降幅第一！廈門房價，跌成了故事！

2024/09/19

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01 廈門，新房、二手房跌幅第一

按照中國統計局披露的資料來看，今年年初到現在，武漢、廈門、廣州基本包攬了跌幅前三，武漢與廈門則輪流領跌。

9月14日中國統計局披露的8月份70個大中城市房價資料，廈門的新房與二手房，同比皆領跌中國。

新房，環比67座城市下跌，同比68座城市下跌。其中廈門同比下跌10.7%，跌幅位居中國第一。

廈門、廣州、金華三座城市新房同比，均呈現兩位數跌幅。

二手房，環比69個城市下跌，同比70個城市全線下跌。

在之前的文章中，我就強調過，當下的中國樓市已經進入了調整深水區。

其中，廈門跌幅領跑中國。8月份，廈門二手房價格同比下跌14.6%。

武漢、廣州、徐州、金華、溫州、福州、寧波、深圳、襄陽、煙台、南昌、惠州、泉州、唐山、秦皇島、蘭州、海口、包頭、濟南，均呈現兩位數跌幅。

廈門樓市，完美詮釋了“出來混遲早要還的”故事。

這座小而美的城市，曾經憑藉著優美的海境線、宜居的環境以及開放的環抱，吸引了中國乃至全球的資金進入。

福建的有錢人想買房，不是去省會福州，而是去廈門。海外富裕的閩南人，也喜歡在廈門買房。

各種資本堆砌，成就了廈門“三線收入、二線城市、一線房價”的瘋狂。

在上一輪樓市瘋狂炒作的年代中，廈門與蘇州、南京、合肥的瘋狂暴漲，被坊間並稱為“樓市四小龍”。

2016年至2022年，廈門的均價直追京滬深，位居中國城市第四位，比廣州還高。

如今，廈門的房價絕對量依舊很高，但在持續下跌之下，已經退居到了中國第五，被廣州超越。

從房價絕對量來看，廈門的泡沫還是太大，擠泡沫還有很長的路要走。

02 廈門房價，創七年來新低

廈門樓市的成交量從2021年開啟下行，之後一路在低位徘徊。

房價方面，有兩個口徑。

一個是中國統計局的口徑。

有人按照統計局的歷史資料，做了一個梳理，發現廈門的二手房價格指數見頂於2022年，之後一路下行，如今回到了8年前。

另一個口徑是民間機構，來自克而瑞。

克而瑞披露，去年廈門的新房價格比較堅挺，2023年廈門新房均價4.29萬元，環比還上漲了4.3%。

但進入2024年，在中國樓市進入深度調整周期下，廈門的新房價格也頂不住了。

7月份，廈門新房成交價格32521元/平方米，較去年年末的49174元/平方米下跌了33.9%。

克而瑞報告中的表述是，“月度均價回落至32521元/㎡，環比下跌6.0%，創近7年來新低。”

這是廈門完全放開限購的成果，可見，放鬆限購，根本振作不了樓市，就像當初開啟限購一樣壓不住了樓市上漲的氣勢一樣。

面對跌幅如斯的局面，廈門在8月份發佈了一道新政，購房送戶口。

8月19日，廈門發佈了《關於調整房產落戶政策的通知》，提出：

一、在本市行政區域內擁有合法房產，且滿足下列條件的人員，可以申請將戶口遷入房產所在地址：（一）已取得不動產權屬證書且房產用途登記為住宅；（二）申請人及其配偶、未成年子女的房產所有權份額合計超過50%（不含）。

二、申請人及其配偶、未成年子女可以申請將戶口一併遷入房產所在地址。

三、本通知自2024年10月1日起實施，有效期5年。此前涉及本市房產落戶相關檔案與本通知不一致的，以本通知為準。

三條措施用一句話總結就是：

過去買了和未來要買住宅或產權比例超過50%的共有產權住房的人，可以獲得廈門戶口，而且一人買房，配偶和未成年子女可以一起獲得戶口。

當時本號就評論，戶口基本是中心城市最後的體面，然而面對跌跌不休的樓市，今年以來十多個重點城市放棄了這最後的體面。

然而，這並沒有什麼作用。因為，影響房價下跌的幾個關鍵因素，並沒有改變。

03 廈門房價調整的三個邏輯

以廈門來說，導致其房價下跌的主要三個邏輯如下：

第一，其調整的根本邏輯，是房價與城市本身的“德不配位”。這也是大多數中心城市房價調整的核心原因之一。

說白了，就是房價太高，嚴重超越了當地人的購買力。

廈門雖然頭頂副省級城市、計畫單列市頭銜，但論經濟實力、財政實力和人口規模，都非常普通。

在產業上與蘇州、南京、合肥等城市根本沒法比，尤其是與蘇州相比，產業與經濟實力相差幾個量級。

而房價鼎盛時期的廈門，房價收入比接近40。也即當初一個拿著廈門平均收入的人，想要在廈門買一套平均面積的房子，需要不吃不喝四十年才能夠。

之前本號詳細介紹了深圳樓市因何而漲，因何而跌。

簡單歸納，上一輪牛市中深圳房價率先啟動，並從2015年年初的3萬多成交價漲到了2021年年初的8萬多成交價，掛牌價甚至衝破了9萬，背後是兩股勢力推動。

一個不斷湧入的人口帶來的硬性需求，另一個是經濟、產業、金融、科創等綜合實力不斷提升之下引起中國熱錢加注深圳，也即炒作。

廈門的房價上一輪上漲也是這兩個因素，但側重點不同。深圳的房價上漲，剛需與炒作四六分成，廈門則是二八分成，也即炒作是其房價的絕對支撐力量。

而相比於深圳，廈門的產業根本撐不起如此高的房價。

如今深圳的房價，已經從8字頭跌入5字打頭。

廈門還有什麼支撐力量？

更為關鍵的是，廈門的高房價這幾年對其本就不紮實的產業產生了較為嚴重的基礎效應，廈門有產業空心化的趨勢。

廈門的產業空心化外在表現最大的特徵，就是第二產業佔比不斷下滑，第三產業（廣義服務業）佔比不斷攀升。

根據廈門統計局披露的資料來看，2000年廈門三產佔比分別是4.2%、52.7%、43.1%。當年廈門經濟的一半以上都是工業提供的。

到2010年，廈門的三產佔比分別是1.1%、50%、48.9%，這時候，第二產業已經提供了廈門一半的GDP。

再看還沒有出現疫情影響的2019年，三產佔比分別是0.4%、41.6%、58%。第二產業佔比較2010年下降了8.4個百分點，同時第三產業（廣義服務業）佔比則提升了9.1個百分點。

這還沒完，2023年廈門的第二產業佔比下降至35.6%，而第三產業佔比提升至64.1%。

第二產業佔比不斷下滑，這讓工業實力本就不強的廈門，錯失了工業強大的機遇。

屋漏偏逢連夜雨的是，在中美博弈之下，在外部不確定性影響出口之下，疊加廈門脫實向虛過快，疊加廈門房價高企之下，廈門諸多工業產品都遭受了影響。

比如液晶螢幕產量，已經從高峰時期的年產1.46億片下降至去年的4460萬片，膝蓋斬了。

手機產量和數位相機產量，更是腳踝斬。

手機產量方面，高點時期的廈門一年手機產量3592.45萬台，這一規模與東莞、重慶這些生產大戶自然不能比。但就這一規模也沒能守住，去年的手機產量只有165.94萬台，跌至高點時期的零頭。

數位相機方面，巔峰時期年產量533.07萬台，去年只有69.16萬台。

這些工業產品產量下降的局面，重慶在承受、成都在承受、東莞也在承受，不是廈門一個城市的問題。

這些工業產品產量下降，讓廈門的支柱產業——電腦、通訊和其他電子裝置製造業受到了嚴重影響。

2022年年末，這一產業產值降至2936.14億元。

工業下行、產業下行的同時，廈門還遭遇著外資撤離。

2023年，廈門實際使用外資19.33億美元，下降了11.1%。2021年實際使用外資21.26億美元，2022年降至22.12億美元。

三大因素，將廈門的經濟拖入了水逆周期中。廈門包攬了去年年中、去年前三季度、去年全年，主要城市GDP增速倒數第一席位。

這種背景下，廈門開始押注產業，見效很快。

今年一季度，廈門規模以上工業增加值增長8.9%，比去年同期提高19.4個百分點。行業增長面超八成。全市35個工業大類行業中29個行業增加值實現增長，其中電腦、通訊和其他電子裝置製造業，菸草製品業，分別增長12.2%、10.9%。新型顯示產業強勢發展，平板顯示產業產值增長17.1%；航空業回暖帶動機械裝備產業叢集產值增長8.8%；“新能源產業創新之城”建設成效顯現，新能源產業叢集產值增長3.2%。新興產業優勢凸顯，鋰離子電池產量高速增長，增長1.3倍，液晶螢幕、液晶顯示模組產量分別增長26.3%和86.7%。

工業增速回歸，帶動廈門GDP增速回歸，一季度廈門GDP增速5.6%，跑贏了中國大盤。