一個朋友在房產領域歷經十載，期間買賣過三套房屋，直至近期，才從一位退休的樓盤總監理口中聽聞一則行業隱秘：部分樓層自設計起始便註定面臨難住且難售的局面，更為令人驚心的是，這些樓層大多時候被開發商包裝為“特價房源”，用以專門吸引那些貪圖便宜的購房者。某二手房平台的最新統計結果證實了我的發現：這三個樓層的房屋平均成交周期相較於其他樓層，多出了60天，降價幅度也比其他樓層高出10%至15%，更為糟糕的是，這些房源在中介的內部系統中都被標記為“硬骨頭”，導致經紀人帶看的積極性非常低。第一個：裝置層及其上下層——24小時低頻噪音轟炸北京的劉女士指著天花板訴說著自己的經歷，當初她為了節省20萬，選擇購買了裝置層樓下的房子，而如今她卻懊悔不已，甚至表示那怕倒貼50萬都想換房，她家樓上是整棟樓的裝置間，裡面有水泵、電梯機房以及空調主機，這些裝置每天24小時都在不間斷地運轉著。最令人感到絕望的情況是，這類問題幾乎沒有解決的辦法，除非對整棟樓實施裝置改造，不然業主只能默默承受，有資料說明，裝置層以及與其相鄰的樓層的轉手率是其他樓層的3倍。第二個：腰線層——用美麗線條換來無盡煩惱杭州的陳先生指著窗外50公分寬的裝飾腰線說道，當初自己覺得腰線能讓建築外立面變得更好看，可如今才明白這竟是個會帶來問題的設計，正是這個看上去較為美觀的設計，致使他家每年在雨季時都要面臨滲水的威脅。工程監理王師傅作出解釋稱，腰線層位置存在突出平台，此平台極易出現積水現象，一旦防水工作存在些許問題，便會向內發生滲透情況，更為糟糕的是，該平台已然成為天然的“垃圾收集站”，樓上掉落下來的雜物以及灰塵，均在此處留存堆積。腰線對於室內採光存在影響，一般情況下會致使窗戶高度降低30至40釐米，在花費相同資金的前提下，所獲得的採光權出現了類似“縮水”的狀況。第三個方面是頂層之下的“次頂層”此層級需承受頂層所有的缺點，同時又無法享受到頂層所擁有的優點。深圳的趙先生表示：“人們常說次頂層是‘黃金樓層’，然而我住了三年後才發覺自己好像上當了，”開發商將這個樓層包裝成能享有頂層視野，又可規避漏水暴曬問題的樣子，可實際上它處於一種尷尬的狀況。次頂層在居住環境中面臨著諸多問題，其一它需要承受來自屋頂裝置所產生的噪音以及振動影響，其二當頂層防水出現老化狀況時，次頂層會成為最先受到影響的樓層。物業經理李先生道出了一個更為殘酷的實際情況：“當電梯需要進行大修之時，次頂層業主所分攤的費用與頂層業主相同，然而卻要承受更長的等待時長，”。如果你正在看房，務必記住這三個建議：第一，一定要查看樓層平面圖確認裝置間、管道井的位置，避開裝置層及其上下相鄰樓層。第二，實地考察腰線影響不僅要白天看，最好在雨天再去看一次，檢查是否有滲水痕跡。第三，關注頂樓防水狀況如果考慮次頂層，務必確認頂樓的防水保修期限和維護記錄。有一位成功避開了所有購房陷阱的購房者說得很實在：“購買房子就如同尋覓伴侶，僅僅關注其外在表像是不夠的，要要深入瞭解它內在的實際情況，”。在當下房地產市場已然回歸理性的這個時期，每一項購房決策都應當可經受住時間的長久檢驗。 (裝修幫DESIGN)

對2025-2027年的預測儘管在2024年第四季度和2025年第一季度短暫走穩，但自2025年四月以來房地產市場再次走弱，我們在2025年下半年看到房地產價格加速下跌。中國前100強開發商的合同銷售額在2025年10月同比下降41%，較2025年9月的-3%有所擴大。考慮到2024年第四季度在政策刺激後的高基數以及近期並沒有重大的房產刺激政策出台，我們預計今年剩餘時間房地產市場將持續走弱，我們將2025年的房地產銷售建築面積/銷售額預測分別下調4%和3%。如上文所述，我們預計2026年的住宅租金將下降，因此房地產價格在2026年可能繼續下跌，直到租金觸底，我們將2026年房地產銷售建築面積/銷售額預測分別下調14%和13%。分析：在去年四季度至今年一季度為期半年的相對平穩後，房地產市場於今年下半年開始繼續加速下行。這也是我去年四季度開始一直提醒需要繼續觀察的原因，就是因為當時的經濟基本面並沒有實質性恢復，再加上後續的政策跟進不及預期，房價預期再次轉壞，預計明年的租金將繼續下行，新房銷售額也將下降13%左右，買房地產股的讀者需要注意一下。全國房地產銷售與百強開發商銷售：由於持續去庫存，我們預計全國房地產銷售面積/銷售額在2026年將同比下降10%/10%，此前2025年預計下降為8%/9%。由於2025年上半年基數較高，且下半年銷售下滑加速，這一降幅在2026年可能進一步擴大，這將給2026年的銷售帶來壓力。我們預計百強開發商的房地產銷售額在2025/2026年將同比下降21%/10%，隨著庫存去化可能在2027年中期結束，我們預計2027年的銷售降幅將縮小至5%（見圖22）。圖22：庫存周轉月數可能在2027年中回到自2010年以來的平均水平分析：由於今年下半年房產銷售加速下滑，這一影響很可能延續至明年上半年，預計百強開發商的房產銷售額在2025年將同比下降21%，在2026年同比下降10%，而在2027年銷售額降幅縮小至5%。我想起前段時間和我爭論房地產股會戴維斯連按兩下的那位，我真不知道說啥好。新開工房地產：由於第三季度房地產銷售疲軟，開發商投資放緩，2025年前10個月全國300個城市的土地購買額同比增長5%，較2025年上半年28%的增速有所放緩，這表明開發商對市場信心不足。此外住建部重申房地產開發模式將從預售模式轉向現房銷售模式，這將進一步對開發商的投資意願和新開工產生壓力。因此我們預計在經歷2025年預計同比下降19%之後，2026/27年的新開工物業將分別同比再下降10%/5%。新房竣工：由於2023-2025年新開工同比下降19-23%，我們預計竣工量將繼續疲軟。我們對2025/2026年的竣工面積預測同比下降19%/20%，而預計2027年的竣工量將同比下降15%。房地產投資：我們預計2026年房地產投資將同比下降10%，2027年將再下降5%，以反映我們對新開工項目下降和在建建築面積減少的預測。分析：開發商買地的增速大大放緩，這說明開發商總是比大多數人先嗅到危險的氣息。兩方面原因造成了開發商拿地意願降低，一方面是房地產市場從今年二季度開始再次拐頭向下，未來形勢又開始不明朗。另一方面是預售制轉向現房銷售會大大增加開發商的融資成本，因為本來用買家預收的房款來建房不需要支付利息，而現在向銀行貸款來建房需要支付大量利息。這不但會造成建房成本的剛性抬升，還會造成新房供應量大幅減少（因為有資質大量貸款的開發商沒幾個），最終的結果就是新房價格被剛性抬升，而大量開發商被市場所淘汰，新房市場量跌價升，這個問題其實我之前也已經專門有講過。預計到2026年下行周期將繼續，可能在2027年中期結束我們預計庫存去化將在2027年中期結束，假設新開工和銷售保持不變，我們估計全國庫存將在2027年中期回到25個月的水平，低於目前約30個月的水平，屆時房價將趨於穩定。預計在2025年房價下降12%之後，隨著去庫存的持續，2026年和2027年房價將分別再下降10%和5%圖 23：中原一級城市二手房價格指數分析：最後瑞銀給出了總體的分析結論，就是去庫存將於2027年年中結束（房價也會同步趨穩），預計2026年和2027年房價將分別下降10%和5%。當然這是一個總體的判斷，高線城市由於基本面更好且庫存更少，則房價走穩會比總體水平早3-6個月，而低線城市要分情況看，有些基本面持續下行且人口長期流出的基本沒有翻盤的可能性了。我們的預測下行風險包括：1）房產銷售低於預期的水平。2）主要開發商違約，導致購房者對新房產生擔憂，進而轉向購買二手房而非新房。3）抵押貸款違約率上升，可能導致銀行以大幅折扣進行更多的止贖銷售，從而進一步壓低房價。我們的預測上行風險包括：1）大幅降息。2）大規模庫存購買以及加快城中村改造計畫，這些都可能減少庫存。3）其他重大的房產刺激措施。分析：因為任何預測都是基於假設變數在一定範圍內，當這些變數超出預設範圍時預測的結果就不准了，那麼我們來看一下這次瑞銀預測的基礎變數包括那些。下行風險（導致房價走穩時間點延後），主要是抵押貸款違約率上升這個因素，這會導致法拍房數量增加，市場低價拋盤加大，供求進一步失衡。上行風險（導致房價走穩時間提前），包括超預期的降息、超預期的拆遷規模、大規模庫存收購、其他重大房產刺激措施。 (finn的投研記錄)

11月的上海二手房市場出乎不少人意料。截至11月14日，上海二手房本月累計成交已突破10000套，環比上月同期大漲83.77%。日均成交約700套的速度，讓11月有望衝擊2萬套的月度成交規模。這一資料似乎為持續低迷的市場注入了一針強心劑。01. 成交量環比大幅回升，價格繼續探底…十一月前兩周的上海二手房市場呈現出明顯的“量升價跌”態勢。根據統計資料，本月前14天累計成交已突破1萬套，環比增長超過八成。這一增長主要來自於月初以來的穩定表現。在上周（11月3日-9日），上海二手房網簽總量為5138套，雖然環比前一周下降了8.43%，但11月8日單日成交1075套，再度站上千套關口，顯示出市場在部分時段仍保持活躍度。與成交量形成鮮明對比的是價格表現。上海二手房價格已連續6個月下跌，10月環比下降0.9%，但好消息是降幅較上月有所縮小。截至11月14日，上海二手房平均單價為3.45萬元/㎡，套均價格289.46萬元，較上月均有明顯下降。當前市場呈現出明顯的分化特徵：市中心的部分老舊小區因跌出性價比而成交相對活躍；徐匯濱江、浦東前灘等熱點改善類股則走出了獨立的結構性行情。而郊區的次新房價格壓力依然較大，買賣雙方博弈激烈。02. 背後原因曝光！未來二手房…這一輪成交回升並非市場反轉，而是多重因素共同作用的結果。龐大的掛牌量賦予購房者更充分的選擇空間與議價主動權，直接導致價格持續承壓。當下上海二手房市場正經歷“屠龍刀式砍價”，買家議價行為愈發大膽，部分買家甚至直接按掛牌價的七八折出價。剛性需求的大量分流至二手房市場也是關鍵因素。2025年前三季度，上海二手房與新房成交套數比達到5：1，即每成交5套二手房才有1套新房成交，這一比例在2022-2023年僅為1.56：1。二手房成交以小面積、低總價產品為主，更偏向剛需。2025年1-3季度，100平方米以下二手房套數佔比達到78.6%，500萬以下的二手房佔比達到78.8%。價格調整後，二手房性價比凸顯，持續分流剛需購房者。政策層面，上海近期加大了城中村舊改力度，並配合執行“房票”制度，這也有利於新房和二手房的成交上漲。面對11月上半月的成交激增，市場更關心的是：這究竟是短期反彈還是趨勢反轉？從短期因素看，市場可能正迎來季節性復甦。按照傳統規律，年末通常是房地產市場的交易窗口期。前期壓抑的需求在價格調整到一定程度後集中釋放，促成成交量的階段性反彈。但從中長期視角分析，市場仍面臨挑戰。未來一段時間，上海二手房市場仍將處於“高庫存、低價位、剛需主導”的深度調整階段。對於有實際居住需求的購房者而言，當前正是仔細甄選房源、理性議價入市的窗口期。對此，你怎麼看？ (上海樓市情報)

“金九”已過，在止跌回穩的大背景下，二手房價仍處於調整中。麟評居住巨量資料研究院發佈的報告顯示，2025年9月100個重點城市二手住宅市場均價為13727元/平方米，環比下跌0.34%，同比下跌3.21%，環比跌幅較上月縮小0.07個百分點。前三季度，100個重點城市房價為13943元/㎡，較2024年下跌3.36%，較2024年6.18%的跌幅縮小2.81個百分點。截至9月，百城二手房價格環比連續下降31個月，同比連續下降33個月。今年以來，在一系列政策的推動下，二手房房價跌幅有所縮小，但下行趨勢未扭轉，市場情緒低迷。麟評居住巨量資料研究院認為，目前房價並沒有明顯的止跌跡象，房價仍在調整中，何時見底需要結合經濟環境、房地產政策、市場供需、購房心態等多重因素共同判斷。一線城市跌幅居首分等級城市來看，9月各線城市二手房價同環比仍處於下行態勢，其中一線城市跌幅居首。報告顯示，9月一線城市市場均價為53699元/平方米，環比下跌0.53%，同比下跌3.38%。二線城市市場均價為16304元/平方米，環比下跌0.36%，同比下跌3.07%。三四線城市市場均價為8761元/平方米，環同比分別下跌0.23%、3.35%。具體來看，一線城市中除深圳一絲微漲外，北京（-0.63%）、上海（-1.04%）和廣州（-0.74%）均下跌。儘管8月份北京和上海限購政策放鬆，成交量有所回升，但價格仍未走穩。特別是北京，年內房價下降明顯，截止9月份，北京房價較去年同期下降10.4%，位居一線城市首位。二線城市表現好於一線城市，其環比跌幅近3個月小於一線城市。其中，東北城市瀋陽、大連、哈爾濱9月房價上升；泉州、寧波、杭州、廈門等東南沿海城市跌幅靠前，泉州年內房價降幅較大，同比跌幅多達14.31%。三四線城市今年房價環比跌幅維持在3%左右，同比跌幅略大於二線城市。此外，由於三四線城市均價與一線城市房價相差較大，投資屬性較弱，短期仍有較大的去化壓力。TOP10城市總體降幅大於漲幅具體到城市，9月二手房均價下降城市多於上漲城市。報告顯示，環比漲幅前10城市，漲幅普遍在0.17%-2.04%之間，以二線及三四線城市為主。其中，瀋陽（2.04%）、大連（1.40%）和淮安（1.14%）位居漲幅前三位。從環比跌幅前10城市來看，跌幅維持在1.19%-2.02%之間，繼續維持跌幅大於漲幅的局面。其中，溫州跌幅最大，為2.02%，其次為淄博、合肥和佛山，房價環比跌幅均超過1.8%。 (中房網)

你是不是也發現了最近房價的“堅挺”其實挺得有點假。利多不停，利率也在降，但房子卻還是賣不動，成交量一看冷得很。但你要說房價真跌了嗎？好像也沒有完全崩盤。真相是房價並不是靠市場“自然堅挺”，而是靠開發商造出來的“新型房子”在暗地裡強撐。它們有個新名字叫“四代宅”。但其實說白了就是一種“加量不加價”的打法，用超大的贈送面積、超高的得房率，還有露台、會所、泳池、景觀設計來誘惑你出手——總價不變，但你拿到的遠比以前多。看起來房價沒跌，其實實打實地“變相腰斬”了。01一、房價一直跌，可表面上為什麼還“挺得住”？你有沒有發現這兩年房價動不動就傳“走穩了”“要反彈了”，各種利多政策也都在跟上。利率降了，首付降了，限購放開了……可是成交量還在低迷，二手房還在持續下跌。說實話很多人都覺得奇怪：如果真沒人買房，開發商為何不直接降價賣？因為現在的開發商學精了，他們不明降價而是暗中“加量”。什麼叫加量？就是你買一套100平的房子，結果送你20平露台、10平飄窗、5平裝置平台，再加上公攤小、陽台變書房，實際用起來的面積，可能接近130甚至150平。而價格呢？還是你看到的總價200萬。這麼一搞得房率直接從70%飆到130%+。用更低的套內單價，掩蓋表面上沒有降價的事實。房價真的在“偷降”。02二、四代宅是怎麼“偷襲”二手房的？老三代宅100平，套內面積大概也就70平，得房率70%。四代宅呢？同樣是100平，總價也是200萬，但套內你可能能用到130平，得房率130%。相當於什麼？每平米實際只花了1.5萬，而三代宅是2.8萬。這還不是全部。四代宅還順帶給你個大露台、社區會所、花園泳池，甚至還有下沉式書吧、瑜伽房。住進去的人感慨一句：“這不比我那套二手房香多了？”你就說買房的人會怎麼選？03三、開發商不是良心發現，是被市場逼的別看這些四代宅這麼“豪橫”，其實開發商一點都不賺錢，甚至可以說是虧著賣。為何還要搞？因為不搞就更賣不出去。一個做地產的朋友直說，現在做四代宅利潤比以前低多了，光這些贈送面積、公共配套、裝修設計全都要成本。但他也很無奈：“現在不加點料誰還看你的房？一堆人看都不看，直接說不考慮老產品。”所以別覺得開發商在做好事，本質上是市場倒逼他們“加料賣”。而且你有沒有發現新房這麼卷，二手房還怎麼賣？04四、中介已經“用腳投票”了，集體轉向新房說個現實點的。現在房產中介都怎麼幹？帶你看一套二手房跑七八次，看了不滿意就拉倒，還可能跳單，最後成交了還得分公司一杯羹，提成到手沒幾個錢。但如果帶你去看新房，只要你登記資訊，看一遍、簽個合同，就能拿到幾千、幾萬的佣金。甚至有的售樓處還給中介“特別獎勵”——帶來一個客戶成交就給現金。你說這種情況中介還願意帶你看二手房嗎？他們不說話，但行為已經說明一切。只要中介不推二手房，市場就冷一半。05五、四代宅越火，二手房就越難賣我們來算一筆帳。三代宅總價200萬，套內面積75平，套內單價26666元。四代宅也是200萬，套內面積130平，套內單價15384元。對比一下差了將近40%。而且新房環境好、裝修新、還不用繳個稅增值稅等等，一對比買新房的性價比簡直高到離譜。於是你會發現現在很多看二手房的人嘴裡說著“挺喜歡”，其實心裡已經在拿新房對標壓價。“你這要價200萬，但我去看隔壁新盤也才200萬，人家還送露台、送裝修，環境還更好。”二手房的房東一聽這話怎麼談？不降價賣不掉；降價又肉疼。所以現在很多二手房乾脆直接“躺平”。06六、不是所有二手房都廢了，但價格肯定撐不住了你可能會問那是不是三代宅就徹底沒用了？不至於。但未來一定會變成“價格窪地”。為什麼？很簡單當四代宅賣200萬時，三代宅就只能賣成100萬才有人願意買。四代宅比的是產品力，三代宅比的是“白菜價”。一旦價格拉開差距，就會有一部分人買帳——比如資金有限的剛需、投資客、收租的。所以說四代宅不會讓三代宅徹底報廢，但一定會讓它“變廉價”。不是沒人買，而是得便宜到你無法拒絕才有人下手。07現在樓市表面上看著風平浪靜，但實際上全靠開發商“花活”在撐著。四代宅只是看起來“價格沒跌”，但實際上已經通過各種方式把真實房價打了個七折八折。這些房子看似貴，其實你能用的面積更多，體驗也更好，關鍵是總價還沒動。而傳統二手房呢？一動不動就只能看著自己被“按在地上摩擦”。未來的趨勢很明顯：結構性價格倒掛會越來越嚴重。你想買房就得明白一個事實：看表麵價格是看不出樓市真相的。只有拆解背後的“得房率”“贈送面積”“總價結構”，你才知道那些房子真的跌了，那些房子只是“裝得住”。別被假象騙了。真正的房價早就悄悄塌了一半。 (知理樓市)

2025年9月15日，國家統計局發佈的70個大中城市房價資料顯示，上海新房價格環比上漲約0.4%，同比上漲約5.9%，與杭州、宜昌並列漲幅榜首。而與新房的火熱形成對比的是，二手房市場仍處於調整期，8月二手房均價環比下降約1%。圖源：國家統計局01新房領跑全國！二手房卻…上海房地產市場在2025年9月表現出較高的交易活躍度。根據市場資料，截至9月9日，當月新房累計成交量已達3246套，二手房累計成交5534套。到9月22日，成交量進一步攀升，全市新房累計成交9784套，二手房累計成交14844套。這種增長態勢表明上海樓市傳統“金九銀十”銷售旺季效應正在顯現。上海新房市場表現尤為突出，成為全國樓市的亮點。根據國家統計局資料，2025年8月上海新房價格同比上漲5.9%，環比上漲0.4%，是四個一線城市中唯一一個同比、環比價格均持續上漲的城市。區域分析顯示，核心區域新房價格漲幅顯著。黃浦區新房價格達155968元/㎡，環比上漲3.40%；靜安區報價約121850元/㎡，環比上漲2.95%。與新房市場不同，上海二手房市場呈現出“量升價跌”的特點。從幸福裡提供的資料來看，上海全市二手房報價54142元/㎡，環比下降約0.20%，各區域二手房價格基本以跌為主，僅徐匯、金山、黃浦三個區域有0.04%-0.13%的輕微上漲。02政策效應持續釋放，未來上海樓市…市場活躍度的提升與政策支援密不可分。2025年8月25日，上海出台“滬六條”樓市新政，對限購政策、公積金政策、住房信貸政策等進行了最佳化調整。新政規定，符合條件居民家庭在外環外購房不限套數，成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策。商業性個人住房貸款利率不再區分首套和二套，統一執行3.05%的優惠利率，公積金貸款也實現利率統一下調、首付比例降低。這些政策有效降低了購房成本，釋放了住房需求。展望未來，上海樓市可能繼續保持分化態勢。核心區域由於土地資源緊張、產業集中、設施齊全等因素，房價有望持續攀升。而近郊和遠郊區域則面臨一定的調整壓力。業內專家普遍認為，上海屬於全國優質的房地產市場，近年持續好於全國基本面。新政下的市場表現有望更加活躍，但市場走穩仍需依賴宏觀經濟環境改善及政策組合拳的持續支援。 (上海樓市情報)

一線城市不僅經濟增速乏力，在消費領域也開始落伍。上海等一線城市問題出在那裡？一線核心資產還保值嗎？一線城市類似金絲雀，它反映的是中國經濟的寒暑表。上半年經濟資料出來，一個被關注的點是，一線城市不僅經濟增速乏力，而且在消費領域也開始落伍。曾經，一線城市是中國城市的領頭羊，一線消費者也是各大商家盡力角逐的市場。今年來看，上半年重慶社會消費品零售總額反超上海，新晉成為“消費第一城”。上海等一線城市怎麼了，問題出在那裡？經濟分化徐瑾經濟人專欄年初就談過經濟的分化，如今這一分化趨勢更為明顯。從經濟增速來看，全國經濟增速為 5.3%，而領跑者不是一線：煙台以 6.4% 的增速位居 30 強城市增速第一名，合肥上半年的經濟增速則領跑長三角兆城市，上海與深圳同比增速5.1%，廣州更是只有3.8%。在出口遇阻，投資不旺的情況下，消費成為不少地方提振經濟的最後稻草，但是一線城市的消費同樣不樂觀。按照國家統計局資料，上半年社會消費品零售總額245458億元，同比增長5.0%，比一季度加快0.4個百分點。按消費類型分，商品零售額217978億元，增長5.1%；餐飲收入27480億元，增長4.3%。對比之下，北京市2025年上半年社會消費品零售總額為6734億元，同比下降3.8%，上海市社會消費品零售總額8260億元，同比增長1.7%，都低於全國增速。更突出的是餐飲增速，北京上海雙雙向下降，北京市餐飲收入672.6億元，同比下降3.6%；上海991.4億元，同比下降2.6%。對比之下，大家熟悉的多數二三線城市餐飲收入基本都高於全國平均數，長沙增速5.4%，成都增速4.8%，武漢增速10.7%，重慶增速6.4%。不少輿論都驚呼，一線城市的緊日子來了，衣食住行越來越緊湊。在現實生活中，似乎也確實如此，如今在一線城市，家庭主婦外出背奢侈品包穿高跟鞋全妝也不再是必須，不少媽媽背上一個帆布包就出門越發流行。對比之下，在各類自媒體中，小地方的人似乎還是很滋潤，各類小鎮貴婦與縣城婆羅門還是繼續該買就買。在中產消費者計較山姆選品不如人意的時候，小縣城代購山姆生意依舊風生水起，甚至出現專門賣山姆產品的分裝超市。市場vs財政問題出在那裡？一線城市類似中國經濟的金絲雀，他們的反應，其實是經濟的寒暑表。經濟不好大家都知道，但是經濟不好的含義傳遞猶如潮水，往往從最為敏銳的地方傳遞到最不敏感的末梢。在上海這樣的一線，過去主要優勢在於連結海外以及國內，依靠市場吃飯，對於宏觀相變最為敏感。這些城市消費主要依靠中產支撐，而這些中產隨著房價下跌以及35歲現象等情況，如今花費都變得小心謹慎。相反，一些三四線城市，他們對財政收入依賴度很高，在這些地方，消費往往主要依靠體制內成員，也正因此，無論市場氛圍如何變化，這部分人收入固定，可以繼續在社交媒體打卡曬單，似乎時代變化都不能打擾他們的歲月靜好。當然，在現實中負重前行的人，往往是不會出現在社交媒體熱帖上的。如果你關注真實世界，那怕多瞭解下鄰居朋友，就知道即使在一線，一個中年人年過四十去求職，要求一份交社保的體力工作，也會變得非常困難，五千工資比比皆是。社區超市每天工作10小時一個月輪休4天，往往就是5千起步，幼兒園的保育員阿姨也不過三到四千。年薪百萬成為過去，大家曾經以為的基準點人均一萬隻不過存在想像中。按照官方資料，上海2024年工資中位數折算月均8578元，這還是在加入體制內與外企等高薪單位情況下的資料。如今，在人口老齡化壓力下，社保政策一頭連著退休人員的養老金，一頭連著打工人的社保，左右平衡變得日益困難。在養老人員逐漸增加、養老金年年上漲壓力下，打工人的收入卻漲不動了，這也是此前引發熱議的全民社保風潮。這些年社保基礎上漲迅猛，每年社保繳費基數基本是在6月到7月公佈，上限通常為上一年度社平工資的3倍，下限通常為社平工資的6折。如前所言，社平工資實際上是高於工資中位數，比如2024年上海職工年平均工資月均12307元，但實際的中位數可能在8千左右。那怕以下限繳費，每年上漲對於低收入人群都是不小壓力，對企業亦然。在現實壓力之下，今年直到9月初，還沒有省份公佈社保基數上線數。房子的隱喻比起收入，財富縮水是消費乏力另一核心因素。對於中國居民而言，房子從來不僅僅是居住的場所，更是多數家庭的最大頭資產。對於一線居民來說，高房價是他們財富的底氣，也是生活的最後堡壘。如今情況，上海和北京等一線城市的房價基本已經回到十年前。如果高情商的財經大v，大概會說跌幅走穩，但真相卻是，最代表市場價格真相的二手房房價，無論政策如何放鬆，始終在下墜。7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.1%，一線城市二手住宅銷售價格同比下降3.4%，降幅比上月擴大0.4個百分點，北京、上海、廣州和深圳分別下降2.9%、2.2%、6.0%和2.5%。最近你可能會刷到一些短影片，就是各個中介帶客戶上門幫業主賣房子的那種，上海很多，據說北京也不少。你會發現很有趣，以前中介和業主的關係還挺客氣，比如給阿姨買杯咖啡，順手幫忙倒個垃圾。現在完全不是這樣了，中介動不動就問業主：“你的買入價是多少？你要虧錢了。”如果覺得不合適，直接說“不行，我不拍了”，然後威脅走路。現在的中介都很強勢，房東很弱勢。賣房子的情況基本上都是虧本的，大家現在也都不得不接受虧錢的預期，價格比自己買的時候都跌了。有些房子跌得特別厲害，首付都跌沒了，最後也只能虧本賣。各種賣家痛心疾首的視訊越來越多，這種短影片，當然有表演成分，但是成交價是真的低了，房東的報價，那怕虧錢賣，評論基本都覺得高。以前我覺得這種短影片沒什麼意義，但現在感覺，比起一些虛假分析和高情商發言，這些短影片暴露了大家的潛意識。前段時間，還出現一個狀況，上海的浦東新區1700余個門禁系統突然失效，居民反映“門禁卡、APP均無法使用，小區成’無人區’”。原因在於，維保合同到期後，政府與企業交接斷檔，維保企業“承諾銜接”卻未落實。樁樁件件，各有原因，分析到最後，其實都和房地產有關，也和財政競爭有關。像長三角、珠三角這些地方，原本是屬於中國經濟最發達的地方，財政自由度也最高，基本上能夠自給自足。但這些地區和外部的聯絡非常緊密，一旦外部環境發生變化，他們往往首當其衝。比如在北方，經濟不好時，北京這樣一線有政治優勢，可能還會相對穩定；但在南方如上海、深圳，如果經濟增速下滑，反應通常會更快、更明顯。以前大家有一個迷思，核心城市的核心資產是絕對保值，比如上海的內環核心學區房。其實，這種想法很多經濟學家都討論過，最終只是一種口口相傳的觀念。雖然核心資產相對更保值，但到底能保到什麼程度呢？類似香港那些號稱永遠升值的店舖，即使在銅鑼灣這樣的地方，如今租金也不得不打折。畢竟，以前你租給國際奢侈品大牌，現在你只能租給個體戶，能是一樣的租金嗎。歸根到底，我們在一線城市買的到底是什麼？買的是房子、土地，還是待遇？其實，買的是在核心城市賺錢的機會，不一定是發大財，但至少是能站在前台看戲的機會。如果這種機會變少了，還會有人願意花那麼多錢嗎？房子是中國經濟以及家庭財富的最佳隱喻。解鈴還須繫鈴人，房價、消費、財富問題看起來是孤立的，其實本質都是經濟問題，就像我的公眾號名字揭示的，“重要的是經濟”，經濟不回暖，很多問題無解。在目前的環境中，多數人能做的，只能守好自己的工作和財富，等待下輪經濟周期。 (FT中文網)

01. 二手房市場：以價換量壓力加劇最近，國家統計局發佈2025年7月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，其中：上海新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，成為一線城市中唯一上漲的城市。然而在二手房市場，上海價格指數環比下跌0.9%，跌幅較6月有所擴大，與北京、廣州和深圳一同進入下行通道。圖源：國家統計局成交量方面，7月上海二手住宅成交近1.7萬套，同比、環比均出現回落。淡季壓力在周末成交中尤為明顯——此前上海二手房周末網簽量基本能超千套，而7月大多數周末網簽量均未達到這一水平。市場持續高位運行的掛牌量成為價格下行主因。上海中原地產市場分析師盧文曦指出：“以價換量仍是房東主流出貨方式。”此外，相關資料顯示，房東談判姿態進一步降低，議價空間擴大至5%以上，直接帶動價格指數環比下跌0.9%。02. 未來上海二手房市場…隨著7月淡季結束，上海樓市已開始為傳統銷售旺季“金九銀十”蓄力。當前市場表現符合淡季預期，且經過上半年運行後，市場預期已進行修正。上海鏈家研究院資料顯示，市場需求呈現明顯的剛需主導特徵，300萬元以下房源成交佔比持續攀升。上海中原地產資料顯示，雖然7月二手房成交量環比下降7.9%，但同比跌幅僅為6.7%，且1-7月累計同比增長16.5%，市場韌性仍然存在。業內普遍認為，政策將成為啟動“金九”行情的關鍵變數。盧文曦強調：“若相關最佳化政策能盡快落地，不僅有望扭轉8月樓市持續清淡的局面，還能為市場人氣進一步升溫提供助力，為即將到來的‘金九’銷售旺季奠定良好基礎。”寫在最後：高端改善項目支撐新房市場，剛需群體主導二手房交易，上海樓市呈現出前所未有的結構性分化。隨著北京已率先放鬆五環外限購政策，上海樓市政策最佳化預期不斷增強。對此，你怎麼看？ (上海樓市情報)