財經雜誌—房地產當務之急：防風險保民生｜三中全會系列解讀

房地產正處於新舊動能轉換的關鍵時期，新的指導政策有望更好地做到低端有保障、中端有支援、高端有市場

7月18日，為期三天的二十屆三中全會落幕，全會聽取和討論了習近平受中央政治局委託所作的工作報告，並審議通過了《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》（下稱《決定》）。

在房地產領域，工作報告和《決定》明確了三個關鍵舉措：一是要統籌好發展和安全，落實好防範化解房地產、地方政府債務、中小金融機構等重點領域風險的各項舉措；二是健全社會保障體系，加速建立租購併舉的住房制度，加速建構房地產發展新模式；三是完善城鄉融合發展體制機制，統籌新型工業化、新型城鎮化及鄉村全面振興，全面提升城鄉規劃、建設、治理融合水平，促進城鄉要素平等交換、雙向流動，縮小城鄉差別，促進城鄉共同繁榮發展。

關於「防範化解房地產風險」的表述，近幾年已被多次提及。這次，這一表述被寫入三中全會檔案中，顯示出了監管層化解風險的決心及對當前房地產行業高品質發展的重視。

「中國房地產市場規模大、牽涉面廣，對宏觀經濟運行有系統性影響。當前房地產市場供需關係發生重大變化，市場處於調整過程。我們要堅持穩中求進、先立後破，用改革的辦法解決前進中的問題，加速新舊發展動能轉換，為高品質發展提供多元而強勁的動力支撐。主任、中央農辦主任韓文秀表示。

「二十屆三中全會後，相信在一兩年之內，我們就會看到很多新政策落地，尤其是在住房方面。」8月14日，清華大學中國經濟思想與實踐研究院院長李稻葵向《財經》表示。他認為，對中低收入階層的保障性住房未來還會加碼。

化解風險，去庫存

在《決定》中，專門提出要化解房地產風險，要採取具體措施推進改革。

8月15日，國家統計局最新資料顯示，1月-7月，中國新建商品房銷售面積年減18.6%，降幅比1月-6月縮小0.4個百分點；新建商品房銷售額年減24.3%，降幅縮小0.7個百分點；房地產開發企業到位資金較去年同期下降21.3%，降幅縮小1.3個百分點。

國家統計局新聞發言人劉愛華談到，在一系列政策作用下，7月房地產領域主要資料相關指標降幅繼續縮小。但同時也要看到，目前多數房地產的指標仍處於下降之中，房地產市場總體仍處於調整中。

目前，中國房地產的風險仍是房企槓桿過高，庫存積壓，賣房艱難，易導致流動性問題。

為此，《決定》中提出充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許相關城市取消或調減房屋限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。

在二十屆三中全會召開前後，已經有部分城市取消了限價。

據中指研究院統計，2024年以來，瀋陽、蘭州、鄭州、寧德等城市，明確不再實施新建商品房銷售價格指導，即取消銷售限價。陽江、珠海、蕪湖等城市也最佳化了限價政策，如縮短備案價格調整時間間隔、取消樓層差價限制等。

限價政策最早發佈於2010年，旨在抑制房地產市場的過熱現象。現在，限價政策——不管是限漲價還是限降價——都在一定程度上阻礙了房企的賣房效率。

隨著限價的放開，投資人更關心一線城市的限購是否會進一步放鬆。

仲量聯行大中華區首席經濟學家龐溟認為，二十屆三中全會後，各地特別是一線和部分強二線城市，原有的限購、限售、限貸和限價等限制性措施可望逐步放鬆，可能的方向包括：分區、定向甚至全面鬆綁限購政策，調整限價政策，調整交易稅費征免年限等財稅政策等。

他認為，在一線城市和高能級城市，雖然短期內全面取消住房限購政策的機率相對不大，預計地方政府會考慮從地段範圍上、住宅等級上，以及相關稅費上進一步調減住房限購政策的力度。而且，取消限購和取消限價、限貸、限售將作為組合拳來有序使用。

李稻葵認為，北上廣深尚未放開限購的城市，未來仍有一定投資價值，會出現部分區域限購。 “限購政策可能只用於特別容易引發投資性、投機性需求的區域，如北京西城金融街，海淀區五道口等。”

新舊動能轉換

要從根本解決中國房地產的流動性風險，得讓產業甩掉舊包袱，發展新的商業模式。

工作報告和《決定》中提到了要改革房地產開發融資方式和商品房預售制度，加快建立租購併舉的住房制度並探索適合新的發展階段的房地產發展模式。

李稻葵表示，地產融資目前主要靠預售和發債發理財產品，但風險比較容易聚集，未來可以探索開放房地產行業的股權融資。中國香港或國外的許多地區，房地產開發商很重要的融資方式是股權融資，這能夠比較好地分散風險，一旦開發商經營不善，其在資本市場會受影響，但不至於“爆雷”，形成金融信用風險。

他認為，未來，與租購併舉相關的REITs基金可能會面向全社會融資。 “我們需要的是有一批可長期持有、能夠去融資的房子，融資之後，以租金來還息、還本，這種方式在新加坡、中國香港都比較普遍。”

李稻葵預計，將來，可能部分有條件的地方政府會發一些基金，拿基金的錢長期持有一些住宅性的資產，並慢慢地根據自己的城市發展需要，吸引人才進行市場化的出租運行。

關於這一點，深圳已經做出反應。

8月7日下午，深圳市安居集團有限公司發佈通告稱，深圳安居集團所屬企業擬開展收購商品房用作保障性住房工作。

據悉，房源徵集的範圍包括深圳市（不含深汕特別合作區）範圍內商品房性質的住宅、公寓、宿舍等，優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目（房源）；戶型面積上要求被收購房源的主力戶型面積應滿足深圳市保障性住房戶型、面積（65平方公尺以下）要求。

龐溟表示，在資金方面，未來監管層還有望建構多層次、多主體、多管道的房地產融資體系，對不同所有權市場主體一視同仁地提供政策支援和金融服務，更好地提升投資、融資和營運各環節的資金利用效率。

而關於保障房，他認為，二十大報告中已經提出「加快建立多主體供給、多管道保障、租購併舉的住房制度」。所以在接下來的工作中，各等級城市還會遵循國家層面住房保障體系的頂層設計，從助力多主體供給、確立多管道保障上下功夫，加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產權住房為主體的房屋保障體系，以政府為主保障勞工收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多元改善性住宅需求。

58安居客研究院院長張波認為，從去庫存來看，通過「收儲」的方式，可以快速實現存量消化和保障房上市量增加，但市場上需要被「收儲」的商品房多是位置不佳或配套較差且去庫存較慢的項目，而地方政府則更願意收購地段和配套更為優質的房源，兩者之間的矛盾需要在推進中不斷尋找平衡。

關於“加速建構房地產發展新模式”，龐溟認為，使供需平衡、市場穩定，是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。預期未來房地產市場還會努力健全完善人、房、地、錢這四個要素的聯動機制，實現以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產市場供需平衡、結構合理，防止市場大起大落。

為了加速建立「人、房、地、錢」要素聯動機制，預計在住房、資金、土地財稅等方面都有進一步完善的空間。例如，在住房方面，預計將完善從房屋開發、建設到維護使用全生命周期的管理制度，要改革完善商品房的開發、融資、銷售等基礎性的制度，有力、有序推進現房銷售，加快建立房屋的體檢、房屋的退休金、房屋的保險等專項制度。

此外，《決定》也提出要完善城鄉融合發展體制機制。

張波認為，隨著城鄉融合發展，不但會有大量農村人口向城市轉移，推動城市住房需求的增加，還會帶動鄉村旅遊業、養老產業等多元發展，催生各類位於鄉村的新型房產需求。

目前，中國房地產仍處於新舊動能轉換時期，多位行業專家認為，三中全會之後，房地產業有望更好地做到低端有保障、中端有支援、高端有市場，實現良性循環。 （財經雜誌）