01 又一個城市房價鶴崗化了
最近，廣州衛星城清遠，一套兩室兩廳房源因15萬元賣出引發市場關注並登上熱搜，因價格便宜，不少人表示這下廣東也有自己的“鶴崗”了。
主串流媒體的報導，用了這樣一個標題，“廣東也有自己的‘鶴崗’了，清遠北部萬科城兩室兩廳15.5萬元成交”。
鶴崗由於幾年前被爆出白菜價的房子在網路上流行，幾萬塊一套房子非常普遍，最關鍵的是，鶴崗的整體均價才2200元/平方米左右，位居全國地級及以上城市中倒數第一。
因此，“鶴崗”在房地產圈成為了低房價的代名詞。
該套房源位於清遠市清城區的北部萬科城，為該樓盤的一期房源，於2012年交房，樓齡已有12年，兩室兩廳一衛佈局，房源面積為69.12平方米，於今年7月12日成交，最終的成交價格為15.5萬元，算下來每平方米只有2243元。
清遠這個降價的樓盤之所以引發關注，是因為該樓盤位於廣州交界處，屬於廣清板塊，典型的臨廣板塊，典型的衛星城。
這個板塊在上一輪牛市期間，也被爆炒過。介面新聞透露，樓市火熱時，北部萬科城價格曾賣到8000元/平方米左右。
8000左右降至2200元，堪稱腳踝斬。
從整個清遠的角度來看，樓市也甚為慘淡。本號根據清遠市統計局披露的歷年資料進行梳理，得出的結果：
第一，成交量腰斬。
清遠商品房銷售面積見頂於2017年，為900.6萬平方米。去年跌至445.62萬平方米，相較於高點下降了50.5%。
今年上半年清遠，商品房銷售面積161.10萬平方米，同比下降38.6%；實現銷售額94.06億元，同比下降44.1%。也即在去年已經跌入低谷的基礎上，清遠的商品房銷量進一步跳水。
第二，房價跌幅超三分之一。
根據歷年公佈的銷售面積和銷售額，可以計算出其均價變化情況。
清遠的商品房均價見頂於2018年，當年為9141.9元/平方米，今年上半年整體均價跌至5838.6元/平方米，跌幅36%。
02 衛星城的坑有多大
作為衛星城，清遠房價跌幅並不算最大。
今年6月份，北京衛星城張家口的房價，也被媒體爆出了鶴崗化。
6月3日，每日經濟新聞披露：
當地中介爆料，張家口市下花園區，花6萬元的確可以買一套建築面積60平方米的兩室一廳，花8萬元能買一套78平方米的兩室兩廳。
2015年之後，張家口和大多數三四線城市一樣，在貨幣棚改、通貨膨脹、地價上漲等三大推動力下，房價演繹了一波上漲。
根據公開資料顯示，張家口主城區，房價巔峰時期達到過13000元/平米左右。
後來隨著北京、天津與廊坊等城市相繼收緊調控政策，整個華北地區籠罩在了陰跌的氛圍中，最為關鍵的，疊加了國開行收緊了貨幣棚改政策，2019年貨幣棚改量大跌，2020年繼續下挫。
這種背景下，本就產業經濟羸弱、人口流失的張家口，房價根本收不住，價值迅速回歸。
2021年9月就降到了均價8000多元/平米左右，由於價值回歸過快，當月張家口便在當年岳陽、桂林、菏澤、昆明、瀋陽、江陰、株洲、唐山出台限跌令的氛圍下，出台了限跌令：
最新取得預售證的新房，實際銷售價格不得低於備案價的85%，也就是說新房價格跌幅不能超過15%。
但依舊擋不住跌勢，到如今，張家口的整體均價跌至5800元。
清遠、張家口的現狀，不禁讓我們聯想到曾經被爆炒的衛星城，如今基本都被打回原形了。
比如北京的衛星城廊坊，其臨近北京副中心通州的北三縣，房價早就腳踝斬了。
深圳的衛星城惠州，特別是大亞灣片區，已經是一片狼藉，現在基本找不到接盤俠。
還有臨深的中山馬鞍島，價格也已經腰斬了。
兩年前，媒體還曝光了南京的衛星城句容（屬於鎮江），炒房客已經有來無回。
報導中的炒房客，2016年買的時候，108平方米的房子，總價花了接近100萬，均價9千左右，最高時漲到了均價1.3萬元。當時的毛利潤接近30萬。
然而，2022年7月均價跌到了7000元/平方米，這位南京客準備退出。
也就是說，最高點理論上可以賺到的30萬元毛利潤，不僅全部回吐出來，還倒虧了20萬左右。
這些比比皆是的案例，給我們的啟示是：
投資沒有經濟、產業、人口作支撐的衛星城，就是個坑。
這一點，房價腰斬的廊坊以及已經遍地狼藉的惠州大亞灣、中山的馬鞍島、清遠都是最好的詮釋。
判斷一個衛星城的價值，一方面要審視中心城市的能量場，另一方面要看清楚衛星城本身的底色。後者更為重要，是根本。
從中心城市的能量場來看，北上廣深周邊的衛星城，明顯更高級一些，強二線城市次一些，至於弱二線，壓根就形成不了衛星城。
一般來說，像北上廣深這類頂級城市，其輻射能量的半徑最多也不過50公里左右。當然，如果有地鐵對接，那就會延長很多。
所以判斷衛星城是不是坑，首先得看衛星城與中心城市的聯絡緊密程度，在這方面，崑山、太倉與上海聯絡相當緊密，深圳周邊的東莞，廣州周邊的佛山，北京周邊的廊坊都算是合格的衛星城。
然而，從距離來看，張家口與北京市中心的距離超過了160公里，遠遠超出了北京的輻射能量場。
清遠與廣州核心區的距離也超過了60公里。要知道，廣州連其花都、增城、從化都難以帶動，那來的能量帶動清遠。
廊坊從距離角度看是合格的衛星城，那廊坊的房價何以腰斬？
關鍵在於，廊坊不滿足合格衛星城的第二個條件，經濟、產業。
廊坊北三縣，純屬是北京的睡城而已，其自身的產業、經濟都很羸弱，樓市過度依賴北京，最容易受到調控影響。
張家口被打回原形，是可以預料的。因為，從距離、經濟與產業，一個都沒沾上，這樣的衛星城，就是個巨大的坑。
2023年張家口GDP僅為1842.7億元，位居河北省地級市倒數第一。2021年，還是倒數第三，兩年時間裡，張家口被衡水、承德超越了。
比如產業單薄。
2023年，張家口全部工業增加值406.1億元。這一資料，和全國工業第一城深圳2023年全部工業增加值11818.61相比，零頭都不到。
和其省內經濟、工業第一城唐山相比，同樣沒法比。唐山2023年工業增加值資料未公佈，2022年為4500.1億元，張家口的工業實力不足唐山的十分之一。
清遠方面，同樣如此。
2023年，清遠GDP僅為2120.19億元，位居廣東21個城市第14位。
產業實力上，2023年清遠的全部工業增加值為706.73億元。
工業第一城市深圳，2023年規模以上工業增加值11818.61億元。其所依仗的大哥廣州，2023年規模以上工業增加值5145.89億元。
衛星城房價跳水，還有一個共同因素，那就是當下的大環境。
當下全國普跌，且已經進入了深度調整期，核心城市如今自顧不暇，不僅形成不了對周邊城市的支撐力，反而在帶動下跌。
03 大多三四線城市，終將鶴崗化
本號在文章中多次強調過一個明確判斷：
越來越多的三四線城市，樓市將失去金融屬性，只剩下居住屬性，也會有越來越多的三四線城市房價鶴崗化。
這是人口流向決定的，也是產業決定的，更是大趨勢決定的。
從常住人口角度來看，隨著去年全國人口減少速度加快，三四線城市的人口通縮面積與深度都在擴大。
目前，公佈2023年常住人口資料的城市有296個城市（直轄市、副省級城市、地級市、自治州、盟），其中115個增加，5個持平，176個減少。
去年本號也做過梳理工作，去年的結果是有268個城市公佈了2022年常住人口資料，其中143個城市人口在減少，2個持平，121個在增加。
兩相對比可以發現，人口減少城市在進一步增加，人口增加的城市則在進一步減少。趨勢很明顯。
事實上，在人口紅利周期中，不少三四線城市就因為快速城市化而減少。現如今，隨著全國人口減少，三四線城市的人口減少廣度與深度，都在上升。
這也是本號為何一直強調，大多數三四線城市的房價會“鶴崗化”。
除了人口不斷流失外，產業、經濟還有天量庫存也是決定它們的房價會鶴崗化的重要因素。
中國的城市發展基本都依賴政策，而且過去十幾二十年，好的政策都給到了中心城市。更重要的是，像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陝西、廣西、吉林、黑龍江等省與自治區紛紛開啟了強省會模式。
好的產業省會優先，優質的教育、醫療、公共交通等資源，也是省會優先。普通的三四線城市，根本分不到一杯羹。
以四川省來說，省會成都GDP超過兩兆，佔四川省GDP的超三分之一，是第二城綿陽的5.7倍。可以說，四川21個城市，其餘20個城市都是陪襯成都。
合肥，經濟首位度26.9%，也即超過四分之一的GDP被裝在了省會合肥。而從老大與老二角度來看，合肥是蕪湖的2.7倍。
經濟的興盛之下的房地產興盛，才有意義。反過來，房地產興盛帶動經濟興盛，則則虛假繁榮。
換句話說，沒有產業和經濟支撐的樓市，是黃粱一夢，早晚有夢醒的時候。
所以我們看到，在眾多三四線城市中，有那麼一小撮，房價雖然也在下跌，但仍比較堅挺，比如江浙很多產業強悍的小縣城，如上面說到的世界小商品集散地義烏、領帶之都嵊州、珍珠之都諸暨山下湖鎮、紐扣之都永嘉縣、眼鏡之都丹陽等等。
以上提到的這些產業強悍的江浙小縣城，由於之前房價過度被炒作，現在也在下跌當中，但由於其擁有強勢產業，並吸引人口流入，這些地方的房價調整也不至於鶴崗化。
庫存，是個麻纏事。
過去幾十年，房地產全速發展，一二三四五線城市的住宅建築拔地而起。
黃奇帆曾透露，中國房子嚴重過剩，沒有必要繼續修建，沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
去年3月份住建部公佈了一組資料，全國共有6億棟建築。
雖然這些建築包括居住性質的住房和廠房、寫字樓、機關單位等等，但一般來說，城市的住宅（商品房、住宅、小產權房、工業宿舍）佔比都在一半以上，農村的建築中絕大部分都是住宅。
以此估算，屬於居住性質的房屋應該有4億棟左右，換算成套數，就是個天文數字。而這些多餘的房子，大多都集中在廣袤的三四線城市。
產業與經濟羸弱、人口不斷減少，庫存沒法消化，這個結該怎麼解？
貌似無解。
越來越多的三四線城市，房價會“鶴崗化”，不可阻擋。
寫在最後：最近在與一家機構合作，可以幫助內地居民辦理香港身份。
該機構總部位於香港，在全國各地擁有分支機構，深耕香港本土教育與身份規劃領域9年，從K15、本碩博全面覆蓋全港各級教育資源，從前期申請、過程輔導到結果落地，一站式全程陪伴，同時還為客戶提供從商務、置業、子女教育、生活出行等多項在港後續服務。真正的做到了為客戶保駕護航，滿足客戶從家人到家業、從生意到生活、從當下到世代的全方位需求。 (城市財經)