2月28日，美以襲擊伊朗，這是繼委內瑞拉後美國發動的第二次“資源戰爭”，旨在核協議和控制伊朗石油。襲擊導致伊朗最高領袖哈米尼身亡，伊朗用導彈和無人機報復，封鎖荷姆茲海峽。伊核問題是導火線。2月26日美國要求伊朗拆除核設施並交出濃縮鈾遭拒，美以發動空襲。美以襲擊伊朗的原因有三：一是地緣博弈，美國謀求中東絕對主導權，意圖削弱伊朗的核能力、導彈體系及地區代理網路；二是能源戰爭，伊朗擁有全球第三大石油儲量、第二大天然氣儲量，並控制荷姆茲海峽北岸及關鍵島嶼，美以試圖通過軍事手段奪取主導權；三是川普內政需要，川普面臨中期選舉壓力，試圖通過對外強硬提升支援率。未來伊朗面對“外部衝突+內部權力重組”。伊朗能否迅速完成權力過渡與指揮決策，以及荷姆茲海峽的通行狀態，直接影響衝突走向。襲擊發生後，加密貨幣暴跌、油價跳漲、黃金走強，避險情緒升溫。未來影響取決於衝突程度，三種情形：1）若速戰速決且霍爾木茲復航，市場有望很快回歸常態，油價沖高後回落，黃金震盪，股市反彈；2）若戰爭持續數周，黃金和油價高位，全球股市震動；3）若演變為全面地區戰爭，則可能觸發類似1970年代的全球能源危機與滯脹壓力，石油與黃金飆漲，股市深度調整。我在2025年初提出“大宗商品元年到來”，主因：大周期末期、地緣動盪加大，全球降息放水，弱美元，AI需求爆發。四大因素疊加，歷史罕見。正在驗證。1  事件：美以襲擊伊朗2月28日，美國與以色列聯合襲擊伊朗，這是47年來首次針對伊朗本土的聯合軍事打擊，也是2003年伊拉克戰爭以來美國在中東最大規模的軍事行動。美國與以色列對伊朗境內的防空系統、導彈陣地及高級領導層設施等多個關鍵戰略目標實施了密集打擊，此次空襲重創了伊朗的軍事基礎設施，導致伊朗最高領袖哈米尼身亡。面對沉重打擊，伊朗迅速展開猛烈報復，動用大批彈道導彈和自殺式無人機，對美國駐紮在卡達、科威特、阿聯、約旦和巴林等中東多國的軍事基地以及以色列本土目標發動了反擊。美伊戰爭震動全球，中東多國緊急關閉空域、國際航班大面積取消，聯合國安理會隨即召開緊急會議。2  背景：美伊的恩恩怨怨美伊關係的演變經歷了從盟友到宿敵的百年曆程，中東局勢背後是大國博弈。伊朗在過去一百年，經歷了從親西方君主制到反美伊斯蘭共和國的劇變，美伊的關係從盟友走向宿敵，而伊俄在敘利亞危機後結成聯盟，中東局勢背後是大國博弈。巴列維王朝時期（1925年-1979年）：親西方的嘗試。1953年美國中央情報局策劃政變，推翻了民選首相摩薩台，扶持國王重掌大權。此後伊朗成為美國在中東的堅實盟友，獲得了大量美援，並推動世俗化，西方文化氾濫，引發了宗教勢力的強烈不滿。伊斯蘭共和國時期（1979年至今）：反美的神權。1979年，宗教領袖霍梅尼領導“伊斯蘭革命”推翻了巴列維王朝，建立政教合一的伊斯蘭共和國。此後，伊朗外交政策轉向反美和反以。同年11月，伊朗學生佔領美國使館，扣押外交人員長達444天。1979年的革命和人質危機使兩國關係徹底破裂，21世紀美伊一直處於對立狀態。美以與伊朗的矛盾焦點是伊核問題。經歷了80年代慘烈的兩伊戰爭後，伊朗秘密重啟核計畫。2002年8月納坦茲鈾濃縮設施和阿拉克重水反應堆被曝光後，聯合國對伊朗實施多輪制裁施壓，但伊朗毫不退讓。直至2013年溫和派魯哈尼當選伊朗總統後才出現轉機，美伊總統歷史性通話，打破34年堅冰。2015年伊核協議（JCPOA）簽署，伊朗同意限制核活動以換取國際社會對其制裁的緩解。但2018年，川普政府單方面退出協議，並對伊朗實施“極限施壓”制裁。此後伊朗逐步突破核限制，鈾濃縮丰度一路飆升，逼近武器級水平，以色列將此視為“生存威脅”，認為伊朗若擁核將徹底改變地區力量平衡，以色列的防空系統將形同虛設，因此極力主張通過軍事手段阻止伊朗核處理程序。本次事件的直接導火線是美伊核談判的破裂。伊朗和美國在2月進行了三輪核談判，川普對於第三輪核談判的破裂表達明顯不滿。在2月26日的第三輪談判，美國要求伊朗必須拆除其位於福爾多、納坦茲和伊斯法罕的主要核設施，並將所有剩餘濃縮鈾運往美國，均被伊朗拒絕。伊朗堅持保留和平利用核技術的權利。談判結束後，27日川普公開表達了強烈不滿，稱談判“沒有取得他認為足夠的成果”。3  本質：地緣博弈和資源戰爭1）美國謀求中東主導權，削弱伊朗核能力。伊朗的核能力、彈道導彈體系及地區武裝網路對美以霸權構成直接挑戰。美以對伊朗的打壓，本質上是通過削弱伊朗的戰略威懾能力，鞏固自身在中東的霸權地位。2）美國謀求伊朗的能源和荷姆茲海峽控制權。在能源上，伊朗是全球第三大石油儲量國，僅次於委內瑞拉和沙烏地阿拉伯，佔全球總儲量的12%；同時是全球第二大天然氣儲量國，佔全球總儲量的18%，位居俄羅斯之後。同時，伊朗是全球第二大甲醇生產國，甲醇產能佔全球9.2%，還是全球重要的鋅、鉛生產國。伊朗控制著荷姆茲海峽北岸及關鍵島嶼，具備通過水雷、快艇群或導彈封鎖或嚴重干擾航運的能力，這是伊朗最核心的非對稱威懾籌碼。全球約20%的石油消費總量通過此海峽運輸，卡達絕大部分的液化天然氣（LNG）出口也經過此處。繼委內瑞拉事件後，美國發動第二次“資源戰爭”，尋求控制伊朗的石油資源。1月3日美國襲擊委內瑞拉，換取了巨額石油利益。3）川普謀求國內選舉。中期選舉臨近，川普支援率下降。白宮試圖通過在對外事務中展現強硬姿態，提升選票。因此在外交管道尚未完全失效的情況下，選擇升級軍事手段。4）近期伊朗地區實力弱化。前幾年，伊朗依託周邊盟友及外圍力量，建構起戰略縱深，顯著提升了外部勢力直接打擊其本土核心目標的成本。但近一年來，這一威懾鏈條明顯弱化，哈馬斯、真主黨及敘利亞方向的關鍵戰略支點均遭受重創。對美以而言，這正是壓縮伊朗核能力與導彈能力的窗口期。4  影響：三種情景1）市場反應：能源和貴金屬提前漲價，加密貨幣暴跌襲擊前，受美伊核談判破裂及緊張局勢升級影響，布倫特原油上漲；黃金、白銀等避險資產上漲，市場已提前定價部分風險溢價。襲擊後，比特幣等加密貨幣大跌；部分原油期貨永續合約實際上漲約5%。黃金、白銀期貨在交易中波動上行。OPEC+已召開緊急會議討論增產以平抑市場。2）三種情景推演：對大宗商品和金融市場影響情景一：速戰速決與霍爾木茲復航。在該情景下，美以打擊以軍事目標為主，未對核心油氣基礎設施造成系統性破壞。伊朗迅速完成權力過渡與指揮鏈整合，重點“維穩與止損”。國際社會推動緊急斡旋，美以停止進一步升級行動。霍爾木茲恢復航運。這種情況下，市場短期脈衝後回歸常態。石油和黃金價格脈衝上漲後回落，股市反彈。情景二：戰爭持續數周與有限衝突。在該情景下，伊朗報復性反擊。將霍爾木茲的通行限制當作戰略籌碼。美以繼續對軍事目標打擊，並波及能源設施。衝突維持在“可升級但尚未全面地區化”的區間，對抗持續數周。這種情況下，能源價格大漲。霍爾木茲佔全球石油貿易比重約20%，即便供應中斷僅達到每日100萬桶規模，也可能觸發市場恐慌性上漲。雖然OPEC+可能加大增產力度，但在航運受限、保險費用飆升的背景下，增產對現貨緊張的緩解作用有限。市場定價接近滯脹。原油價格大漲，黃金強勢，全球股市震動。情景三：全面地區戰爭與能源危機。在極端情況下，伊朗加強報復，並展現出韌性，其他國家深度捲入；霍爾木茲斷航時間較長，伊朗和中東能源設施遭受衝擊，全球能源短缺。此情景接近1970年代的石油危機，能源價格長期高位，全球經濟滯脹，全球股市深度調整。我在2025年初提出“大宗商品元年到來”，主因：大周期末期、地緣動盪加大，全球降息放水，美元貶值，AI需求爆發。四大因素疊加，歷史罕見。正在驗證。 (澤平宏觀)

2月25日，上海發佈《關於進一步最佳化調整本市房地產政策的通知》，主要核心是放開限購、提高公積金額度、最佳化房產稅，包括：非滬籍購房門檻放鬆，外環內購房社保3年改1年；社保滿3年外環內可增購一套；居住證滿5年可全市購房1套等。預計新一輪樓市放鬆週期開啟：去年12月北京樓市新政打響第一槍，此次上海跟進，力度較大，預計深圳等其他地方將跟進，加上降息降預期，新一輪穩樓市政策正在落地。新政影響：我們認為會出現二八分化現象，房地產長期看人口，隨著人口老齡化少子化到來，房地產長週期拐點出現，後房地產時代，未來是比拚城市基本面的時候，未來20%人口持續流入的核心城市的核心區域房價會逐步築底。但是一些人口流出的低能級城市，未來會面臨漫長的去庫存。後房地產時代，簡單取消限制性措施已不能實現樓市企穩，目前核心制約因素是居民支付能力和房價預期。文 澤平宏觀團隊房地產穩則經濟穩，需要住房收儲等力度更大的穩樓市措施：1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平。同時，嚴控增量，商品住宅去化週期超過36個月的應停止新增用地出讓。2025年12月中央經濟工作會議也提到：“鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房。”我們在業內較早且持續倡導住房收儲用作保障房，可以解決開發商現金流、地方財政、爛尾樓問題，而且為低收入家庭、農民工、應屆大學生提供低租金的保障房，一舉多得。2）持續降息，配合降低相關稅費、中介費等，減少購房成本。3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，後續其他一線城市也應該逐步全面放開。2025年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。對於生育家庭，給予住房生育補貼。預計未來一年北上深外環將全面放開，三年左右全域放開。房地產政策正從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱。按照達利歐的債務大週期理論和辜朝明的資產負債表衰退理論，日本之所以會落入失去的三十年和低慾望社會，是因為讓居民和企業部門獨自化解房地產大泡沫破裂以後的債務。根據日本和美國的經驗教訓，房地產大泡沫破裂後的出路在於“債務大挪移”。如果由居民和企業部門獨自化解債務，將導致債務通縮循環、資產負債表衰退和低慾望社會。由政府和央行擴張資產負債表來減輕居民和企業債務壓力，就有望恢復消費和投資的活力。長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉”為核心，可以加快建構房地產新模式。1  事件：上海外環內購房社保“3改1”，居住證滿5年可購房2月25日，上海發佈《關於進一步最佳化調整本市房地產政策的通知》，從調減住房限購、最佳化公積金貸款、完善房產稅政策三方面出台樓市新政，政策自2月26日起正式施行，成為一線城市樓市放鬆的又一重要舉措。本次上海樓市新政圍繞需求端全面發力，核心聚焦限購鬆綁、金融支援和稅收減免。限購方面：非滬籍外環內購房社保/個稅年限3改1。購房之日前連續繳納滿1年及以上即可購房。非滬籍外環內增加購房套數。社保/個稅繳納滿3年及以上可在外環內額外增購1套。居住證滿5年可直接購房。放開持居住證非滬籍購房社保/個稅證明要求，持《上海市居住證》滿5年及以上可全市限購1套。無需提供繳納社保或個稅證明。支援穩定居住群體的購房需求。公積金貸款方面：提高公積金貸款最高額度。首套住房公積金家庭貸款額度從160萬元提至240萬元，二套額度同步提高。疊加多子女家庭和購買綠色建築最高貸款額度上浮政策等最高可貸324萬元。落實公積金“認房不認貸”。已使用過公積金貸款的繳存人家庭，無房/僅1套房且貸款結清的，再次購房可申請公積金貸款。支援多子女家庭改善型需求。政策適用從首套拓展至二套，對上海多子女家庭購買第二套住房的，在公積金貸款最高額度基礎上上浮20%。個人住房房產稅方面：免徵本市戶籍成年子女新購唯一住房房產稅。2026年1月1日起，上海戶籍成年子女新購/置換住房為成年子女家庭唯一住房的暫免徵收。落實房產稅退稅政策。家庭住房情況變化後符合免稅條件的，可重新申報認定並退還2026年1月1日後多繳的稅款。2  背景：2025年三四季度以來，上海和全國樓市銷售放緩2025年三四季度以來，上海整體成交放緩。2025年四季度，上海新房成交面積環比7.5%，同比-21.4%；二手房成交面積環比5%，同比-22%。1月，新房成交面積環比-36.9%、同比-10.5%；二手房成交面積環比-1%，同比18.1%。總體看，上海房地產政策持續放鬆，具有風向標意義。此次新政覆蓋購房資格、金融支援、稅收減免全鏈條，力度大、針對性強，是2025年“8.25”新政的深化拓展。同時，精準對接春節後“金三銀四”窗口期，有助於剛需和改善性住房需求釋放。這是對中央精神的響應、貫徹，體現出當前著力穩定樓市的必要性。隨著北京、上海此輪最佳化樓市政策，預計深圳等其他城市將根據市場表現，繼續加碼政策，著力穩定房地產市場。3  趨勢：一線城市放開限購是大勢所趨海外國家核心城市房地產市場長期向本國、全球買家開放，不限購也不限售，遵循市場化原則，通過價格和稅收調節。人口和產業持續向大都市圈、城市群集聚是發達國家的共同經驗，核心城市樓市不限購，遵循人口流動規律，有利於促進人才流動並提升城市競爭力。在日本購房（包括東京），沒有身份限制，不限購，只要年滿18歲，有資金就能購買。外國人需要準備身份證、護照、個人資訊公證書、印章、宣誓供述書。如果是全款買房，提供身份相關證明材料即可；如果是貸款，要有日本的長期簽證及工作納稅狀態。在美國購房，同樣沒有身份限制，也不限購。聯邦法律規定，年滿十八歲，不需要綠卡、特殊類型的簽證，任何人都可以在美國購買和擁有房產。如果是現金買主，需要準備有效護照和簽證、購房資金證明（國內銀行的存款證明）、美國當地銀行的帳戶；如果是貸款買主，還要準備工作證明、工作收入公證、自付款部分的資金證明。對比海外，我國一線城市的核心區域購房政策則限制較多。全面放開一線城市限購的意義重大：限購政策本是房地產市場過熱時期出台的臨時性政策，如今抑制了剛需和改善型需求。放開限購，意味著讓過緊的房地產市場回歸正常市場狀況，接受供需調節，並非激起泡沫與過熱的“刺激性措施”。中長期可考慮在市場企穩後，通過徵收房地產稅等稅收機制調控市場，同時能為地方財政增加穩定稅收來源，通過人地掛鉤實現供求平衡，避免熱點城市房價暴漲，短期暫無此擔心。放開一線城市限購，帶來積極的政策訊號，可提振市場整體信心。化解房地產困境的關鍵在於需求端信心恢復，信心提振才能帶動銷售回暖。當前我國對住宅市場較冷、購買力較弱區域，包括一線城市的非核心區已經放鬆限購，但提振效果有限。一線城市核心區域的樓市，是全國房地產市場的風向標，聚集了相對旺盛的住宅購買力，放開限購，能夠滿足新市民的合理住房需求，有效提振需求端信心。化解庫存，穩房價、穩市場、穩經濟。房地產是國民經濟第一大支柱行業，事關經濟恢復、金融風險，房地產穩，則經濟穩。我國一線城市目前成交量價、庫存積壓情況存在壓力，但一線城市的住房潛在需求高，對於全國投資置業人群有較強吸引力，全面放開限購帶來銷售提振，有利於去庫存、穩房價、穩市場、恢復經濟。4  重要性：樓市是最大的內需和民生股市樓市回升的財富效應將帶動消費。房地產是國民經濟第一大支柱行業，聯絡著上下游五十多個行業，房地產投資下行，影響著居民和企業部門資產負債表修復、“信心”問題等。1）房地產是國民經濟的支柱產業2024年房地產業增加值為8.5萬億元,佔GDP的6.3%。自2003年以來，國務院18號文將房地產定位為支柱性產業。20年來，房地產成為我國經濟發展火車頭之一。2024年，受房地產行業下行週期、房地產市場供求關係發生重大變化影響，房地產行業佔GDP比例下調至6.3%，是2009年以來的歷史最低值，但依舊處於5%以上的支柱地位。2）房地產佔固定資產投資比重超六分之一從房地產開發投資看，受房地產週期調整影響，新開工持續低迷、房企拿地保持謹慎，2025年房地產開發投資8.3萬億元，同比-17.4%，但仍佔固定資產投資的17.1%。房地產開發投資，是指房企本年完成的全部用於房屋建設、土地開發的投資額以及土地購置費等的投資，屬於固定資產投資的統計範疇，進而構成GDP固定資本形成，說房地產是國民經濟的重要支柱毫不為過。1998年住房制度全面市場化以來，房地產業固定資產投資大幅增長。2000-2024年間，房地產開發投資從4902億元到10萬億元，年均複合增長率為13.4%。房地產開發投資佔固定資產投資的比重從14.9%到19.5%，2025年小幅下滑至17.1%，意味著每年全國進行固定資產投資的資金中，超1/6份額投入了房地產業。3）房地產帶動幾十個上下游產業鏈產值房地產通過投資、消費既直接帶動與住房有關的建材、家具、批發等製造業部門，也明顯帶動金融、商務服務等第三產業。根據國家統計局最新的2020年投入產出表，我們估算出廣義的房地產業完全拉動上下游產業鏈GDP10.0萬億元、直接拉動上下游產業鏈GDP2.4萬億元。分行業看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產行業拉動的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。陶瓷製品、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產完全拉動的GDP佔該行業總GDP佔比最高，高達51.2%、50.9%、47.1%。4）地方政府依賴土地財政，房地產相關收入約佔26.3%在土地財政制度設計中，地方政府依賴土地財政，房地產的直接稅收及土地出讓收入貢獻可觀。2023年土地出讓收入和房地產專項稅合計佔地方財政收入的26.3%，地價佔房價6成左右。從宏觀層面看，2023年地方政府與房地產相關收入總額：7.7萬億，其中國有土地出讓金收入5.8萬億，5個房地產特有稅種稅收合計1.9萬億。2012-2019年土地出讓收入和房地產專項稅合計佔地方財政收入從27.1%升至35.6%，後降至2023年的26.3%。2023年土地出讓收入和房地產專項稅佔商品房銷售額的65.6%。從中觀城市看，選取北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津等11個城市進行房價構成核算。2023年，土地成本佔房價的49.7%，稅收成本佔15.9%，建安費用佔比22.5%，企業毛收入為9.5%，土地成本加稅收成本佔房價的6成左右。將2014-2023年房價增速對土地價格增速進行回歸之後發現，土地價格每提高一個百分點，房價提高0.2個百分點，且土地成本上漲對房價上漲解釋力很強。5）房地產業直接解決我國實體經濟就業近1500萬房地產業解決我國實體經濟大量就業，雖然近兩年房地產行業面臨重大調整，但物業從業人數逆勢增長，2023年我國房地產從業人數1440萬，相較2004年規模擴大三倍。2004-2023年我國房地產業從業人數由396萬增至1440萬，預估至2025年我國房地產從業人數將達1460萬。歷史上我國房地產業的快速發展，為社會提供了大量就業機會。根據我國最新的第五次全國經濟普查，2023年房地產業從業人員中，物業管理、房地產開發經營、房地產中介服務、房地產租賃經營從業人員分別佔59%、19%、13%、8%。我們預計2025年房地產業從業人員中，上述佔比將調整為60%、18%、13%、9%。房地產帶動上下遊行業就業，房地產能夠帶動上下游多個行業平均8%的就業彈性變化。房地產業經濟增加值帶來的就業吸納能力明顯，房地產業與其他產業存在著很強的關聯關係。商品房兼具投資和消費屬性，產業鏈條長。房地產的完全消耗需求帶動了商業、建築等後週期行業，同時也帶動了關聯產業吸納人員就業。根據2020年投入產出表，房地產帶動的就業彈性分別為：建築業22.2%、租賃和商務服務9.6%、金融業4.3%、、製造業2.4%、電力煤氣及水的生產和供應業2.4%。5  未來：中長期房地產市場仍有較大發展空間2023年6月，住建部部長倪虹在中國城市高品質發展論壇上首次提出“好房子”概念。此後，從中央到地方，一系列“好房子”政策出台。2025年3月，“好房子”首入政府工作報告，“好房子”建設將加速推進。《政府工作報告》提到：最佳化城市空間結構和土地利用方式、盤活存量用地和商辦用房、推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。2025年4月，國務院總理李強在北京調研時定調“當前和今後一個時期，我國房地產市場仍有很大的發展空間，要進一步釋放市場潛力。”充分肯定了房地產行業的市場潛力，以及對我國內需的帶動效應。當前，中國城鎮化率68%，加上改善型需求，房地產市場還有較大空間。我們連續6年在《中國住房存量報告》系列中跟蹤研究發現，綜合考慮城鎮化處理程序、改善性需求、城市更新等，中國房地產市場未來需求下降，但中長期仍有發展空間。根據我們的測算，據我們測算，預計2025-2030年我國住房需求約55億平，年均9.2億平/年，並不會大幅下跌至較低水平。據測算，到2030年我國新增住房需求緩慢降至8.9億平方米。從結構來看，2025-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求佔比分別為28.7%、41.7%、29.6%，改善性需求成為我國住房市場最大的需求支撐。從趨勢來看，未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中，剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩，更新需求保持小幅緩慢上升。6  辦法總比困難多：組建5萬億住房收儲銀行、持續降息、全面放開限購1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平，收購開發商的土地和商品房庫存，用於租賃房保障房。地方政府獲得商業銀行資金後支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財政、開發商現金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系。2025年12月中央經濟工作會議提到：“鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房。”央行設立3000億元保障性住房再貸款，方向是對的，但3000億資金規模較少，1.5%的資金利率疊加配套融資和維運成本，總體成本較高，地方收購動力不足，可以從以下四方面進行完善。利率方面，當前保障性住房再貸款年利率1.5%，建議降至1.5%以下，讓國企收儲的收益能夠覆蓋成本；期限方面，當前設立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項目期限長、回款期限長達15-30年，因此收儲相關資金期限要與項目回收期匹配；規模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲模式是解決房地產困境的有效路徑，未來需持續加碼，我們認為要將全國住房去化週期壓縮至18個月內，所需的資金總量要加碼至5萬億；監管方面，收儲來的商品房定位為廉租房、保障房，要強化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。同時，嚴控增量，商品住宅去化週期超過36個月的應停止新增用地出讓。2024年自然資源部規定：各地方商品住宅去化週期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓。商品住宅去化週期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，政策需加碼。2）降低利率和稅費，包括降低存量房貸利率，配合降低相關稅費，減少購房成本，為居民減負，並通過降准等降低銀行負債成本。LPR下降、加點部分下降導致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調房貸利率下限，疊加LPR下調，新增房貸利率步入“3時代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行淨息差壓力，可以通過定向降准、繼續下調存款利率等方式進行配合。調降方式，上一輪方式是變更合同條款，調降加點部分，本輪調降是否可跨行“轉按揭”等仍待具體方案出台。3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市可以像廣州一樣全面放開。廣州已經全面放開，後續深圳、上海可以全面放開限購，北京可以先放開五環外和大戶型的限購。以支援剛需和改善型需求，促進房地產市場止跌回穩。房地產發展階段變了，應該盡快調整此前的收緊措施，防止資產負債表衰退。當前房地產從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱，當前正是放鬆限購的良機。2025年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉”為核心，可以加快建構房地產新模式。 (澤平宏觀展望)

在現代社會，貨幣超發是全球普遍現象，長期持有固定收益類產品將大幅跑輸貨幣超發，財富被稀釋。從1960年到2024年，全球廣義貨幣佔GDP的比重上升了92個點到141%，多數經濟體廣義貨幣年均增速高於其名義GDP增速。我在十多年前提出，三大硬通貨 長期跑贏印鈔機，這是貨幣超發時代的諾亞方舟，更是普通人做好資產配置的底層邏輯。1、供給稀缺的貴金屬及礦產資源，以黃金、白銀、有色金屬、稀土等戰略礦產資源為代表。在所有資產中，大宗商品是最有能力長期跑贏貨幣超發甚至M2的品類，其價格高回報的核心邏輯，在於全球流動性寬鬆、信用擴張、供給受約束與地緣衝突的多重共振。2025-2026年，這類資產將迎來大周期爆發，本質是貨幣寬鬆、需求增長與供給約束形成三重共振：供給側，大國博弈下戰略礦產價值凸顯，資源國管控持續強化，供給端長期緊張；貨幣側，聯準會降息開啟全球放水周期，去美元化重構貨幣信用，流動性推升資源價格；需求側，AI、新能源等第四次科技革命帶動需求爆發，地緣風險加劇下各國戰略性收儲，供需缺口進一步擴大。2、大賽道有護城河的龍頭公司，代表新質生產力的科技企業。資金將不再大水漫灌，而是結構性流向人工智慧、高端製造等未來產業，以及能夠提供穩定現金流的優質高股息資產。根據DDM模型，股票分子端受企業盈利影響，分母端受無風險利率和風險溢價影響。貨幣超發背景下，無風險利率下行，抬高股市估值，優質龍頭企業更將享受盈利加估值的連按兩下。2024-2026年房地產市場收縮，股市承擔起發展新質生產力，助力大國博弈，修復居民資產負債表的歷史性使命。貨幣與信貸蓄水池正從傳統領域向科技創新、高端製造結構性轉移，2024年AI、新能源、高端製造等大賽道龍頭已率先啟動，2025-2026年AI晶片、算力、大模型、超級應用大爆發。3、人口持續流入的都市圈核心區域房產。“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”，這是我在十多年前提出的分析框架，現已成為業內研判房地產周期的標準範式。當前國內20-50歲主力購房人群迎來人口長周期拐點，房地產大開發時代落幕，進入存量房主導階段。人口向都市圈、城市群集聚的趨勢進一步強化，行業呈現二八分化：一線城市及核心都市圈房產，依託持續的人口流入與優質產業資源，具備長期價值支撐；東北、西北等低能級城市，人口持續流出，房產價值缺乏基本面托底。(澤平宏觀展望)

導讀2025年前三季度，全國結婚登記對數達515.2萬對，較2024年同期增長40.5萬對。參考近十年資料，前三季度結婚登記對數佔全年比重在72%-79%，估算2025年全年結婚登記對數在652萬-716萬對。由於2025年5月開始施行的《婚姻登記條例》最佳化婚姻登記服務，以及“520”、“521”、七夕節這類登記的“良辰吉日”等，第二、三季度全國結婚登記對數同比小幅上升。婚姻是家庭的基本組成部分。對於個人來說，婚姻是情感的昇華，家庭是切實的歸屬感。對於社會來說，長期和諧的婚姻家庭關係有助於社會穩定。目前，中國婚姻形勢有那些變化？1、不婚化小幅改善。由於近年年輕人口減少、結婚成本過高、婚姻觀念改變等，結婚對數不斷下滑，但2025年前三季度小幅改善，結婚登記對數同比為8.5%。2、離婚率小幅提升。“離婚冷靜期”使2021-2022年離婚對數大幅下降。2023年後離婚率連續回升，制度調整短期效果減弱，2025年前三季度離婚登記數同比5.6%。3、“晚婚”現象突出，初婚人數減少。2024年，25-29歲代替20-24歲人群成為結婚主力，高年齡層段（40歲以上）結婚登記佔比大幅上升。4、未婚比例增加，男性未婚比例遠高於女性。2023年中國30-34歲男性未婚比例為26.8%，女性未婚比例僅為12.1%，分別較2019年升高了8.6個、3.4個百分點。隨著社會發展，一方面新一代年輕人追求獨立自由，認為婚姻是束縛。另一方面，高婚育成本使年輕人實現家庭變得更加困難。從人口角度看，人口少子老齡化問題正在削減適婚年齡人數，結婚“主力軍”減少。“婚都不想結，還生什麼孩子”，正成為一批年輕人的選擇，結婚率下降、生育率下降和老齡化加重是互為因果的。當前，中國絕大部分是婚內生育，結婚數量的減少直接影響生育水平。老齡化、少子化、不婚化三大趨勢加速到來。人口因素影響重大深遠，生育政策調整是最根本、最重要的供給側結構性改革之一。我們在2021年呼籲婚姻背後是人口問題，應全面放開生育，發放生育補貼，降低生育養育教育成本，長期有助於擴大適婚年齡人口。目前生育政策正在積極改變。全社會已經開始高度關注中國的人口問題，政策也逐漸向鼓勵生育轉變。從“放開三孩”到“完善生育支援政策體系，建設生育友好型社會，發放育兒補貼”。2025年7月，國務院發佈《育兒補貼制度實施方案》提到：從2025年1月1日起符合法律法規規定生育的3周歲以下嬰幼兒發放補貼，每孩每年3600元，無論一孩、二孩、三孩，均可申領。啟示：給予年輕人自由選擇權的同時，減少因為娶不起和生不起導致的不婚和晚婚現象，為適婚人群提供保障和社會福利，改進住房、教育、醫療等問題。期待更多行之有效的人口支援政策出台，未來的中國人口，很大程度上取決於鼓勵結婚、生育的力度。相信經過一系列長短結合的措施，未來中國人口有望長期健康均衡發展。目錄1 中國婚姻現狀：結婚少了，結婚晚了，離婚多了2 年輕人不結婚：選擇還是無奈？2.1 自我選擇：高學歷、獨立和自我意識覺醒2.2 無奈：婚育成本高、社會壓力大2.3 婚姻基礎削弱：適婚年齡人數減少、婚姻匹配困難3 影響：拖累生育水平、加重養老負擔，家庭規模小型化帶來單身經濟4 啟示：盡快全面放開生育，加快建構生育支援體系4.1   從居住、就業、教育上緩解年輕人生活壓力4.2   全面放開並鼓勵生育，降低生育養育教育成本正文1 中國婚姻現狀：結婚少了，結婚晚了，離婚多了隨著經濟發展，中國婚姻狀況發生很大轉變，主要體現在結婚率下滑、初婚年齡推遲、離婚率升高等方面。一是近年結婚登記對數不斷下降，但2025年前三季度小幅改善，同比增加41萬對。2013-2024年，中國結婚登記對數從1346.9萬對的歷史高點持續下滑至610.6萬對，降幅54.7%。2023年結婚登記對數768.2萬對，同比增長12.4%，主因疫情後補償性結婚需求釋放。根據民政部資料，2024年全國結婚登記610.6萬對，同比減少157.6萬對，說明補償性需求已經結束，創下了1978年以來全國結婚登記對數的新低。2025年前三季度，全國結婚登記對數達515.2萬對，同比增長40.5萬對。2013-2023年粗結婚率從9.9‰降至5.4‰，2024年降至4.3‰。二是“晚婚”現象突出，初婚人數減少，25-29歲代替20-24歲人群成為結婚主力，高年齡層段（40歲以上）結婚登記佔比大幅上升。2013-2024年，內地居民初婚登記人數從2386萬的高點降至917萬人，再婚人數先升後降，2019年達到455.9萬人峰值後降至2024年的304萬人。2005-2024年，20-24歲結婚登記人數（含再婚）佔比從47.0%降至13.4%，25-29歲從34.3%升至35.1%，30-34歲、35-39歲、40歲以上結婚登記人數佔比分別從9.9%、4.9%、3.9%增至21.4%、11.4%和18.7%。三是離婚冷靜期制度調整短期效果消退，離婚對數連續回升。1978-2022年，中國離婚登記對數(民政部門口徑)先升後降，從1978年的17.0萬對升至2019年404.7萬對的峰值，此後大幅下降至2022年的210.0萬對，主因實施了離婚冷靜期政策。2024年，離婚登記對數262.2萬人，同比增加2.8萬對，法院判決、調解離婚89.1萬對。粗離婚率從0.2‰攀升至2019年的3.4‰，2022年下滑至2.0‰、2024年小幅升至2.5‰。2025年前三季度離婚登記207.7萬對，同比增加5.6%。四是未婚比例增加，未婚同居率提升，且男性未婚比例遠高於女性。中國同適婚年齡段的未婚比例存在嚴重的性別差異。2023年，中國30-34歲男性未婚比例為26.8%,女性未婚比例僅為12.1%,分別較2019年升高了8.6、3.4個百分點。根據2018年中國家庭追蹤調查資料，出生佇列為1980-1984年男性的未婚同居率為33.33%，女性為26.79%；出生佇列為1985-1989年男性的未婚同居率為37.99%，女性為33.13%。根據2016年CFPS資料，出生佇列為1970-1979年的人口婚前生育佔比為5.9%，未婚生育佔比為0.3%；出生佇列為1980-1989年的人口婚前生育佔比為6.1%，未婚生育佔比為1.2%。2 年輕人不結婚：選擇還是無奈？2.1 自我選擇：高學歷、獨立和自我意識覺醒受教育時間增加、教育年限延長推遲就業平均年齡，進而推遲結婚平均年齡。近年來，中國基礎教育及高等教育水平隨經濟發展大幅提高。根據國家統計局資料，2004-2024年博士在校學生數16.6萬人增至67.6萬人，碩士在校學生數從65.4萬人增至341.9萬人。15歲及以上文盲人口比例從1999年的15.8%下降至2024年的3.1%。伴隨受教育年限的增長，適婚人口結婚年齡明顯推遲。七普資料顯示，中國女性的平均初婚年齡從1990年的22.0歲上升到2020年的28.0歲;男性同期從24.1歲上升到29.4歲。新一代年輕人追求獨立自由與高品質生活，對婚姻持開放態度；尤其是女性自我獨立的實現與自我意識的覺醒。經濟發展和受教育水平提高給女性提供了更多就業機會，社會地位上升。女性不再只作為“家庭主婦”，而是進入職場實現自己的人生價值。1997-2022年，專科及以上學歷人口中，女性佔比從37.2%大幅提高至48.1%。2024年，高等教育在校生中女生共2661.4萬人，佔在校生的50.8%。女性在高等教育群體中逐漸接近男性。高學歷女性往往偏好不低於自身條件的男性，加大婚姻市場匹配難度，單身女性規模快速上升。思想開放與社會包容性增強，離婚不再是一個“談虎色變”的話題。經濟獨立使女性逐漸擺脫婚姻的束縛，更有底氣承擔離婚的不利後果。根據中國統計年鑑，2002-2022年，人民法院審理離婚一審案件結案數量呈現增長趨勢，從106.6萬件增至143.1萬件，增長34.3%。2023年經法院判決或調解離婚的夫婦為101.2萬對，同比增長23.3萬對；2024年為89.1萬對，同比-12%。2.2 無奈：婚育成本高、社會壓力大結婚成本高，城市高房價和農村高彩禮。核心城市房價收入比持續提升，年輕人面臨“買婚房”、“還房貸”雙重壓力。1998年房改以來，房價經過幾輪快速上漲，導致年輕人購置婚房首付、婚後還貸成本明顯提高。2010-2025年，百城樣本住宅均價從9314元/平上漲至16711元/平。2004-2025年中國個人購房貸款餘額從1.6兆元增至37兆元，增長22.1倍。2010-2024年，一線城市房價收入比從20.0增至26.1。此外，在部分農村地區，天價彩禮導致很多男青年結不起婚。並且，越是偏遠、經濟不發達的地方，彩禮要得越高，讓很多農村貧困家庭不堪重負。生育養育教育成本高，抑制組建家庭意願。住房、教育、醫療等直接成本高是抑制生育行為的“三座大山”，“四二一”結構的家庭養老負擔重、擠壓生育，女性勞動參與率較高但就業權益保障不夠，導致機會成本高。根據育媧人口發佈的《中國生育成本報告》，在統計的14個國家中，全國家庭0-17歲孩子的養育成本平均為48.5萬元；0歲至大學本科畢業的養育成本平均為62.7萬元。如果把一個孩子撫養到剛年滿18歲所花的成本相對於人均GDP的倍數進行國際對比，澳大利亞是2.08倍，法國是2.24倍，瑞典是2.91倍，德國是3.64倍，美國是4.11倍，日本是4.26倍，中國是6.9倍，幾乎是全球最高的。工作生活難以平衡，更多年輕人選擇推遲婚育。近年來，大學畢業生的就業競爭壓力越來越大，許多大學畢業生選擇“慢就業”。如果沒有穩定的經濟收入來源，結婚生育意願自然會降低。此外，已經就業的年輕人面臨著較大的工作壓力和競爭壓力，無法達成生活和工作的平衡，從而“沒有時間”或者“沒有精力”邁入婚姻。2.3 婚姻基礎削弱：適婚年齡人數減少、婚姻匹配困難適婚年齡人數減少且仍處下降階段。根據人口普查資料，2010-2020年，15-35歲青年人口占總人口比重從33.5%下降到27.2%。根據七普資料，中國80後、90後、00後在2020年的存活人口分別為2.14億、1.78億和1.55億，整體呈不斷下降趨勢。當前結婚年齡主力25-29歲人口大幅下滑，對結婚對數產生負面影響。根據育媧人口《中國人口預測報告》“中方案”，20-40歲人口仍處減少階段，2024-2044年下降16.8%。適婚人口男多女少，婚姻匹配困難。男女比例失衡。比如00後男女性別比約115，男性比女性多超1100萬，90後男女性別比約110，男性比女性多近900萬。2020年第七次全國人口普查資料顯示，20-40歲男性人口比女性多1752萬人。農村“剩男”和城市“大齡剩女”問題突出。中國30歲及以上未婚男性有超過60%分佈在村鎮、一般為較低學歷；未婚女性有超過60%分佈在城市、一般學歷較高。3 影響：拖累生育水平、加重養老負擔，家庭規模小型化帶來單身經濟晚婚導致晚育現象加劇，初育年齡每推遲一個月，總和生育率下降8%左右。“婚都不結了，怎麼生孩子”。當前，中國絕大部分是婚內生育，非婚生育佔比較低，所以結婚數量的減少直接影響生育水平。1990-2020年男性平均初婚年齡從23.6歲推遲至29.4歲，女性平均初婚年齡從22.0歲推遲到28歲；其中，女性、男性平均初婚年齡分別在1996、1998年超過晚婚年齡（女23歲、男25歲）。1990-2020年女性平均初育年齡從24.1歲推遲至27.9歲，平均生育年齡（所有孩次）從24.8歲推遲至29.7歲。並且，1990-2020年30歲及以上高齡產婦的生育一孩數佔比從4.6%增至近29.8%，生育子女數佔比14.0%增至45.4%。從2020年人口普查資料看，生育一孩、二孩、三孩及以上的平均年齡分別為27.5、30.3、31.6歲。2024年總和生育率僅1左右，不足更替水平的一半。晚婚晚育、不婚問題加重少子老齡化，進而加重養老負擔，拖累國家財政、制約經濟活力。2011-2024年中國城鎮職工基本養老保險基金收入算術平均增速13.7%，而支出算術平均增速約為10.4%；中國城鄉基本養老保險基金收入算術平均增速13.9%，而支出算術平均增速約為17%。養老保險基金累計結餘可支付時間自2012年見頂後逐年下滑，從18.5個月逐漸下降至2023年的11.9個月，城鎮職工基本養老保險基金的區域差異較大，2023年有14省養老金入不敷出。其中，黑龍江、遼寧、吉林下撥金額829.3、844.3、218.7億元，佔總下撥規模的77.5%。單身人口數量增長，家庭規模持續縮小。一方面，因為結婚對數下降、結婚推遲等原因，“單人戶”數量日益增長，另一方面，因為住房條件改善，很多年輕人不與父母同住，而是享受獨居生活。2024年，中國家庭戶5.5億戶，其中一人戶家庭1.1億。2024年，中國15歲以上單身人口數量2.4億，佔總人口的17%，幾近於歷史新高，超過英國、法國、德國人口總和。單身經濟盛行，單身人群普遍儲蓄低，追求高品質、高品質、高消費的生活，助推新消費模式、以及促進文娛、寵物消費。單身人群具有偏好便利性消費；尼爾森的《中國單身經濟報告》顯示，42%的單身消費者為悅己而消費，遠高於非單身消費者（27%）。此外，單身人群呈現年輕化、高學歷化特點，注重自我投資。關於對未來一年的時間規劃方面，22%的單身消費者期望去讀書，18%的單身消費者希望學習新技能，17%的單身消費者希望培養自己的興趣愛好，均高於非單身消費者的13%、11%和14%。尼爾森資料顯示，單身群體注重感情寄託，在寵物消費佔比高於非單身消費者，未婚人群佔比達57%。4 啟示：盡快全面放開生育，加快建構生育支援體系給予年輕人自由選擇權的同時，減少因為娶不起和生不起導致的不婚和晚婚現象，為適婚人群提供保障和社會福利，改進住房、教育、醫療等問題；婚姻背後是人口問題，應全面放開並鼓勵生育，降低生育養育教育成本。4.1從居住、就業、教育上緩解年輕人生活壓力一是成立大型住房保障銀行收儲庫存商品房用於保障房，完善以常住人口增量為核心的人地掛鉤，建構房地產市場健康發展長效機制，完善住房市場體系和住房保障體系，讓全體人民住有所居。二是進一步完善女性就業權益保障。一方面，進一步推動落實產假哺乳假等制度，妥善解決延長生育假、男性陪產假等的待遇保障，對損害女性就業權益的單位進行經濟或行政處罰。另一方面，根據單位女員工規模及年度生育情況，實行一定程度的稅收優惠以降低企業承擔的生育成本。加快建構生育成本在國家、企業、家庭之間合理有效的分擔機制。三是加大財政教育保障性支出。探索建立從懷孕保健到孕期分娩再到18歲或學歷教育結束的全面鼓勵生育體系，包括孕期保健補助、住院分娩補助、托育津貼、教育津貼、家庭個稅抵扣、以及對不符合交個稅標準的低收入人群實行直接經濟補貼等。並且，各地根據實際情況可在全國政策基礎上進一步差異化。四是托育服務供給和津貼保障。將九年義務教育延伸至十二年，提高公立托兒所（0-3歲）覆蓋率，推行幼兒園（3-6歲）免費。同時推進教育改革，切實根除“家庭作業變成家長作業”現象。大力鼓勵和支援用人單位和社會力量，興辦嬰幼兒托育服務機構；同時，提高祖輩隔代照料的積極性，減輕父母的照料壓力。4.2   全面放開並鼓勵生育，降低生育養育教育成本盡快全面放開生育，讓生育權重新回歸家庭。全面放開生育，將是否生育、生育幾個孩子、什麼時候生育的權利還給家庭，由每個家庭自主決定生育的孩子數量。全面放開生育是把生育權從國家計畫回歸家庭自主，是把生育數量多少的選擇權交回給家庭決定，充分尊重每個人的生育意願。全面放開生育，原本不想生的人還是不會生，但一些想生三孩的人能生，不用擔心部分人群、部分地區會大幅多生導致出生人口激增。加快建構生育支援體系，大力鼓勵生育。一是實行差異化的個稅抵扣及現金補貼、購房補貼等政策，覆蓋從懷孕保健到18歲或學歷教育結束。二是加大托育服務供給，並對隔代照料發放補貼。三是進一步完善女性就業權益保障，並對企業實行生育稅收優惠，加快建構生育成本在國家、企業、家庭之間合理有效的分擔機制。四是加大教育醫療投入，給予有孩家庭購房補貼，降低撫養直接成本。五是加強保障非婚生育的平等權利。六是建立男女平等、生育友好的社會支援系統，比如男女平等的育產假等。七是完善輔助生殖頂層設計、輔助生殖納入社保、給有需求家庭定向發放輔助生育補貼券。八是保障單身女性生育權。進一步加大生育補貼力度，切實減輕家庭養育孩子負擔。國家層面發放生育補貼的方式開啟內需復甦計畫，發放群體可以向有撫養老人、孩子的家庭傾斜，由於這部分家庭存在較大的育兒、養老支出需求，可以補貼的儲蓄漏出率，同時，可以切實降低這部分家庭生育養育成本。長期看，新增人口會增加對汽車、房屋、電器、旅遊等產品和服務的需求，支援相關產業的發展、增加就業機會。對於生育補貼的方案，目前國家層面是三歲以下每孩每年3600元，後續可提升補貼額度，可以按照孩子數量針對家庭發放，給有孩家庭每月1000-3000元。按此計算，大約需要提供1-3兆左右的補貼。相信經過一系列長短結合的措施，中國生育率一定能觸底回升，人口結構有望逐步改善，從而實現人口長期健康均衡發展。 (澤平宏觀)

1月製造業PMI為49.3%，前值50.1%；非製造業PMI為49.4%，前值50.2%。1  1月PMI資料呈現七大特徵：春節假期臨近，製造業PMI季節性回落。分指標看，生產活動擴張放緩，疊加有效需求不足等影響，新訂單指數回落至榮枯線下；原材料價格漲幅顯著高於出廠價格，上遊行業利潤改善。積極的因素正在積累：高端製造業領跑製造業整體，兩個價格指數同步走穩回升，房地產銷售降幅縮小；企業利潤改善，市場對未來預期總體保持穩定，製造業、非製造業預期指數均保持擴張等。第一，製造業產需季節性放緩。1月製造業PMI為49.3%，景氣水平小幅回落至榮枯線下，生產指數和新訂單指數分別為50.6%和49.2%，分別較上月下滑1.1和1.6個百分點；生產放緩拖累採購量指數回落至48.7%，低於上月2.4個百分點。第二，新質生產力領跑製造業整體。高技術製造業PMI為52.0%，高於製造業總體2.7個百分點，連續12個月位於擴張區間；裝備製造業PMI為50.1%，高於總體0.8個百分點。第三，企業預期較為樂觀。大、中、小型企業PMI分別為50.3%、48.7%和47.4%，較上月下滑0.5、1.1和1.2個百分點。1—12月規模以上工業企業實現利潤同比增長0.6%，累計增速較上月回升0.5%。生產經營活動預期指數為52.6%，反映企業對未來發展有信心。第四，價格走穩回升。大宗商品價格整體改善，其中，油價、有色金屬、煤炭、鋼鐵價格均呈現上漲趨勢。1月主要原材料購進價格指數和出廠價格指數分別為56.1%和50.6%，較上月增加3.0和1.7個百分點。出廠價格自2024年以來首次升至擴張區間，但原材料購進價格漲幅顯著高於出廠價格，上遊行業利潤改善，中下游企業盈利空間承壓。第五，房地產銷售降幅縮小。1月前30日，30大中城市商品房成交套數和面積分別同比下滑19.7%和23.8%，降幅較上月縮小12.1和2.8個百分點；環比分別下滑45.9%和26.6%。第六，外需回落，歐元區製造業動能邊際減弱。新出口訂單指數為47.8%，較上月下滑1.2個百分點；12月摩根大通全球製造業PMI回落至50.4%。1月美國製造業PMI初值為51.9%，歐元區製造業PMI為49.4%，德國、法國製造業PMI分別升至48.7%和51.0%。第七，服務業活動預期改善。受低溫雨雪天氣增多影響，建築業、服務業訂單均出現下滑。其中，建築業新訂單指數大幅回落至40.1%，業務活動預期指數為49.8%、為2020年2月以來首次跌至榮枯線下。服務業業務活動預期上升至57.1%的較高景氣區間，節後經營相對穩定。中國經濟潛力大，只要全力拚經濟，啟動新一輪大規模經濟刺激，則東昇西降和信心牛可期。2產需季節性放緩1月製造業PMI為49.3%，景氣水平小幅回落至榮枯線下，節前生產淡季、低溫多雨雪天氣、有效需求不足是主要拖累因素。產需季節性放緩。春節假期臨近，企業生產活動趨於收縮，訂單呈現季節性回落。生產指數回落1.1個百分點至50.6%、擴張邊際放緩；新訂單指數較上月下滑1.6個百分點至49.2%。從行業看，農副食品加工、鐵路船舶航空航天裝置等行業生產指數和新訂單指數均位於擴張區間；石油煤炭及其他燃料加工、汽車等行業兩個指數均低於臨界點。“新動能”好於製造業整體。高技術製造業PMI為52.0%，高於製造業總體2.7個百分點，連續12個月位於擴張區間；裝備製造業PMI為50.1%，高於總體0.8個百分點。高耗能行業持續收縮，基礎原材料行業PMI為47.9%，低於製造業整體1.4個百分點；2026年國家補貼政策明顯收緊，消費品行業景氣有所回落，為48.3%。外需疲軟，歐元區製造業動能邊際減弱。新出口訂單指數為47.8%，較上月下滑1.2個百分點；12月摩根大通全球製造業PMI回落至50.4%。1月美國製造業PMI初值為51.9%，但ISM製造業連續10個月位於榮枯線下；歐元區製造業PMI較上月上升0.6個百分點至49.4%，仍位於收縮區間。其中，法國製造業PMI升至51.0%，德國製造業PMI回升1.7個百分點至48.7%。截至1月23日，中國出口集裝箱運價指數中，美東、美西和歐洲航線分別同比下滑24.8%、27.6%和25.2%，降幅較上月略縮小。企業短期採購意願偏謹慎，延續去庫存。生產淡季拖累採購量指數回落至48.7%，低於上月2.4個百分點；原材料庫存、產成品庫存指數分別為47.4%和48.6%，分別較上月變動-0.4和0.4個百分點。12月產成品存貨同比3.9%，絕對庫存水平仍偏高，僅靠被動去庫存難以迅速出清。生產經營活動預期指數為52.6%，仍在擴張區間，反映在“十五五”規劃預期鼓舞下，企業對未來發展有信心。從行業看，受節前備貨等因素帶動，農副食品加工、食品及酒飲料精製茶等行業生產經營活動預期指數均位於56.0%以上高位景氣區間。3  價格走穩回升製造業價格指數雙雙回升，出廠價格自2024年以來首次升至擴張區間，原材料價格漲幅顯著高於出廠價格，上遊行業利潤改善。1月主要原材料購進價格指數和出廠價格指數分別為56.1%和50.6%，，較上月增加3.0和1.7個百分點，兩個價格指數差值為5.5%，價差較上月擴大。分行業看，有色金屬冶煉及壓延加工、電氣機械器材等行業主要原材料購進價格指數和出廠價格指數均升至55.0%的高景氣區間，木材加工及家具、石油煤炭及其他燃料加工等行業兩個價格指數均低於臨界點。具體看，近期市場情緒高漲、美元走弱以及地緣局勢共同推動大宗商品價格大幅上漲。其中，油價、有色金屬、煤炭、鋼鐵價格均在上漲。截至2026年1月31日，南華工業品指數、CRB現貨指數、RJ/CRB商品價格指數月均環比分別為4.4%、0.7%和2.8%，較上月變動5.0、-0.2和3.3個百分點。國際油價由跌轉漲。美國對委內瑞拉軍事行動、以及伊朗局勢影響哈薩克油田事故等供應擾動，收緊全球原油供給格局；美國原油庫存下降、極寒天氣影響生產，油價大幅上漲。截至1月31日，英國布倫特Dtd價格、OPEC一攬子原油價格、美國西德克薩斯中級輕質原油(WTI)現貨價月均環比分別增加6.6%、0.7%、4.1%，較上月大幅增加8.1、4.9、6.7個百分點。有色金屬價格延續強勢。近期市場情緒推動有色金屬價格大幅上漲。除此，銅價受主產國供應擾動頻發，疊加新能源、資料中心等領域需求增長，環比上行；鋁價環比顯著增長主要是國內產能投放受政策約束，印尼鋁土礦出口限制影響原料供給，新能源領域需求持續釋放。截至1月31日，LME銅、LME鋁價格月均環比分別增長10.9%和9.5%，較上月增加1.6和7.6個百分點。4企業預期較為樂觀1月大、中、小型企業PMI分別為50.3%、48.7%和47.4%，較上月下滑0.5、1.1和1.2個百分點。企業利潤和投融資信心改善。1—12月規模以上工業企業實現利潤同比增長0.6%，累計增速較上月回升0.5個百分點，工業企業盈利改善基礎並不牢固。此外，企業經營狀況指數（BCI）為53.7%，較上月回升3.9個百分點；企業投資前瞻指數升至59.2%，較上月上升2.4個百分點；企業利潤前瞻指數為52.7%。需求不足環境下，企業需政策持續輸血，穩固復甦態勢。2021年以來，企業部門以價換量，但供需失衡、產能利用率偏低。2025年四季度產能利用率略回升至74.9%，與2024年持平、仍低於2023年同期的75.6%。5  服務業企業預期較為樂觀1月非製造業商務活動指數降至49.4%，新訂單指數為46.1%，較上月下滑1.2個百分點，業務活動預期指數仍在56.0%的較高景氣區間，現實需求偏弱與樂觀預期並存。建築業商務活動指數為48.8%，較上月明顯下滑4.0個百分點，主主因低溫雨雪天氣增多，造成施工進展緩慢和實物工作量減少。分指標看，新訂單指數大幅回落至40.1%，低於上月7.3個百分點；業務活動預期指數為49.8%，為2020年2月以來首次跌至榮枯線下；從業人員指數41.1%，節前用工相對低迷。從價格看，建築業投入品價格指數為52.0%、銷售價格指數48.2%，整體盈利仍在收縮區間，在房地產投資大幅下行、地方財政約束趨緊的條件下，工程類企業議價能力有限。服務業商務活動指數小幅回落至49.5%，企業預期較為樂觀。新訂單指數下滑0.2個百分點至47.1%，企業用工意願仍在收縮區間，從業人員指數為47.0%。業務活動預期指數為57.1%，服務業企業對未來市場仍保持樂觀預期。行業分化明顯，受政策和科技驅動，貨幣金融服務、資本市場服務、保險等行業商務活動指數均高於65.0%；房地產業商務活動指數降至40.0%以下，景氣水平總體偏弱。(澤平宏觀展望)

2026年開年，美元大幅貶值，創4年新低。市場擔心新任聯準會主席可能是傀儡，美元可能大幅超發、貶值，這裡可能藏著美國新的戰略意圖。最近，黃金、白銀、能源、有色、甚至儲存晶片等實物資產紛紛大漲。全球資金都在流入實物資產，拋售信用貨幣，實物資產成為避風港、硬通貨。全球正在經歷去美元化、去貨幣化，資產配置的實物化。我提出2025-2026年宏觀主要邏輯是“降息放水+AI超級應用”，進而引爆大宗商品元年。2026年，我們可能將經歷美元大放水，實物資產大通膨。1、市場擔心聯準會可能失去獨立性和貨幣紀律，超發貨幣。川普將提名新的聯準會主席人選，可能成為強勢總統的傀儡。川普不斷干預聯準會貨幣政策，批評鮑爾降息動作太慢，甚至啟動司法調查鮑爾。大家還記得，2020年川普第一個任期就推出無上限QE和直升機撒錢，為後面的高通膨埋下隱患，一度CPI高達9%，創20多年新高。不可否認，後面美國房價、股價大漲，跟貨幣超發有關。2、市場擔憂美國財政赤字貨幣化，超發貨幣為國防預算買單。川普宣佈將年度國防預算從1兆美元大幅提高到1.5兆美元，為了中期選舉還要進行大規模減稅，預算赤字大幅擴大，對財政揮霍和財政赤字貨幣化的擔憂，導致全球拋售美元資產，美元連續多日跳水貶值。隨著川普表態“不擔心美元貶值”，市場擔心美國政府故意貶值美元，以促進出口和製造業回流。3、全球加速去美元化。由於委內瑞拉事件、格陵蘭島爭端、美歐貿易戰、伊朗局勢緊張等，美國破壞世界自由貿易與和平，導致全球拋售美元資產，包括傳統歐洲盟友。各國央行不斷加倉黃金白銀，應證了“黃金白銀才是終極貨幣”。作為全球主要的儲備和交易貨幣，如果2026年美元大幅超發貨幣，大幅貶值美元，可能繼貿易戰之後，全球將會出現貨幣戰，即各國競相貨幣貶值，持續降息降准，以維持各國的出口和製造業競爭力。2026年，我們將見證美元引領的全球貨幣大放水，以及大宗商品元年大爆發。之前我跟大家講過，2026年全球宏觀的主要邏輯是，全球大降息，全球大放水，AI超級應用爆發，大宗商品元年，正在被驗證。我在十年前提出，在這個信用貨幣超發的時代，“三大硬通貨長期跑贏印鈔機”。佛里曼說，通膨在任何時間任何地點都是貨幣現象。2026，我們一起見證新康波周期的力量。 (澤平宏觀展望)

導讀房地產是國民經濟第一大支柱行業，事關經濟增長、民生就業和金融風險，一定要軟著陸，避免硬著陸。當前中國房地產從大開發時代向存量時代轉型，20-50歲主力購房人群到達拐點，供求關係發生重大變化，未來形勢如何？後房地產時代，中國房地產未來有十大趨勢：1、房地產大開發時代落幕，進入存量房主導時代。“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”，當前20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點已出現，城鎮化率達67%，套戶比超過1.1。2、人口進一步向都市圈城市群集聚，分化加大。東北、西北、低能級城市人口面臨持續流出壓力，未來僅有兩成城市人口持續流入，出現二八現象。3、建構房地產新模式。核心包括好房子建設，保障房、長租房，預售制改革，人地掛鉤，房地產稅，以實現供求平衡和長期平穩健康發展。4、未來住房市場的三大支撐：改善型需求、城市更新、保障房需求。未來的房地產市場將更側重於質量而非數量。5、城市更新將進入大力實施新階段。通過舊城改造、城中村改造等，提升城市面貌和居住品質。存量時代房屋老化問題凸顯，開展城市更新成為城市發展新動力，補安全短板、穩房屋價值。6、房價走勢分化將加劇，一線及強二線城市因人口流入、產業集聚，未來2-3年內將築底，更長遠看一線房價有望止跌回升。而大多數三四線城市，人口流出，有價無市、去化困難，未來可能陷入漫長的陰跌。7、房地產行業大洗牌，大部分房企將消失或被併購重組，優勝劣汰，這是所有行業發展到成熟階段必然要經歷的。8、土地供應策略“控量提質”，側重優質土地和好地段土地供應，並通過取消限價、減少配建等措施提升市場活力。核心城市的核心區域受到追捧，普通城市非核心地塊遇冷，分化格局將持續深化。9、土地財政模式面臨轉型，一二線城市土地財政轉型，其他城市土地財政退出歷史舞台。為應對地方財政缺口，預計推動消費稅和個人所得稅下放到地方，以增強地方自主財力，緩解土地財政退出帶來的衝擊。10、限制性政策退出，回歸市場化，預計未來一年內外環將全面開放，三年左右全域放開。完善促進消費制度機制勢在必行，清理住房消費的不合理限制性措施是大勢所趨。對於多孩家庭給予住房補貼優惠。目錄1 第一大趨勢：房地產大開發時代落幕，進入存量房主導時代2 第二大趨勢：人口向都市圈城市群集聚3 第三大趨勢：建構房地產新模式4 第四大趨勢：改善型需求、城市更新、保障房需求成主要支撐5 第五大趨勢：大力實施城市更新6 第六大趨勢：房價分化，核心城市未來2-3年內築底7 第七大趨勢：房企從“三高”模式邁向質量深耕8 第八大趨勢：土地供應“控量提質”，核心地塊成為“新寵”9 第九大趨勢：土地財政轉型，地方尋找新稅源10 第十大趨勢：限購全面放開，回歸市場化正文1 第一大趨勢：房地產大開發時代落幕，進入存量房主導時代房地產大開發時代落幕，進入存量房主導時代。20-50歲主力購房人群到達人口拐點，城鎮化率達67%，套戶比超過1.1。“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”。由於人口紅利、快速城鎮化、土地財政、寬鬆貨幣政策、金融槓桿擴張等,1998-2018年中國房地產迎來黃金20年。1998年，國務院發佈《關於進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》，正式終結福利分房制度，全面啟動住房市場化改革；2003年-2013年為房地產高速發展階段，2003年，房地產被正式定位為“支柱產業”，政策支援力度加大，人口紅利、城鎮化、土地財政三因素推動，地產銷售面積、銷售額、投資增速均保持兩位數增長，需求爆發、房價單邊上漲、高槓桿高周轉；2014年，全國商品房銷售面積首次出現負增長，庫存壓力上升，房價漲幅趨緩；2015–2017年，棚改貨幣化製造三四線“小陽春”。隨著老齡化、少子化到來，20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點出現，存量住房套戶比近1.1和房地產新發展模式加快建構，標誌著房地產大開發時代落幕，存量房主導時代到來。從需求看，人口方面，中國20-50歲主力置業人群規模於2013年達峰值。2024年末常住人口城鎮化率達67%，城鎮常住人口比上年末增加1083萬人。國際經驗表明，城市化發展近似一條稍被拉平的“S型”曲線，中國目前處於快速發展期（30%-70%）的減速發展階段末期。根據我們預測，到2040年中國城鎮化率將達到約78.6%，對應城鎮人口10.5億人，比2020年增加約1.5億人。從供給看，目前中國住房整體已經達到靜態平衡，但區域供求差異仍較大，1978-2023年中國城鎮住房套數從約3100萬套增至3.7億套，套戶比從0.8增至1.07。2023年一線、二線、三四線城市的套戶比分別為1.01、1.09、1.12，一線城市住房供給階段性達到靜態平衡，但由於老舊房屋佔比偏高，住房供給存在結構失衡，供給仍然不足。相比美國、日本的1.17、1.16，德國、英國的1.03、1.02，國內住房從供給短缺到總體平衡。總體看，當前中國房地產市場進入調整周期，是行業長期依賴“高負債、高槓桿、高周轉”舊模式難以為繼，並與人口結構拐點、居民預期轉變等疊加的結果。與1998-2018年政策刺激往往催生上漲行情不同，本輪調控政策雖持續加碼（如大幅降低首付比例、利率並鬆綁限購），但其效果更多體現為“止跌回穩”的托底作用，難以扭轉房價陰跌、銷售疲軟的整體趨勢。其核心原因在於基本面已發生根本性轉變，如人口總量見頂削弱長期需求，居民部門槓桿率高企制約購買力，住房總體供需關係逆轉，導致“買漲不買跌”的心理預期佔據主導等。2 第二大趨勢：人口向都市圈城市群集聚人口往都市圈城市群遷移，東北、西北、低能級城市人口面臨持續流出壓力，未來二八開，美國、日本、韓國等在城市化後半段都出現了人口集聚的現象和規律。以人口遷移看，美國、日本、韓國等國家在城市化後半段都出現人口集聚的現象和規律，遷移一般分為兩個階段：從鄉村到城市遷移，到在城市化中後期明顯向都市圈城市群遷移。美國人口遷移呈現兩個特點：一是在地區層面，從向傳統工業主導的鐵鏽8州集聚，到向能源、現代製造和現代服務業主導的西海岸、南海岸集聚。二是在城鄉層面，人口在城市化中後期明顯向大都會區集聚。日本人口隨產業持續向大都市圈集聚，但在1973年左右從向東京圈、大阪圈、名古屋圈“三極”集聚轉為向東京圈“一極”集聚。（請參考《中國人口大遷移》）從中國看，人口進一步向都市圈城市群集聚，分化加大，一、二線人口持續流入但增速放緩，三、四線城市人口持續淨流出。分地區看，人口持續向南方、東部地區集聚，2021-2023年南方、北方年均常住人口增量分別為33.9萬、-179.7萬人，2023年東部、中部、西部、東北部人口占比分別為40.2%、25.8%、27.2%、6.8%。分省看，改革開放以來，中國的跨省人口遷移經歷了從“孔雀東南飛”到回流中西部，再到粵浙人口再集聚和回流黔川渝鄂，近年浙瓊粵蘇人口持續聚集。分都市圈看，2010-2020年深莞惠、上海、廣佛肇都市圈年均常住人口增量超80萬，2021-2023年杭州、上海、合肥都市圈年均常住人口增量超20萬，濟南、南昌、蘭州等都市圈核心城市人口流入，但都市圈整體流出。分城市群看，2010-2020年珠三角、長三角城市群年均常住人口增量超180萬人，但東北、西部等區域近年面臨產業結構單一，呈現人口流出趨勢，2021-2023年長三角人口進一步集聚，年均常住人口增量達80萬人，位居第一，高於第2至第7位的城市群年均常住人口增量之和。分線看，2021-2023年一、二、三、四線城市人口年均增速分別為0.1%、0.4%、-0.2%、-0.7%，一、二線城市人口增速繼續放緩，三四線城市人口持續流出。未來人口、產業、資本將進一步向核心城市集聚，東北、西北、低能級城市人口面臨持續流出壓力，出現二八現象。預計2040年中國城鎮化率將達78.6%，未來20年超八成新增城鎮人口分佈在都市圈內部，超九成位於城市群內部，其中近五成來自五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游）。人口遷移對經濟社會影響重大。人口流入地區發展潛力更大，人口流出地區老齡化加重，經濟社會發展壓力明顯。人口向大都市圈大城市群集中，房地產市場將更加分化。3 第三大趨勢：建構房地產新模式房地產新模式，包括好房子建設，保障房、長租房，預售制改革，人地掛鉤，房地產稅，以實現供求平衡和長期平穩健康發展。我們在《中國住房存量報告》提到：經過多年發展，2023年中國城鎮人均住房建築面積約35.9平方米；城鎮住房套戶比為1.07，一線、二線、三四線城市的套戶比分別為1.01、1.09、1.12，一線城市住房供給階段性達到靜態平衡。近年，房地產發展新模式被反覆提及。2021年中央經濟工作會議提到：探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。2024年10月《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》提出：“加快建構房地產發展新模式。”2025年7月中央城市工作會議在北京舉行，會議提到：“堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃，最佳化城市空間結構；加快建構房地產發展新模式。”概括為四個方面：1）理念上，建設適應人民群眾新期待的好房子。中國的住房發展已經進入了新階段，從“有沒有”轉向“好不好”。著力建設綠色低碳的美麗城市、建設安全可靠的韌性城市。2025年3月，“好房子”首入政府工作報告，政府工作報告中提出：完善標準規範，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。2025年7月，住建部調研組赴廣東、浙江調研，再次強調：加快建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，推動房地產市場止跌回穩。通過“好房子”供給迭代，釋放改善型需求。當前，中國城鎮化率67%，加上改善型需求，房地產市場還有較大空間。在“好房子”加速推動發展背景下，中國近期各地核心區域、小面積或低容積率的高品質地塊集中出讓，高品質第四代住宅項目也持續去化熱銷。2025年10月，住房城鄉建設部提到，未來五項工作重點推動“好房子”建設，1）好的標準，《住宅項目規範》已正式實施，涉及層高、隔音等14項新的標準；2）好的設計，依照好標準，做出好設計；3）好的建材，提升綠色建材、智慧安防等在“好房子”中應用；4）好的建造；5）好的維運。2）體繫上，以政府為主滿足剛性住房需求，以市場為主滿足多樣化改善性住房需求。提高保障性住房佔住房總量的比例，提升保障性住房的質量品質及適配性，支援城鄉居民多樣化改善性住房需求，鼓勵房地產企業提高住房建設標準、加強智能科技應用、提升物業服務水平。3）制度上，改革完善房地產開發、交易和使用制度，為房地產轉型發展夯實制度基礎。改革房地產開發融資方式和商品房預售制度，有力有序推行商品房現房銷售，加強預售資金監管、嚴格預售門檻。引導房地產企業逐步形成適度槓桿比例、合理負債水平和正常周轉速度的發展機制。4）要素配置上，建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制。加強住房與土地、金融資源聯動，根據住房需求科學安排土地供應、配置金融資源，實現以人定房、以房定地、以房定錢，保持市場供需平衡、結構合理，防止大起大落。完善房地產稅收制度。房地產稅替代土地財政是大勢所趨。當前土地財政拖累較大，地方財政吃緊，需要新稅源，如穩步推動房地產稅試點。預計未來更多新模式配套政策將進一步完善和落地。這是適應中國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，著眼於破解房地產發展難題和防範風險、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。4 第四大趨勢：改善型需求、城市更新、保障房需求將成主要支撐未來住房市場的主要支撐來自改善型需求、城市更新、保障房需求等。2025年7月，時隔十年中央城市工作會議定調“中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期”、“高品質開展城市更新”、“穩步推進城中村和危舊房改造。”2024年3月，國常會定調“房地產產業鏈條長、涉及面廣，房地產事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局”。2025年，中央城市工作會議提到：“中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展”，會議以“堅持穩中求進，因地制宜，推進城市更新，存量提質，加快建構房地產發展新模式”為主基調。考慮到城鎮化處理程序、住房改善性需求、城市更新等，未來中國房地產還有較大發展空間和潛力。據測算，2025-2030年，中國住房需求總量約55億平，年均新增住房需求約9.2億平/年，並不會大幅下跌至較低水平。預計到2030年，中國住房需求緩慢下降至8.9億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.7億平、更新需求2.7億平。具體來看:從趨勢看，未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中，剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩，更新需求保持小幅緩慢上升。從結構看，2025-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求佔比分別為28.7%、41.7%、29.6%，改善性需求成為中國住房市場最大的需求支撐。消費者不再僅僅追求“有房住”，而是追求“住好房”，家庭規模小型化趨勢也將帶來更多住房需求，人均住房面積也將由此提升。從供給看，中國城鎮化進入穩定發展，城鎮化速度放緩，根據我們測算，2025-2030年中國新增城鎮常住人口約0.4億人，城鎮化率提升3.9個百分點，帶來住房需求17.0億平方米，年均2.8億/年。城市發展從大規模增量擴張轉向提質增效，城市更新成為新動能，“十四五”規劃提出，要完成約21.9萬個城鎮老舊小區改造任務，據測算，2025-2030年，中國城市更新帶來住房需求約16.1億平，年均約2.7億平/年。城中村改造、老舊小區更新、低效用地盤活將為住房供給提供新的空間，政策層面明確住房供給“嚴控增量、最佳化存量、提高品質”，減少土地供應，重點發展建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，使之與當前的實際需求匹配。總體看，未來的房地產市場將更側重於質量而非數量，從增量為主向增存並重階段轉換。未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩，更新需求保持小幅緩慢上升。房地產市場正向未來更可持續的穩定規模過渡。5 第五大趨勢：大力實施城市更新城市更新將進入"大力實施"新階段，通過舊城改造、城中村改造、產業升級等，提升城市面貌和居住品質。存量時代，老舊房屋或將存在牆體結構安全隱患、屋面滲漏、外牆脫落、設施裝置老化等問題。根據我們測算，一、二、三四線1999年以前建成房屋（房齡大於25年）佔比平均值分別為36.1%、24.4%、23.7%，到2040年，預計將有近80%的房屋成為“老小區”，或將存在牆體結構隱患、外牆脫落、設施裝置老化等問題，影響居民生活體驗。時隔十年的中央城市工作會議將城市更新寫入總體要求，定調從2015年“加快城鎮棚戶區和危房改造”轉變為“高品質開展城市更新”，側重“存量提質增效”、“不搞大拆大建”。2025年5月，國務院發佈《關於持續推進城市更新行動的意見》提到：到2030年，城市更新行動實施取得重要進展，表達為一項偏長期的工程。與2015年提出棚改三年，力爭到2020年基本完成現有城鎮棚戶區、城中村和危房改造有一定區別。2025年7月，中央城市工作會議提到：“以推進城市更新為重要抓手”、“穩步推進城中村和危舊房改造。”2024年住建部部長提到從中國城鎮300多億平方米存量住房需要更新改造，房地產還是有很大的潛力和空間的。從資金看，城市更新偏向中央財政，區別於棚改中的以貨幣化安置為抓手，同時在政府舉債、融資平台等多維度融資機制。城市更新中，房屋養老金也是重要一環。2024年8月，住建部表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，建構全生命周期房屋安全管理長效機制，上海等22個城市正在開展試點。當前房屋養老金主要是指用於房屋共用部位、共用設施裝置保修期滿後，房屋公共體檢、日常維修以外的大、中修，及更新改造的資金。房屋養老金制度未來或分為“公共帳戶”和“個人帳戶”，個人帳戶”由已經建立的“住宅專項維修基金”構成，主要由業主繳納。此次建設重點是養老金“公共帳戶”，款項或將主要來自於財政資金，由地方政府探索資金籌集管道。6 第六大趨勢：房價分化，核心城市未來2-3年內築底市場分化將加劇，一線及強二線城市因人口流入、產業集聚，未來2-3年內築底。大多數三四線城市，人口流出，有價無市、去化困難，未來可能陷入漫長的陰跌。後房地產時代，市場將從過去的“普漲時代”轉向“結構性分化”新格局。根據我們在《中國城市房地產保值率排名2025》的研究，以2017年房價峰值為基準，計算截至2025年8月的保值率（當前房價與歷史峰值之比），全國317個城市呈現出顯著梯度分化。保值率TOP10城市包括烏魯木齊、上海、北京、成都、杭州等，其房產保值率普遍維持在80%以上，而部分三四線城市如鶴崗、廊坊和溫州已跌破60%關口。這種分化不僅是市場情緒的折射，更是城市經濟韌性、人口吸附力與政策響應效率的綜合體現。目前全國房價從高點回落幅度不均，未來房價走勢將延續分化，核心城市憑藉產業集聚和人口流入展現出抗跌韌性，而廣大三四線城市則面臨漫長的價值重估。分地區看，東部沿海核心城市跌幅相對有限，而中西部和東北地區調整較深。未來房價的底部確認將是一個漸進過程，核心城市的核心區域已顯現走穩跡象，而廣大三四線城市的調整可能漫長而反覆。這種分化格局揭示出，中國房地產市場的黃金時代已落幕，未來價值重塑將更依賴於城市基本面的質量深耕，而非粗放式擴張。一線、強二線核心城市房價未來2-3年內築底。以北京、上海為例，其保值率均超過85%，核心資產展現出終極抗跌力。北京憑藉首都稟賦和總部效應，吸引高品質人口集聚，學區房和核心區豪宅在政策調控下仍保持高溢價；上海則依託全球資本聚集和宅地稀缺性，陸家嘴金融叢集催生高淨值需求，2024年總價3000萬以上新房成交激增300%。未來，隨著政策最佳化如限購放開（北京、上海已調整五環外、外環外限購）和降息減負，一二線市場有望逐步走穩。核心區域房價再跌20%以上的可能性極小，5%-10%的跌幅或是極限，甚至可能觸底回升。強二線城市方面，成都和杭州憑藉數字經濟和文化溢價，保值率超84%，顯示出回暖潛力。中長期看，中國住房需求結構轉向改善型主導，核心城市將受益於人口流入和產業升級，推動核心區域房價在磨底後溫和回升。弱二線、三四線城市的房價下跌遠未見底，未來可能陷入長達10-20年的陰跌周期，底部需要反覆確認和磨礪。其根本原因在於基本面支撐薄弱：人口持續流出、經濟結構單一、以及土地供應過剩。從人口看，這些城市普遍面臨人口淨流出，例如東北地區的哈爾濱、長春保值率僅74.7%，遠低於西部重點城市，由於青壯年勞動力向核心都市圈集聚，購房需求萎縮導致“有價無市”。土地供應方面，過去依賴擴張的模式造成庫存積壓，部分三四線城市商品住宅去化周期超過36個月，應暫停新增用地出讓，但歷史形成的過剩供給難以快速消化。經濟轉型挑戰加劇了買力不足，三四線城市產業多以傳統製造業為主，缺乏高收入崗位，居民購買力弱化，而賣壓卻因投資性房源集中釋放不斷積蓄。以鄭州為例，其房價峰值早於2019年出現，經歷超三年下行後保值率偏低，反映出調整深度。未來，這些城市將步入漫長的去庫存周期，房價底部不會一蹴而就，而是通過反覆試探和出清逐步形成，期間可能伴隨局部反彈但整體趨勢向下。7 第七大趨勢：房企從“三高”模式邁向質量深耕房企大洗牌，大部分房企將消失或被併購重組，優勝劣汰，眾多房企為求生存發展，向輕資產模式轉型。2024年3月，住建部表示“對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則，該破產的破產，該重組的重組。”根據中指院資料，2024年，TOP100房企銷售總額同比-30.6%，其中銷售總額超千億房企11家，較去年同期減少5家，百億房企86家，較去年同期減少30家。2025年1-9月，TOP100房企銷售總額同比-12.2%，其中1000億以上陣營6家，與去年同期持平，500-1000億較去年同期減少1家，300-500億較去年同期減少1家，100-300億企業較去年同期減少4家。中國房企將從“高負債、高槓桿、高周轉”舊模式向高品質經營發展轉型。這一轉變源於舊模式在市場需求結構變化和政策深度調控下暴露出的系統性風險，過度依賴房價上漲與寬鬆融資環境，導致在市場下行周期中資金鏈脆弱性凸顯。隨著“房住不炒”定位深化及消費者需求從“有沒有”轉向“好不好”，房企將圍繞財務穩健、產品創新與技術賦能重構發展邏輯，通過降低負債、提升營運效率及聚焦“好房子+好服務”實現可持續發展。尤其值得注意的是，行業資產負債表最佳化已出現積極跡象，百強企業通過經營性物業貸置換、REITs盤活資產、剝離非核心業務等方式降低有息負債規模，同時以數位化行銷與精準定價守護現金流生命線。而2025年政府工作報告將“好房子”建設納入國家戰略，進一步推動房企從開發銷售向持有營運轉變，以長租公寓、綠色建築等新賽道開闢增長空間。對於已陷入債務困境的房企，相當一部分面臨破產重組，需嚴格遵循“保交樓、化債務、穩民生”的遞進邏輯。其中“保交樓”是化解社會風險的前提，其完成情況直接關係購房者信心恢復與市場穩定。成功案例表明，依託“政府法院聯動”機制整合司法與行政資源是關鍵，例如安徽成城置業通過共益債引入續建資金，使爛尾十年項目重生，江西怡和源公司則通過分階段清償債務、調整容積率等舉措，在300多天內化解10億元債務危機並實現普通債權超過60%的清償率。債務重組需分類施策：對金融機構債權通過債轉股、資產證券化緩釋壓力；對購房者債權優先保障交付權益；對供應商債權鼓勵共益債參與。而碧桂園、萬科等大型房企因規模龐大、債務結構複雜，轉型更為艱難，或需同步推進“瘦身健體”與“業務重構”，通過出售非核心資產、聚焦代建與物業管理等輕資產賽道，從高槓桿驅動轉向現金流管理為核心的可持續模式。未來房企格局將呈現“央國走穩盤、龍頭民企突圍、混合所有制平衡”的分化特徵。央國企憑藉融資優勢與政策支援，主導保障房建設和城市更新，如華發股份探索“開發+營運”模式，越秀地產強化全生命周期資產服務能力，並利用REITs工具盤活存量資產。龍頭民營房企將從規模擴張轉向細分賽道深耕，例如，以代建業務應對城投拿地趨勢，或以商業營運與長租公寓實現雙輪驅動。混合所有制房企如聯發集團，在社會保障性與市場性間尋找平衡，通過聚焦青年安居等差異化需求實現社會效益與經濟效益雙贏。而區域型中小房企面臨嚴峻挑戰，或將通過被國資整合、聚焦老舊小區改造或應用AI等新興技術降本增效以求生存。總體而言，行業競爭正從規模轉向產品力、營運力與創新力的綜合比拚，唯有根植於民生需求與技術變革的房企才能在新周期中贏得機遇。8 第八大趨勢：土地供應“控量提質”，核心地塊成為“新寵”土地市場將邁入以穩定和存量為主導的新階段，“控量提質”為主要特點。隨著中國城鎮化處理程序從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展模式也由大規模增量建設進入存量提質增效階段。這一背景下，2025年中央經濟工作會議首次提出“合理控制新增房地產用地供應”，強調盤活存量用地和商辦用房，標誌著土地供應政策發生根本性轉變。2025年上半年，中國月均土地供應面積、金額僅為2024年月均水平的7成。但2025年土地出讓溢價率持續回溫，2025年6月百城土地平均溢價率達到了5.5%，其中二線城市平均溢價率達到7.2%。成都、武漢、天津等熱點城市推出優質地塊，均在6月上演激烈的土拍大戰。北京、上海等核心城市則在5月成交了多宗高溢價地塊，5月一線城市平均溢價率達到6.4%。這種“控量提質”的調控思路反映房地產市場供求關係的重大變化，在去庫存的大背景下，我們預計，未來新增土地供應將進一步向人口集聚、產業集聚的核心城市的核心區域傾斜，且土地出讓總量保持適度水平，其中配套完善、低容積率的核心區域優質地塊佔比將持續提升。從市場表現看，核心城市的核心區域受到追捧，普通城市非核心地塊遇冷，分化格局將持續深化。政策與市場雙輪驅動土地市場向“質升量減”方向發展。2025年上半年，上海、杭州、成都等核心城市土地市場熱度持續高漲，高溢價、“地王”項目頻出，區域地價屢創新高。以上海為例，上半年僅4宗地塊以底價成交，嘉定、松江、奉賢、金山等外環外區域地塊均出現溢價成交，能夠形成溢價的區域範圍明顯擴大。2025年6月浦東曹路地塊以41.7%的溢價率創下上海集中供地5年來新高，楊浦濱江地塊成交樓麵價9.55萬元/平米刷新區域紀錄。同樣，深圳龍華區地塊經過65輪競爭，以46.6%的溢價率成交，樓麵價達4.46萬元/平米。杭州更是表現搶眼，2025年上半年出讓68宗涉宅地塊，土地出讓總金額高達1160億元，幾乎與2024年全年持平，成功超越北上廣深登頂全國土地成交金額榜。這些現象充分證明，體量較小、區位核心、容積率較低的土地在出讓時更易形成高溢價，市場對優質地塊的爭奪日趨激烈。這種分化趨勢背後，是政府“控量提質”供地策略的持續實施，未來土地供應將更加注重與房企購地意向對接，側重優質土地和好地段土地供應，並通過取消限價、減少配建等措施提升市場活力。在城鎮化處理程序放緩、房地產市場需求結構變化的宏觀背景下，土地資源將更高效地向核心城市優質區域配置，推動房地產市場實現從“量”到“質”的深刻轉變。9 第九大趨勢：土地財政轉型，地方尋找新稅源一二線線城市土地財政轉型，其他城市土地財政退出歷史舞台。隨著人口結構變化和區域經濟分化，土地財政模式轉型僅限於人口流入城市，其他城市土地財政退出歷史舞台。土地財政作為中國城市發展的重要支柱，長期以來以土地出讓收入支撐地方財政和基礎設施建設。當前，土地收入仍是地方財政的核心構成，相關稅費也成為地方財政收入的重要部分，2022年土地出讓收入和房地產專項稅合計佔地方財政收入的26.0%，地價佔房價5成左右。近兩年受經濟下行周期影響，地方政府土地財政空間持續收縮，2023年的國有土地使用權出讓收入是5.8兆元，跌破6兆大關，同比-13.2%，相比2021年高點的8.7兆元少了2.9兆。從宏觀層面看，土地出讓金和相關稅收佔房價的6成。2012-2023年，土地出讓金佔商品房銷售額比重平均值43.7%，其中2015、2016年由於行業庫存壓力較大，土地市場低迷，土地出讓金佔比分別為35.3%、30.3%，為近十年最低，此後佔比呈上升趨勢，2023年土地出讓金佔比為49.7%。2023年，土地出讓金和5個特有稅種合計佔商品房銷售額比重為65.6%。從中觀城市看，一線和部分二線城市因持續的人口流入，土地財政仍具有一定活力。根據中指研究院資料，2025年上半年，一線城市宅地出讓金同比增長49.5%，二線城市同比增長43.5%,多數三四線城市及人口流出地區，土地財政已顯疲態，土地需求下降，房地產庫存高企，導致土地出讓收入大幅萎縮。未來，土地財政轉型將主要集中在人口持續流入的一二線城市，通過最佳化土地供應、發展租賃市場和產業用地改革，逐步實現土地財政的可持續化。人口流出城市將逐步改變土地財政模式，部分城市甚至完全退出依賴土地財政的舊模式，轉而尋求替代財源，隨著土地財政推出，這些城市將面臨基礎設施年久失修、工資水平停止、就業機會減少等問題，年輕人口外流加速，形成“中國鐵鏽州”，老齡化程度達到65%以上。為應對地方財政缺口，預計推動消費稅和個人所得稅下放到地方，以增強地方自主財力，緩解土地財政退出帶來的衝擊。一方面，促進土地財政轉型，加力發展新基建、新能源等產業建設，培育地方產業高地；另一方面，從土地財政轉型股權財政，當前已有部分地方政府的超前意識擺脫房地產的依賴，打造地方特色產業叢集。例如，安徽加速建設以資訊技術、新能源、新材料為代表的新興產業聚集地，常州大舉“新能源之都”建設，通過股權投資孵化企業並拓寬財政收入管道。10 第十大趨勢：限購全面放開，回歸市場化我們預計，一線城市限購等限制性政策，預計未來一年內外環將全面開放，三年左右全域放開。對於多孩家庭給予住房補貼優惠。2021年房地產市場正熱，政策直指市場亂象，出台住宅用地“兩集中”供應、升級限購等政策減輕土地市場過熱的壓力、規範房地產交易，防止房地產市場過熱。2022年開始，政策方向從之前的抑制過熱轉向防範風險和市場托底，近兩年，在中國房地產市場供求關係發生重大變化的大背景下，“止跌回穩”現已成為中央針對房地產市場政策的基本定調，放鬆限制性政策、啟動需求是大勢所趨。中指院資料顯示，2022年以來各地因城施策頻次總體呈下降趨勢，2025年以來城市調控政策主要涉及調整公積金、購房補貼與引才落戶，6月合計出台51次政策，其中調整公積金類型30例，購房補貼類型8例，引才及落戶類4例，8月9月，新增開放限購政策4例。限購方面，近幾年限購政策不斷調整，可以清晰地看到一條漸進式的開放路徑，2022年，三四線城市限購政策開放，一二線城市購房門檻逐步鬆動；2023年南京、合肥、武漢、瀋陽等核心二線城市全面取消限購政策，9月，廣州成為首個放鬆限購的一線城市，將非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年；2024年，二十屆三中全會明確提出“充分賦予個城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策”；2025年，北京、上海進一步最佳化限購政策，北京允許符合條件的家庭在五環外不限套數購房，上海放開外環以外限購。2025年10月，十五五規劃建議中提到：“完善促進消費制度機制，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施”，我們預計未來一年一線城市內外環限購將全面開放，三年左右全域放開。逐步降低購房准入門檻，限購鬆綁有利於房地產市場回穩，放開限購是大勢所趨，目前仍存在限購的核心區域為北京五環內，上海外環內，深圳南山區、福田區以及寶安區的新安街道。住房供給方面，城市更新定調從2015年“加快城鎮棚戶區和危房改造“轉變為2025年的“高品質開展城市更新”，本次側重“存量提質增效”、“不搞大拆大建”。2024年住建部部長提到從中國城鎮300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產還是有很大的潛力和空間的。另外，今年以來中央持續推進“好房子”建設，各地因地制宜發佈關於提升住宅品質，建設“好房子”的政策，。預計未來，住房供給政策將堅持“存量提質增效”，繼續深入“好房子”建設，為居民提供更好的住房保障。金融信貸方面，22年以來，貸款利率持續下調，央行降低五年期以上LPR共8次，下調公積金貸款利率3次，進入25年，各地響應號召，調整公積金政策，從提高公積金貸款額度、支援提取公積金用於首付、最佳化比例等多個方面降低居民購房門檻，釋放剛性需求和改善性需求。上海甚至支援住房公積金“又提又貸”，允許提取公積金用於首付，且不影響公積金貸款額度計算。未來住房公積金政策將持續最佳化，擴大公積金使用範圍，覆蓋更廣的人群，進一步釋放租房需求。1月30日晚七點，我將跟大家聊聊市場形勢和機遇。 (澤平宏觀)

最近，美歐因格陵蘭島引發貿易戰，日本財政風險升溫，聯準會獨立性遭到侵蝕。三大黑天鵝同時來襲。1月20日，全球金融市場劇震，美歐日國債被拋售，股市普跌，美元貶值，黃金白銀大漲創新高。日本40年國債利率突破4.0%，10年美債利率升至4.28%，納指跌超2%，黃金突破4700美元。1、最近川普強調要強佔格陵蘭島，美歐貿易戰升溫，美歐股債匯三殺。川普指責部分歐洲領導人反對美國奪取格陵蘭，表示若未就格陵蘭問題達成協議，將“百分之百”落實對歐洲國家的關稅措施。根據川普說法，美國將自2月1日起，對歐洲8國所有商品課徵10%關稅，並自6月1日起提高至25%，直到美國政府與丹麥就購買格陵蘭島達成協議為止。1月22日，歐盟將召開緊急會議，預計商討關稅威脅和拋售美元資產等。這符合我們之前判斷；“大周期末期，地緣動盪加大，亂世黃金，亂世軍工”。2、日本首相高市早苗將推行在選戰中提出的“下調食品稅”主張，投資者擔憂本已極其沉重的債務負擔進一步加劇，日債遭遇史詩級崩盤。有分析認為，日本央行或被迫啟動緊急購債干預並加快加息處理程序，進一步加劇了全球金融市場的不確定性。這符合我們之前判斷：“日本自斷財路，半年左右將重新陷入經濟衰退。”3、聯準會主席鮑爾可能被司法調查，川普將提名新聯準會主席，全球擔心聯準會獨立性遭到侵蝕，拋售美元資產。在2020年，川普第一個任期，推出無上限QE和直升機撒錢，為後面的高通膨和美元資產貶值埋下隱患。此次聯準會獨立性遭到侵蝕，市場擔心美元超發濫發，歷史重演。各國央行拋售美元，加倉黃金，美元佔全球外匯儲備從71.2%降到56.9%，下降了14個百分點，過去六年就下降了5個百分點。過去六年，人民幣國際化穩步推進，從全球第五大支付貨幣逐步鞏固地位，按全口徑統計已成為全球第三大支付貨幣。這符合我們之前判斷：“2026聯準會將會大放水，降息超預期”。4、風景這邊獨好。中國央行開年結構性降息，財政部表態2026年實施“更加積極的財政政策”、財政支出“只增不減，結構最佳化”，發改委將推出擴大內需規劃、重點支援民生和新質生產力。我們在2024年9月提出“信心牛”和“東昇西落”，看多人民幣資產和中國經濟前景，被驗證。全球黑天鵝來襲，影響幾何？我們能否獨善其身？又到關鍵時刻！ (任澤平宏觀)