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最近股市，已經不需要分析了，就是一坨米田共。
大家只要知道，現階段千萬別隨便伸手就好了。
趁著這索然無味的行情，來給大家講一下樓市的近況。
今年一季度商品房銷售額，同比下降27.6%，絕對規模相較2021年同期歷史高點，下降了44%。
按照這個資料推算，今年全年新房銷售，大概只有9億平方米左右。
如果今年只有1000萬人買房，每人買套100平米的房子，就有10億平方米。
這份資料已經很不好看了，全國14億人口，願意買新房的人連1000萬都達不到。
從世界各國來看，房價的下行可不是線性的，就像過了40歲，突然就感覺身體大不如以前。
日本、歐美等國家，在房價下行階段是先下跌一段時間，然後再度加速。
昨天國家金融監督管理總局發佈了統計，說是商業銀行已經審批通過1.4兆。
這筆錢就是定向用在房地產行業，防止出現加速下跌。
現在其實還有不少的樓房還沒交付，從2016年開始，開發商的商業模式，變成高槓桿、高周轉。
開發商拿地是貸款，材料商是貸款，施工方的錢也是分批給，而且還層層外包，到處都是槓桿。一旦資金鏈條出現問題，整個項目都晾在那裡了。
對於居民來說，啥也沒做錯，卻受到了懲罰。
只是保交樓、保交付，無法阻止房價下行的問題。
房子蓋完了賣不掉，二手房交易市場的供給變多，需求更弱，會在社會形成更加不好的預期，引發更多的拋盤。
所以，這個時候國家要開始進行大規模收儲。
現在已經從三四線城市擴散到深圳、南京這些一二線城市了，未來地方收儲大機率會繼續。
現在收儲有三種模式。
1、租賃機構收購模式。這種就是地方國有企業，收購商品房轉化為租賃房。
比如重慶就是這麼搞，收儲的錢也不是自己的，是央媽貸給金融機構，金融機構再貸給地方國有企業。
2、轉化保障房模式。這種就是地方國企向開發商，或者居民收購新房或者二手房，資金源頭同樣是央媽。
3、拆遷安置模式。這種和棚改比較像這種。
比如城中村改造或者基建需要徵地，地方也不想和以前那樣蓋新的進行安置，這樣太費勁，不如直接買已經建好的房子。廣州增城區就這麼搞。
總的來說，地方要錢是沒有的，這三種模式都需要央媽打錢。
收儲價格上，只有土地劃撥+建安（蓋房子的人工和材料成本）+不超過5%利潤。
這裡注意哦，最主要的成本土地，不是按照地方拍賣的價格計算，而是按照劃撥的價格計算，所以整體來說，收儲價格的上限也很低。
會有人想，能不能把我的房子收掉，讓我套現離場。
不太可能。
現在有所的收儲方案裡，都是以整棟或者整單元進行收儲，而且對配套設施、地段、交通設施甚至車位比都有要求。
不可能這收一套、那一套的，而且還要挨個談，成本太高了不划算。
這些都方便就是已建成未出售的新建商品住房，爛尾和二手房都不想收。
現在有些城市已經放開新房銷售指導價，也是為收儲做準備的。
目前做收儲，除了能減緩房價下行，其實也是為未來的租售同權做準備。
現在租房只享受了“睡權”，教育等資源還沒有享受到。
如果未來租售同權，好的城市是不是就能提高租金，獲得穩定的現金流。
從某種程度來說，當地方賣地收入大減後，這種模式也是一種新的“稅源”。
只是這份“稅”不是每個城市都能享受得了啊。 (落英財局)