“10萬+”樓盤周末要排隊看，開發商宣佈收回部分優惠；二手房成交量每周都在創新高，小區裡周末看房人多了起來，普普通通的中介團隊3月賣了108套房⋯⋯3月29日，上海某高端樓盤銷售現場 包晶晶 攝熟悉的味道又回來了。“實在對不起，今天客人太多，怠慢了。”3月的最後一個雙休日，《每日經濟新聞》記者來到上海楊浦濱江類股的中海雲邸玖章，而在見到置業顧問彭源（化名）之前，已經喝了一小時咖啡。“但是請再等一等，還有三組家庭，咱們一起介紹。”在等待的一小時裡，記者觀察到，接待區域的位置始終坐得滿滿噹噹，有些家庭在挑選樓層、對比價格，有些家庭忙著簽署檔案。排隊看房、優惠即將收回新房開盤售罄重現上海在彭源的帶領下，4組家庭共同穿行於展示區、實景會所、園林景觀和樣板房，像一個小型旅遊團。有趣的是，其他置業顧問也同樣“帶團”參觀。“這段時間人手不夠，只能這樣操作了。”彭源解釋。儘管這個“10萬+”的項目一套房1000萬元起步，僅個別房源900萬元左右，但同行的一對夫婦還是認為應該選擇146平方米的戶型。“前段時間兒子來看過了，今天我們再來看看。”這對夫妻對置業顧問說。他們夫妻倆帶著把關的心態詳細詢問了房屋各個細節，並且細心地開窗查看周邊城市介面、道路情況，與手機地圖裡的路名一一仔細核對，確定了房前屋後的所有建築主體，才滿意地點點頭。同行的江先生表示，原先並沒有買房打算，最近行情好，就過來看看，沒想到現在的新房產品完全不一樣了，會認真考慮置換新房。“4月1日起，所有在售房源優惠回收0.5%。”位於上海內環內的保利外灘曜、外灘啟PARK77兩個項目的行銷中心，大螢幕上列出了一房一價表，並預告將收回部分優惠。記者進入行銷中心，正巧遇到一組客戶下單後“砸金蛋”。接待區域臨時改造成了簽約中心，每張桌子前都有客戶簽約或辦理手續。外灘曜二批次踏准了小陽春的節奏。據項目官方微信公眾號資訊，認購首日8小時內認購率即突破100%，開盤當日二批次即去化超93%。上海近郊和遠郊，出現了久違的“開盤售罄”：3月18日，中建東孚中環麓島官宣二批次開盤，所推房源全部售罄。嘉定南翔的華潤置地時代雲境3月下旬開盤，110套房源共吸引了121組認購，這個均價約5.7萬元/平方米的項目，開盤當天去化超90%，次日即告售罄。同類股另一個已經進入現房銷售階段的樓盤也同樣火熱，行銷人員告訴每經記者：“3月份接待了大約1000組客戶，並且持續有成交，優惠力度也比較大，因此目前只剩下極少量的尾盤。”事實上，上海市場在傳統淡季也並不平淡，而年後“滬七條”又讓樓市提前點燃了“小陽春”。據中指研究院，整個一季度，上海新房TOP20項目合計銷售金額達到了254.9億元。其中，前三名合計銷售額就超過百億元，沄啟濱江、安瀾上海、時代之城分別達到40.2億元、30.9億元和30億元。中指研究院上海分析師張翔分析稱：“近期上海供需保持平衡，以3月為例，新房成交2270套，當月供應2181套，呈現供小於求的平衡格局，新房住宅均價63185元/平方米，環比微漲0.33%，保持平穩。”從成交面積變化來看，據上海中原地產，3月上海新建商品住宅成交面積56.3萬平方米，環比增加251.6%。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，“雖然成交資料沒有超過去年同期，但來客來訪等前端指標都不錯，供應節奏偏慢且大部分項目單次投放依舊不多，牽制了成交發揮。‘滬七條’給剛需以及首次改善客群帶來消費上的提振，尤其是外環周邊的樓盤效果最明顯。二手房市場中的部分賣家都是潛在的消費者，隨著供應陸續到位，4月市場還會有不錯表現”。3.1萬套！3月二手房量價齊升平均成交周期縮短至39天資料顯示，3月最後一天，上海二手房成交1037套，既是月內第3次工作日成交超千套，也是這3天中成交量最大的。隨著月末網簽持續“翹尾”，全市二手房成交量達到3.1萬套，不僅同比增長6%，更較1月大幅增長37%。據多家機構統計，3月上海二手房成交量已經創下近5年新高。記者曾在3月份多次走訪上海各區房地產交易中心。3月15日，記者在浦東新區不動產登記交易大廳看到，截至中午12點，41個辦事窗口共放號423個，受理數量達到417個，其中“繳稅並行證”已經辦理160組。藉著“小陽春”的暖風，在上海只有4家門店、70多名員工的印居房地產，3月份實現了108單（含新房）的戰績。和傳統的中介門店有所區別的是，他們更多借助各大視訊平台的流量獲客。經過近幾個月持續高位放量之後，上海二手房市場終於迎來了“量價齊升”。上海鏈家資料顯示，3月二手房價格指數環比上漲1%，這是走穩回升的積極訊號。與之同步的是買家的熱情。鏈家資料顯示，自“滬七條”新政發佈以來，買方入市意願積極，2025年6月平均成交周期為49天，至今年3月平均成交周期已縮短至39天。伴隨成交放量，上海外環外區域庫存去化壓力得到有效緩解，市場逐漸從前期“去庫存”階段轉向供需動態平衡的修復期。而市場各方的反應比統計資料更靈敏。“滬七條”新政發佈後不久，一直在觀望學區房的藍女士頻繁光顧中介門店。她曾告訴記者，“聽說‘滬七條’公佈一周之內，明珠（學校）附近的學區房成交了差不多20套，現在單價已經漲了5000元（每平方米）左右。這幾天又去福外（學校）附近轉了轉，那幾個對口小區單價也漲了5000元~10000元，我很糾結上那個‘車’”。“3月二手房市場小陽春成色十足，成交資料印證了市場信心的強勢回歸。而作為先行指標的帶看量，比1月也取得28%的增長，為後續成交提供了有力支撐。而新政有效打通了置換鏈條，釋放了剛性與改善性住房需求。政策的持續發酵，為市場注入了流動性，推動上海二手房市場在量價齊升中邁入良性循環的復甦通道。”上海鏈家研究院負責人李根通表示。(每日經濟新聞)

“滬七條”落地滿月，上海樓市“小陽春”徹底燃爆。“系統又崩了。”日前，一位上海地產行業相關人士感嘆，由於近期上海樓市熱度升高，二手房網簽系統出現數次崩潰。迎著朝陽出發，帶著溫柔前行。新的一周開始了，朋友們早安～據上海市房管局消息，“滬七條”新政效應持續釋放，不僅大幅縮短春節後市場恢復周期，更推動上海一二手住房市場同步回暖，“小陽春”行情全面顯現，市場信心穩步修復，供需兩端均呈現出蓬勃的發展活力。在上海徐匯區的一家房產中介門店，門店負責人表示，近期客戶決策明顯加快，7天內成交的客戶增多，剛需購房群體入市意願顯著增強。某房產中介門店負責人黃燕介紹，3月，目前房源上主動成交量已經達到110套，相較於1月提升了60%左右。門店本月的帶看量已經達到280多組，相較於1月提升了50%以上。上海鏈家研究院資料顯示，2026年3月1日至23日，上海市二手房已成交2.24萬套，成交量同比增長11%，有望在本月衝刺3萬套“大關”。一手房市場同樣多點開花，核心類股熱度攀升，外環內銷售提速尤為明顯。新政出台後，上海全市共有20個新盤開盤認購，徐匯楓林濱江安瀾庭、虹口北外灘潮鳴江邸、寶山上大星皓名邸等類股項目認購比均超1，其中，星皓名邸開盤基本售罄，熱門項目去化速度亮眼。在售項目來訪量迎來爆發式增長，日均來訪量較政策出台前提升70%，外環內更是翻倍，浦東新區新政後樓盤日均來訪人數增長40%，徐匯濱江安瀾庭累計來訪量環比漲幅達310%，單日最高接待組數突破150組。銷售端同樣表現不俗，上海全市在售項目日均預訂成交量較此前增加23%，外環內增長約50%，且預訂成交正逐步轉化為網簽成交，外環內在售項目日均成交面積較去年同期增加11%，嘉定、楊浦等區新房成交均較節前實現大幅增長，楊浦區保利發展“珺灣雅園”認購率高達129%，刷新今年首開項目認購紀錄。購房者李先生表示，新政策出來之後公積金貸款額度增加了，對他們購房的壓力也減少了不少。上海易居研究院副院長嚴躍進表示，“滬七條”實施一個月，已有效啟動上海房地產市場，政策紅利正持續釋放，市場“小陽春”成色十足。隨著後續優質房源有序入市、區域配套不斷兌現，加上政策效能的持續發揮，上海房地產市場將進一步夯實走穩基礎，實現“租購併舉、量價平穩、供需均衡”的高品質發展。不僅僅是上海，近日，廣東多地積極推動出台住房公積金政策措施，通過提高貸款額度、擴大繳存覆蓋範圍、放寬申請條件等多項舉措，減輕繳存人購房資金壓力。近一個月以來，深圳、惠州、中山、江門、陽江、肇慶、清遠、雲浮等地市的新政策陸續發佈，進一步最佳化了住房消費支援環境。廣州市房地產中介協會發佈的資料顯示，2026年開年以來，廣州二手房成交持續回升，3月頭三周網簽量實現“三連漲”，其中3月16日至22日單周網簽量達2589宗，部分熱門類股網簽量環比漲幅超五成。另外，資料顯示，2026年前兩個月，北京二手住宅網簽規模超2.3萬套，高出近10年1—2月平均網簽規模（2.1萬套）2000余套。而3月截至22日，北京二手住宅網簽量已達12182套，超過2月全月的8130套。中金公司在日前發佈的研報中稱，中國房地產市場正迎來結構性轉機。結合供給側出清與政策端持續發力，北京、上海樓市拐點漸行漸近，預計2026年兩地房價有望走穩。作為中國樓市風向標，兩地二手房庫存持續最佳化，去化周期回落至歷史走穩區間，核心驅動來自掛牌量自然下降、撤牌增多與成交穩步修復，並非短期政策脈衝效應。盤前大事中國國務院新聞辦公室將於3月30日上午10時舉行新聞發佈會，請商務部副部長盛秋平，海南省委常委、常務副省長巴特爾介紹第六屆中國國際消費品博覽會有關情況，並答記者問。上交所對《上海證券交易所基金業務指南第2號上市基金做市業務》進行了修訂，並自3月30日起實施。螞蟻集團發起的要約收購已通過中國有關部門審批，預計將於3月30日完成交割。2026（第三屆）資料要素融合與應用創新大會將於3月30日至31日在北京召開。2026 IEAE深圳消費類電子展將於3月30日至4月1日舉辦。第三十四屆上海國際酒店及餐飲業博覽會將於3月30日至4月2日在上海舉辦。今日話題▪旅行國際油價震盪，全球多家航司密集上調國際機票燃油費。春秋航空發佈通知稱，自2026年4月5日（含）零時起，按訂單時間計算，上調中國航線燃油附加費，具體調整方案以後續通知為準。清明、五一假期即將到來，疊加各地春假政策以及燃油附加費上漲預期，不少網友在社交平台發帖稱提前囤購了機票，有人甚至買好了2026年一整年的機票。清明、五一假期，你有出遊的計畫嗎？ (中國商報)

2026年2月，上海樓市在傳統淡季與春節長假的雙重影響下，成交資料呈現季節性回落。不過隨著月末“滬七條”新政的落地，市場信心迅速修復，為即將到來的“小陽春”行情注入了強勁動力。01 新房市場：量跌價穩，結構性分化加劇根據網上房地產資料顯示，2026年2月，上海新房共成交約6511套。受春節假期影響，市場成交節奏明顯放緩，從月度走勢看，2月上海樓市呈現“前高後低再反彈”的V型曲線。春節前市場保持一定活躍度，春節假期成交跌入冰點，節後隨著工作秩序恢復和政策利多釋放，成交快速回暖。儘管成交量下滑，但上海新房價格在一線城市中表現突出。中國國家統計局資料顯示，2026年1月上海新建商品住宅銷售價格同比上漲4.2%，成為一線城市中唯一同比上漲的城市。這主要得益於高端改善項目的支撐，具備“好地段好房子”的項目仍保持市場熱度。從成交結構看，外環外項目整體去化壓力較大，而核心區域優質項目去化情況良好。春節期間新房成交量僅118套，環比前一周下跌95%，但節後最後一周（2月23日至28日）快速恢復，單日成交從24套攀升至28日的223套。02 二手房市場：韌性較強，節後快速回暖再來看二手房。總的來看，2月上海二手房成交量保持相對高位。全月成交11315套，雖然環比1月的22834套下降約51.8%，但考慮到春節長假因素，這一表現仍顯韌性。從日度資料看，2月1日二手房成交931套，為當月單日峰值；春節假期後市場迅速恢復，2月28日成交839套，較前一日增加220套，增幅達35.54%。而且價格環比降幅縮小。2026年1月，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月縮小0.4個百分點。其中上海環比下降0.4%，降幅比上月縮小0.2個百分點。城市測量師行資料顯示，2026年2月1日上海市存量住宅均價為46126元/㎡，各環線基價均值降幅縮小，中外環區域環比跌幅縮小最為顯著。從成交結構來看，依舊是剛需主導。二手房市場以300萬以下低總價房源為交易主力，90平方米以下戶型成交佔比達64%。浦東、松江、寶山、青浦、閔行等區域成交活躍，徐涇、臨港等低價類股因“剛需釋放+政策刺激”放量增長。寫在最後：2026年2月，上海樓市在春節傳統淡季中平穩過渡，新房市場量跌價穩，二手房市場展現較強韌性。月末“滬七條”新政的出台，通過降低購房門檻、提高公積金貸款額度、最佳化房產稅政策等多重舉措，精準回應市場需求，為市場注入新的活力。隨著政策效應的逐步釋放和傳統“金三銀四”銷售旺季的到來，上海樓市有望在3月迎來一波回暖行情，市場分化格局下，“好地段、好房子”仍將是購房者關注的核心。 (上海樓市情報)

正式下場。近日，樓市出現了極具風向標意義的訊號。上海浦東、靜安、徐匯三區正式官宣：正式下場，批次收購居民手中的二手房。這些收回來的房子，經過標準化裝修後，將變身為保障性租賃住房，定向供應給城市“新市民”。很多人還在糾結：政府收那麼點房子，能頂什麼用？但我認為，動作大小不重要，關鍵的是動作“方向”。因為這是有史以來，政府第一次下場收二手房。很可能在上海試驗成功後，還要進行全國各城市推廣。而且更重要的是，這可能是中國樓市這五年來，最硬核的一次“房價底部確認”。接下來講講這背後的底層邏輯，文末有一些建議，希望能幫到大家。首先為什麼是現在？為什麼是“老破小”？我認為是，國家要準備入場對房子“錨定底價”了。過去五年，樓市最可怕的不是跌，而是沒有價格。當成交量萎縮到冰點，每一套急售的房子都在通過無底線的殺價來試探底部。以至於一套超低價房子交易，就會帶崩附近一批房子的市場價格。而上海政府此時下場，則是通過評估價直接洽談收購，本質上是給市場定了一個“硬度”。要明白，政府是最聰明的，它不可能在半山腰當“接盤俠”。既然敢拿真金白銀（區級財政+銀行專貸）出來買，就說明在管理層的測算裡，核心區域的這類資產已經跌出了“安全邊際”。現在“剪刀差”消失了，是抄底的好時機。那麼底部是如何評定的？答案是租金回報率。過去，上海的租金回報率可能只有1%，連貸款利息都覆蓋不了。但現在，經過五年的深度回呼，上海核心區部分“老破小”的價格已經縮水了30%-40%。與此同時，很多房子的租金回報率已經回升到3%-4%。而現在政策給到的支援貸款利率可能只有2%多。當“租金回報”能跑贏“資金成本”時，這就不再是財政負擔，而是一筆極其划算的優質生意。既解決了年輕人的住房痛點，又幫國企持有了核心地段的長期資產，可謂一石二鳥。很多人說，收購老破小只是對這類房屋的業主發福利。其實很多人不懂，老破小其實是一個城市“置換鏈條”的最後一公里。上海樓市現在最大的痛點是：小房子賣不掉，大房子買不起。底層流通性卡死了。而政府收購70平以下的小戶型，本質上是在給市場定向注入“流動性”。那個賣掉“老破小”的房東，拿到了購房款，轉身就會進入新房或大戶型市場。促進了向上交易的螺旋，以此帶動整個置換鏈條的連鎖反應。其次當大量的老房子從交易市場退出，轉入租賃市場，二手房的“掛牌量”會極速下降（這就是為什麼上海掛牌量從 11 萬降到 8 萬）。供需關係一旦逆轉，剩下的二手房就不再是“爛在手裡”，而是重新獲得了漲價或止跌的底氣。 這種預期的改變，才是盤活鏈條的最強動力。後市怎麼看？對於房東來說，我認為要積極接納“資產重估”，尋找離場時機。這兩年，很多人都在樓市上虧錢了。這種痛，很多人都在經歷。但你要明白，過去的房價是泡沫支撐的虛高，現在的價格是邏輯支撐的回歸。如果你的房子在核心區，那麼不用擔心，你手裡的資產獲得了“政府認證的流動性”。趁著這波信心回升的“小陽春”，該置換的置換，該離場的離場。對於買家來說。恐懼正在消散，紮實的底部正在形成。資料顯示，上海1月成交量重回2.2萬套，掛牌量從11萬降到8萬。而深圳，二手房錄得量連續3周上升。要知道，這還是在傳統淡季的資料，節前翹尾，意味著節後會出現小陽春行情（我接下來具體分析那些城市會有小陽春行情）。現在的市場正在從“恐慌拋售”轉向“縮量築底”。如果你是剛需，或者準備“老換大”，現在可以考慮。因為等到政策效果完全顯現、大家都不再害怕“踏空”的時候，你可能又要面對失去議價空間的煩惱。同時要明白，“投資於人”是寫在最高戰略思想裡面的。上海把收回來的房子租給大學生和新市民，就是在高度對齊“投資於人”。對於購房者也是一個重要啟示：未來房價的唯一支撐，不是鋼筋混凝土，而是這個城市能留住多少有創造力的年輕人。買房，就是買這個城市的“船票”。跟著政府的動作走，關注那些產業園區周邊、軌道交通附近的資產，那是未來的租金錨點。總之，如果閱歷足夠，就會明白：否極泰來，往往就在最絕望的時刻。上海政府的這次“高姿態抄底”，更像是一次宣告：房住不炒是底線，但資產價格崩盤絕非目標。經過五年的大浪淘沙，樓市正在回歸它的本質——一個關於居住、關於城市競爭力的實物資產。當然房價即使反彈，也很難帶來大面積的普漲，作為國民核心資產，房子一定會起到非常穩健的壓艙石作用。這個邏輯，所有國家都適用。比如前幾天川普就公開說了這麼一段話：“已經擁有房產的人，我們要讓他們保持富有。我們要讓房價保持高位。我們不會為了讓那些不怎麼努力工作的人買得起房子，而去摧毀他們房產的價值。我們會讓買房變得更容易，我們會把利率降下來。但我想保護那些第一次在人生中感覺良好的人。他們覺得自己，你知道的，成了有錢人。現在有太多聲音在說，‘哦，我們要把房價壓下來。’我不想把房價壓下來，我希望推高房價，讓擁有房屋的人受益。你們可以放心，這正在發生。”川普現在主要收益靠股市和虛擬貨幣，這比房子來錢快多了。但為何還要為房價“正名”？因為但凡是懂經濟學的人都明白，房地產是萬物周期。同時也是中產人群的核心資產組成。股市牛，富的是少數人，樓市牛，富的是大多數人。這不是我寫樓市，就支援樓市，廿同樣我也在小號寫股市，而且目前主要收益都來源於股市。只是想告訴大家底層邏輯，在宏觀經濟周期角度，沒有一個國家的樓市和經濟是呈反比的。只有房價穩，或者慢牛，人們才有消費的預期，經濟才有向上破局的動力。兩者互為螺旋。同時樓市和股市也不一定是排斥關係。而是樓市更像老大哥，為國民資產托底，同時讓兄弟股市帶頭衝鋒，增加社會創富效應，刺激市場流動性。股樓雙牛，才代表經濟繁榮。總之，國家隊這時候入場，說明底部已經形成，房價有了復甦的希望，但過程依然會磕磕絆絆。大家要看清訊號，才能得出屬於自己的結論。 (快刀財經)

這兩天，上海正在召開兩會，昨天突然傳出一個爆炸性消息。上海市政協委員丁祖昱接受採訪說：“我們率先有3個區，浦東、徐匯和靜安，收購二手房，來提供給保租房，未來可能有7個區會加入，估計全年的收購總規模大概在1萬套左右”。1萬套老破小是什麼概念？我在上篇文章《宣佈：房價到底了》裡說過了，目前上海這三個區收購的二手房主要是市區老破小，比如浦東的收購標準就是：單套70平米以下，內環內2000年以前，不高於400萬的總價。上海去年2025年全年成交二手房是25.4萬套，如果按照一年收購1萬套來算的話，就是4%的收購比例。如果按照每月成交量估算的話，2000年前70平以下的成交比例是25%。所以，如果收購這1萬套老破小是限定在2000年前內環內總價400萬70平以下的話，收購比例可能會超過30%以上。當然了，這只是一個大概的匡算，不過，上海政府假如真能收1萬套的話，這個尺度將是非常巨大的。上海政府收購二手老破小其實是非常明智的舉措。比如徐匯東安新村，江南新村的老破小動遷補償款都是15萬/平，而內環內的老破小現在普遍市場價只有6-7萬，現在如果能按照市場價收購的話，那麼政府將來大批次收購後直接動遷，成本就可以節省一半以上。其次，大批次收購老破小，就相當於給房價托底了。比如按照6萬一平收購，那麼就預示著老破小最低就是6萬，不會再跌。那地段好，樓層好，裝修好，學區好的老破小就可以賣6.5萬，賣7萬+。這就相當於止跌回穩了。一旦最底層的老破小穩住了，置換和剛需客就會進場，向上的置換鏈條就徹底打通了，次新房、豪宅的成交量和價格就會上漲。政府下場收儲這個政策前年中央就提出來了，各地也有零星試點，但是主要是針對新房庫存，而且量太小，沒啥作用。這次假如上海能動真格的開始在核心區大批次收購老破小，那麼對樓市的拉動作用將是非常大的。上海不愧是標竿，這個政策一旦能夠起到很好的止跌回穩效果，也會在其他城市很快鋪開的。還是那句話，年後的金三銀四會很火爆。我感覺，2026年，樓市的冬天快過去了，春天可能越來越近了！ (柯談地產觀)

上周，上海靜安區正式對外發佈官方消息，宣佈政府將介入二手房收購市場。至2026年2月2日，上海市成功舉辦了二手房收購用於保障性租賃住房項目的簽約儀式，其中，浦東新區、靜安區及徐匯區被選定為首批試點區域，中國建設銀行提供金融支援，各區公共租賃住房營運公司作為收購主體參與其中。針對各區的具體收購標準，詳細如下：浦東新區設定了四項明確標準：一是單套住房面積需控制在70平方米以內；二是位於內環內且建成於2000年之前的房屋；三是總價不得超過400萬元；四是購房者需承諾在收購後購買本區的一手住房。靜安區則側重於滿足置換意願強烈的小戶型住房需求，並優先在產業園區、商業中心及軌道交通站點三公里範圍內佈局，採取以片區集中收儲為主、零散收購為輔的靈活策略。徐匯區則通過財政資金注入與銀行貸款相結合的方式籌集收購資金，專項用於收購小戶型存量房，並在收購後進行標準化裝修，以供保障性租賃住房使用。上海政府此番收儲二手房的舉措，蘊含了多重深意：其一，在房價歷經近五年下跌之後，上海政府選擇此時介入市場，傳遞出政府認為房價已基本觸底的明確訊號。政府作為市場的調控者，其行動往往具有風向標意義，此舉無疑增強了市場信心。其二，各區收購目標主要聚焦於老舊小戶型住房。當前，此類住房的收購成本相較於以往降低了30%至40%，而租金回報率則高達2.5%至4%，顯著高於貸款成本。這一舉措既實現了經濟效益，又積極響應了國家政策，通過提供大量公租房，有效緩解了年輕人及外來人口的居住難題。政府以較低的成本和持有費用，實現了公租房供應的最大化，可謂一舉三得。其三，儘管上海目前尚未全面取消購房限制，外環內仍需三年社保，外環外則需一年，這在一定程度上限制了外地人的直接購房行為，導致置換鏈條尚未完全暢通。然而，政府直接介入收購老舊小戶型住房，為二手房市場提供了有力支撐，有助於打通小換大、舊換新、破換豪的置換鏈條。一旦這一鏈條得以暢通，成交量和房價有望止跌回升，推動樓市持續健康發展。其四，值得注意的是，目前僅有三個區參與試點，且政府收儲的規模在初期必然有限。然而，這一舉措所傳遞出的政策訊號遠比其實際效果更為深遠和重要。即便房產狀況欠佳，也斷然不會滯留於業主手中，政府將作為堅實後盾，實施托底收購舉措。因此，上海政府啟動二手房收購計畫，這一舉措可精煉概括為：政府以實際行動向市場傳遞訊號，表明房價已觸及底部區間，業主難以售出的房產將由政府承擔收購責任。此前，多次提醒廣大讀者，一線城市及部分實力強勁的二線城市，在年末階段呈現出顯著的翹尾行情。以上海為例，1月份二手房網簽總量高達22834套，儘管環比略有下降，但同比大幅增長24%，且已連續三個月成交量穩定在2.2萬套以上。尤為值得一提的是，這一成交量是在無任何政策刺激的背景下，由市場自發形成的。更為關鍵的是，上海的二手房掛牌量正以驚人的速度減少。自2024年9月26日政策調整後，直至2025年小陽春時節，上海二手房市場成交量雖大，但房價並未出現反彈，原因在於成交量增長的同時，掛牌量也在同步增加。當時，鏈家平台上的掛牌量高達11萬套，而如今已銳減至8萬套，回落至2023年上半年的水平。這意味著，在成交量持續放大的同時，掛牌量卻在不斷減少，市場熱度自然隨之提升，房價止跌反彈的可能性也隨之增大。再審視其他城市的市場表現，1月份北京二手房網簽量達到15082套，同比上漲20.9%；深圳二手房共計錄得6802套，環比增長2.9%，同比大幅增長45.5%，創下近10個月的新高。近期，我與幾位房產中介公司負責人交流時，他們普遍反映，當前市場氛圍與前幾年截然不同，業主心態趨於平和，不再恐慌性拋售；房東信心逐步恢復，而購房者則開始焦慮，擔心錯過購房時機，紛紛選擇入場。我曾在一個月前預測，年後的小陽春市場將異常火爆，若再疊加政策利多，一線城市房價止跌回穩指日可待。如今，上海政府以高姿態介入市場，進行抄底收購，無疑進一步夯實了房價底部的形成。過去五年，廣大房東們承受了巨大的壓力，經歷了近三十年來最為嚴峻的資產縮水與市場煎熬。然而，我深知，人生之路，難免會遭遇此類重大挫折與挑戰，就如同我們的父輩那一代人，在特定歷史時期（如40、50歲遭遇下崗潮）所經歷的艱難與困苦一樣，這是人生旅途中難以避免的一部分。值得欣慰的是，在經歷漫長黑夜之後，我似乎看到了黎明破曉的曙光，新的希望與轉機正悄然臨近。 (房地產那些事兒)

“淡季不淡”，一線城市的二手房市場正走出獨立行情。在剛過去的1月份，北京二手房網簽量超過1.5萬套，已連續三個月穩定在1.4萬套以上；上海二手房連續三個月成交超2.2萬套；深圳二手房共計錄得6802套，創近10個月新高；廣州二手住宅網簽8881套，市場韌性同樣較強。在1月傳統樓市“淡季”，北上廣深二手房成交集體回溫，釋放出什麼訊號？業內專家認為，市場經歷四年半調整後，房價水平正趨向“友好”，二手房進入探底階段。房地產市場的“小陽春”行情正提前顯現，二手房市場率先回暖，核心韌性凸顯，春節後掛牌量的變化，將成為觀察供需關係的關鍵窗口。京滬：成交攀升掛牌下滑北京、上海兩大一線城市的二手房市場，正悄然出現相似特徵：成交攀升、掛牌下滑。據北京市住建委網簽資料，2026年1月份，北京二手房網簽量達15082套，至此該資料已連續三個月穩定在1.4萬套以上。從2025年11月到2026年1月，北京二手房網簽量分別為14446套、17200套、15082套。北京本輪市場行情，起自2025年12月24日，當地推出新一輪房地產支援政策，包括放寬非京籍家庭購房社保/個稅年限、支援多孩家庭增購住房、統一商貸利率並降低公積金貸款首付比例，以持續釋放潛在購房需求。記者此前在採訪中瞭解到，上述新政出台後，北京樓市出現積極變化，其中成交較為活躍、引領本輪行情的主要是二手學區房，尤其是總價相對較低的房源。北京市西城區一房產中介表示，政策出台後，某學區房小區開間戶型價格上漲，上漲幅度大約在10萬～15萬。另一朝陽區中介也表示，類股內一熱門學區房小區，去年12月成交量大約在二十多套，到今年1月成交已經翻倍。長久以來困於降價煩惱的業主，對市場的預期及信心也有所增強。中指研究院表示，截至1月26日，頭部中介掛牌量為12.56萬套，較2025年年末下降4.7%，已回落至近2年較低水平，供應壓力有所減緩，表明業主預期出現積極變化。一線城市中的上海，二手房成交同樣活躍，掛牌量也正出現下行趨勢。據上海房產交易中心官網“網上房地產”資料，1月上海二手房（含商業）網簽成交22834套，已連續第三個月成交超2.2萬套，該成交量創下近5年同期新高。據上海中原地產觀察，以往郊區二手房交易量相對偏少，但近期部分區域如寶山，總價200萬左右的房源成交也非常活躍。目前市場上的低總價房源，經過近兩個月的消化，存量正在變少，整體而言市場交易活躍度是非常高的。與此同時，安居客上海表示，上海二手房掛牌量已連續9個月下降，從2025年4月約12萬套的高點，降至2026年1月的8.9萬套，五個月累計降幅達26%。“掛牌量下降背後，是房東心態明顯轉變。”安居客上海稱，過去幾年，不少房東為了快速出售，不得不多次降價。如今部分房東拒絕“低價競爭”，要麼撤牌觀望，要麼將房源由售轉租，尤其是一些地段較好的老房子，翻新後年化租金回報率可達3.3%～3.5%。穩定的租金收益讓房東更願意持有資產，不再急於降價變現。上海中原地產認為，掛牌量不斷下降，意味著市場消化的速度，已經超過新增掛牌的速度，價格走穩的可能性增加。“按這樣的趨勢預判，小陽春應該說提前出現了，今年的三四月份，預計也會有不錯的交易量，市場已經走出淡季不淡的行情。”廣深：價格調整推動入市另兩大一線城市廣州、深圳，1月份二手房市場也有亮點出現。據廣州市房地產中介協會資料，1月廣州二手住宅網簽套數和面積仍達到8881套、89.40萬平方米，環比分別小幅增長1.07%和2.05%，顯示市場需求韌性較強。從各區網簽套數環比來看，多個區域出現增長，外圍區域較為突出。其中：花都區增幅領先，達7.30%；其次是從化區，增長5.32%；增城區、黃埔區、天河區和白雲區增長幅度略小，分別為3.93%、3.23%、2.43%和2.10%。再看深圳，據深圳市房地產中介協會資料，1月深圳二手房共計錄得6802套，環比增長2.9%，同比大幅增長45.5%，創近10個月新高。協會稱，這是市場連續11個月錄得量破5000套，表明置業者信心顯著修復，為後續“小陽春”行情奠定基礎。深圳貝殼研究院也表示，2026開年，政策端持續釋放利多，剛需、改善需求同步入場，推動二手房成交量穩步增長。1月深圳二手房成交均價為50801元/平方米，環比保持穩定，其中少量優質、高端物業成交擴大，結構性小幅拉升均價。樂有家門店資料顯示，目前二手房樂有家門店簽約量已連續8周處於高位，2026年的1月，門店簽約量同比去年大幅上漲了57%，顯示樓市熱度在延續，成交量持續走高。在樂有家聯合其他機構發起的《2026年深圳樓市走勢判斷及置業需求》調研中，受訪者認為成交價維穩的最多，佔比43%，看漲的佔比30%。在對2026年深圳樓市成交量走勢判斷中，看漲的佔比最多達53%，其次是看平、佔比31%。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶告訴第一財經，1月北上深等核心城市，二手房市場維持一定熱度，一是北上深購房需求旺盛，當前市場延續以價換量，疊加前期政策顯效下，潛在需求不斷釋放。二是受春節假期後移影響，基數相對較低。近期，二手房掛牌量也有所回落，議價空間縮小、成交周期縮短，一定程度帶動市場交易活躍度提升。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，1月熱點城市二手房交易回升，一方面市場經歷四年半盤整後，房價已經相對友好，二手房市場進入探底階段。另一方面，從部分類股、人群來看，房價收入比、租售比等指標已開始趨於合理。李宇嘉表示，近期二手房成交較多的，很多是學位房。傳統來看，一季度的二手房交易，歷來是“學位房主導”，很多家長不想等到入學前3～4月份，加上1月份房價也比較友好，很多學位房降價比較到位，由此推動了市場成交量攀升。不過他認為，市場從探底到觸底走穩、夯實底部基礎，仍需要多方共同發力，包括繼續降低交易成本，淨化交易環境和秩序，修復居民在就業、收入和預期等層面的信心等。曹晶晶也提到，儘管近期二手房掛牌量有所減少，但整體規模仍較大，去化壓力仍在。據中國房地產指數系統百城價格指數，1月北京、上海二手房價格環比仍在回落，但跌幅均有所縮小。另外，京滬二手房市場呈現顯著的“結構性分化”特徵，核心類股與非核心類股、優質房源與普通房源的價格走勢差異明顯，核心區域的優質次新房價格或已調整至較合理水平，非核心區域的老舊小區、遠郊房源仍面臨下行壓力。 (第一財經資訊)

距離馬年春節僅剩十餘日，樓市近期因一組“二手房成交逆勢上揚”的資料引發廣泛討論。據冰山指數旗下“樓市日曆”小程序監測，自1月以來，全國26個重點城市的二手房即時成交規模（以定金支付量為指標，作為網簽量的先行訊號）連續多日出現“全面普漲”，環比增幅達14%至21%。其中，廈門、上海、南京等城市漲幅位居前列。對比歷史同期資料，春節前一個月的二手房成交活躍度通常呈現下滑趨勢——例如2025年春節在1月底，2024年12月及2025年1月成交定金量環比分別下降14%和42%；2024年春節在2月中旬，2024年1月和2月資料環比分別下降15%和48%；2023年春節在1月底，2022年12月和2023年1月資料環比上升4.1%後下降11%；2022年春節在1月1日，2022年1月和2月資料環比下降21%後微升0.3%。（2021年因覆蓋城市不足26個，資料未納入對比，該年春節前後月份成交均呈下跌態勢。）值得關注的是，“樓市日曆”資料顯示，2026年1月全國26城二手房掛牌總量環比下降1.8%，房源減少超5萬套。成交活躍度顯著提升的城市，掛牌量降幅尤為明顯。截至1月25日，全國14城二手房網簽量環比總體下降7.2%（需考慮資料統計滯後性），僅廈門、佛山、深圳、青島、廣州五城網簽量環比上升。冰山指數機構負責人分析稱：“定金支付通常比網簽提前兩周至一個月，能更靈敏反映市場動態。當前定金量資料表明，二手樓市‘小陽春’已提前到來，但這一行情難以持續。值得注意的是，當前回暖主要由買家驅動，賣家普遍持觀望態度，春節後掛牌意願增強，惜售心理導致房源供給環比大幅收縮。”該負責人預測，春節前樓市將迎來一波交易高峰，但2026年市場整體可能繼續回呼，若無重大政策干預，房價再跌10%或觸及底部。不過他強調：“止跌不等於進入牛市，盲目抄底可能適得其反，若等到政策強力救市，底部可能已過。”核心城市交易回暖，資料爭議中顯趨勢儘管部分資料與公眾直觀感受存在差異，但主要城市中介機構的統計結果與之方向一致。貝殼找房資料顯示，廈門市1月1日至20日二手住宅成交1303套，日均約65套，帶看量環比上升8.2%，購房者觀望情緒減弱，決策周期縮短。上海市1月前20天網簽量突破1.4萬套，環比上漲15%；2025年全年上海二手房成交25.4萬套，月均超2萬套，較2024年增長17.6%，而掛牌量自2025年5月（23.5萬套）持續下降至8.9萬套，部分房源價格走穩。南京市2026年1月以來二手房成交量逐周攀升，1月5日至11日成交1053套，12日至18日增至1715套，其中11日單日成交309套，創2025年1月以來新高。樂有家研究中心資料顯示，深圳市1月1日至18日二手房看房量同比上漲31.8%，錄得量連續多周穩定在1600套以上，香蜜湖、深圳灣等核心片區成交活躍度顯著提升。58安居客統計顯示，截至2026年1月21日，北京市二手房網簽9148套，而2025年9月至12月月均網簽量達1.4萬套以上，年末呈現“翹尾”行情，業主低價拋售意願減弱。北京鏈家中介透露，核心學區及地段優勢房源議價空間縮小，部分買家原計畫多次砍價，卻因他人搶先入手而錯失機會。部分房源已折價50%至60%，價格波動趨於平穩，買賣雙方心態均發生微妙變化。專家解讀：政策效應與市場分化成主因針對部分城市年末樓市“逆勢活躍”現象，鳳凰網房產採訪多位專家學者。中國城市發展研究院投資部副主任袁帥指出，往年春節前市場常因返鄉潮降溫，但2026年春節前夕，全國主要城市二手房交易呈現“非典型增長”，除春節較晚外，前期寬鬆政策逐步顯效、“就地過年”趨勢延續，均可能打破傳統周期規律。此外，房價走穩訊號增強買方信心，上海、北京等城市核心區房源抗跌性提升，進一步刺激改善型需求入場。袁帥預測，2026年二手房市場將呈現顯著“城市分化”：一線及強二線城市有望走穩復甦，以上海為例，掛牌量連續9個月下降、網簽量突破1.4萬套且價格止跌，表明市場已觸底反彈；普通二線及以下城市跟漲動力不足，但合肥、南昌等中西部城市因產業升級與人口流入，市場韌性較強，需警惕供應放量後的價格波動；成都、佛山、青島等城市雖跟隨一線城市回暖，但漲幅可能低於預期，例如佛山、青島作為製造業重鎮，需求更依賴本地經濟復甦，投資屬性較弱。蘇商銀行特約研究員付一夫認為，2025年下半年以來，全國核心城市在限購、首付比例、房貸利率、稅費等方面出台多項實質性利多政策，其效應在2026年初集中釋放，啟動了部分被壓抑的改善型及剛性需求。此外，部分城市土地市場回暖、開發商推盤節奏加快，也進一步推動了成交上升。但他提醒，當前市場復甦基礎仍不牢固，需警惕部分城市因供應過剩導致價格回呼風險，建議購房者理性決策，避免追漲殺跌。市場展望：結構性機會與長期挑戰並存綜合多方資料與專家觀點，2026年初二手房市場回暖呈現“核心城市引領、政策驅動為主、買賣雙方博弈加劇”的特徵。短期來看，春節前交易高峰或延續，但全年走勢仍取決於政策力度、經濟復甦進度及居民收入預期。中長期而言，城市間分化將進一步加劇，一線及強二線城市因資源集聚效應更具韌性，而多數三四線城市需通過產業升級與人口匯入夯實需求基礎。對於購房者而言，需密切關注政策訊號與市場動態，結合自身需求理性入場；對於投資者而言，則需警惕部分城市“有價無市”風險，避免盲目跟風。近期，市場上出現了“價格走穩”與“房源掛牌量減少”的積極跡象，特別是在上海、北京等一線城市，這一變化顯著動搖了市場多年來的下跌預期，促使買賣雙方的心態發生轉變。從本質上看，這是政策強力干預下，市場在經歷深度調整後，情緒與需求的集中迸發。然而，整體而言，市場已告別大起大落的時代，步入了一個由房源具體價值（如地段、品質、學區資源）及本地供需狀況主導的精細分化新階段。付一夫提出，購房者應“重視質量，輕視價格”，避免盲目跟風追漲；賣家則應把握當前市場活躍度提升的良機，以合理且具競爭力的價格果斷出手，以實現資產最佳化或止損。對於手握核心優質房源且不急於變現的賣家，可耐心等待市場情緒的進一步回暖與價值的重新評估，但需摒棄對歷史高價的幻想。經濟學家余豐慧指出，政策層面的支援對穩定市場預期至關重要，尤其是金融環境的寬鬆，如房貸利率的降低，確實減輕了購房者的負擔，對激發市場需求具有積極作用，有助於被抑制的需求逐步釋放並進入市場。預計上海、北京等一線城市的核心區域及優質教育資源房源將持續保持熱度，價格有望走穩。對於有二手房交易需求的人，建議密切關注政策動態與市場變化，抓住有利時機，但需理性看待房價波動，避免盲目追漲殺跌。 (房地產那些事兒)