希爾頓趁商業租金暴跌，擴張市場

當前中國空置辦公室過剩助推希爾頓擴張計畫，由於商業租金暴跌，空置率接近二十年高位，希爾頓選擇直接收購低位商業地產擴張酒店市場。

希爾頓全球控股公司（Hilton Worldwide Holdings Inc.）及其加盟合作夥伴在中國房地產危機中發現了一個轉機——在國內旅行熱潮的背景下，將空置和閒置的辦公樓改造成酒店。

儘管中國房地產市場的崩潰讓許多投資者對亞洲最大經濟體望而卻步，但希爾頓集團近期在大中華區開設了第700家酒店，並計畫在未來幾年內在中國大陸繼續迅速擴張。希爾頓擁有康萊德、華爾道夫和逸林等品牌。該集團計畫在未來幾年內在中國新增約100家酒店，並有近900家酒店正在籌備中。亞太區開發高級副總裁克拉倫斯·譚（Clarence Tan）在採訪中表示。

在未來18個月內上線的希爾頓酒店中，約25%將通過利用空置辦公空間開發，而不是從零開始建造。譚指出，這種希爾頓稱為“適應性再利用”的模式在中國大陸的比例已從疫情前的5%-8%增加了三倍多。

譚表示：“中國的辦公空間供應過剩，零售需求也不高，這為酒店提供了機會。業主們在問：‘如果我不能租出這些空間，還有什麼其他用途？’很多人將空間租給創業者，而這些創業者隨後找到我們，尋求希爾頓品牌的合作。”

中國的商業房地產市場仍在應對大量的供應過剩。一些城市的空置率接近二十年來的高位，而租金持續下跌。政府正在尋求重新利用閒置建築，而業主以及像貝萊德公司（BlackRock Inc.）這樣的機構投資者則希望套現。

根據高力國際集團（Colliers International Group Inc.）的資料，今年6月上海優質辦公樓的租金已降至十多年來的最低水平，而辦公樓的空置率接近15%。與此同時，新建築仍在不斷湧入市場。庫什曼威克菲爾德（Cushman & Wakefield）在4月份表示，預計未來12個月空置率將保持高位。

彭博資訊公司中國房地產市場分析師洪嘉琪（Kristy Hung）表示：“現在是租戶的市場。如果你有一家酒店營運商想租樓層，能夠支付租金並簽訂長期租約，這對業主來說是非常理想的。空置的建築現在是負擔。”

儘管中國的房地產危機和經濟放緩，但是酒店行業的發展並未停滯。疫情後，許多消費者選擇在國內旅行，而不是出國度假。根據Lodging Econometrics的資料，中國有創紀錄的3,815家酒店正在規劃或建設中，佔全球酒店建設項目的四分之一，僅次於美國。成都和上海在全球酒店項目管道最多的城市中排名前五。

希爾頓的加盟合作夥伴正在找到有利的條款，其中一些是帶有免租期的15年租約。一些正在改造成酒店的空置辦公樓為A級或B級，這意味著它們的租金不如高端高層建築。

以上海陸家嘴希爾頓花園酒店為例

這座位於上海浦東區的38層建築原本設計為辦公樓，但在房地產危機期間，業主決定將其部分改造成酒店。根據希爾頓的說法，經過為期六個月的設計和裝修，這家擁有150個房間的酒店於去年6月開業。

重新利用辦公空間的一個優勢是能夠快速周轉現金流。在一般情況下，拆除辦公牆並改造成酒店房間需要大約18個月，比從頭開始建造酒店通常需要的三年時間要快得多。

儘管如此，押注酒店業並非沒有風險。 儘管國內旅遊已經反彈，世界旅遊與旅遊理事會（World Travel and Tourism Council）預計今年本地遊客支出將比2019年水平增長11%，達到6.8兆元人民幣（合9530億美元），但國際遊客和海外航班尚未恢復。

“未開發的消費能力”

希爾頓每間可用客房收入（RevPAR）——一種關鍵的酒店指標——在第二季度亞太地區同比增長11%，但在中國市場下降了5%。希爾頓首席執行官克里斯托弗·納塞塔（Christopher Nassetta）在本月早些時候的財報電話會議上表示：“進入中國的旅行還不夠多，從歐洲、美國及其他地區飛來的航班也還不夠多。這需要時間。”

儘管如此，考慮到中國龐大的人口基數，中國的每人酒店房間數量仍遠遠落後於美國，譚表示。希爾頓於1988年進入中國大陸，並堅定地看好這一市場。譚表示：“中國和亞太地區的重大賭注是崛起的中產階級和未開發的消費能力。現在的競爭在於獲取這一中產階級的關注和錢包份額。這個增長是巨大的，也很複雜，我們必須贏得這一競爭。” (發比利斯 )