房屋持有成本又增加了！

01.

房產稅還沒來，房屋養老金倒是先來了！

近日的住房城鄉建設部新聞發言人王勝軍表示：“房子像人一樣也會變老，老了也會生病。”

生病之後呢？就得花錢看病！

於是房屋養老金就這麼來了，上海是第一個試點城市，8月21日上海率先宣佈：在浦東等區域實施房屋養老金制度，並計畫在明年全市推廣。

今天，住建部副部長董建國在新聞發佈會上表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度今年將在上海等22個城市試點。

除了上海之外，目前還有那些城市試點呢？具體還沒有公佈。

但是今年廣州和四川都發佈了關於房屋退休金的實施方案。

廣州推進試點推行房屋安全保險制度。

四川：試點房屋保險制度。

基本上一二線城市是沒跑了，未來房屋養老制度的推行應該是板上釘釘的事。

這又是一次事關全有房群體的大消息，因為這意味著接下來，未來只要大家名下有房的，尤其是老破小都得交錢了，也意味著上海房東，除物業費和房產稅之外，又多了一項持有成本。

市長龔正表示，截至去年底，上海市的住房建築面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入「中老年」。

接下來，上海全市的住房將進行三步驟：

給房子定期體檢、給房子買保險、交退休金用於小修小補。

這三步驟都是需要錢的，這些錢從那裡來呢？

在最早買房的時候，大部分都交過一筆費用叫專項維修資金。

這筆費用是買房的時候一次性交的，按照20年前的物價水平，當時交這筆費用放在今天也是杯水車薪，或者在二十多年間的大小修繕中早就用光了。

為了維護房屋安全，只能另外收費，這筆費用也不全是業主出的，主要分為三個部分。

一是公共帳戶，地方財政出一部分。

二是個人帳戶，由業主強制繳交。

三是補充帳戶，業主自籌，自願繳納。

我個人的理解是，現在地方財政本來就沒什麼錢了，地方出的公共帳戶只會少不會多。

所以大頭還要看業主，大家每年大家交一點，大家也不用太擔心，涉及到收費一定會考慮到居民的收入條件，所以不會定得太高。

目前住建部建議的收費標準設定在每平方公尺1.8元至2.7元之間。

也就是說100平的房子，一年需要繳納180元-270元之間的房屋保險費。

這筆費用相對較低，對大部分人來說壓力不算大，但卻能最大程度保障房屋的安全。

但如果真的要維修保養起來的話，個人帳戶的錢也不夠的情況下，就得業主自籌。

最近我們有同事在深圳的房子，樓齡20年出頭需要更換電梯，這也算是深圳最早的一批電梯房，如今都到了大保養的時候。

雖然深圳現在還沒有執行房屋養老金，但是一些老舊小區的保養工作是不能省的。

據我同事說，他們小區這次換電梯大約30-40萬之間，業主要掏22w，平均下來每戶5000元。

像這些老舊小區，雖然說當年有維修基金，但二十多年基本上也花得差不多，後面需要大修的只能是業主自己掏錢。

這類房屋是最早需要繳納房屋退休金的。

根據《中國人口普查年鑑-2020》統計資料，截至2022年底，城鎮存量住房規模已超過300億平方公尺。

這裡面有27.55%是1990以前-1999年蓋的房子，目前樓齡在25年以上。

有61.53%的房子是1990以前- 2009年建的，樓齡在15年以上。

也就是說，預計在2040年後，中國接近七成，八成的房屋樓齡會加劇老化，邁進30-40歲。

具體看每個城市，一二線城市發展的早，老房子比例會更加高。

很多人可能沒有留意，雖然我們的房屋土地的使用期限是70年，但是在我們買房子的時候，購房合約有寫著我們的房子設計結構使用年限是50年，防水是5年，裝修是2年，門窗是1年。

也就是說，開發商蓋房子的時候就是奔著50年的使用年限去的，要是超過這個年限，房子就會成為危樓。

但事實上，我們現在很多房子不到50年，三十年左右就已經破敗不堪了，脫牆皮的，漏水漏電各種問題。

別說老破小了，近幾年來有很多新房交標品質非常差，沒交房已經出現各種問題來，後續維修基金也很難覆蓋，只能業主繼續繳納房屋養老金去彌補。

從長遠來看，房屋養老制度是有一定合理性的，為了我們的房屋安全，這筆錢總得有人承擔。

02.

這裡可能有人疑惑？

為什麼無法直接進行拆遷重造就完事了，老破小拆遷是屬於過去的邏輯。

現在城市的地價那麼高，想要拆遷難度非一般的高，地方財政本就捉襟見肘，而曾經那些被稱為「舊改之王」的開發商基本上都倒下了。

前兩個月，深圳羅湖清水河街道就發了一份紅標頭檔，《關於擬推行紅崗花園自籌資金拆除重建改造試點工作的通告》

大意就是這個小區的樓齡太老了，小區經常出現水泥塊砸落，房屋漏水現象。

本來計畫19年開動棚戶區改造，但可能是後面錢不夠吧，推進不下去，現在還想拆遷的話，只能是業主自籌資金去拆。

類似這種現像在一二線已經不是什麼新鮮事了，之前杭州也有一個約40年的老舊小區，由於房屋狀況不佳，548戶居民決定自籌資金5億元進行拆除重建。

今年三月，廣州花都也出現了第一個業主籌資、自拆自建的危破房改造項目，所有業主按照4600元/平方米的標準進行預繳資金籌集，財政給予適當激勵。

近兩年廣州和深圳許多舊改項目都暫停了，推進速度非常慢。

想要等拆遷只能業主自籌資金，但這個需要全體業主一致通過，難度也不低的。

至於大部分的老破小，未來的命運就是繳納房屋養老金，並持續維修。

至於這筆「養老金」最後交給誰，誰來管理？這些細則目前還沒有出來。

但有一點可以確認的是，房齡越老的房子，繳交的費用一定更高。

房子的修繕並不是簡單的事情，涉及到的材料費用，人工費用每年都在漲，也就是說，老破小的持有成本每年都得增加。

除了物業費之外，以後每年還要加多一個房屋退休金。

我看一些網友調侃說，這筆錢就是不交，物業也無可奈何。

這個其實不難解決，等到房屋需要交易的時候，會讓你一次補繳才允許交易，總會有一種辦法讓你交的。

今年上半年，老破小成交非常猛，租售比看起來也很高，但以後要承擔的成本是未知的。

總之一句話，市場是最公平的，一切看似便宜的價格，背後總有一定原因。

所以啊，對於買房的剛需們，有條件的儘量優先選擇新房，起碼近二十年不用交房屋養老金，等到房子該交了，估計也早就換其他新房了。 （櫻桃大房子）