2026年2月，上海樓市在傳統淡季與春節長假的雙重影響下，成交資料呈現季節性回落。不過隨著月末“滬七條”新政的落地，市場信心迅速修復，為即將到來的“小陽春”行情注入了強勁動力。01 新房市場：量跌價穩，結構性分化加劇根據網上房地產資料顯示，2026年2月，上海新房共成交約6511套。受春節假期影響，市場成交節奏明顯放緩，從月度走勢看，2月上海樓市呈現“前高後低再反彈”的V型曲線。春節前市場保持一定活躍度，春節假期成交跌入冰點，節後隨著工作秩序恢復和政策利多釋放，成交快速回暖。儘管成交量下滑，但上海新房價格在一線城市中表現突出。中國國家統計局資料顯示，2026年1月上海新建商品住宅銷售價格同比上漲4.2%，成為一線城市中唯一同比上漲的城市。這主要得益於高端改善項目的支撐，具備“好地段好房子”的項目仍保持市場熱度。從成交結構看，外環外項目整體去化壓力較大，而核心區域優質項目去化情況良好。春節期間新房成交量僅118套，環比前一周下跌95%，但節後最後一周（2月23日至28日）快速恢復，單日成交從24套攀升至28日的223套。02 二手房市場：韌性較強，節後快速回暖再來看二手房。總的來看，2月上海二手房成交量保持相對高位。全月成交11315套，雖然環比1月的22834套下降約51.8%，但考慮到春節長假因素，這一表現仍顯韌性。從日度資料看，2月1日二手房成交931套，為當月單日峰值；春節假期後市場迅速恢復，2月28日成交839套，較前一日增加220套，增幅達35.54%。而且價格環比降幅縮小。2026年1月，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月縮小0.4個百分點。其中上海環比下降0.4%，降幅比上月縮小0.2個百分點。城市測量師行資料顯示，2026年2月1日上海市存量住宅均價為46126元/㎡，各環線基價均值降幅縮小，中外環區域環比跌幅縮小最為顯著。從成交結構來看，依舊是剛需主導。二手房市場以300萬以下低總價房源為交易主力，90平方米以下戶型成交佔比達64%。浦東、松江、寶山、青浦、閔行等區域成交活躍，徐涇、臨港等低價類股因“剛需釋放+政策刺激”放量增長。寫在最後：2026年2月，上海樓市在春節傳統淡季中平穩過渡，新房市場量跌價穩，二手房市場展現較強韌性。月末“滬七條”新政的出台，通過降低購房門檻、提高公積金貸款額度、最佳化房產稅政策等多重舉措，精準回應市場需求，為市場注入新的活力。隨著政策效應的逐步釋放和傳統“金三銀四”銷售旺季的到來，上海樓市有望在3月迎來一波回暖行情，市場分化格局下，“好地段、好房子”仍將是購房者關注的核心。 (上海樓市情報)

正式下場。近日，樓市出現了極具風向標意義的訊號。上海浦東、靜安、徐匯三區正式官宣：正式下場，批次收購居民手中的二手房。這些收回來的房子，經過標準化裝修後，將變身為保障性租賃住房，定向供應給城市“新市民”。很多人還在糾結：政府收那麼點房子，能頂什麼用？但我認為，動作大小不重要，關鍵的是動作“方向”。因為這是有史以來，政府第一次下場收二手房。很可能在上海試驗成功後，還要進行全國各城市推廣。而且更重要的是，這可能是中國樓市這五年來，最硬核的一次“房價底部確認”。接下來講講這背後的底層邏輯，文末有一些建議，希望能幫到大家。首先為什麼是現在？為什麼是“老破小”？我認為是，國家要準備入場對房子“錨定底價”了。過去五年，樓市最可怕的不是跌，而是沒有價格。當成交量萎縮到冰點，每一套急售的房子都在通過無底線的殺價來試探底部。以至於一套超低價房子交易，就會帶崩附近一批房子的市場價格。而上海政府此時下場，則是通過評估價直接洽談收購，本質上是給市場定了一個“硬度”。要明白，政府是最聰明的，它不可能在半山腰當“接盤俠”。既然敢拿真金白銀（區級財政+銀行專貸）出來買，就說明在管理層的測算裡，核心區域的這類資產已經跌出了“安全邊際”。現在“剪刀差”消失了，是抄底的好時機。那麼底部是如何評定的？答案是租金回報率。過去，上海的租金回報率可能只有1%，連貸款利息都覆蓋不了。但現在，經過五年的深度回呼，上海核心區部分“老破小”的價格已經縮水了30%-40%。與此同時，很多房子的租金回報率已經回升到3%-4%。而現在政策給到的支援貸款利率可能只有2%多。當“租金回報”能跑贏“資金成本”時，這就不再是財政負擔，而是一筆極其划算的優質生意。既解決了年輕人的住房痛點，又幫國企持有了核心地段的長期資產，可謂一石二鳥。很多人說，收購老破小只是對這類房屋的業主發福利。其實很多人不懂，老破小其實是一個城市“置換鏈條”的最後一公里。上海樓市現在最大的痛點是：小房子賣不掉，大房子買不起。底層流通性卡死了。而政府收購70平以下的小戶型，本質上是在給市場定向注入“流動性”。那個賣掉“老破小”的房東，拿到了購房款，轉身就會進入新房或大戶型市場。促進了向上交易的螺旋，以此帶動整個置換鏈條的連鎖反應。其次當大量的老房子從交易市場退出，轉入租賃市場，二手房的“掛牌量”會極速下降（這就是為什麼上海掛牌量從 11 萬降到 8 萬）。供需關係一旦逆轉，剩下的二手房就不再是“爛在手裡”，而是重新獲得了漲價或止跌的底氣。 這種預期的改變，才是盤活鏈條的最強動力。後市怎麼看？對於房東來說，我認為要積極接納“資產重估”，尋找離場時機。這兩年，很多人都在樓市上虧錢了。這種痛，很多人都在經歷。但你要明白，過去的房價是泡沫支撐的虛高，現在的價格是邏輯支撐的回歸。如果你的房子在核心區，那麼不用擔心，你手裡的資產獲得了“政府認證的流動性”。趁著這波信心回升的“小陽春”，該置換的置換，該離場的離場。對於買家來說。恐懼正在消散，紮實的底部正在形成。資料顯示，上海1月成交量重回2.2萬套，掛牌量從11萬降到8萬。而深圳，二手房錄得量連續3周上升。要知道，這還是在傳統淡季的資料，節前翹尾，意味著節後會出現小陽春行情（我接下來具體分析那些城市會有小陽春行情）。現在的市場正在從“恐慌拋售”轉向“縮量築底”。如果你是剛需，或者準備“老換大”，現在可以考慮。因為等到政策效果完全顯現、大家都不再害怕“踏空”的時候，你可能又要面對失去議價空間的煩惱。同時要明白，“投資於人”是寫在最高戰略思想裡面的。上海把收回來的房子租給大學生和新市民，就是在高度對齊“投資於人”。對於購房者也是一個重要啟示：未來房價的唯一支撐，不是鋼筋混凝土，而是這個城市能留住多少有創造力的年輕人。買房，就是買這個城市的“船票”。跟著政府的動作走，關注那些產業園區周邊、軌道交通附近的資產，那是未來的租金錨點。總之，如果閱歷足夠，就會明白：否極泰來，往往就在最絕望的時刻。上海政府的這次“高姿態抄底”，更像是一次宣告：房住不炒是底線，但資產價格崩盤絕非目標。經過五年的大浪淘沙，樓市正在回歸它的本質——一個關於居住、關於城市競爭力的實物資產。當然房價即使反彈，也很難帶來大面積的普漲，作為國民核心資產，房子一定會起到非常穩健的壓艙石作用。這個邏輯，所有國家都適用。比如前幾天川普就公開說了這麼一段話：“已經擁有房產的人，我們要讓他們保持富有。我們要讓房價保持高位。我們不會為了讓那些不怎麼努力工作的人買得起房子，而去摧毀他們房產的價值。我們會讓買房變得更容易，我們會把利率降下來。但我想保護那些第一次在人生中感覺良好的人。他們覺得自己，你知道的，成了有錢人。現在有太多聲音在說，‘哦，我們要把房價壓下來。’我不想把房價壓下來，我希望推高房價，讓擁有房屋的人受益。你們可以放心，這正在發生。”川普現在主要收益靠股市和虛擬貨幣，這比房子來錢快多了。但為何還要為房價“正名”？因為但凡是懂經濟學的人都明白，房地產是萬物周期。同時也是中產人群的核心資產組成。股市牛，富的是少數人，樓市牛，富的是大多數人。這不是我寫樓市，就支援樓市，廿同樣我也在小號寫股市，而且目前主要收益都來源於股市。只是想告訴大家底層邏輯，在宏觀經濟周期角度，沒有一個國家的樓市和經濟是呈反比的。只有房價穩，或者慢牛，人們才有消費的預期，經濟才有向上破局的動力。兩者互為螺旋。同時樓市和股市也不一定是排斥關係。而是樓市更像老大哥，為國民資產托底，同時讓兄弟股市帶頭衝鋒，增加社會創富效應，刺激市場流動性。股樓雙牛，才代表經濟繁榮。總之，國家隊這時候入場，說明底部已經形成，房價有了復甦的希望，但過程依然會磕磕絆絆。大家要看清訊號，才能得出屬於自己的結論。 (快刀財經)

這兩天，上海正在召開兩會，昨天突然傳出一個爆炸性消息。上海市政協委員丁祖昱接受採訪說：“我們率先有3個區，浦東、徐匯和靜安，收購二手房，來提供給保租房，未來可能有7個區會加入，估計全年的收購總規模大概在1萬套左右”。1萬套老破小是什麼概念？我在上篇文章《宣佈：房價到底了》裡說過了，目前上海這三個區收購的二手房主要是市區老破小，比如浦東的收購標準就是：單套70平米以下，內環內2000年以前，不高於400萬的總價。上海去年2025年全年成交二手房是25.4萬套，如果按照一年收購1萬套來算的話，就是4%的收購比例。如果按照每月成交量估算的話，2000年前70平以下的成交比例是25%。所以，如果收購這1萬套老破小是限定在2000年前內環內總價400萬70平以下的話，收購比例可能會超過30%以上。當然了，這只是一個大概的匡算，不過，上海政府假如真能收1萬套的話，這個尺度將是非常巨大的。上海政府收購二手老破小其實是非常明智的舉措。比如徐匯東安新村，江南新村的老破小動遷補償款都是15萬/平，而內環內的老破小現在普遍市場價只有6-7萬，現在如果能按照市場價收購的話，那麼政府將來大批次收購後直接動遷，成本就可以節省一半以上。其次，大批次收購老破小，就相當於給房價托底了。比如按照6萬一平收購，那麼就預示著老破小最低就是6萬，不會再跌。那地段好，樓層好，裝修好，學區好的老破小就可以賣6.5萬，賣7萬+。這就相當於止跌回穩了。一旦最底層的老破小穩住了，置換和剛需客就會進場，向上的置換鏈條就徹底打通了，次新房、豪宅的成交量和價格就會上漲。政府下場收儲這個政策前年中央就提出來了，各地也有零星試點，但是主要是針對新房庫存，而且量太小，沒啥作用。這次假如上海能動真格的開始在核心區大批次收購老破小，那麼對樓市的拉動作用將是非常大的。上海不愧是標竿，這個政策一旦能夠起到很好的止跌回穩效果，也會在其他城市很快鋪開的。還是那句話，年後的金三銀四會很火爆。我感覺，2026年，樓市的冬天快過去了，春天可能越來越近了！ (柯談地產觀)

上周，上海靜安區正式對外發佈官方消息，宣佈政府將介入二手房收購市場。至2026年2月2日，上海市成功舉辦了二手房收購用於保障性租賃住房項目的簽約儀式，其中，浦東新區、靜安區及徐匯區被選定為首批試點區域，中國建設銀行提供金融支援，各區公共租賃住房營運公司作為收購主體參與其中。針對各區的具體收購標準，詳細如下：浦東新區設定了四項明確標準：一是單套住房面積需控制在70平方米以內；二是位於內環內且建成於2000年之前的房屋；三是總價不得超過400萬元；四是購房者需承諾在收購後購買本區的一手住房。靜安區則側重於滿足置換意願強烈的小戶型住房需求，並優先在產業園區、商業中心及軌道交通站點三公里範圍內佈局，採取以片區集中收儲為主、零散收購為輔的靈活策略。徐匯區則通過財政資金注入與銀行貸款相結合的方式籌集收購資金，專項用於收購小戶型存量房，並在收購後進行標準化裝修，以供保障性租賃住房使用。上海政府此番收儲二手房的舉措，蘊含了多重深意：其一，在房價歷經近五年下跌之後，上海政府選擇此時介入市場，傳遞出政府認為房價已基本觸底的明確訊號。政府作為市場的調控者，其行動往往具有風向標意義，此舉無疑增強了市場信心。其二，各區收購目標主要聚焦於老舊小戶型住房。當前，此類住房的收購成本相較於以往降低了30%至40%，而租金回報率則高達2.5%至4%，顯著高於貸款成本。這一舉措既實現了經濟效益，又積極響應了國家政策，通過提供大量公租房，有效緩解了年輕人及外來人口的居住難題。政府以較低的成本和持有費用，實現了公租房供應的最大化，可謂一舉三得。其三，儘管上海目前尚未全面取消購房限制，外環內仍需三年社保，外環外則需一年，這在一定程度上限制了外地人的直接購房行為，導致置換鏈條尚未完全暢通。然而，政府直接介入收購老舊小戶型住房，為二手房市場提供了有力支撐，有助於打通小換大、舊換新、破換豪的置換鏈條。一旦這一鏈條得以暢通，成交量和房價有望止跌回升，推動樓市持續健康發展。其四，值得注意的是，目前僅有三個區參與試點，且政府收儲的規模在初期必然有限。然而，這一舉措所傳遞出的政策訊號遠比其實際效果更為深遠和重要。即便房產狀況欠佳，也斷然不會滯留於業主手中，政府將作為堅實後盾，實施托底收購舉措。因此，上海政府啟動二手房收購計畫，這一舉措可精煉概括為：政府以實際行動向市場傳遞訊號，表明房價已觸及底部區間，業主難以售出的房產將由政府承擔收購責任。此前，多次提醒廣大讀者，一線城市及部分實力強勁的二線城市，在年末階段呈現出顯著的翹尾行情。以上海為例，1月份二手房網簽總量高達22834套，儘管環比略有下降，但同比大幅增長24%，且已連續三個月成交量穩定在2.2萬套以上。尤為值得一提的是，這一成交量是在無任何政策刺激的背景下，由市場自發形成的。更為關鍵的是，上海的二手房掛牌量正以驚人的速度減少。自2024年9月26日政策調整後，直至2025年小陽春時節，上海二手房市場成交量雖大，但房價並未出現反彈，原因在於成交量增長的同時，掛牌量也在同步增加。當時，鏈家平台上的掛牌量高達11萬套，而如今已銳減至8萬套，回落至2023年上半年的水平。這意味著，在成交量持續放大的同時，掛牌量卻在不斷減少，市場熱度自然隨之提升，房價止跌反彈的可能性也隨之增大。再審視其他城市的市場表現，1月份北京二手房網簽量達到15082套，同比上漲20.9%；深圳二手房共計錄得6802套，環比增長2.9%，同比大幅增長45.5%，創下近10個月的新高。近期，我與幾位房產中介公司負責人交流時，他們普遍反映，當前市場氛圍與前幾年截然不同，業主心態趨於平和，不再恐慌性拋售；房東信心逐步恢復，而購房者則開始焦慮，擔心錯過購房時機，紛紛選擇入場。我曾在一個月前預測，年後的小陽春市場將異常火爆，若再疊加政策利多，一線城市房價止跌回穩指日可待。如今，上海政府以高姿態介入市場，進行抄底收購，無疑進一步夯實了房價底部的形成。過去五年，廣大房東們承受了巨大的壓力，經歷了近三十年來最為嚴峻的資產縮水與市場煎熬。然而，我深知，人生之路，難免會遭遇此類重大挫折與挑戰，就如同我們的父輩那一代人，在特定歷史時期（如40、50歲遭遇下崗潮）所經歷的艱難與困苦一樣，這是人生旅途中難以避免的一部分。值得欣慰的是，在經歷漫長黑夜之後，我似乎看到了黎明破曉的曙光，新的希望與轉機正悄然臨近。 (房地產那些事兒)

“淡季不淡”，一線城市的二手房市場正走出獨立行情。在剛過去的1月份，北京二手房網簽量超過1.5萬套，已連續三個月穩定在1.4萬套以上；上海二手房連續三個月成交超2.2萬套；深圳二手房共計錄得6802套，創近10個月新高；廣州二手住宅網簽8881套，市場韌性同樣較強。在1月傳統樓市“淡季”，北上廣深二手房成交集體回溫，釋放出什麼訊號？業內專家認為，市場經歷四年半調整後，房價水平正趨向“友好”，二手房進入探底階段。房地產市場的“小陽春”行情正提前顯現，二手房市場率先回暖，核心韌性凸顯，春節後掛牌量的變化，將成為觀察供需關係的關鍵窗口。京滬：成交攀升掛牌下滑北京、上海兩大一線城市的二手房市場，正悄然出現相似特徵：成交攀升、掛牌下滑。據北京市住建委網簽資料，2026年1月份，北京二手房網簽量達15082套，至此該資料已連續三個月穩定在1.4萬套以上。從2025年11月到2026年1月，北京二手房網簽量分別為14446套、17200套、15082套。北京本輪市場行情，起自2025年12月24日，當地推出新一輪房地產支援政策，包括放寬非京籍家庭購房社保/個稅年限、支援多孩家庭增購住房、統一商貸利率並降低公積金貸款首付比例，以持續釋放潛在購房需求。記者此前在採訪中瞭解到，上述新政出台後，北京樓市出現積極變化，其中成交較為活躍、引領本輪行情的主要是二手學區房，尤其是總價相對較低的房源。北京市西城區一房產中介表示，政策出台後，某學區房小區開間戶型價格上漲，上漲幅度大約在10萬～15萬。另一朝陽區中介也表示，類股內一熱門學區房小區，去年12月成交量大約在二十多套，到今年1月成交已經翻倍。長久以來困於降價煩惱的業主，對市場的預期及信心也有所增強。中指研究院表示，截至1月26日，頭部中介掛牌量為12.56萬套，較2025年年末下降4.7%，已回落至近2年較低水平，供應壓力有所減緩，表明業主預期出現積極變化。一線城市中的上海，二手房成交同樣活躍，掛牌量也正出現下行趨勢。據上海房產交易中心官網“網上房地產”資料，1月上海二手房（含商業）網簽成交22834套，已連續第三個月成交超2.2萬套，該成交量創下近5年同期新高。據上海中原地產觀察，以往郊區二手房交易量相對偏少，但近期部分區域如寶山，總價200萬左右的房源成交也非常活躍。目前市場上的低總價房源，經過近兩個月的消化，存量正在變少，整體而言市場交易活躍度是非常高的。與此同時，安居客上海表示，上海二手房掛牌量已連續9個月下降，從2025年4月約12萬套的高點，降至2026年1月的8.9萬套，五個月累計降幅達26%。“掛牌量下降背後，是房東心態明顯轉變。”安居客上海稱，過去幾年，不少房東為了快速出售，不得不多次降價。如今部分房東拒絕“低價競爭”，要麼撤牌觀望，要麼將房源由售轉租，尤其是一些地段較好的老房子，翻新後年化租金回報率可達3.3%～3.5%。穩定的租金收益讓房東更願意持有資產，不再急於降價變現。上海中原地產認為，掛牌量不斷下降，意味著市場消化的速度，已經超過新增掛牌的速度，價格走穩的可能性增加。“按這樣的趨勢預判，小陽春應該說提前出現了，今年的三四月份，預計也會有不錯的交易量，市場已經走出淡季不淡的行情。”廣深：價格調整推動入市另兩大一線城市廣州、深圳，1月份二手房市場也有亮點出現。據廣州市房地產中介協會資料，1月廣州二手住宅網簽套數和面積仍達到8881套、89.40萬平方米，環比分別小幅增長1.07%和2.05%，顯示市場需求韌性較強。從各區網簽套數環比來看，多個區域出現增長，外圍區域較為突出。其中：花都區增幅領先，達7.30%；其次是從化區，增長5.32%；增城區、黃埔區、天河區和白雲區增長幅度略小，分別為3.93%、3.23%、2.43%和2.10%。再看深圳，據深圳市房地產中介協會資料，1月深圳二手房共計錄得6802套，環比增長2.9%，同比大幅增長45.5%，創近10個月新高。協會稱，這是市場連續11個月錄得量破5000套，表明置業者信心顯著修復，為後續“小陽春”行情奠定基礎。深圳貝殼研究院也表示，2026開年，政策端持續釋放利多，剛需、改善需求同步入場，推動二手房成交量穩步增長。1月深圳二手房成交均價為50801元/平方米，環比保持穩定，其中少量優質、高端物業成交擴大，結構性小幅拉升均價。樂有家門店資料顯示，目前二手房樂有家門店簽約量已連續8周處於高位，2026年的1月，門店簽約量同比去年大幅上漲了57%，顯示樓市熱度在延續，成交量持續走高。在樂有家聯合其他機構發起的《2026年深圳樓市走勢判斷及置業需求》調研中，受訪者認為成交價維穩的最多，佔比43%，看漲的佔比30%。在對2026年深圳樓市成交量走勢判斷中，看漲的佔比最多達53%，其次是看平、佔比31%。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶告訴第一財經，1月北上深等核心城市，二手房市場維持一定熱度，一是北上深購房需求旺盛，當前市場延續以價換量，疊加前期政策顯效下，潛在需求不斷釋放。二是受春節假期後移影響，基數相對較低。近期，二手房掛牌量也有所回落，議價空間縮小、成交周期縮短，一定程度帶動市場交易活躍度提升。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，1月熱點城市二手房交易回升，一方面市場經歷四年半盤整後，房價已經相對友好，二手房市場進入探底階段。另一方面，從部分類股、人群來看，房價收入比、租售比等指標已開始趨於合理。李宇嘉表示，近期二手房成交較多的，很多是學位房。傳統來看，一季度的二手房交易，歷來是“學位房主導”，很多家長不想等到入學前3～4月份，加上1月份房價也比較友好，很多學位房降價比較到位，由此推動了市場成交量攀升。不過他認為，市場從探底到觸底走穩、夯實底部基礎，仍需要多方共同發力，包括繼續降低交易成本，淨化交易環境和秩序，修復居民在就業、收入和預期等層面的信心等。曹晶晶也提到，儘管近期二手房掛牌量有所減少，但整體規模仍較大，去化壓力仍在。據中國房地產指數系統百城價格指數，1月北京、上海二手房價格環比仍在回落，但跌幅均有所縮小。另外，京滬二手房市場呈現顯著的“結構性分化”特徵，核心類股與非核心類股、優質房源與普通房源的價格走勢差異明顯，核心區域的優質次新房價格或已調整至較合理水平，非核心區域的老舊小區、遠郊房源仍面臨下行壓力。 (第一財經資訊)

距離馬年春節僅剩十餘日，樓市近期因一組“二手房成交逆勢上揚”的資料引發廣泛討論。據冰山指數旗下“樓市日曆”小程序監測，自1月以來，全國26個重點城市的二手房即時成交規模（以定金支付量為指標，作為網簽量的先行訊號）連續多日出現“全面普漲”，環比增幅達14%至21%。其中，廈門、上海、南京等城市漲幅位居前列。對比歷史同期資料，春節前一個月的二手房成交活躍度通常呈現下滑趨勢——例如2025年春節在1月底，2024年12月及2025年1月成交定金量環比分別下降14%和42%；2024年春節在2月中旬，2024年1月和2月資料環比分別下降15%和48%；2023年春節在1月底，2022年12月和2023年1月資料環比上升4.1%後下降11%；2022年春節在1月1日，2022年1月和2月資料環比下降21%後微升0.3%。（2021年因覆蓋城市不足26個，資料未納入對比，該年春節前後月份成交均呈下跌態勢。）值得關注的是，“樓市日曆”資料顯示，2026年1月全國26城二手房掛牌總量環比下降1.8%，房源減少超5萬套。成交活躍度顯著提升的城市，掛牌量降幅尤為明顯。截至1月25日，全國14城二手房網簽量環比總體下降7.2%（需考慮資料統計滯後性），僅廈門、佛山、深圳、青島、廣州五城網簽量環比上升。冰山指數機構負責人分析稱：“定金支付通常比網簽提前兩周至一個月，能更靈敏反映市場動態。當前定金量資料表明，二手樓市‘小陽春’已提前到來，但這一行情難以持續。值得注意的是，當前回暖主要由買家驅動，賣家普遍持觀望態度，春節後掛牌意願增強，惜售心理導致房源供給環比大幅收縮。”該負責人預測，春節前樓市將迎來一波交易高峰，但2026年市場整體可能繼續回呼，若無重大政策干預，房價再跌10%或觸及底部。不過他強調：“止跌不等於進入牛市，盲目抄底可能適得其反，若等到政策強力救市，底部可能已過。”核心城市交易回暖，資料爭議中顯趨勢儘管部分資料與公眾直觀感受存在差異，但主要城市中介機構的統計結果與之方向一致。貝殼找房資料顯示，廈門市1月1日至20日二手住宅成交1303套，日均約65套，帶看量環比上升8.2%，購房者觀望情緒減弱，決策周期縮短。上海市1月前20天網簽量突破1.4萬套，環比上漲15%；2025年全年上海二手房成交25.4萬套，月均超2萬套，較2024年增長17.6%，而掛牌量自2025年5月（23.5萬套）持續下降至8.9萬套，部分房源價格走穩。南京市2026年1月以來二手房成交量逐周攀升，1月5日至11日成交1053套，12日至18日增至1715套，其中11日單日成交309套，創2025年1月以來新高。樂有家研究中心資料顯示，深圳市1月1日至18日二手房看房量同比上漲31.8%，錄得量連續多周穩定在1600套以上，香蜜湖、深圳灣等核心片區成交活躍度顯著提升。58安居客統計顯示，截至2026年1月21日，北京市二手房網簽9148套，而2025年9月至12月月均網簽量達1.4萬套以上，年末呈現“翹尾”行情，業主低價拋售意願減弱。北京鏈家中介透露，核心學區及地段優勢房源議價空間縮小，部分買家原計畫多次砍價，卻因他人搶先入手而錯失機會。部分房源已折價50%至60%，價格波動趨於平穩，買賣雙方心態均發生微妙變化。專家解讀：政策效應與市場分化成主因針對部分城市年末樓市“逆勢活躍”現象，鳳凰網房產採訪多位專家學者。中國城市發展研究院投資部副主任袁帥指出，往年春節前市場常因返鄉潮降溫，但2026年春節前夕，全國主要城市二手房交易呈現“非典型增長”，除春節較晚外，前期寬鬆政策逐步顯效、“就地過年”趨勢延續，均可能打破傳統周期規律。此外，房價走穩訊號增強買方信心，上海、北京等城市核心區房源抗跌性提升，進一步刺激改善型需求入場。袁帥預測，2026年二手房市場將呈現顯著“城市分化”：一線及強二線城市有望走穩復甦，以上海為例，掛牌量連續9個月下降、網簽量突破1.4萬套且價格止跌，表明市場已觸底反彈；普通二線及以下城市跟漲動力不足，但合肥、南昌等中西部城市因產業升級與人口流入，市場韌性較強，需警惕供應放量後的價格波動；成都、佛山、青島等城市雖跟隨一線城市回暖，但漲幅可能低於預期，例如佛山、青島作為製造業重鎮，需求更依賴本地經濟復甦，投資屬性較弱。蘇商銀行特約研究員付一夫認為，2025年下半年以來，全國核心城市在限購、首付比例、房貸利率、稅費等方面出台多項實質性利多政策，其效應在2026年初集中釋放，啟動了部分被壓抑的改善型及剛性需求。此外，部分城市土地市場回暖、開發商推盤節奏加快，也進一步推動了成交上升。但他提醒，當前市場復甦基礎仍不牢固，需警惕部分城市因供應過剩導致價格回呼風險，建議購房者理性決策，避免追漲殺跌。市場展望：結構性機會與長期挑戰並存綜合多方資料與專家觀點，2026年初二手房市場回暖呈現“核心城市引領、政策驅動為主、買賣雙方博弈加劇”的特徵。短期來看，春節前交易高峰或延續，但全年走勢仍取決於政策力度、經濟復甦進度及居民收入預期。中長期而言，城市間分化將進一步加劇，一線及強二線城市因資源集聚效應更具韌性，而多數三四線城市需通過產業升級與人口匯入夯實需求基礎。對於購房者而言，需密切關注政策訊號與市場動態，結合自身需求理性入場；對於投資者而言，則需警惕部分城市“有價無市”風險，避免盲目跟風。近期，市場上出現了“價格走穩”與“房源掛牌量減少”的積極跡象，特別是在上海、北京等一線城市，這一變化顯著動搖了市場多年來的下跌預期，促使買賣雙方的心態發生轉變。從本質上看，這是政策強力干預下，市場在經歷深度調整後，情緒與需求的集中迸發。然而，整體而言，市場已告別大起大落的時代，步入了一個由房源具體價值（如地段、品質、學區資源）及本地供需狀況主導的精細分化新階段。付一夫提出，購房者應“重視質量，輕視價格”，避免盲目跟風追漲；賣家則應把握當前市場活躍度提升的良機，以合理且具競爭力的價格果斷出手，以實現資產最佳化或止損。對於手握核心優質房源且不急於變現的賣家，可耐心等待市場情緒的進一步回暖與價值的重新評估，但需摒棄對歷史高價的幻想。經濟學家余豐慧指出，政策層面的支援對穩定市場預期至關重要，尤其是金融環境的寬鬆，如房貸利率的降低，確實減輕了購房者的負擔，對激發市場需求具有積極作用，有助於被抑制的需求逐步釋放並進入市場。預計上海、北京等一線城市的核心區域及優質教育資源房源將持續保持熱度，價格有望走穩。對於有二手房交易需求的人，建議密切關注政策動態與市場變化，抓住有利時機，但需理性看待房價波動，避免盲目追漲殺跌。 (房地產那些事兒)

當前地產價格呈現分化態勢，而非共振式下跌。房地產市場的總需求已趨於穩定。從全國範圍來看，一手房與二手房的成交總量，自2021年至2023年初期間，下滑幅度約為30%，但此後已呈現走穩態勢。自2023年初至今，一二手房合計成交量基本保持穩定，但其內部結構發生了顯著變化。一手房的供應量有所下降，其成交佔比從80%降至50%；而二手房的供應量和成交量均有所上升，佔比從20%提升至50%。綜合來看，總需求並未繼續下滑，而是保持了穩定狀態。這一穩定是在房價下跌、需求受到抑制的背景下實現的，因此，真實需求實際上應高於當前的實際成交水平。新房供應量的大幅下降，是新房價格保持堅挺的重要原因，同時也是一手房成交縮量的直接因素。住宅新開工面積相較於2021年的高點，下降幅度接近80%，新房庫存也較高點大幅下滑。無論是全國範圍內的已開工未銷售庫存，還是房企層面的庫存，均較之前的高點有顯著下降。更直接的指標是，前30個城市的推盤量下滑了百分之七八十。新房供應量相對較小，且存在結構性變化。在供應結構中，高線城市的佔比有所提升，而低線城市的佔比則有所下滑；高品質房源的佔比在提升，而普通剛需和改善型房源的佔比在下滑。低供應量疊加結構性提升，共同推動了新房市場銷售均價在過去幾年中的上漲。二手房市場需求持續上升，這主要源於新房供應的不足，導致需求向二手房市場轉移。二手房成交量在過去三年中每年均創新高，最近兩周，二手房成交量較去年同期高出40%以上，處於歷史同期最高水平。既然二手房需求持續新高，為何其價格卻持續下跌？二手房價格下跌的核心驅動因素在於供應量，即二手房的掛牌量持續上升並創新高。然而，自大約兩個月前至今，二手房供應情況發生了深刻變化。25個城市的掛牌量開始持續下行，且近期下行速度加快。我認為這一趨勢具有可持續性。背後所呈現的，是租金回報相較於對應利率的優勢逐漸凸顯。自2021年以來，房價經歷了大幅下跌，然而租金下跌的幅度相對較小。在25個主要城市中，平均租售比已從2.0%攀升至近2.4%。與此同時，在此期間，各環節的利率均出現顯著下降。例如，按揭貸款利率從高位時的5%以上下滑至3%左右，而經營貸的利率更是低至2.2%。提及經營貸，原因在於當前個人中長期貸款中，按揭貸款在過去兩年內不僅未出現增長，反而有所下滑，而經營貸則成為最大的增量來源。因此，購房的邊際融資成本已轉變為經營貸的2.2%。此外，銀行理財產品的利率和存款利率也從前幾年的3%至4%下滑至目前的1%多。在此背景下，對於兩類人群而言，房屋的價值開始日益凸顯。對於租客而言，若利用經營貸購房，其資金成本為2.2%，而房屋的租金回報率可能達到2.4%，在部分二線城市或一線城市的老公房中，這一比例甚至可能超過3%。這意味著，對於租客而言，現在購房的月供可能低於其當前支付的租金。這種情況將激發一部分剛性需求。近期兩周內，二手房成交量較去年同期增長超過30%，即為明證。對於房東而言，幾年前，將資金存入銀行或購買理財產品所獲得的收益顯著高於租金回報，高出幅度達1%至2%。然而，現在情況已發生逆轉。若將房屋出租，房東可獲得平均2.4%的租金回報，而將資金存入銀行或購買理財產品則可能僅獲得1%多的收益。因此，在房屋租金回報高於理財或存款收益的情況下，在當前資產荒的背景下，若房東沒有特別好的投資選擇，且風險偏好較低，不願涉足股市，那麼選擇保留房屋出租而非出售可能更為合適。值得注意的是，前幾個月二手房市場經歷了一輪掛牌量集中上升和價格大幅下跌的情況。筆者認為，這應是最後一波因槓桿持倉爆倉而引發的價格下跌。當二手房價格跌幅接近40%時，當前，一批源於投機性炒房的需求正面臨爆倉並被迫出清的局面。若對不同城市的情況進行細緻分析，可發現目前深圳是唯一一個掛牌量仍呈上升趨勢的主要城市，而深圳恰恰是上一輪炒房潮中受衝擊最為嚴重的區域，這一現象無疑為此提供了有力佐證。經歷本輪槓桿爆倉及被動拋售之後，剩餘房產持有者的槓桿水平普遍較低，財務狀況相對穩健。此時，他們對比房產與理財產品、存款等投資方式，發現房產價值凸顯，因此無需急於掛牌出售房產。從當前市場動態來看，二手房成交量正加速攀升，而掛牌量則持續下滑。這一變化背後，租金回報率與利率之間的差額提供了堅實的支撐。供應減少而需求增加，這無疑是市場拐點的明確訊號，此乃基於成交量層面的深入分析。在價格層面，近期亦顯現出明確訊號：二手房價格跌幅正逐步縮小。去年11月，房價下跌速度達到峰值，周環比跌幅約0.3%至0.4%，月跌幅約1.5%。然而，近期數周跌幅持續縮小，上周全國指數環比跌幅為0.17%，本周更是降至0.11%。值得注意的是，這僅為全國範圍內的平均資料。若聚焦於特定城市，上周杭州與上海的二手房價格已實現環比轉正，標誌著這兩個城市的二手房價已觸底回升。市場反轉往往始於優勢區域，隨後逐步擴散至全域。基於當前市場態勢，本人有充分理由認為，儘管全國指數尚未轉正，但市場拐點已基本確認。預計在未來兩個季度內，全國範圍內的房價指數有望走穩。 (房地產那些事兒)

2025年東京23區的二手住宅的平均期望出售價格為每70平方米1億393萬日元（約合人民幣456.2萬元），34.6%的漲幅創歷史新高。但有觀點預測2026年很難再像2025年一樣漲價……1月22日，日本不動產調查公司東京KANTEI發表的資料顯示，2025年東京23區的二手住宅的平均期望出售價格為每70平方米1億393萬日元（約合人民幣456.2萬元）。自有可比資料的1997年以來首次超過1億日元。與2024年（7720萬日元）相比上漲了34.6%，漲幅創歷史新高。調查對象為專有面積在30平方米以上的家庭住宅,不包括辦公室和商舖。二手房佔據整個住宅市場的大部分。與需要追加建築成本和開發商銷售管理費等的新房不同，二手房更能反映市場的供需現狀。購買二手房的人群正在增加。新房的供應量減少，材料和用地費用上漲等導致價格上漲。二手房吸引了放棄購買新房的人群，資金方面有餘力的人群正在流入。容易高價交易的優質地段次新房正在增加供應量，推高了行情。此外，10億日元以上的超高端住宅開盤增加也產生了影響。在港區和澀谷區等地，面積超過100平方米的大戶型高層住宅正在進入市場。市中心帶動了整體房市的上漲。從2025年的平均價格同比漲幅來看，都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷）上漲32.9%，城北、城東地區（台東和江東等）上漲21.9%。2026年，23區二手房的價格上漲或將放緩。市中心6區的流通套數已開始增加。東京KANTEI的高級主任研究員高橋雅之表示，“市中心的掛牌價和成交價也出現了偏離，很難再像2025年一樣漲價”。 (日經GO)