•
香港人北上買房，為什麼偏愛珠海？
“大灣區，越來越像一個市。”
香港市民黃生，還記得2019年8月29日那個燥熱的下午。
那一天，他跟著香港看房團跑到了珠海橫琴自貿區，走了不少路，腳還沒起皰，耳朵卻快要起繭了。
一路上，珠海本地的中介嘴就沒停過，“錯過了深圳，不要再錯過橫琴”“深圳南山現在是10萬，橫琴至少也能到8萬，這個樓盤才4萬，有一倍升值空間哦”“距離不是問題，港珠澳大橋都通車了，揸（開）車只要一粒鐘（一個小時）”……
經不起中介的軟磨硬泡，黃生還是簽了買房合同。
五年時間過去了，黃生這套房非但沒有升值，總價反而跌了70萬。吃了虧的黃生，經常提醒身邊的朋友別亂買房。
但總有人不聽勸，黃生的同事陳生剛花100萬，在中山市買了一套100平米的商品房。
當被問及為什麼選擇中山，陳生是這樣回答小巴的：“這套房是我和太太用來養老的，按20年居住時間來算，那我每月成本只有4000多元。這很划算。在香港，一個停車位的月租金都要4000元了。”
像陳生這樣的香港購房客，這段時間擠爆了廣東各大售樓處。據《環球時報》8月25日報導：
以往7月及8月是傳統的樓市淡季，但在今年深中通道的開通吸引了大量香港和澳門客戶“北上”看房，很多開發商通過自駕或從港澳出發的看樓團、特色體驗團（例如：兩天一夜團，體驗當地美食、體驗SPA按摩）等方式吸引客戶考察樓盤。
“港人北上置業”，再次成為一種時尚潮流。
1 香港人的心路歷程
香港人到內地城市買房，本身不是新鮮事兒，早在改革開放初期，就有不少港商在廣東買房。最豪橫的當數霍英東，他曾斥資18億元在廣州最南端購買了3萬畝土地。
不過那是少部分香港富人的專屬遊戲，跟香港普通市民無關。當時香港經濟欣欣向榮，1980年香港的人均GDP是廣東的90多倍，許多香港人不大瞧得起廣東的“窮親戚”，更不會關心廣東樓市。
後來，由於廣東經濟飛速發展，越來越多的香港人往廣東跑，才發現廣東一天一天在變好，珠三角跟香港的經濟和城建差距逐步在縮小，就萌生了在珠三角買房的想法。
2019年前後，是香港人北上置業的第一波小高潮。當時珠三角的樓市異常火爆，很多廣東人靠著炒房發了財，因此也吸引了香港人。
另一方面，廣東各級政府也支援香港人北上置業。2019年以前，港澳居民必須在廣東居住和工作滿一年，提供相關學習、工作、居住證明以及單位證明，才可購買1套自住住宅。
2019年下半年，珠三角九市陸續取消了這些限制政策，簡化了購房流程。港澳居民僅需提供港澳身份證和通行證，即可購買一套住宅。
很多香港市民聞訊而動，一到周末就北上，邊逛街邊看房，尋找看起來最有升值潛力的房源。
當時，深圳前海自貿區、珠海橫琴自貿區和廣州南沙自貿區是香港投資客最看重的板塊。
這三個自貿區享受著國家政策的紅利，吸引了很多大公司和明星創業公司入駐，產業經濟發展很快，教育醫療配套也在逐步完善，給人無限遐想空間。
理想很豐滿，現實很骨感。隨著房地產調控政策的不斷加碼，如“三條紅線”政策、“供地兩集中”政策、“房貸集中度管理”政策，內地樓市在2021年下半年發生了180度大逆轉，房價持續下跌，把香港人的投機夢攪碎了。
不過，由於香港和珠三角的房價差依然存在，珠三角的商品房依然對香港人有吸引力。
2023年後，香港人又“殺”回了珠三角。
今年上半年，“港車北上”月均數量超11萬次，經港珠澳大橋出入境的香港單牌車月均增速近34%。另一條“大動脈”深中通道自6月30日開通以來，首月累計車流量超300萬車次，日均車流量約10萬車次。
北上的港車裡，有一批大巴車是由廣東中介機構安排的，裡面的乘客是到珠三角看房的香港人。
58安居客研究院院長張波指出：“今年以來，大灣區樓市熱度持續下行，供大於求的態勢表現明顯，這也導致很多一手房項目紛紛鉚足了勁去開拓新客群，更多的交易佣金也使得中介對於拉動港澳客群充滿了強大動力。”
香港看房客沒有辜負中介們的一片苦心，下單非常爽快，看中了就買，絕不拖泥帶水。
據《證券時報》報導，截至7月底，香港客戶在深圳二手房市場的成交額佔比為4%左右。港人北上置業，出現了第二個高潮。
關於這個現象，財經評論員劉曉博表達了自己的看法：
今年以來香港人北上到大灣區各城市買房，的確有顯著增加。這跟新一波港人北上消費熱有密切關係。這一波港人北上消費熱，有三大原因：一是港幣對人民幣有所升值，讓北向消費變得很划算；二是香港本身的消費降低，北上消費成為平替；三是過去這幾年內地的交通設施商業設施更完善，購物環境更好了，這個“平替”更有價值了。
越來越多的港人通過北上消費，體會到大灣區的發展水平接近了香港，看病就醫也更方便，更有效率。讓他們覺得到內地養老或跨城生活也很有吸引力。
以前香港人來內地購房，比較偏重於投資升值。現在更偏重於自用。退休前可以享受5+2的跨城生活，退休後可以在內地養老。
香港人北上買房的心路歷程，背後是兩地的經濟變遷和文化融合。
2 香港人喜歡什麼樣的房子
香港人買房的心路歷程背後，藏著他們的買房偏好。
資深地產代理人鄭敬良告訴小巴，珠三角九座城市中，香港客的買房首選城市是珠海或中山。
為什麼不是廣州、佛山、江門、惠州或肇慶？因為這五座城市距離香港太遠，開車來回很麻煩。
那為什麼不是距離香港很近的深圳或東莞？因為這兩座城市是外省人撐起來的，居民很少講粵語，街頭也很難找到正宗粵菜館，這讓香港同胞在融入時，會感到不適。
而商品房的租售比又太低，香港人寧願在深圳租房，也不願在深圳買房。小巴的同學蔡生（香港永久居民），就選擇了租在深圳、買在中山。
除了城市偏好外，香港人在買房時還很關心價位、地段、房型、質量、風水等因素。
由於香港中產的資產有限，已經在本港買了一套房，就很難拿出錢來買很貴的房子。像廣州珠江新城、深圳灣北部這樣的黃金地段，香港中產一般不會考慮。而珠海、中山等城市的精裝別墅，也會超出香港中產的預算。
其實，香港人對房屋面積的追求，沒有內地人誇張（有些小城市的樓盤，只賣120平方米以上的房子）。而在香港，人均居住面積只有5平方米，超過92平方米就會被認定為“千尺豪宅”。
但是香港人對小區配套和房屋質量的要求，會比內地人更嚴格。這一輪的北上置業潮，是由年紀較大的香港中產主導的。他們更傾向於購買大型、配套成熟、現樓的小區，戶型以2至3房為主，還不少人選擇總價更低的公寓。
鄭敬良告訴小巴，以養老需求為主的香港中老年人，還很看重交通條件。雖然廣東的醫療水平進步很快，但是香港老人還是更相信香港的醫療體系。那怕住在內地，也要回香港看病。
總體上看，香港人在廣東買房子是比較理性的，不會扭扭捏捏。
3 大灣區的互通有無
當香港人在內地“搶購”房子的時候，也有越來越多的內地人奔赴香港“掃盤”。
內地人南下置業，今年也達到了一個小高潮。
今年上半年，香港累計錄得6117宗“普通話”買家買賣登記，較去年同期3667宗上漲近七成，涉及總金額705.4億港元，按年升42%，無論成交量還是成交金額均創下1995年有記錄以來新高。
而目前香港樓市“普通話”買家比例，升至25%的歷史最高點。
湧入香港樓市的內地客，可以分為兩大類：第一類是想在香港居住、工作、學習的內地年輕人，第二類是想在香港投資的中老年人。
內地年輕人看中了香港的教育資源和工作機會，深受“高才通計畫”的影響。
所謂“高才通計畫”，是2022年底香港政府吸引高學歷和高收入人才的一項政策。截至2024年5月底，港府已收到近8.5萬份高才申請，獲批數超過6.8萬份。獲批者中近九成都來自內地。
不斷湧入香港的內地年輕人，直接推高了香港的房價。據鄭敬良估算，從2023年初到現在，香港房屋平均租金上漲了20%。
但是，香港的新房價格卻在持續下降。8月28日，香港差餉物業估價署資料顯示，2024年7月私人住宅售價指數報296.8點，環比再跌約1.88%，創去年11月後最大單月跌幅，該指數已連續3個月下挫，創2016年9月後的近8年最低。
租金走高，房價走低，就意味著香港樓市的租售比在上升。這對有投資需求的內地富豪來說，就是一個很好的切入點。
據《每日經濟新聞》報導，內地買家普遍青睞香港的中小型上車盤，如總價在1000萬港元以下的1～2房，另外也有一定比例的豪宅客。在部分新盤中，“普通話拼音”買家佔比超過四成。
其實，不管是香港人北上置業，還是廣東人南下置業，本質上都反映了一個趨勢：粵港澳大灣區的內部交流越來越頻繁，資金、技術和人才的流動越來越順暢，11座城市正在融為一體。
事實上，早在1000多年前的唐朝，珠江三角洲平原就只有一個行政單位——南海郡（宋朝叫廣州，明清時期叫廣州府）。直到鴉片戰爭爆發，香港被割讓給英國後，廣州府才開始分裂。
現在180多年時間過去了，珠三角平原又以新的形式實現了“統一”。
大灣區時代，珠江之水更盛，南海之風更勁，嶺南之財更旺。(吳曉波頻道)