寫字樓空置率超過2019年

住宅市場萎縮在8月份進一步加劇，因新房價格預期將進一步下跌。根據《金融時報》報導，國內最大城市的辦公樓空置率現在比疫情期間還要高，經濟放緩已經嚴重打擊商業信心的最新明確跡象。

根據中國房地產資訊集團的初步資料，前100大房地產公司的新房銷售額同比下降約22%，較7月份19.7%的降幅更大。交易量較7月下降2.43%，此前一個月環比下降了36%。

據知情人士在8月透露，宏觀方面正考慮為地方政府提供新的資金選項，以購買未售出的住房來支撐市場。最新提議允許地方政府通過所謂的“專項債券”為其購房提供資金。截至7月份，全國未售出的新房面積達3.82億平方米，相當於底特律市的面積，根據最新官方資料。

資金緊缺的開發商——其中許多已經違約一年多——寄希望於銷售復甦來說服債權人並避免清算。彭博新聞早些時候報導，德信中國控股有限公司在6月成為最新一家被香港法院下令清算的開發商。碧桂園控股有限公司則在本周早些時候考慮再次延長部分人民幣債券的支付期限。

商業地產空置率超過2019年前

據三家房地產機構的資料，至少五分之一的高端辦公空間在6月時在深圳科技中心是空置的，而北京、廣州和上海的辦公樓空置率也高於2022年6月的水平。自然，隨著需求崩潰，租金比兩年前至少低了10%，在許多情況下更低。

雖然靈活辦公模式的興起讓倫敦和舊金山等城市的開發商難以填補辦公空間，導致商業地產危機空前嚴重，但在這裡的城市——尤其是在很少有人在家辦公的地方——分析師表示，辦公樓空置率飆升的原因非常簡單：經濟崩潰……這實在是諷刺。現實情況是，經濟正以這個速度甚至更快的速度萎縮。

“最大的挑戰仍然是經濟增長預期減弱導致的市場需求顯著下降，”仲量聯行大中華區研究與諮詢總監梁露霞表示。在深圳，世邦魏理仕表示，6月時該市優質辦公樓的空置率為27%，高於2022年6月的20%。南方城市的高端辦公樓月租金現在大約是每平方米人民幣163元，同比下降了15%，並預計在可預見的未來將繼續以這一速度下降。仲量聯行和萊坊的趨勢也相似。

這三家機構在其他城市也記錄了類似的空置率上升。萊坊的資料顯示，截至6月，上海高端辦公樓的空置率接近21%，而兩年前6月這一數字為14%。租金同比下降了13%。仲量聯行表示，廣州製造業中心的優質辦公樓空置率在6月為21%，北京則為12%，而2022年分別為16%和10%。

許多公司正在努力削減成本，這“導致它們在辦公室租賃決策中更加謹慎”，分析師表示，並引用了租約續簽中的租金削減。她補充道，中國的市場環境依然“充滿挑戰”，預計今年的整體空置率將繼續上升，租金預計將同比下降8%至10%。

換句話說，缺乏大規模、持續的刺激政策，就像美國一樣——無法在當前條件下正常運轉，其結果將是每個行業的過剩產能導致的持續通縮，直到政府最終屈服並注入下一個數兆的刺激資金。

瑞銀中國房地產研究主管表示，還有一個原因是供應大於市場需求量。根據世邦魏理仕的資料顯示，僅在上海，今年將有近160萬平方米的新優質辦公空間竣工，這是過去五年中新供應的最高水平。

儘管過去兩年包括許多美國律師事務所在內的外國公司已縮減或退出了在上海或北京的辦公室，辦公樓租賃市場主要由國內公司推動。而且隨著越來越多的中國公司遷至更便宜的辦公樓以降低成本，這一市場將進一步惡化，林志龍表示，國有企業也在尋求削減成本。一位中國大型律師事務所的律師表示，他們最近在北京中央商務區的一棟辦公樓中減少了一半的辦公空間，原因是“縮編和節省成本”。

北京某處一棟辦公樓的租賃經理張先生告訴《金融時報》，一些小客戶“撐不下去了”，大多數租戶都希望重新談判租金。他表示，高端辦公樓市場環境仍然“糟糕”。“客戶在縮小規模，”張先生補充道。“那些曾經佔據整個樓層的租戶現在可能只使用半個樓層，而那些曾經有兩層樓連續空間的租戶也可能在縮小規模。”

香港恆隆地產公司表示，受需求疲軟影響，其中國大陸辦公樓租金收入在截至6月底的六個月內同比下降了4%，至人民幣5.56億元。其在上海的旗艦辦公樓的空置率從去年6月的2%躍升至今年6月的12%。

“未來將面臨下行壓力，”首席執行官盧韋柏上個月告訴記者。“我們現在希望的是能夠保留現有的租戶。”隨著更多租戶撤離，更多租房者將被迫倒閉和離開，承受更大的經濟痛苦，更多的經濟收縮，最終反饋循環將迫使宏觀方面的介入，已無力回天。 (發比利斯)