2026年，美國銀行系統正面臨一場潛在的重大挑戰，主要源於商業地產（CRE）領域的壓力。根據聯邦存款保險公司（FDIC）的資料，截至2025年第三季度，美國銀行持有的未實現損失總額為3371億美元，這一數字雖較2023年峰值有所下降，但仍處於歷史高位。 同時，商業地產貸款拖欠率持續上升，特別是在辦公室和多家庭住宅領域。指令碼中提到的8.5兆美元潛在損失雖為極端情景假設，但當前市場資料表明，風險正在積累。2026年將有約9360億美元的商業地產貸款到期，這可能放大銀行系統的脆弱性。 本文基於最新資料和專家觀點，分析這一問題的成因、現狀和潛在影響，旨在提供客觀視角。商業地產危機並非突發事件。自2022年聯準會啟動激進加息周期以來，利率從近零水平升至5.33%，導致債券和地產價值大幅縮水。矽谷銀行（SVB）和簽名銀行的倒閉已成為警示，凸顯未實現損失和存款外流的風險。進入2026年，宏觀不確定性、經濟放緩和地緣政治因素進一步加劇壓力。專家認為，雖然銀行系統整體韌性較強，但區域性銀行的高暴露度可能引發連鎖反應。背景：從2023年危機到當前積累2023年3月，SVB因出售債券實現18億美元損失引發擠兌，倒閉標誌著利率風險向銀行系統的傳導。指令碼中提到，SVB持有1200億美元證券，當利率上升時，這些資產貶值30-40%。類似問題在簽名銀行和第一共和銀行重演，導致存款外流和監管干預。聯準會的緊急流動性支援緩解了短期危機，但未解決根本問題。進入2025年，銀行系統報告淨收入793億美元，資產回報率（ROA）為1.27%，顯示表面穩定。 然而，潛在風險在於未實現損失和CRE暴露。FDIC季度報告顯示，截至2025年9月，未實現損失降至3371億美元，為2022年第一季度以來最低，但仍高於歷史平均水平。 這一下降得益於長期利率（如30年抵押貸款利率和10年國債收益率）回落，但專家警告，如果利率反彈，損失將迅速放大。CRE貸款是另一個焦點。美國銀行持有的CRE貸款總額約3兆美元，其中辦公室貸款約6260億美元，零售4800億美元，多家庭1.2兆美元。 國家經濟研究局（NBER）分析顯示，44%的辦公室貸款處於負權益狀態，即物業價值低於貸款餘額。 這一比例在零售和多家庭領域分別為20%和4-5%。指令碼中估算的4210億美元CRE損失與當前資料一致，但專家認為實際損失可能更高，因為拖欠率是滯後指標。利率上升是主要驅動因素。聯準會從2022年3月至2023年9月的加息周期使CRE融資成本翻倍。借款人面臨三重困境：物業價值下降（辦公室平均貶值20-40%）、收入減少（辦公室空置率達19.4%）和再融資難度。指令碼強調，CRE損失不同於證券損失，前者是永久性，而後者可通過持有到期緩解。但在流動性壓力下，銀行可能被迫出售資產，實現損失。當前資料：未實現損失與CRE拖欠率最新資料揭示風險的嚴重性。2025年第二季度，未實現損失為3950億美元，第三季度降至3371億美元。 這一改善源於利率穩定，但聖路易斯聯儲分析顯示，損失佔證券持有的6.8%，仍為風險因素。 大型銀行的損失主要在持有至到期（HTM）和可供出售（AFS）證券中，佔總損失的絕大部分。CRE拖欠率更令人擔憂。Trepp資料顯示，2025年12月CMBS整體拖欠率為7.30%，辦公室為11.31%，零售6.92%，多家庭6.64%。 與2023年1月的0.4%相比，辦公室拖欠率上升1100%。多家庭拖欠率從1.1%升至2.3%，反映過度建設和租金增長停滯。零售空置率達14.2%，受電商衝擊。到期牆加劇風險。2026年將有9360億美元CRE貸款到期，較2025年增加19%。 這些貸款多為5-10年期，源於低利率時代。借款人選項有限：全額償還（現金不足）、再融資（估值下降導致權益缺口）或違約。行業分析師估計違約率25-35%，可能新增2810億美元損失。銀行暴露度不均。FDIC 2025年風險審查顯示，1788家銀行的CRE暴露超過權益資本的300%，佔所有銀行的39%。 其中1000多家超過400%，500多家超過500%。社區銀行CRE集中度中位數為195%，區域銀行為289%。大型銀行暴露較低，但整體系統風險高。風險分析：傳染與系統影響指令碼估算的8.5兆美元損失包括直接銀行損失（1.3兆美元）、FDIC救助成本（2.5兆美元）、機構投資者損失（3兆美元）和經濟衰退損失（1.7兆美元）。雖為保守假設，但當前資料支援部分觀點。專家意見分歧：穆迪分析認為，經濟溫和增長將支撐CRE需求，但拖欠率將保持高位。 聖路易斯聯儲警告，未實現損失仍是風險因素。傳染風險是關鍵。2023年SVB失敗引發第一共和銀行擠兌，儘管後者無直接暴露。指令碼描述的“末日循環”——存款外流迫使資產出售，實現損失，進一步引發外流——可能重演。FDIC存款保險基金餘額為1501億美元，而高風險銀行存款達2.4兆美元，覆蓋比率僅為1:53。 若30%存款需覆蓋，需7200億美元救助。不同觀點：路透社報導，區域銀行CRE貸款總體 resilient，但辦公室貸款滯後。 專家預測2026年損失準備金將升至淨收入的24%。 德勤展望認為，宏觀波動可能暫停恢復，但非永久。 CRE諮詢機構認為，風暴雖來，但機會並存。時間線：2026年潛在發展2026年可能分階段展開：2月：辦公室危機加劇高調違約頭條，區域銀行股價崩盤。短期拖欠率升至11%。3月：首批銀行扣押FDIC接管2-3家暴露銀行，引發20-30%股價下跌。4月：到期牆高峰980億美元貸款到期，28-320億美元違約。監管下發停業令。5月：存款保險基金危機FDIC耗資300-400億美元，財政部提供緊急資金。6月：聯準會救助推出CRE穩定設施，購買貸款以緩解損失。7-9月：銀行殭屍化倖存銀行停止放貸，經濟放緩。專家預測恢復需數年。X平台討論顯示，專家擔憂2026年中期測試最嚴峻。 一些觀點認為，銀行隱瞞損失，但最終無法持續。結論美國銀行系統CRE風險雖非迫在眉睫，但2026年到期牆和未實現損失可能引發連鎖反應。最新資料顯示，損失規模可控，但暴露銀行眾多，傳染風險高。專家共識：系統韌性強，但需警惕辦公室和多家庭領域。政策干預（如聯準會設施）可緩解，但長期依賴可能加劇道德風險。投資者和監管者應密切監測利率和拖欠動態，以防小危機演變為大崩盤。總體而言，這一挑戰考驗銀行適應性，而非必然災難。 (周子衡)

越來越多的商場被擺上貨架。今年上半年，北京SKP、薈聚兩大頂流商場也被推上交易台。過去數年，它們精準抓住了中國城市化處理程序中受益最大的兩個人群——追求頂級奢侈享受的富豪和數量不斷壯大的中產。他們一擲千金的消費力，帶來巨大人流，也推動周邊地價走高，吸引了更多住宅房地產商們湧入，無數商場拔地而起。然而，當住宅地產業鬆動，商場也受到波及，倒下的不止是房地產商們旗下的購物中心，更多人都感受到了這股震盪波。圖源丨Midjourney頂流商場，擺上貨架剛剛過去的國慶長假，不少商場的客流量並不亞於5A級景區。例如位於北京大興的薈聚。商場引以為傲的地下三層共計7,000餘個停車位，一度也無法從容吞吐熱情的客流，高峰期停車場入口能堵上好幾輛車。商場內，買寶可夢周邊的隊伍從二樓店門口蜿蜒至一樓中庭，不見頭也不見尾。一家賣栗子堅果零食的店，顧客動輒排隊一個小時才能進店選購。作為北京南城最火熱的商場，薈聚不僅吸引了本地人前往，周邊不少河北縣市的居民也願意攜家帶口驅車到訪。無論是從人氣或招商能力看，薈聚都是商場中的頂流，但商業世界的難以琢磨，有時就在於許多決策背離當下情緒，比如在熱鬧的時候抽身離開。無論是從人氣或招商能力來看，薈聚都是商場中的頂流。圖/ 大眾點評據介面新聞先前報導，薈聚和宜家共同的母公司英格卡集團，正計畫出售國內10座薈聚購物中心，第一批擺上貨架的就有無錫、北京、武漢三家薈聚。和北京薈聚一樣，無錫和武漢薈聚也相對遠離城市中心，依靠密集、便利的交通網路和寬敞的購物空間，網羅中產家庭周末和假日前來消費。報導稱，這三座商場合計交易金額達160億元，或將由泰康壽領銜的一批險資接盤。「這並不讓人驚訝，出售潮很早就開始了。」從事房地產資產管理工作的李年說，今年業內更吸引人注意的出售案例是SKP。出售行為往往讓人聯想到賣家缺錢，但這個詞怎麼看都與SKP格格不入。過往每年到了4月、11月的​​店慶時節，全北京最有錢的一群人都要驅車趕往東三環外環，衝進北京SKP後在短短幾小時內花掉幾萬、幾十萬甚至幾百萬元，過一個「富人專屬雙11」。他們一次又一次地將北京SKP買成「全球店王」——全球全年銷售額最高的商場。瘋狂的消費，也催生了夢幻的租金，SKP的母公司北京華聯賺得盆滿缽滿。據36氪報導，北京SKP的租金是中國商業地產中最高的，一樓沿街店舖的租金達到100元/平方米/天以上，甚至200元/平方米/天，而同期全國商業地產的平均租金水平只有20-30元/平方米/天。然而就在今年上半年，北京SKP擺上了交易桌。博裕五期美元基金通過關聯方，擬收購北京SKP 42%-45%的管理經營權，以及實體資產（租約合約等）。這紙公告，也讓外界得以窺見這座「銷金天堂」的另一面。不只薈聚和北京SKP，眼下，越來越多的商場被擺上了貨架。國際綜合性房地產顧問公司戴德梁行統計的資料顯示，2025年上半年，房地產大宗交易市場表現並不活躍，但消費基礎設施（商業）賽道逆勢上漲，交易佔比由2024的18%提升至20%。戴德梁行北區資本市場部主管楊蕾向每日人物透露，“目前很多投資者都在諮詢商業地產項目。”在商業不動產活躍的類股，如深圳、上海等一線城市，同樣有核心地段的商場掛牌出售。一到周末，背著雙肩包、拖著拉桿箱的香港人，齊刷刷地抵達位於深圳CBD中心的皇庭廣場。這裡距離福田口岸僅兩站地鐵，有著得天獨厚的區位優勢。香港遊客穿梭在皇庭廣場內各大連鎖餐飲及零售品牌店舖間，吃飯、購物、買特產，部分店舖直接打出「返港必帶」的宣傳牌。而9月9日，皇庭廣場也被悄悄掛到了京東司法拍賣平台上，迎來了自己的命運轉折點。類似的故事，也在上海上演。位於南京西路的仙樂斯廣場，已有80多年的歷史，一直是上海灘最新潮的社交場所之一，舞廳、書場、劇場流轉變換，千禧年初被改造為商場，上海JW萬豪酒店、萬豪行政公寓、來福士廣場等知名地標，陸續在其周圍3公里內修建。然而上半年，基匯資本等三家業主同樣選擇將其掛牌出售。時間線再拉長一些，2024年上半年，萬科就已經先後賣掉了上海七寶萬科廣場以及上海南翔印象城MEGA，這是萬科旗下收入前二的王牌商業項目。同年，遠洋集團不惜虧損17.63億元，也要以40億元出售北京頤堤港二期64.79%的股權，斷腕之心可見一斑。「商業地產現在是典型的買方市場。」楊蕾說，這些年，市場待售項目在變多，但買家其實十分謹慎，單宗標的的交易額明顯降低。戴德梁行資料顯示，2024年，中國內地大宗市場（指地產行業裡大型集中的資產，如整棟商業寫字樓、工業園區、商場等，非普通單套住宅交易）成交宗數371宗，創近五年新高，同比增長23.3%，但成交金額同比下降6.30億元。「過去商場流動性很小，是大資本之間的交易，2023年首批消費類REITs（不動產投資信託基金）落地，意味著購物中心、寫字樓、酒店等資產，能以基金的形式去二級市場上市，很多機構投資看到了明確的退出路徑，願意投資商場。」楊蕾告訴每日人物。除了買方有需求，賣方同樣有需求。 「這兩年很多產權方都缺錢了。」李年稱，國內商場的產權方，主要是零售公司和住宅地產公司，但在當下經濟周期，與個人消費繫結的行業都在“過冬”，“集團缺錢，手上為數不多能賣上價的購物中心就被擺上了交易台”。時代的門票中國購物中心的崛起脈絡，與都市化處理程序幾乎同頻。湧進城市的人越來越多，推動消費方式的轉變，也釋放了購買潛力。某種程度上說，北京SKP和薈聚的成功，都是因為捕捉到了這個處理程序裡受益最大的兩個人群——追求頂級奢侈享受的富豪和數量不斷壯大的中產，才拿到了時代的門票。2000年初，一線城市向外高速擴張，塵土飛揚，塔吊林立，到處都是拆遷造富的神話，以及各行各業令人眩暈的淘金故事。彼時，北京華聯集團的吉小安，隱隱感覺到奢侈品產業即將到來的春天，開始籌謀規劃在北京開設一家高端商場。吉小安本人頗為神秘，幾乎沒有接受過媒體採訪，只是偶爾被其他企業家提及。俞敏洪稱吉小安連手機都不用，要想見他，必須找他的助理轉幾個圈，「但如果他找我喝酒，我不去，下次要找他就找不見了」。但在拓展商業版圖上，吉小安擅長造勢，商場建設的每一步都走得高調，單是引進合作方，他就先後與新加坡房地產巨頭嘉德公司（現改名凱德）、美國奢侈品百貨第五大道集團的高管碰面，最終選擇與台灣地區“百貨之王”新光三越集團“牽手”。2007年，借助新光三越積累的奢侈品資源，彼時還叫新光天地的SKP盛大開業，一口氣引進了700多個品牌，其中高奢品牌超過230個，豪氣的手筆立即吸引了目標客戶群。開業當年，為了支援這座新商場，台灣新光三越百貨還特意在北京舉辦了春季高爾夫球會，邀請了國際頂尖品牌供應商的高層前來。不過，合作的蜜月期只維持了幾年，雙方就分道揚鑣，新光三越隨即退出。 2014年，新光天地正式更名華聯SKP。事實上，SKP並不擁有其身下土地的產權，但沒人把它看作一個「輕資產」的商場運營方。恰恰相反，它是一家以重資產模式著稱的高端百貨。李年介紹，SKP採用的是聯營模式－從品牌方購入商品，再由雙方分成利潤。這種模式讓它能在商品、商場空間、品牌調性和選品上擁有絕對控制權。這也一直是它在奢侈品界的護城河，正如櫃姐常說：“奢侈品，如果在SKP買不到，全國也很難買到。”有報導透露，為了確保部分商品在店內的獨家銷售權，SKP還會花高價“買斷”，用真金白銀鎖定目標客戶。隨著北京城市發展，中心人口向外圍擴散，以王府井為核心的商業區向周圍轉移，三棟華貿寫字樓和周邊的高級公寓一起拱衛著北京SKP，拎著愛馬仕、香奈兒的精英人士在樓層間穿梭，這裡很快崛起為新的金錢高地。而薈聚的發展，則和IKEA的擴張、中產的壯大脫不開關係。 IKEA家居以藍盒子的形態從北歐出發，紮根到世界各地，而同一集團旗下的購物中心，也跟隨著宜家的腳步不斷在新的國家、城市砸下自己的釘子。在俄羅斯，宜家母公司打造出的購物中心叫“Mega”，在德國和葡萄牙分別是“LUV”和“MAR”，到了中國，購物中心被命名為“薈聚（LIVAT）”。薈聚顯然很理解北京中產的生活方式。宜家購物中心集團中國區總經理丁暉稱，宜家要開的購物中心，目標群體是在北京奮鬥的、在主城區以外安家的人群，「這裡沒有LV之類的奢侈品，消費更面向大眾」。趁著免費停車的4個鐘頭，到薈聚吃喝玩樂購，累了就去宜家蹭沙發睡覺，有時間再去對面逛逛山姆，成為北京南城不少人周末休閒的方式。IKEA和薈聚的目標群體是在北京奮鬥的、在主城區以外安家的人事實上，商業地產的成功最初並不是行業的主流，不少住宅開發商們對經營一個購物中心沒有興趣。李年提到，商業地產注重常年運營，例如寫字樓、購物商場等都靠持續的租金賺錢，需要長時間的深耕，而住宅地產，大多數都是一次性買賣，周期短得多。不過十多年前，當房屋開發貸款政策開始收緊，大量地產商開始轉型為商業地產。那幾年，肉眼可見地，氣勢恢宏的大商場開始在各個城市拔地而起。以購物中心為錨點，地產商們盯上了更大的利益。李年說，「很多地產商不懂經營，靠自家商場賺不到錢，但他們發現，能把購物中心當成一個拉動周邊住宅房價的任務來建設。」在香港知名商業地產恆隆集團董事長陳啟宗看來，當時「是很多瘋子在一個發瘋的市場裡玩」。不過，當購物中心狂飆突進了幾年之後，業界的許多玩家卻發現，靠大商場拉動房價上漲的帳，也算不過來了。「多數商場要10年以上才能收回成本，萬科的七寶廣場每年銷售額在40億到50億元左右，在購物中心裡（算是）很賺錢了，但整個萬科一年銷售額2000至3000個億，商場收入太不夠看，未來增長也有限。」李年解釋，這幾年，不少房地產公司資金告急很長一段時間內，住宅地產如同商業世界的地基，當它開始鬆動，受影響的卻不止是住宅地產和它旗下的購物中心。當中產不再瘋狂買房，來IKEA看家具的人少了不少，房價下行，也順帶讓消費者摀緊了自己的口袋。就連閃閃發光的奢侈品行業也開始過苦日子了，高端品牌集體收縮，北京三里屯的LV旗艦店遲遲不開張，上海連關兩家GUCCI，雅詩蘭黛在今年上半年甚至交出了淨利潤暴跌近900%的財報。薈聚、SKP自然被裹挾到了寒流中。資料顯示，2024年，北京SKP的營收下滑17%至220億元，母公司華聯股份去年股價一度低至0.94元/股，華聯不得不公告提示「有退市風險」。而就在前幾年，SKP還以激進姿態宣佈進軍貴陽、杭州、呼和浩特、武漢、三亞、廣州、合肥等城市，時至今日，大多數項目都未能如期開業迎客。同樣，2024年，宜家所在的英格卡集團的財務表現也不樂觀，營業收入為418.64億歐元，年減5.5%，淨利潤8.06億歐元，暴跌46.5%，中國區收入較去年同期縮水近10億元。擁有一座叫得上名字的商場，曾經是一條護城河，能讓零售公司放開手腳打造門店，不被隨意上漲的租金為難；眼下，集團財務承壓，重資產模式的商場成了一堵沉重的牆，拖累公司步伐。 「商業不動產的趨勢是瘦身，把產權甩出去，做輕資產運營，或引進一些股東，分擔財務壓力。」李年說。資本掃貨相較於陷入困境、著急出手的賣家，頂流商場交易的買家一方，處在完全不同的境地。一座購物中心掛牌出售，港資曾經是最活躍的接盤力量。從購物中心成長的港資，偏愛商業地產，資金實力雄厚，在內地不僅愛拿地，也能接手各類項目。早在上世紀90年代，北上的港資活躍在上海，恆隆集團在上海徐匯區打造出港匯廣場，隨後，香港長江實業、瑞安以及恆隆投資又都在黃浦江畔跑馬圈地，建造起一個又一個紙醉金迷的高端購物中心。後來，他們的商業地產版圖繼續擴張，又進入北京、杭州、成都等城市。如今，情況變了。 「這幾年商業地產行業最活躍的是險資。」楊蕾告訴每日人物。據戴德梁行統計，2022-2024年間，保險公司在中國內地商業地產的直接或間接投資超過千億人民幣。「這是因為2023年消費類REITs推出，改變了市場交易邏輯。」李年稱，商業地產是資本之間的交易，一筆買賣可能會浮虧嚴重，由於交易資金龐大，想賣出去也不容易，要眼巴巴地等一個豪氣的大買家出現，不符合投資風格保守的機構偏好。 「但REITs模式不一樣，它能讓資本隨時退出，資產也不會有誇張的漲跌幅，吸引了一批更有實力，投資穩健的險資出手。”簡單來講，REITs類似於基金模式，由於在中國推出時間晚，交易結構較複雜，對公眾來說也比較陌生，但交易的內容卻和大眾息息相關。這個模式讓高速公路、辦公樓、商場等大宗地產能在二級市場進行交易，一般使用者也可以參與投資、分紅。由於REITs的資產與股票、債券相關性較低，能夠分散投資風險，機構也通常將其視為穩定現金流的產品。楊蕾介紹，在當下投資路徑中，「商業地產對於險資頗具性價比」。當一家保險公司管理的資產達到兆等級，資產配置需求將變得非常大。如今，10年期國債收益跌破2%，銀行利率不斷走低，傳統資產的收益空間不斷縮小，險資也在四處探尋新的投資機會，「商場尤其是優質商場彌補了資產荒下的配置空缺」。在中國內地，REITs一推出就受到市場追捧，期間也經歷過瘋漲和暴跌，近兩年市場才趨於穩定。戴德梁行廣州估價及顧問服務部主管及董事何肇烜曾介紹，和購物中心相關的消費類REITs，自2024年上市以來，累計綜合收益接近90%，其中，2025年上半年的累計綜合收益達34.1%。這個表現，已經跑贏同期滬深300和多數債券指數。據介面報導，薈聚的意向買方就是由泰康人壽領投的基金，累計出資規模80億元。而北京SKP收購方博裕資本背後，也能看到和險資有類似風險考量的政府基金。博裕資本的LP（出資方）包括新加坡主權基金，其管理新加坡政府資金，同樣在各地謹慎配置資產。今年，險資頻頻出手的典型對像還有萬達廣場。據不完全統計，2023年以來，王健林持續斷腕出售了超過80座萬達廣場，其中新華保險、陽光人壽、大家保險等險資機構已收購24座，佔比近3成。險資能在市場上瘋狂掃貨，不僅有本土物業持有方在出售項目，還有一些外資投資機構出售其持有的商場全部或者部分權益。今年1月，加拿大養老基金投資公司出售持有10年的龍湖集團四個項目股權，買家為大家保險集團。據市場觀察，這一輪退出的基金很多是五、六年前前買的，基本上度過了一個持有周期。 對投資人來說，比起長期持有商業地產，在營運狀況還不錯的時候拋售出去或許更明智。重估商場一擲千金的時代，業主們傾盡心血打造的商場曾被視為可以長期持有、不斷增值的寶貴資產，但當它被擺上交易貨架，價值也不再神秘，赤裸裸地以真金白銀呈現。估價43.61億元的皇庭廣場，起拍價30.52億元，相當於評估價的7折，吸引了超4.7萬人圍觀，最終卻以流拍告終。最新消息，它將直接抵給債權人。仙樂斯的故事也很曲折，這座商場以低於原估值25%的價格，賣給了廈門國企象嶼集團，成交價為21億元，創下了南京西路商圈近三年來的最大折扣——要知道，2014年時，仙樂斯的估值仍高達30億元。但即便如此，這筆交易也充滿了變數，目前仍在拉鋸中。與這些掙扎中的商場不同，薈聚與SKP的買方態度更為明確，“它們都並未低姿態尋求小銀行或小基金，買賣雙方實力是平等的”，李年覺得，這兩筆交易裡，能看出出售方還擁有不小的話語權。據《中國商報》報導，出售後，SKP的控制權保持不變，北京SKP仍保持本次交易前的營運管理結構，買方則更多以財務投資者身份參與。薈聚如果出售，大機率也會保留營運控制權。「以往，房地產買家最看重Location（地段），但險資最在乎運營。」李年解釋，港資購買商場，有起死回生的運營能力，可以慢慢達到增值的狀態再出售，而險資往往不具備運營商場的能力，他們更希望能夠保留原有股權的運營團隊，延續此前穩定、優良的經營情況，「分紅這個準繩一拉，薈聚和SKP就成了資本夢寐以​​求的標的。據李年觀察，薈聚目前有400多個品牌入駐，而一般商場的租戶數通常在100到200個之間。商場的租戶談判，往往是一個個談，如今市面上的商場租戶入住率普遍不高，薈聚卻在如此巨大商場裡，引進那麼多的品牌並保持迭代。至於SKP，多年以來談判的對像都是強勢的奢侈品牌，“它們絕不會輕易入駐任何商場，要和奢侈品品牌談判，都是總部親自出馬，區域分公司是沒有這個資格的”，李年說。注重運營，也使得一些過去不那麼被看好的商場，扭身一轉成了交易熱點。楊蕾提到，萬達在過去兩年交易的商場，很多都位於一些下沉城市，例如甘肅武威、青海西寧等地。 “雖然這些城市看起來遠離主流市場，投資者都不太會注意到，但這些城市的萬達運營非常成功”，它們通常位於城市裡唯一的商業中心和地標性區域，“常年維持高出租率，租戶排隊進駐，現在當地居民的可支配收入表現也比北上廣好，愛聚餐、能消費”。儘管買賣雙方都有需求，但無奈的是，最終能讓險資出手的標的仍然有限。 「目前市場面臨資產荒，想賣商場的很多，但沒有那麼多好的標的出現在交易台。」李年稱。皇庭廣場、仙樂斯雖然地處黃金地段，但營運狀況都算不上最好，香港人北上前，皇庭廣場一度經營困難到被消費者詬病「捨不得開空調」。經營，恰恰是當下商場最具挑戰的部分。它不僅與商場本身的管理和服務水準相關，更與消費熱情相關。李年記得，過去和超級加盟商們交談，他們意氣風發，「一年開十幾個門店，光奶茶品類都能投好幾個品牌」。而這兩年，超級加盟主都在訴苦，心態大多傾向於觀望，因為加盟商們發現，大多數品牌平等地賣不動，聯名也不好使了。 “他們這兩年同時接觸很多品牌，但開的門店少了，不輕易出手，最多開三五家店試探水溫。”小品牌和獨立品牌主理人進入商場的意願也在減弱，不願意再賭上現金流搏一搏，很多人選擇保持低調，甚至完全放棄了商業空間的爭奪。在營運壓力下，一些商場樣貌也悄悄改變，李年發現如今的一些商場已經開始“在中庭多點位擺攤”，賣咖啡、衣服、首飾，“走進商場像到了某條街邊地攤”。很明顯，商場妥協了，「為了租金讓出公共空間」。交易台外，各地新商場還在陸續規劃中，它們和被拍賣的老商場剛起步時一樣雄心勃勃。據南京本地寶消息，光是南京，今年就有大融城、萬象匯、華貿中心、中華城（京東Mall）等24個商場排隊開業。 “沒辦法，基本上都是以前和地方政府約定好的項目了”，李年說。商場一座接一座地開，但在商業世界裡，真正難的不是蓋出來，而是活下去。（文中李年為化名。）參考資料：1.《前「世界店王」或50億美元易手SKP見證漫長的春天》香港商報網2.《宜家系隱密帝國遍及40國家:成中國最大外資地主》經濟觀察報3.《10座薈聚購物中心可能要被打包出售了》介面新聞4.《公募REITs正當時：2024年總分紅近84億元，機構蜂擁做資產配置》介面新聞 （創業邦）

一、交易核心：從“對賭劫”到“資產大騰挪”根據協議，太盟聯合中信資本、阿布扎比投資局等機構，通過新設基金收購萬達商管旗下近500家購物中心的資產包，估值約1000億元人民幣。交易完成後，萬達商管將繼續負責這些廣場的日常營運，但所有權徹底轉移。關鍵資料拆解：資產規模：涉及萬達全國496座廣場中的近80%，包括北京、上海等一線城市核心地段物業；估值邏輯：平均單座廣場估值約2億元，較2023年出售價（如北京萬達廣場估值超30億元）大幅折讓，反映市場對商業地產的悲觀預期；資金用途：萬達將用69億美元中的55億美元償還債務，剩餘資金用於輕資產轉型。這場交易本質是萬達對2021年簽署的380億對賭協議的終極解決方案——通過出售資產抵償投資者回購壓力，而非依賴IPO。二、王健林的代價：從絕對控制到“傀儡掌門”為化解危機，王健林付出了三重代價：股權稀釋：萬達商管持股比例從78.83%驟降至40%，失去絕對控制權；核心資產流失：自2023年起累計出售超30座萬達廣場，此次交易後重資產規模縮水80%；品牌弱化：輕資產模式下，“萬達廣場”品牌可能淪為管理標籤，而非資產所有者。諷刺的是，萬達商管2023年淨利潤達95億元，年增長34%，卻因上市受阻被迫“賤賣”資產。一位接近交易的人士坦言：“這像是用黃金換饅頭，但王健林別無選擇。”三、太盟的算盤：抄底中國商業地產的“三重槓桿”太盟此次收購絕非簡單的資產接盤，而是建構了精密的資本模型：估值套利：以低於重設成本50%的價格收購資產，未來可通過REITs或整體打包上市獲利；營運權繫結：保留萬達商管作為營運方，利用其管理能力維持租金收益，年化回報率預計達6%-8%；地緣政治避險：通過引入中東資本（阿布扎比投資局持股15%），分散中美博弈風險。太盟董事長單偉建曾直言：“收購的本質是改變管理以提升價值。”此次交易後，其可能推動萬達商管與收購資產合併，打造亞洲最大商業地產REITs平台。四、行業啟示錄：商業地產的“輕資產陷阱”萬達案例暴露了輕資產模式的致命缺陷：現金流悖論：儘管萬達商管2023年營收293億元，但母公司大連萬達籌資性現金流淨流出超300億元，輕資產收益難以覆蓋資本支出；估值天花板：資本市場對純管理公司的估值（PE約15倍）遠低於資產持有方（PE約25倍），導致萬達商管IPO估值不及預期；風險轉嫁失效：當母公司陷入債務危機時，輕資產平台反而成為“抽血機”。仲量聯行資料顯示，2024年中國商業地產空置率達18.7%，租金收益率跌破4%，輕資產故事已難打動投資者。五、未來之戰：王健林能否守住最後防線？交易完成後，萬達面臨更嚴峻挑戰：控制權博弈：太盟等投資者可能要求改組董事會，王健林或將失去戰略決策主導權；品牌價值稀釋：隨著第三方項目佔比超60%，萬達廣場標準化管理能力面臨考驗；新增長點缺失：萬達電影、體育等類股已出售，僅剩的商管業務增長空間有限。但危機中亦藏轉機——若太盟推動資產包上市，萬達商管可能以管理費分成模式獲取長期收益，實現“輕資產2.0”轉型。這場69億美元的交易，既是王健林的悲情退守，也是資本力量的冷峻勝利。它揭示了一個殘酷現實：在利率上行和地緣動盪的時代，重資產模式已成枷鎖，但輕資產敘事同樣脆弱。未來商業地產的贏家，或許是那些既能駕馭資本遊戲，又能深耕營運價值的“新物種”。而王健林的終極考驗，或許不再是拯救萬達，而是如何在失去所有權後，讓“萬達”二字依然代表城市中心。 (視界的剖析)

黑石集團貸的款也還不上了 12月5日，據全球地產投資筆記：黑石集團一筆2.75億美元的貸款到期未能償還，導致其抵押的四家Club Quarters酒店面臨止贖。 2016年，黑石集團以2.83億美元收購了這個共有1228間客房的酒店資產包。2017年，為這些酒店借入向美國銀行借了2.75億美元優先順序貸款和6100萬美元夾層貸款，期限為兩年，有三次延期一年的選擇權。 2019年時，其第一次選擇貸款延期，2020年又要求延期被拒。

當前中國空置辦公室過剩助推希爾頓擴張計畫，由於商業租金暴跌，空置率接近二十年高位，希爾頓選擇直接收購低位商業地產擴張酒店市場。 希爾頓花園酒店上海店，位於陸家嘴地區。來源：© 2024 Hilton 希爾頓全球控股公司（Hilton Worldwide Holdings Inc.）及其加盟合作夥伴在中國房地產危機中發現了一個轉機——在國內旅行熱潮的背景下，將空置和閒置的辦公樓改造成酒店。 儘管中國房地產市場的崩潰讓許多投資者對亞洲最大經濟體望而卻步，但希爾頓集團近期在大中華區開設了第700家酒店，並計畫在未來幾年內在中國大陸繼續迅速擴張。希爾頓擁有康萊德、華爾道夫和逸林等品牌。該集團計畫在未來幾年內在中國新增約100家酒店，並有近900家酒店正在籌備中。亞太區開發高級副總裁克拉倫斯·譚（Clarence Tan）在採訪中表示。

新加坡最大房地產投資信託面臨削減辦公樓售價的壓力：新加坡的凱德集團綜合商業信託面臨買家要求降低其優質辦公樓售價的壓力，這表明在這個城市的市場需求對商業資產的需求正在大打折扣。 21 Collyer Quay 據知情人士透露，這家在亞洲金融中心按市值計最大的房地產投資信託基金，已將位於市中心的21 Collyer Quay大樓掛牌出售。（21 Collyer Quay 是新加坡的一座商業辦公樓，位於中央商務區（CBD）的萊佛士坊（Raffles Place這棟建築有21層聯合辦公空間和私人辦公室並且靠近萊佛士坊地鐵站，交通非常便利） 儘管最初尋求以7億至8億新加坡元（約合5.2億至5.95億美元）出售這座21層高的大樓，按其淨可出租面積計算，每平方英呎價格為3,286至3,756新加坡元，但買家要求的價格顯著低於這一水平，這些知情人士在討論私下事宜時要求不具名。

我們都知道，這幾年的搶人大戰中，各大城市推出了五花八門的人才政策，包括直接送戶口、租房買房優惠以及配偶、子女的隨遷等 事實上，「搶企大戰」同樣熱度居高不下，甚至力度更猛 一二線和熱點城市們卯足力氣，充分發揮招商引資的政策優勢，希望成為當下企業落地的首選，助力企業加速發展壯大 還記得前幾年房企扎堆進入上海，在大虹橋開設總部、分部的熱潮嗎

香港在今年上半年完成了48宗商業地產交易，這是自2008年以來六個月期間的最低水平，原因是高利率和疲弱的市場情緒。 根據房地產服務公司世邦魏理仕集團（CBRE）的資料，財務困難資產佔交易總額的168億港元（合21.5億美元），即73%。 世邦魏理仕香港資本市場負責人嚴睿在周一的新聞發佈會上表示，“將會有越來越多處於財務困境或受財務壓力影響的賣家。”他補充說，他預計美國聯邦儲備委員會將在九月後降息。 包括家族辦公室在內的本地投資者是45%交易的買家。根據世邦魏理仕的資料，今年A級寫字樓的價值預計將下降5%-10%，而倉庫的價值可能下降多達5%。