適度加力。今年廣義財政支出規模為“4.06萬億赤字規模+3.9萬億地方專項債+1萬億新增不列入赤字的超長期特別國債+1萬億去年四季度發行的特別國債+PSL”。節奏上，上半年發行速度進度偏慢，預計後續將加速。去年增發1萬億特別國債資金已全部下達，專項債發行偏慢，截至7月底，新增專項債發行17749.39億元，發行進度僅快於2021年。
我們預計財政政策在三、四季度提速：一是，據發改委，“推動所有增發國債項目於今年6月底前開工建設”；二是，下半年專項債有望加速，穩增長推動下，三季度有望成為專項債集中發行窗口期。三是，下半年超長期特別國債或逐步投入，形成增量；超長期特別國債目前已研究起草方案。
2）貨幣政策方面，722降息標誌著新一輪寬鬆週期和穩增長週期，企業融資和居民信貸成本穩中有降。2024年1-2月貨幣政策偏寬鬆，以穩定增長動能和微觀預期為主，包括降准0.5個百分點、下調再貸款再貼現利率、下調5年期LPR 25bp；3月起央行未再開展總量寬鬆操作，政策重心轉向穩定長期利率，政策特徵微調為中性。7月22日OMO、LPR、SLF統一下調10bp；7月25日央行宣佈MLF降息20bp，月內兩次開展MLF操作實屬罕見；同時，國有六大行宣佈下調存款掛牌利率，根據存款期限下調10-20bp不等。雖然經濟仍面臨多重目標約束，但可以看到政策積極騰挪空間，釋放明確穩增長訊號，提振市場信心。
2.2 房地產行業政策：消化存量、最佳化增量，收購存量商品房用作保障性住房
房地產政策方面，中央層面，2024年上半年房地產政策主基調延續寬鬆，多部委多次明確房地產政策最佳化方向，4月政治局會議以來，政策側重點轉向“去庫存”。5.17監管部門出台“一攬子”新政，四箭齊發：降首付比、下調公積金貸款利率、取消商貸利率下限、擬設立保障性住房再貸款3000億元，對市場預期產生了明顯帶動。6.7國常會再提“去庫存”，為市場釋放了更加積極訊號。7.18三中全會就租購併舉、因城施策放鬆限購、房地產稅、人地掛鉤等方面，提出建構房地產發展新模式最新政策方向。
需求端，各地方政策持續落地。根據我們監測，2024年上半年全國有約180省市（縣）出台政策超360條，二季度各地政策保持較高頻次。限購方面，多數城市限制性政策完全放開，目前四大一線城市均放開了部分區域住房限購，上海放鬆了外環內二手房，北京放鬆了五環外，深圳放鬆了非核心區，廣州放鬆了120平方米以上戶型限購，大部分二線城市全面放開限購。限貸方面，5.17政策後一線城市均下調了首付比例和房貸利率，其中廣州首付比例降至首套15%、二套25%，下調力度是四大一線最高。
供給端，房地產融資方面，2024年上半年，監管部門建立房地產融資協調機制，並反覆強調完善機制、緊抓落實。1月12日，住建部、金融監管總局要求各地級及以上城市建立房地產融資協調機制，搭建政銀企溝通平台，推動房企與金融機構精準對接。2024年2-6月住建部等部門在多個會議、通知中均強調房地產融資協調機制。“白名單”機制對改善房地產企業信貸端資金流入起到了一定作用。據國家金融監督管理總局，截至5月16日，商業銀行已按內部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。隨著中央層面對滿足房企融資的一再強調，對民營房企和混合所有制房企融資有望得到實質性加強。
3 預測：2024年下半年房地產市場情景分析
展望2024年下半年，在宏觀大環境仍存在不確定性的情況下，我們綜合考慮多個維度，如宏觀經濟政策的變化、房企與居民信心修復等。以2024上半年已有資料為基礎，採取樂觀、中性、悲觀三個視角去呈現未來房地產的趨勢如何。
中性情景下：2024年預計供需整體仍將雙向收窄，商品房銷售面積同比-17.1%；新開工面積將繼續低位徘徊，預計同比-19.3%；竣工面積受制於22、23年新開工面積下滑，竣工儲備規模縮水，預計同比-17.9%；開發投資額受銷售、融資復甦進度制約，預計同比-9.1%。
1、樂觀情景
宏觀經濟：2024年下半年，超預期利好政策出台，如多次降息、降准、經濟步入內外需增長動能轉換期，發展面臨的內外部環境和條件明顯改善，GDP增速回歸穩步上漲區間，居民收入預期改善。
房地產行業：
1）需求端，以核心一線城市為首，中國全面取消限購，存量首套、二套房貸利率大幅降低，公積金貸款額度進一步提高，居民觀望情緒扭轉，扭轉房地產價格預期，銷售明顯提升。
2）供給端，優質房企融資端利好政策加碼，房企融資“白名單”快速落地且效果明顯，不同所有制房地產企業的合理融資需求得到充分滿足，各地停工項目處置明顯提速，組建住房銀行解決房企庫存問題。3000 億保障性住房再貸款落地效果明顯，後續再貸款資金總量持續加碼，再貸款資金成本繼續下降，收購了開發商的土地和商品房庫存，並建構“保障房+商品房”的雙軌制住房供給體系。各地土拍規則全面放寬價格限制，多數房企信心恢復，拿地積極性上升。
2、中性情景
宏觀經濟：2024年下半年，經濟政策保持當前節奏小幅加碼、緩慢放鬆。降息降准與2023年全年幅度相近，無超預期大幅放鬆，2024年全年中央財政維持去年同一赤字率水平，2024年經濟維持當前景氣度水平不回落，居民收入逐步企穩。
房地產行業：
1）需求端，房地產調控政策延續寬鬆狀態，但無超預期放鬆，如一線城市外圍區域、大戶型豪宅限購逐步放鬆，低能級城市發放購房補貼，部分居民置業意願有所修復，房地產價格預期小幅改善。市場分化式復甦，人口流入的核心城市銷售小幅回暖，但大部分人口流出、供給過剩的城市房地產市場仍然低迷。
2）供給端，紓困房企融資政策方面，如融資“白名單”及3000億保障性住房再貸款陸續落地，積極訊號明確但無超預期加碼。不同所有制房地產企業的合理融資需求得到基本滿足，部分城市停工項目處置情況緩解，優質房企投資拿地信心修復。保障性住房開發貸款、“平急兩用”公共基礎設施建設貸款以及城中村改造專項借款配套資金持續落位。“三大工程”為2024年下半年固定資產投資提供新增量，但實際拉動有限並未超預期。
3、悲觀情景（需要說明，此情況發生機率較低，但是也要防止硬著陸風險，防患於未然）
宏觀經濟：2024年下半年，我國經濟整體不確定性依舊存在，宏觀經濟政策力度不及預期，經濟短暫恢復後步入緩慢增長、甚至大幅下滑，居民收入或有進一步下降的可能。
房地產行業：
1）需求端，房地產調控政策未超預期或維持現狀，各地出台的房地產放鬆政策未能有效提振市場，在居民收入預期不穩以及房價持續下跌預期影響下，觀望情緒延續，全國商品房銷售面積下降。
2）供給端，房企融資政策維持現狀，涉及民企債務問題和潛在風險的融資問題依舊存在。3000億元保障性住房再貸款落地緩慢，收儲用於租賃房、保障房規模不及預期，且相關政策不再最佳化、加碼。出險房企經營現金流缺口持續擴大，各地停工項目交付進展慢，房企信心繼續減弱，拿地積極性持續保守。
中性情景下，我們結合2024年上半年行業各指標情況，對2024年年末房地產核心指標預期規模做出如下判斷：
1）2024年下半年，宏觀經濟進入恢復通道，居民置業意願有所恢復，疊加再貸款收儲“去庫存”如期推進，一線城市外圍區域放鬆限購加碼，全國商品房銷售面積或可實現築底，2024年末銷售絕對規模約9.3億平。
2）2024年下半年，房企新開工規模仍受新房銷售恢復節奏慢、待售庫存較多等因素制約，新開工難改下行趨勢，2024年末新開工絕對規模約7.7億平。
3）2024年下半年，“保交樓”政策繼續發力、房企融資“白名單”、3000億再貸款收儲改善房企現金流、購房者對於現房的偏好提升等因素預計將繼續對竣工形成一定支撐，2024年末竣工絕對規模約8.2億平。
4）2024年下半年，新開工下降、施工過峰等因素或將繼續制約建築工程投資修復，近兩年土地成交縮量態勢未改，或導致土地購置費進一步下行，但城中村改造和保障性住房建設發力，2024年末房地產開發投資額約10.0萬億元。
整體看，中性情景下也不容樂觀，房地產將對經濟恢復有所拖累，要實現行業健康平穩發展、防範好金融風險，2024年下半年，短期需要加大力度破局，配合房地產長效機制形成“組合拳”。
4 救樓市的必要性：房地產是國民經濟的第一大支柱，穩地產能穩經濟、穩就業
4.1 中長期房地產市場仍有一定空間
我們連續6年在《中國住房存量報告》系列中跟蹤研究發現，綜合考慮城鎮化處理程序、改善性需求、城市更新等，中國房地產市場未來需求下降，但中長期仍有發展空間。
對於我國未來住房需求，部分市場觀點持有悲觀態度，認為未來我國住房需求將持續下跌至較低水平，引發市場擔憂。然而，根據我們的測算，2024-2030年，我國住房需求總量約65億平，年均新增住房需求約9.3億平/年，並不會大幅下跌至較低水平。
我們預計2024年，我國年新增城鎮居住需求約9.4億平，其中剛性需求3.4億平、改善性需求3.6億平、更新需求2.4億平；預計到2030年，我國住房需求緩慢下降至9.1億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.7億平、更新需求2.9億平。從結構來看，2024-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求佔比分別為29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成為我國住房市場最大的需求支撐。
4.2 房地產是國民經濟的第一大支柱，穩地產能穩經濟、穩就業
2023年以來，中國經濟面臨多重因素交織疊加帶來的下行壓力，其中內部因素主要與地產有關。2023年一季度以來，經濟脈衝式反彈回落後，長期呈現溫和修復尋底態勢。從物價和就業指標看，當前經濟增速低於潛在增長率。房地產穩則經濟穩。房地產作為第一大支柱行業，房地產聯絡著上下游五十多個行業，房地產投資下行，影響著居民和企業部門資產負債表修復、“信心”問題等。
從房地產業GDP增加值看，一般而言，在經濟中佔比超5%的行業可以成為經濟的支柱產業。2023年，受房地產行業下行週期、房地產市場供求關係發生重大變化影響，房地產行業佔GDP比例下調至5.9%，但仍與2014年水平持平。
從房地產開發投資看，2000-2023年間，房地產開發投資從4902億元到11萬億元，年均複合增長率為14.5%。房地產開發投資佔固定資產投資的比重從14.9%到22.0%，意味著每年全國進行固定資產投資的資金中，1/5以上投入了房地產業。
從上下遊行業帶動看，房地產帶動幾十個上下游產業鏈產值。房地產通過投資、消費既直接帶動與住房有關的建材、家具、批發等製造業部門，也明顯帶動金融、商務服務等第三產業。根據國家統計局最新的2020年投入產出表，我們估算出廣義的房地產業完全拉動上下游產業鏈GDP10.0萬億元、直接拉動上下游產業鏈GDP2.4萬億元。分行業看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產行業拉動的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。
從解決就業看，歷史上我國房地產業的快速發展，為社會提供了大量就業機會。房地產業解決我國實體經濟大量就業，雖然近兩年房地產行業面臨重大調整，但物業從業人數逆勢增長，預估至2023年我國房地產從業人數將達1300萬，相較2004年規模擴大三倍。2004-2018年我國房地產業從業人數由396萬增至1264萬，預估至2023年我國房地產從業人數將達1300萬。
4.3 中國樓市有條件不重演日本“失去的三十年”
中國城鎮化率66.2%，加上改善型需求，還有較大空間，只要措施得當，中國不會重演日本資產負債表衰退，失去的三十年。根據聯合國人口司資料，1990年日本經濟危機伊始時，日本城鎮化率高達77%，而2023年我國城鎮化率為66.2%，我國城鎮化還有很大發展提升空間，房地產市場未來發展仍有支撐。回顧日本的危機應對經驗，90年代日本房地產泡沫破滅後，日本政府調控態度不夠堅決、力度不夠強勁，採取擠牙膏式寬鬆，沒能有效阻斷資產價格-銀行信貸-物價水平螺旋式下降，最終產生了慢性通縮。然而，美國面對2008年危機果斷執行措施，實施大規模QE，阻止危機蔓延，經濟很快復甦。當前穩樓市宜降息、放開限購、住房銀行等齊發力，徹底扭轉預期，提振信心。可見，擠牙膏式的政策放鬆，效果是短期脈衝狀的，真正有效的政策放鬆要一鼓作氣提振信心。
5 短期三招可救地產
短期看，三招可救地產：1）組建3萬億以上的大型住房銀行，收購開發商的土地和商品房庫存，用於租賃房保障房，一舉多得，解決地方財政、開發商現金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果；2）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，一線城市應搶抓“金九銀十”的時間窗口率先放開郊區和大戶型限購以提振人氣；3）持續降息，包括降低二套房存量房貸利率，通過降准降低銀行負債成本。此外，還可以考慮完善多孩家庭購房支援政策。房地產是第一大支柱產業，房地產穩，則經濟穩，就業穩，金融穩。
1）組建大型住房銀行收儲
可考慮組建住房銀行，收購開發商的土地和商品房庫存，用於租賃房、保障房。地方政府獲得商業銀行資金後支付給房企，緩解房企資金壓力，開發商拿到資金限定必須進行保交樓，這樣可以防止爛尾。房企現金流狀況改善，一方面用於拿地，利好地方財政；另一方面收購的庫存商品房和土地用於租賃房保障房，有助於改善民生，實現租購併舉和新模式。
再貸款資金成本仍待下降、資金總量需持續加碼，推動政府收儲政策落地。5月17日，央行設立3000億元保障性住房再貸款，方向是對的，但3000億資金規模較少，兩年內可能需要兩萬億左右，完成我國住房保障體系的建立。1.75%的資金利率疊加配套融資和維運成本，總體成本較高，而當前租金回報率2%以內，地方收購動力不足，可以通過降低再貸款工具成本，降低配套資金比例，以覆蓋資金成本，提高地方積極性。
2）一線城市全面取消限購
從國際經驗看，海外典型國家核心城市房地產市場長期向本國、全球買家開放，不限購也不限售，遵循市場化原則，通過價格和稅收調節，而非人為的行政手段。人口和產業持續向大都市圈、城市群集聚是發達國家的共同經驗，核心城市樓市不限購，順應人口往都市圈城市群流入的趨勢，有利於促進人才流動並提升城市競爭力。供地上配合“人地掛鉤”，可緩解一二線高房價、三四線高庫存的歷史難題。
對比海外，我國一線城市如北京的核心區域購房政策則限制明顯較多。目前，京籍單身人士，且名下無房者，限購1套；若京籍已婚家庭，以家庭（夫妻雙方與未成年子女）為單位限購2套；非京籍家庭需滿足連續五年個稅/社保，在北京無房的可限購1套。另外，2024年4月3日後以上家庭、個人均可在五環外加購一套住房。（參考《一線城市該不該放開限購？》）
一線城市放開限購，可以先從遠郊區開始，並要保證“高端有市場、低端有保障”，核心城區可以先放開大戶型，剛需小戶型則慎重放開。廣州在今年一月正式取消120平方米以上住房限購，本質上就是將豪宅市場向全國購房者開放，相對應的，核心城市核心城區的小戶型等剛需產品則需慎重放開。當前樓市表現疲弱，房地產從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱，當前正是放鬆限購的良機；中長期可考慮在市場企穩後，通過“人地掛鉤”實現房地產供求平衡，各地方土地財政的“旱澇不均”，可以通過財政轉移支付調節。
3）降低存量房貸利率
有必要繼續降低存量房貸利率，包括二套存量房貸利率，配合降低相關稅費，減少購房成本，為居民減負。隨著5.17房地產新政落地，多城市房貸利率下限取消，房貸款利率步入“3時代”。根據貝殼研究院，2024年5月百城主流首套房貸利率平均為3.45%，較4月份下降12bp；二套主流房貸利率平均為3.90%，較4月份下降26bp。而有些存量房貸利率仍在4%左右，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力，提前還貸有所升溫。仍有必要推動降低存量房貸利率，之前降低了首套，社會反響很好，二套的也應該降低，這是善政。為緩解銀行淨息差壓力，可以通過定向降准、繼續下調存款利率等方式進行配合。
4）二孩、三孩家庭購房支援
考慮完善多孩家庭購房支援政策，如發放購房補貼、降低多孩家庭房貸利率等。自放開三孩政策以來，各地積極健全生育配套服務，從生育和育兒補貼、個稅減免、住房優先保障等方面降低生育養育教育成本，但支援力度有待提升、落實情況有待改善。自2023年下半年以來，各地政府出台相關生育、育兒補貼的頻率下降，部分補貼政策落實情況待改善，主要原因是地方政府財力不足和動力不夠。而長期看，多孩政策帶來的新增人口會直接增加對房屋、汽車等產品和服務的需求，會給家庭帶來養育孩子的負擔。給予有孩家庭購房政策傾斜，降低撫養直接成本，短期有助於擴內需、穩增長、穩就業，長期有助於提振生育水平、提升人力資本、增強經濟社會活力，一舉多得。
長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉”為核心，可以加快建構房地產新模式。
如果採取長短相結合措施，有望促進房地產軟著陸，為中國經濟復甦和就業貢獻力量。(澤平宏觀)