香港舊機場成為房地產痛苦的象徵

香港的啟德機場曾是香港最熱門的地段之一，但隨著房價迅速下跌，許多房主現在欠下的貸款比賣掉房產所能得到的還要多。香港房地產市場的低迷使得這座城市最搶手的地段之一的吸引力減弱。曾經對啟德這塊地寄予厚望的房地產開發商和房主現在不得不面對嚴峻的現實。

香港啟德機場（1925年1月24日—1998年7月6日），曾是全球最繁忙的國際機場之一，國際客運量曾名列全球第三，貨運量全球第一。然而極為繁忙的啟德機場卻坐落於市中心，只有一條跑道，周圍更是高密度樓房，空間狹小，有“世界十大危險機場”之稱。

位於九龍城區的啟德機場，承載了幾代香港人的歷史記憶。九龍城區的居民一抬頭就可以在樓宇之間的窄縫裡面看到飛機龐大的身軀。很多香港電影也用類似鏡頭使觀眾產生代入感。近期的《追龍》《樹大招風》都能看到。九龍城是一個老區，城寨本來就在隔壁一條街，實際上地理和人口不太分開，都是串來串去的，只是說地理上分別屬於中、英的領地。

以前機場在這裡，是世界十大最難降落的機場。以前這裡人愛看玩笑，我在樓頂用晾衣桿可以把飛機捅下來。據說，現在很多國家的飛行員模擬器還保存了它作為難度培訓。

香港的啟德機場在飛行員和乘客中都享有傳奇地位——飛行員必須在高樓之間穿行才能降落，而乘客則在下降途中緊握扶手，屏住呼吸。1998年，隨著赤鱲角新國際機場的啟用，啟德機場被移交給開發商，他們計畫在這片延伸至九龍灣的舊跑道和設施上興建價值百萬美元的公寓和高檔購物區。

     在過去的十年裡，這個區域在土地拍賣中創造了紀錄，並吸引了大量買家。根據仲量聯行的資料顯示，自2014年以來，啟德區域共建成了約14,000個單位，佔全市新增供應總量的8%以上。

然而，隨著香港房價普遍下跌，啟德的越來越多房主陷入了“負資產”狀態——欠下的貸款超過了房產的市場價值。今年7月，兩家公司掛牌出售的公寓平均每平方英呎價格為17,000港元，這是該地區自2016年以來的最低價格，比三年前類似項目的價格低了25%。

儘管其他地區的房價下跌更為劇烈，但由於啟德的大部分房產是在近幾年內購買的，因此該區域的負資產數量正在增加。mReferral按揭轉介服務公司首席副總裁Eric Tso表示：“啟德集中出現負資產現象，因為在過去的十年裡，它一直是新項目的中心。”

地產資料顯示，今年第二季度，香港居民持有約30,000個負資產按揭，價值總額達1,550億港元。儘管這一數字比第一季度有所改善——當時負資產按揭數量達到二十年來的最高水平——但仲量聯行預測，如果房價繼續當前的下跌趨勢，到年底這一數字可能會超過100,000個。考慮到城市的房產困境，彭博分析師Patrick Wong和Yan Chi John Wong在7月的一份報告中寫道：“資金緊張的開發商將以拋售價格出售空置單位。”

十年前，當政府開始拍賣地塊時，啟德是一個極其易售出的區域：它是一個位於城市中心附近的新社區，承諾擁有海景、豐富的綠地和先進的體育場館，並且可以方便地到達中環的高樓大廈。預計新郵輪碼頭的客流將帶來一大批餐廳、商店和娛樂設施。首批住房在2016年上市，恰逢香港房價開始大幅上漲，並在接下來的三年內上漲了一半。

然而，發展中的種種問題打亂了這一切。啟德體育園——該市最大的體育場館，擁有50,000個座位——原計畫在2023年完工，但已推遲至明年。一條預計去年開通的單軌鐵路被擱置，而通往最近地鐵站的替代鐵路連接——從大多數開發集中在舊跑道區域的高樓步行需要45分鐘——可能要到2030年代後期才能開通。居民們在街上懸掛橫幅，要求為啟德建設交通系統，並反對在該地區建設公屋的計畫。

至於所有承諾的配套設施？目前僅有少數幾家超市為該地區數萬名居民提供服務。郵輪碼頭大部分時間空無一人，去年平均每周僅有不到三艘船停靠。該地區缺乏咖啡館和酒吧，僅有的一家餐廳位於碼頭，主要面向大陸旅遊團。擁有一套位於未完工體育場附近的摩納哥一號高層公寓的業主Daniel Yip表示：“這裡缺乏公共設施，如博物館、圖書館和市場。”

     目前，按揭困境對銀行系統的威脅有限。拖欠率在6月底幾乎翻了一番，達到了0.11%，但仍遠低於2001年亞洲金融危機後房市低迷時創下的1.42%的紀錄。中原按揭經紀有限公司董事總經理Ivy Wong表示：“遲付款仍然很少見，儘管如果經濟放緩且失業率上升，銀行的風險可能會增加。”

     38歲的理髮店老闆Alfred Tsui在2017年購買了該地區的首批開發項目之一——K. City的三居室公寓。四個月前，他以比購買價低5%的價格將公寓掛牌出售。儘管政府取消了二手房購置稅後，他曾收到一些初步的意向，但他至今未能賣出公寓。儘管如此，他仍然認為自己比許多其他啟德業主處境要好。他說：“我其實挺幸運的，2019年高峰期買房的人情況要糟糕得多。” (發比利斯)