#房地產投資
•

手持兩套房以上的家庭注意！中央部委定調後，一定要“三不做”

這幾年我發現身邊有兩套、三套房的人，反而比只有一套房的人更焦慮了。 只有一套房，大不了就是自己住，房價漲一點跌一點，只要工作穩定、月供還得起，日子照樣過。 可手裡有三套房的人不一樣。 一套自己住，一套出租，還有一套空著。
手持兩套房以上的家庭注意！中央部委定調後，一定要“三不做”
房產#中國房地產政策#中國房地產市場#房地產投資
•已編輯

馬來西亞房產投資全解析：13個州+3個直轄區房價、政策大盤點！

馬來西亞近年來成為東南亞房地產投資的熱門目的地之一，但面對13個州+3個直轄區，不同地區的房價、政策、租金回報率、升值潛力各不相同，究竟那個州最值得投資？ 本篇文章將從經濟發展、房價走勢、租金回報、購房政策、外國人購房限制等多個角度進行全面解析，幫助你做出明智決策！ 我們將這些地區按優先投資重點等級、可以慎重考慮投資等級、不建議投資等級進行分類，幫助投資者理性選擇最具潛力的房地產市場。 一、優先投資重點等級
馬來西亞房產投資全解析：13個州+3個直轄區房價、政策大盤點！
房產#馬來西亞#房地產投資#房地產政策
•

“字節系”又買地，10個月拿地總金額已超90億元

9月21日，據北京市規劃和自然資源委員會披露，北京雲瑞長石科技有限公司以底價26.13億元，競得朝陽區奧林匹克公園南區土地一級開發項目OS-15地塊商務金融用地。按9.17萬平方米地上建築面積計算，成交樓麵價約28500元/平方米。 天眼查顯示，北京雲瑞長石科技有限公司為北京字跳網路技術有限公司100%控股企業，成立日期為今年6月10日，註冊資本16億元。根據交地檔案，北京城市副中心投資集團有限公司（一級開發單位）承諾在9月30日前完成拆除工作。 中指研究院土地市場研究負責人張凱向《每日經濟新聞》記者表示，地塊位於北四環與北五環之間的奧體文化商務區，容積率4.1，建築控制高度60米至70米，周邊城奧大廈、寰匯中心等甲級寫字樓掛牌租金日均6.8元/平方米～9元/平方米，辦公氛圍成熟。 “若按人均辦公面積23平方米估算，可容納約4000個工位，未來大機率不會作為散售或散租產品，而是延續字節自持總部思路，承載總部職能、商務接待、商業化前台或區域協調等功能。對亞奧板塊而言，字節落子有利於強化區域的商務錨定效應，短期不會衝擊現有租賃市場；但若未來部分面積對外出租，將與城奧、寰匯等形成直接的品質競爭。”張凱分析。
科技#字節跳動#集團#房地產投資
•

澤平宏觀—你手裡的房子是賣還是留？

8月28日國家出台救市措施和現房銷售，金九銀十到來，當下你手裡的房子是賣還是留？ 一、一線二手房價已連續6個月環比上漲 國家統計局資料顯示，從新房看，8月一線城市價格環比上漲0.1%；二線、三線城市環比分別下降0.1%、0.2%。 從二手房看，8月一線城市房價環比上漲0.1%，已連續6個月環比上漲，其中上海、深圳分別上漲0.3%、0.1%，核心城市走穩訊號明確；二線、三線城市房價環比均下降0.3%。
澤平宏觀—你手裡的房子是賣還是留？
房產#中國房地產市場#資產配置#房地產投資
•

車房雙困：房地產仍在探底，汽車何以失速？

2026年上半年經濟資料陸續出爐，一個清晰的訊號持續強化：汽車與房地產這兩大支柱，在同時拖累經濟增長。 與房地產受制於周期與政策深度調整不同，汽車作為純粹的消費品，其下滑邏輯更為複雜——政策紅利退坡、需求提前透支與消費信心不足三重因素疊加，導致汽車消費在並無房地產那樣的“周期枷鎖”下，同樣失速。 從全國來看，房地產投資降幅不僅未見縮小，反而在持續擴大。2026年1—6月，全國房地產開發投資38074億元，同比下降18.0%，降幅較1—5月走闊2.2個百分點。其中，住宅投資29300億元，下降17.8%。新開工面積23239萬平方米，同比下降23.4%；竣工面積17221萬平方米，同比下降23.7%。房地產開發企業到位資金40233億元，同比下降20.2%，其中國內貸款下降31.7%，個人按揭貸款下降24.9%——資金端全面告急，投資端持續收縮。 北京與上海同樣未能倖免。北京上半年房地產開發投資下降9.6%，房屋施工面積下降5.5%，到位資金下降12%，其中國內貸款暴跌40.4%。上海房地產開發投資下降4.6%，新開工面積暴跌35.8%，其中住宅新開工下降40.7%。
A股#汽車#房地產#經濟增長
•

未來房地產還有沒有機會？

最近網路上有人說房子已經沒有投資價值，也有人喊現在房價見底了，可以買了。但我要告訴你，這兩種說法都是錯的。我十多年前提出了「房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融」的分析框架，2015年根據這個框架公開預測一線房價翻一倍，在2020年預測房價將會出現歷史性大頂。今天用幾分鐘，帶你了解未來房地產的新趨勢。首先，近年來房地產確實遇到了一些挑戰，是20多年來樓市調整幅度最大、持續時間最長的一次。2024年商品房銷售面積比2021年的高點下降了一半，2025年還在持續下降。再來看房價，一、二線城市房價平均跌去約30%，很多三、四線城市房價幾近腰斬。那麼未來中國房地產還有沒有機會？我的答案是有結構性機會。為什麼？因為有六大因素在影響房地產未來趨勢，大家一定要關注。第一，全球貨幣政策轉向寬鬆周期，降息潮來了。聯準會自 2024 年開啟本輪降息周期以來，截至 2025 年底已累積降息 175 個基點，歐洲、新興市場等也都開啟降息周期。中國也一樣，2025年底重要會議提出貨幣政策要“適度寬鬆”，上次這個提法是在2008-2010年，時隔15年再現，足見力度。5年期LPR利率從2021年底的4.7%降低到現在的3.5%。第二，未來經濟成長目標明確，「十五五」規劃建議提到要用十年時間達到中等已開發國家水準。「十五五」規劃制定了中國中長期發展目標，就是到2035年實現經濟實力、科技實力、綜合國力、國際影響力等大幅躍升，人均國內生產總值達到中等發達國家水準。什麼是中等已開發國家水準？有一個基本指標，就是人均GDP達到2.5萬美元左右。這也意味著我們要在2035年達到這個水平，這就需要未來相當長的一段時間仍然要以經濟建設為中心，保持5%左右的經濟增速，到2035年經濟總量和人均GDP比2020年翻一番。第三，中國城鎮化還有提升空間，改善型「好房子」依然稀缺。2015-2024年，中國都市化率由56%增至67%，但仍明顯低於高收入經濟體的81.3%。這10多個百分點的差距，就是未來發展的空間。更關鍵的是，現在中國的房子是“總量夠住、結構失衡”，一線城市套戶比才1.01，住房還緊張；三四線都1.12了，明顯過剩。而且很多城市的老房子佔比高、戶型差，大家真正想要的改善型“好房子”，依然稀缺。第四，房地產政策調控從收緊全面轉向放寬。2024年9月，國家首次提出“促進房地產市場止跌回穩”，標誌著樓市政策的歷史性拐點出現，也就是從過去的收緊全面轉向放鬆。之後，各地陸續推出放鬆限購、限貸、限售、降首付、降利率、減稅費等等措施來救樓市。房地產穩，則經濟穩，全國房子400多兆市值，是GDP的4倍，是老百姓最大的財富，作為第一大支柱行業，關係著7千萬人就業，上百個上下游產業。就像7年前我呼籲放開並鼓勵生育一樣，現在全國各地都開始發放生育補貼了。這些年我一直呼籲放開房地產調控，組成5兆房屋銀行收儲。孩子和房子是最重要的民生，做有溫度、有情懷的研究，希望我的呼籲能被更多人聽到。第五，人口持續向城市群都會圈集中。美國、日本、韓國等已開發國家在都市化後期，都出現了這個現象。中國也符合，近10年珠三角、長三角城市群年均常住人口增量超180萬人，2021-2024年，深圳常住人口年均增長10萬人；杭州年均增長14萬人，但東北、西部等區域近年來面臨產業結構單一，人口在持續流出。同時，我們預測未來將有1.3億新增城鎮人口，80%都會聚集在19大城市群裡，所以人在那裡，住房需求就在那裡，這個規律百年不變。第六，中國擁有強大的基本盤，有龐大的人才和消費紅利托底。中國有14億人口，是全球最大的消費市場，擁有全球最大的4億中等收入群體，也將持續擴大。勞動資源近9億人，受過高等教育的人才總量約2億，大學畢業生超1000萬等等。人口紅利正在轉向人才紅利和工程師紅利，這將是支撐未來中國經濟的核心力量。所以未來中國房地產是有結構性機會的。但請記住，中國房地產大開發時代已經結束，房價普漲時代結束了。我們正進入存量時代，未來房價主要特徵是區域大分化。近期，我提了一個觀點，未來樓市將出現二、八分化現象。未來不是所有城市房價“普漲”，只有20%的城市有機會，就是那些人口持續流入、產業強、配套好的一二線城市，這些地方有新增購房需求，優質房產不僅能抗跌，還可能長期上漲；而剩下80%的人口流出的三四線城市、縣城，房子隻會越來越難賣，不僅跌價，還可能漫長陰漲的三四線城市、縣城，房子只會越來越難賣，不僅跌價，還可能漫長陰。 (澤平宏觀)
未來房地產還有沒有機會？
房產#房地產#投資價值#房價
•

有必要啟動新一輪經濟刺激——9月經濟資料解讀

10月20日，中國統計局發布9月國民經濟運行資料。1. 9月經濟金融資料呈現七大特徵三季度GDP放緩，生產和出口強勢、內需疲弱，近兩月反內卷邊際改善物價。前三季度實際GDP累計同比5.2%。三季度當季GDP實際同比4.8%，較二季度下滑0.4個百分點；名義GDP同比3.7%，較二季度下滑0.2個百分點；GDP平減指數同比-1.1%。工業生產強勢，前三季度規模以上工業增加值累計同比6.2%。三駕馬車中出口表現亮眼、投資為負、消費放緩；物價偏弱，近兩月反內卷改善PPI；前三季度，出口累計同比6.1%、社會消費品零售總額同比4.5%、固投-0.5%，CPI和PPI累計同比分別為-0.1%和-2.8%。9月經濟延續放緩趨勢，具體看：第一，工業生產大幅增加，上中游增速好於下游。原因是出口增速大幅回升、反內卷和生產季節性上升。9月，規模以上工業增加值同比增長6.5%，較上大幅上漲1.3個百分點；規模以上企業出口交貨值同比由-0.4%大幅上升為3.8%。規模以上工業生產中，高技術產業同比10.3%，較上月增加1.0個百分點。從行業看，上游採礦業受益於價格預期好轉加強企業生產意願，中游受益於裝置更新政策、技術進步以及機電產品出口增速加快，下游節日剛需拉動食品製造，消費疲軟緩和勞動密集型產品出口持續下滑制約酒飲紡織。第二，投資跌勢延續，房地產投資和製造業投資降幅擴大、狹義基建投資降幅略有縮窄。前9月固投同比增速轉負，為-0.5%；9月固定資產投資（不含農戶）同比增長-7.1%，較上月持平。樓市和土地成交持續降溫，9月房地產投資同比-21.3%，較8月降幅擴大1.8個百分點。狹義基建（不含電力）同比-4.6%，較8月回升1.2個百分點，降幅略有縮窄，此前表現較優的電熱燃氣水生產供應業增速轉負。製造業投資同比增長-1.9%，較8月下降0.6個百分點，連續三月同比增速為負，“反內卷”與貿易相關領域持續放緩。第三，消費增速持續放緩，以舊換新政策支援效應減弱。9月，社會消費品零售總額同比增長3.0%，較上月下降0.4個百分點；環比-0.2%，弱於季節性。原因有三點，分別是以舊換新支援力度減弱、中秋錯位、收入增速放緩。具體看，一是，以舊換新支援的家電、家具、通訊類零售增速持續放緩，限額以上零售中，通訊器材、家電音像器材、家具、文化辦公類同比分別為16.2%、3.3%、16.2%、6.2%，較上月變動8.9、-11.0、-2.4、-8.0個百分點；二是去年9月為中秋，基數較高；三是收入增速放緩，前三季度，居民人均可支配收入累計實際同比5.2%，較上半年下降0.2個百分點；工資性收入、經營淨收入、財產淨收入和轉移淨收入均有下降。第四批690億元以舊換新資金於9月底下達，有望支援10月消費。第四，出口增速大幅回升，是三駕馬車的拉動項。原因是去年低基數和全球製造業景氣回升。9月，出口（以美元計價）同比增長8.3%，較上月增加3.9個百分點；兩年復合增速5.3%，較上月下降1.2個百分點。進口同比7.4%，較上月大幅增加6.1個百分點，創2024年二季度以來新高。分商品看，機電產品出口增速較強、勞動密集型產品降幅縮小、稀土出口量少價增。分國別看，對美出口增速縮小，對歐盟、東盟和非洲出口持續高增。第五，物價整體偏弱，近兩月受反內卷帶動略有改善。需求不足拖累CPI同比增速連續兩月為負，9月CPI同比-0.3%，降幅縮小0.1個百分點，主要是去年低基數；兩年復合0，較上月略有下降。反內卷帶動PPI連續兩月改善，PPI同比下降2.3%，降幅較上月縮小0.6個百分點；黑色金屬和煤炭產業以及太陽能裝置及元器件製造、鋰離子電池製造、非金屬礦物製品業等產業價格環比降幅縮小。第六，社融增速下滑，居民存款搬家。9月社融存量同比8.7%，較上月回落0.1個百分點；當月新增3.53兆元，同比少增約2297億元，主要是去年政府債高增形成的高基數。今年政府債券仍在高位但同比少增，前置發行使當月拉動弱化；政府債淨融資新增11866億元，同比少增3471億元。新增居民存款29600億元，同比多增7600億元；非銀存款減少1.06兆元，同比多減19700億元，但我們不認為是居民存款搬家中斷，一是季度末銀行存款衝量，非銀存款向居民企業轉移；二是去年924後入市高峰，導致高基數。第七，後續政策加力必要性上升，主要原因有四點：一是，關稅存在不確定性。近期美國對中國船舶徵收港口費、技術出口管制升級，中國擴大稀土等關鍵物項及技術出口管制，中美經貿團隊將於本周在馬來西亞會面。二是外部聯準會降息預期升溫，美元走弱，人民幣匯率走強，為逆周期調節創造條件。市場預期10月底聯準會降息25bp。三是政策效應邊際減弱，近期已有增量政策。以舊換新政策對消費支援力度邊際減弱；近期5000億元新型政策性金融工具已開始投放，有望支撐基建投資；中央財政從地方政府債務結存限額中安排5000億元下達地方，支援化債、消化政府拖欠企業帳款和擴大有效投資，發揮經濟大省挑大樑作用。四是去年“924”一攬子政策推高四季度經濟基數。為實現今年同期平穩增長，政策需進一步加力。中國經濟潛力大，只要全力拚經濟，啟動新一輪大規模經濟刺激，則東昇西降和信心牛可期。三大抓手是全力拚經濟、住房收儲保障銀行和新基建，具體有八大措施：一是用好用足更加積極的財政政策，加大加快財政支出力度，擴張各類專項債和特別國債使用範圍，兜底民生，大力度化債，為企業紓困；二是持續多輪降息降准，擴大再貸款投放，尤其是重點推動利率工具的下調與流動性的前瞻性投放；三是提振消費，發放1兆元消費券、改善居民消費能力；四是從穩住樓市升級到提振樓市，組建5兆以上的大型住房保障銀行收儲；五是鼓勵生育，投放3–5兆元生育補貼，降低生育養育成本；六是主動提升匯率機制靈活性與本幣結算比重，以提升整體抗衝擊能力；七是加快產業轉型，大力發展新質生產力；八是實施促進民營經濟發展壯大相關舉措，提振民營經濟信心。9月具體資料指標如下：三季度實際GDP同比4.8%，二季度5.2%；9月規模以上工業增加值同比6.5%，8月同比5.2%；9月社會固定資產投資當月同比-7.1%，8月同比-7.1%；9月社會消費品零售總額同比3%，8月同比3.4%；9月基建投資（不含電力）當月同比-4.6%，8月同比-5.9%；9月房地產開發投資當月同比-21.3%，8月同比-19.5%；9月房地產銷售面積同比-10.5%，8月同比-10.6%；9月房地產銷售金額同比-11.8%，8月同比-14.0%；9月製造業投資當月同比-1.9%，8月同比-1.3%；9月出口（以美元計）同比8.3%，8月同比4.3%；9月進口（以美元計）同比7.4%，8月同比1.2%；9月M2同比8.4%，8月同比8.8%；9月社融同比8.7%，8月同比8.8%；9月CPI同比-0.3%，8月同比-0.4%；9月PPI同比-2.3%，8月同比-2.9%。2.  工業生產增速回升，上中游增速好於下游工業生產增速回升，與出口增速大幅回升、反內卷和季節性回升有關。9月，規模以上工業增加值同比增長6.5%，較上大幅上漲1.3個百分點；環比0.6%，強於季節性。8月，規模以上工企產銷率為96.7%，較上月增加0.1個百分點；同比由-0.1%提高為0.6%；規模以上企業出口交貨值同比由-0.4%大幅上升為3.8%。從三大門類看，採礦業和製造業生產增速加快，電燃水生產增速下降。9月，採礦業，製造業，電力、燃氣及水的生產和供應業同比分別為6.4%、7.3%和0.6%，較上月變動1.3、1.6和-1.8個百分點。從行業看，上中游生產增速好於下游。上游採礦和中游工業原料增速提高，機電類增速延續高增；下游必需消費穩健增長，可選消費與紡織業動力不足。主要原因是：上游受益於價格預期好轉加強企業生產意願，中游受益於裝置更新政策以及機電產品出口增速加快，下游節日剛需拉動食品製造，消費疲軟緩和勞動密集型產品出口持續下滑制約酒飲紡織。具體來看，一是，上中游中，石化、煤炭、有色金屬生產增速較高。9月，規模以上工業生產中，石油和天然氣開採、煤炭開採和洗選、化學原料及化學製品製造、有色金屬冶煉及壓延加工業同比分別為8.9%、6.4%、9.0%、8.4%，較上月變動4.2、1.3、1.4和-0.7個百分點。二是，中游高技術製造業和裝備製造業保持較快增速，與出口一致。9月，規模以上工業生產中，高技術產業同比10.3%，較上月增加1.0個百分點；通用裝置製造，專用裝置製造，電氣機械及器材製造，電腦、通訊和其他電子裝置製造，鐵路、船舶、航空航天和其他運輸裝置製造，汽車製造業同比分別為9.3%、5.4%、7.9%、11.3%、10.3%、16.0%，較上月變動2.0、1.4、-1.9、1.4、-1.7、7.6個百分點三是，下游消費品製造業生產增速分化，必需消費穩健增長，可選消費與紡織業動力不足。節日剛需拉動食品製造，消費疲軟制約酒飲紡織；9月規模以上工業生產中，農副食品加工業，食品製造同比分別為6.0%和6.5%，較上月增加1.3和4.5個百分點；酒、飲料和精製茶製造業，紡織業同比分別為0.8%和2.2%，較上月增加3.2和0.7個百分點。服務生產增速較為平穩。9月，服務業生產指數同比5.6%，與上月持平。資訊傳輸、軟體和資訊技術服務業，租賃和商務服務業，金融業生產指數同比分別增長12.8%、7.8%、8.7%，較上月變動0.7、0.4、-0.5個百分點。3.  投資放緩，三大投資當月增速均負固投增速跌勢延續，房地產、基建、製造業投資當月同比均為負。9月固定資產投資（不含農戶）同比增長-7.1%，較上月持平；1-9月投資名義累計增速轉負，同比增長-0.5%，較1-8月下滑1.0個百分點，扣除房地產開發投資的投資累計同比增長3.0%。4. 樓市土地市場降溫，房地產投資降幅擴大房地產成交仍低迷，房價仍處於下行通道。從去年“926”到今年5月降息，房地產政策持續加碼，核心城市以價換量，但大部分三四線樓市有價無市，房價仍處於下行通道。9月商品房銷售面積和銷售額同比分別為-10.5%和-11.8%，較8月降幅縮窄0.1和2.2個百分點，但仍低迷。9月一線、二線、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別為-0.3%、-0.4%、-0.4%，二手住宅銷售價格環比分別為-1.0%、-0.7%、-0.6%。房企資金到位情況仍維持兩位數負增，定金及預收款、個人按揭貸款資金降幅縮窄。9月房企開發資金到位同比-11.5%，較8月降幅縮窄0.4個百分點，國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款到位增速分別為-14.6%、-12.1%、-8.6%和-11.5%，除國內貸款和自籌資金到位增速外，其餘各項資金降幅均縮窄。土地市場持續降溫，雖竣工加快，地產投資降幅仍擴大。房企投資保持審慎態度“控量提質”，土地市場持續降溫，“量縮價跌”，根據中指院資料，9月300城住宅用地成交建築面積同比-3.3%，土地出讓金同比-8.8%；300城宅地平均溢價率降至3.8%，是今年月度最低水平。建安投資方面，新開工增速降幅縮窄，竣工加快，9月新開工和竣工面積同比分別同比-14.4%和1.5%，分別較9月回升5.9和22.9個百分點。9月房地產投資同比-21.3%，較8月降幅擴大1.8個百分點。2025年是房地產市場止跌回穩的重要一年，政策仍需加碼，應從被動放開轉向全面主動提振。多數城市庫存去化周期仍處高位，居民購買力、信心存在不足，政策邊際效應遞減。6月13日，國常會提出，“多管齊下穩定預期、啟動需求、最佳化供給、化解風險，更大力度推動房地產市場止跌回穩”。7月14-15日，統計局表示“要以更大力度來推進房地產止跌回穩”，中央城市工作會議部署城市工作7個方面的重點任務。5.  基建仍弱，電熱燃氣水生產供應業增速轉負廣義基建投資繼續走弱，狹義基建投資降幅縮窄，此前表現較優的電熱燃氣水生產供應業增速轉負。9月廣義基建和狹義基建（不含電力）同比分別增長-8.0%和-4.6%，分別較8月下降1.6和回升1.2個百分點。9月電熱燃氣行業投資同比-2.4%，較8月下滑6.5個百分點。9月交通運輸、倉儲和郵政業以及水利、環境和公共設施管理業投資同比增速分別為-4.6%和-14.6%，較上月降幅縮窄0.8和0.1個百分點。地方政府此前對於直接投向項目的新增專項債發行節奏較慢，壓制基建實物工作量的形成。此前地方政府優先發行用於化債的專項債以及未披露“一案兩書”、無明確投向項目的特殊新增專項債，一定程度上影響新增專項債的發行進度，根據財政部資料，截至8月末，2025年2兆元的隱性債務置換額度已發行完畢。中長期來看，傳統基建的密度持續趨近飽和，基建項目的邊際收益也在持續降低，以傳統基建進行逆周期調節的空間已十分有限。四季度狹義基建有望發力。隨著化債加快推進,有效減輕地方政府財政壓力和拖欠對應地方企業帳款情況，改善當地消費投資內循環，四季度狹義基建有望發力；發改委7月已下達第三批“兩重”項目清單，“兩重”建設全年8000億元額度、1459個項目全部落地，雅魯藏布江工程開工等，廣義基建仍有一定支撐。6.  製造業投資連續三月負增，內部結構分化加劇製造業投資當月增速連續三個月為負，結構上內部分化加劇，消費品製造與“兩新”相關行業較好，“反內卷”與貿易摩擦相關投資放緩。9月製造業投資同比增長-1.9%，較8月下降0.6個百分點。具體看，一是，“反內卷”相關行業和部分貿易戰相關行業投資放緩。9月化學原料及化學製品、醫藥、金屬製品、電氣機械及器材、電腦通訊等電子裝置製造業投資增速均為負。二是，產業升級和大規模裝置更新政策相關製造業投資仍有韌性，拉動全部投資，但在持續透支後續投資空間。1-9月裝備製造業投資增長1.6%；9月通用裝置和鐵路船舶航天運輸裝置製造業投資單月同比分別為1.6%和1.8%，汽車製造業投資同比為13.3%，均快於製造業整體。1-9月裝置工器具購置投資同比增長14.0%，拉動全部投資增長2.0個百分點。三是，消費品製造業投資增速仍較快。1-9月消費品製造業投資增長6.3%；1-9月農副食品加工業、食品製造業和紡織業投資同比分別增長14.3%、10.8%和11.2%，保持兩位數增速。預計後續製造業投資整體承壓，內部分化將進一步加劇，主要原因是貿易戰、“反內卷”、行業利潤分化、極端天氣擾動、新質生產力和大規模裝置更新透支未來等多重因素疊加。中美貿易談判階段性暫緩，但前期搶出口透支下半年出口、外需放緩、產能利用率處於歷史低位等因素疊加，對出口企業利潤與投資意願有一定衝擊；“反內卷”政策持續推行，也對相關行業投資產生一定負面影響；新質生產力和大規模裝置更新政策持續推進，但在透支後續投資空間；工業企業利潤整體有所回升，行業分化，9月工業企業利潤總額同比增長21.5%，由負轉正，企業投資意願受利潤影響走向分化。多重因素影響下，預計製造業投資內部分化將進一步加劇。7.  消費增速下滑，以舊換新支援效應減弱消費增速持續下滑，環比弱於季節性。9月，社會消費品零售總額同比增長3.0%，較上月下降0.4個百分點；環比-0.2%，弱於季節性。其中，餐飲收入大幅下滑。9月，商品零售和餐飲收入同比分別為3.3%和0.9%，較上月下降0.3和1.2個百分點。飲料、菸酒類零售增速較低。9月限額以上零售中，飲料菸酒零售同比-0.8%和2.3%，較上月變動-3.6和3.9個百分點；兩年復合-0.8%和0.4%，較上月變動-3.5和0.1個百分點。增速下滑與以舊換新支援力度減弱、中秋錯位、收入增速放緩三因素有關：一是，政策效應退坡，以舊換新支援的家電、家具、通訊類零售增速放緩。第四批消費品以舊換新資金690億元於2025年9月底正式下達，而第三批金690億元是7月底下達，補貼規模較上半年下降，且部分省市因本地額度提前用盡而出現暫停9月限額以上零售中，通訊器材、家電音像器材、家具、文化辦公、汽車類同比分別為16.2%、3.3%、16.2%、6.2%、1.6%，較上月變動8.9、-11.0、-2.4、-8.0、0.8個百分點。第四批持消費品以舊換新的超長期特別國債資金690億元在9月底下達，有望支撐10月消費。二是中秋錯位，今年中秋節在10月，而去年在9月中旬、抬高基數。三是，收入增速有所放緩。前三季度，居民人均可支配收入累計實際同比5.2%，較上半年下降0.2個百分點；工資性收入、經營淨收入、財產淨收入和轉移淨收入分別為5.4%、5.3%、1.7%、5.3%，較上半年下降0.3、0、0.8和0.3個百分點。8.  出口增速大幅回升，與基數和全球製造業景氣回升出口增速回升，主因去年低基數和全球製造業景氣回升；進口大增，增速創2024年二季度以來新高。9月，中國出口金額3285.7億美元，較上月增加67.6億美元；出口（以美元計價）同比增長8.3%，較上月增加3.9個百分點；兩年復合增速5.3%，較上月下降1.2個百分點。貿易順差減小，主要是進口增加；貿易順差904.5億美元，較上月減小億美元；貿易差額同比10.6%，較上月下降1.1個百分點。進口金額2381.2億美元，較上月大幅增加186.4億美元；大宗及部分機電品進口改善；進口同比7.4%，較上月大幅增加6.1個百分點。分國別看，對美出口增速縮小，對歐盟、東盟和非洲出口持續高增。9月，對美出口份額在中國出口比重為10.4%，對美國出口同比下降27.0%，降幅較上月縮小6.1個百分點。歐盟、東盟、非洲、印度在中國出口份額的比重分別為14.6%、16.3%、6.8%、3.6%；中國對歐盟、東盟、非洲、印度同比分別14.2%、15.6%、56.4%、14.4%，較上月變動3.8、-6.9、30.6、5.3個百分點。分商品看，機電產品出口增速較強、勞動密集型產品降幅縮小、稀土出口量少價增。機電產品、通用機械裝置、積體電路、汽車（包括底盤）、汽車零配件、船舶出口金額同比分別為12.6%、24.8%、32.7%、10.9%、5.2%、42.7%，較上月變動5.1、20.6、-0.1、-6.5、0.5、7.8個百分點；紡織紗線、織物及製品，服裝及衣著附件，鞋靴出口金額同比分別為-12.3%、6.4%、-8.0%、-13.3%，較上月增加2.6、5.0、2.1和3.8個百分點。9月，稀土出口金額同比97.1%，較上月增加62.5個百分點；出口數量同比-4.3%，較上月大幅下降27.0個百分點。9.  社融增速下滑，政府債高基數原因回落社融增速持續下滑，政府債高基數原因回落。9月社融存量同比8.7%，較上月回落0.1個百分點；當月新增3.53兆元，同比少增約2297億元。9月屬傳統投放旺月，今年同比略低與政府債淨融資節奏前置、表內需求偏弱有關；央行9月通過MLF淨投放約3000億元並配合公開市場操作，資金面總體寬鬆。結構上，表內信貸同比偏弱、票據顯著多增，政府債淨融資較上年同期回落，直接融資同比轉強。政府債淨融資新增11866億元，同比少增3471億元；年內政府債、尤其超長期特別國債與再融資置換債發行前置，至9月中下旬超長期特別國債發行進度已接近九成、再融資專項置換債年度2兆元額度完成度亦接近收官，使得9月當月對社融的同比拉動弱於去年。信貸增速延續放緩，企業貸款和居民貸款少增，信用擴張動能依然不足。9月金融機構口徑信貸餘額同比增速6.6%，較上月下降0.2個百分點；新增人民幣貸款12900億元，同比少增3000億元；新增企業貸款12200億元，同比少增2700億元；新增居民貸款3890億元，同比少增1110億元。1-9月新增居民貸款呈逐年下降之勢，居民部門信心仍有待提振。M2回落，M1持續回升，剪刀差繼續收斂。9月M2同比增速8.4%，較上月回落0.4個百分點；M1同比增長7.2%，較8月回升1.2個百分點；M2-M1剪刀差縮小至1.2個百分點，為2021年2月以來最低值。新增居民存款29600億元，同比多增7600億元；非銀存款減少1.06兆元，同比多減19700億元。我們不認為是居民存款搬家中斷，一是季度末銀行存款衝量，非銀存款向居民企業轉移；二是去年924後入市高峰，導致高基數。10.  反內卷推動PPI同比連續兩月改善CPI同比漲幅連續兩月為負，主要受豬油價格拖累，反映消費需求疲軟。9月CPI同比-0.3%，降幅縮小0.1個百分點，主要是去年低基數；兩年復合0，較上月略有下降。CPI環比0.1%，較上月增加0.1個百分點。核心CPI同比漲幅連續第5個月擴大、同比1.0%，為近19個月以來漲幅首次回到1%。食品價格同比連續8個月負增、同比-4.4%，降幅較上月大幅擴大0.1個百分點；鮮菜、豬肉、蛋類價格同比分別為-13.7%、-17.0%、-11.9%，較上月變動1.5、-0.9、0.5個百分點。油價下降，交通工具用燃料同比為-6.0%，降幅較上月縮小1.1個百分點。服務價格上漲，主因去年基數低；9月服務價格同比0.6%，同上月。PPI連續兩月改善，上游好於中下游，主因反內卷以及輸入性因素。PPI環比擺脫連續9個月為負的情況，連續兩月為0；同比連續兩月降幅縮小。9月，PPI同比下降2.3%，降幅較上月縮小0.6個百分點。“反內卷”效果持續顯現，黑色金屬和煤炭產業以及太陽能裝置及元器件製造、鋰離子電池製造、非金屬礦物製品業等產業價格環比降幅縮小；輸入性因素帶動有色金屬產業鏈價格大幅上漲，有色金屬礦採選業、有色金屬冶煉及壓延加工價格環比分別為2.5%和1.2%，較上月增加1.7和1.0個百分點。反內卷以及輸入性因素對上游採礦和原材料行業環比改善明顯，中游裝備製造業和下游消費品製造業仍持續下跌。9月，工業購進價格環比漲幅（0.1%）高於出廠價格（0），PMI中出廠價-原材料購進價差同樣擴大，顯示需求不足以支撐成本傳導，中下游企業盈利仍承壓。 (澤平宏觀展望)
有必要啟動新一輪經濟刺激——9月經濟資料解讀
宏觀#經濟資料#GDP#工業生產
•

李嘉誠，這次嗅到了危險

作為傑出的華人商人之一，李嘉誠一度是很多人的榜樣。但譽滿天下，謗亦隨之。今天，這名商人正在以前所未有的速度清空他在中國的財產，人們對他的態度也在加速變化。就在剛剛過去的7月，李嘉誠旗下的長實集團將四個樓盤項目中的400套房源，進行了一次超級大甩賣。據不完全統計，上車門檻最低的一套房子僅約40萬元，相當於香港同面積住宅首付的三分之一；高端一點的，總價在700萬元至800萬元之間。惠州大亞灣瀧珀花園掛牌情況/圖源：鏈家到了8月初，有中介告訴鹽財經，很多操著粵語的香港客人北上，紛紛前來搶購，部分房源只剩尾貨了。在很多人眼裡，李嘉誠本次中國資產的大撤退，可謂又急迫又堅決。過去，他似乎總是巧妙地在地產低潮期買地，又抓住市場的高點套現。如今，他卻在樓市低谷期甩賣資產。不免讓人猜測，難道是急於抽調資金轉向其他領域，抑或“跑了”。事實上，今年以來，李嘉誠乃至其家族就不斷出現在頭版頭條，甚至有時出現在八卦版的頻率，遠高過在主流財經版的亮相。而在這個全球經濟的敏感時刻，作為一個敏感的商人，李氏資產的出走不可避免會引起軒然大波。但歷史已然不同。1. 囤地捂盤的“藝術”李嘉誠每一次拋售中國資產，就一定會有人站出來說，在商言商，這不過是李嘉誠對環境的一種預測、一個判斷。但也總有人反對，他們對李嘉誠這一行為所釋放的訊號，以及背後潛藏的不確定性有濃厚的擔憂。這種擔憂，不是捕風捉影。它可以從“囤地捂盤”這門“藝術”說起。在李嘉誠眾多囤地捂盤的案例之中，最轟動一時的，當屬成都曾經的地王——南城都匯項目。看懂李嘉誠在這個項目中的騰挪和連鎖反應，不僅能理解今天400套房源背後的諸多爭議，還能獲得更多的啟示。南城都匯小區的場景/圖源：視覺中國2004年，李嘉誠以21多億的價格，在成都購得了南城都匯項目所在地塊。這個地塊坐落在成都著力打造的高新區核心地段，成都希望它能延續桐梓林類股的魅力，用高大上的品質，幫高新區吸引高淨值人群落戶。拿地後的2年時間內，李嘉誠在地面上幾乎沒有什麼動作。但在沒有開工的日子裡，李嘉誠卻沒閒著，他將部分土地抵押給銀行，從中獲得了貸款。成都則一直勸李嘉誠盡快動工。李嘉誠也不是不領情，只不過，他將這塊地分成了8期來建設。12年過去了，項目開發了6期。2020年，成都市政府勒令李嘉誠完成建設。沒成想，李嘉誠已完成金蟬脫殼。他把剩下的第7期、第8期的股權賣給了其他公司，單憑這筆交易就賺了38億港元。2020年，李嘉誠方突然開始了撤退。根據當時長江實業公告，當年7月，南城都匯被轉手給註冊在維京群島的RZ3262019 Limited，後者由禹洲集團和成都瑞卓置業有限公司各持股50%不僅如此，李嘉誠拿地時的2004年，此項目的樓面地價為1030元/平方米，16年之後的2020年，住宅均價為2.4萬/平方米。經業內人士測算，李嘉誠“以時間換空間”，僅在這塊地上就躺賺了近百億。這是什麼概念呢，當年不少房企一年的總利潤也就百億。成都直接下發通知，要求禁止向和記黃埔地產（成都）有限公司提供新增融資、貸款，以及為其進行重大資產重組提供幫助。成都高新技術產業開發區財政金融局在2020年發佈的《關於禁止和記黃埔地產（成都）有限公司融資、貸款和重大資產重組的函》一紙文書的問世，才將李嘉誠的系列操作暴露在了太陽底下。超低價買入土地，捂盤十幾年，再慢慢開發，根據市場波動不斷調整推售的數目、價格、層數等，跟著國家與城市的經濟騰飛，等到土地增值，再坐享其成——屢試不爽的李嘉誠，將這一操作復刻在了不同的城市、不同的樓盤中。其中，包括但不限於，北京的御翠園、東莞的海逸豪庭、上海的真如、武漢的花街樓……以及如今的400套房源。和記黃埔內地涉嫌囤地地塊一覽/圖源：央廣網一招比一招准，一招比一招精，李嘉誠也因此從賣塑料花幹到了華人首富，令人嘖嘖稱奇。但它帶來的負面影響同樣令人嘆息。仍以南城都匯項目為例。在李嘉誠系列操作之後，接盤的企業深陷債務糾紛，欠稅超20億，甚至上演了搶公章的鬧劇。此外，那怕是到了2025年仍有約5000套房待售。“投資首先是要看退出機制通暢不通暢，其次才是看收益高不高。”這是李嘉誠一生所踐行的理念。用多年佔地、不開發的方式謀取利潤，有人或許認為，李嘉誠不是夾起錢包“跑了”，而是遵循了資本的避險原則。但從經濟學視角來看，這一行為產生的負外部性同樣不可被忽視——地產供給的不平衡，不僅增加了制度成本、透支了城市發展紅利，同時也使得千千萬萬的普通人加劇了買房的負擔。2. 轉向李嘉誠扮演的角色與其說是一個企業家，更像一個投資者，並且是全球宏觀投資人。長和的業務觸角之深之廣，覆蓋了全球超過50個國家和地區，就是佐證。李氏家族曾被調侃“買下半個英國”，就是截面。他是以價格變化趨勢的判斷，來影響和決定自身的行為——你可以稱讚他的眼光毒辣，但而這恰好是“投機行為”的關鍵。放在全球市場裡，每個投機者都希望能夠憑藉自己的敏銳直覺，捕捉到市場價格波動中的機會，實現“低買高賣”的盈利目標。翻看李嘉誠的財富之旅，有人形容其像“候鳥”，就剛好吻合。李嘉誠在早期並未因為其投機傾向及行為而引發過多的警惕，相反，在西方資本邏輯擁躉者看來，“投機”這個概念本身就是一個中性詞。甚至在過去很長一段時間裡，李嘉誠憑藉他的資本實力和國際聲譽，成為了許多地方爭相引進的“戰略投資者”。李嘉誠改革開放之後，中國百廢待興，錢、技術、經驗等生產要素都很稀缺，像李嘉誠這樣的港商能帶來投資，引進新的生產力，在客觀上有助於經濟發展。中國GDP高速增長的時期，各地政府為了引進知名企業和大項目，以及帶動其他投資跟進，給了“李嘉誠們”政策傾斜。但這幾年，李嘉誠們卻常常被發現出現在某地土地部門的“黑名單”上，並被處以罰款。為何？從時間軸上來看，2015年後，中國的房地產市場監管政策持續收緊，尤其針對囤地、捂盤等行為出台了一系列措施，直接影響李嘉誠等房企的囤地策略。2024年9月召開的中央政治局會議強調，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、最佳化存量、提高品質，支援盤活存量閒置土地。之後各地各部門對囤地也陸續表態。比如，2025年6月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發佈《關於深入推進深圳綜合改革試點深化改革創新擴大開放的意見》，提出改革閒置土地處置和收回機制。換句話說，閒置土地處置將迎來更多的“深圳經驗”。2025年6月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發佈《關於深入推進深圳綜合改革試點深化改革創新擴大開放的意見》從容忍到出手，政策的轉向意味著兩件事將被深刻地改變。第一，房地產進入深度調整期，時間換空間的操作不復昔日風光。第二，中國越來越清醒，正在重新審視資本運作的方式。大多數的人對前面一件事都已經看得很明白，我們聊聊第二件事。3. 另一種尖銳的啟示李嘉誠們的崛起，是香港獨特環境的產物，是英國資本與華資力量在香港回歸的交替之際，李嘉誠們憑藉自我能力和抓住歷史機緣，所結出來的碩果。然而，這種特殊時期所產出的特定財富神話，在新的時代和環境下從誕生到淡去，不是偶然，而是順理成章。社會和商業想要進步，要啟動下一波騰飛，就必須依靠更健康、更長期主義的生產力和生產關係。進一步講，今天我們鼓勵和支援的是能夠推動創新、創造就業、能為大多數人利益服務的實幹家。社會和商業想要進步，唯有依靠更健康、更長期主義的生產力和生產關係就這一點而言，李嘉誠在很多人眼裡還談不上。流傳最廣的是李光耀曾經講的一段話：“李嘉誠可有製造一件行銷世界的商品？沒有。他投資地產、收購港口、超級市場、電訊公司，全靠壟斷和結盟，所以他十分成功。然而，他不過是順勢而行，什麼行業當紅，便進入該市場 。”從過往的公開報導看，李光耀和李嘉誠是知己好友，但是李光耀說得很尖銳。“反壟斷”“防止資本無序擴張”正是這幾年的年度經濟大熱詞。這裡必須強調，中國反對的是壟斷與無序擴張，從來不是資本。前提是，資本應當服務於實業，服務於社會發展，國家引導它們進入到了與國家宏觀政策相吻合的軌道，能夠解決經濟目前的瓶頸和老百姓所需。國際環境的加速演變，加速了這一認知。尤其是中美博弈進入到深水區之際。而就在幾個月前，李嘉誠在港口資產處置上出現了“選邊站”問題。2025年7月28日，長江和記實業有限公司在官網發佈涉及和記集團的交易公告面對同樣不平凡的國際環境，不少人指出，以任正非為代表的企業家以絕不妥協的態度做出了正向選擇，通過技術創新與國家利益協同實現長期價值，展現了真正的企業家精神。李嘉誠則將利益凌駕於國家戰略和社會公平之上，暴露出新自由主義全球化中資本的短視性，和對價值觀的漠視。這些聲音漸漸蓋過了金錢落袋的安穩感。變化，李嘉誠不是沒有感受到，特別是他的大兒子李澤鉅在2025年7月被移出了香港特首顧問團。而近來400套房源的大撤退，也或許是危機感的某種延續。在各方博弈交織的今天，李嘉誠的爭議終將成為對一代商人群體的歷史拷問。 (鹽財經)
李嘉誠，這次嗅到了危險
港股#李嘉誠#房地產#投資理財