一、房價下跌現狀
中國房價的下跌在不同地區起始時間有所差異，從全國整體趨勢來看，較為明顯的下跌大致從 2021 年下半年開始。 2021 年上半年，中國平均房價處於較高水平，例如在1 - 2 月份時平均房價高達11030 元/ 平方米。然而到了2021 年12 月，中國平均房價回落到9,500 元/ 平方公尺。
根據國家統計局的資料，2021 年11 月份，70 個大中城市中有9 城新建商品住宅價格環比上漲，而二手房市場房價上漲的城市僅有3 個；12 月份時，新房市場有20 個城市房價上漲，50 個城市房價下跌，二手房市場7 個城市房價上漲，63 個城市房價下跌。
根據中銀證券房地產行業首席分析師夏亦豐在 2024 博鰲地產發展與代建大會的分析，一些城市房價下跌幅度較大，具體如下：
·深圳：新房價格跌幅最大，已回落 2016 年的水準。
·廣州：新房價格回落到 2021 年的水準。
·北京：新房價格回落到 2018 年的水準。
·部分二線城市：新房價格整體較高點下跌了 50% 以上，回到2016、2017 年的水準。
二、房價下跌原因分析
（一）房地產周期的影響
中國房地產市場的周期長度和波動幅度並不固定，且不同地區存在差異。過去幾十年，中國房地產市場經歷了多個周期。例如，2008 年全球金融危機爆發，中國房地產市場受到衝擊，房價出現一定程度下跌，但隨後在政策刺激下迅速反彈；2014 年左右部分地區房地產市場出現庫存積壓，房價面臨調整壓力，之後隨著去庫存政策的實施以及市場需求的釋放，房價再次回升。
房價周期理論認為，自工業革命以來，完整的房地產周期大概在 18 年左右，分為7 年上漲、短期下跌（包含在7 年之內）、5 年快速上漲、2 年瘋狂（這裡的「瘋狂」 階段類似於經濟學中的「勝利者詛咒」 概念，即市場過度繁榮時投資者可能面臨的風險，價格過高而脫離實際價值）、4 年崩潰。
中國房價周期分析如下：依 1998 年商品房放開算，7 年上漲到2005 年小幅下跌，05 年到10 年上漲，10 年到12 年瘋狂，12 年開始到2016 年下跌；若從2008 年貨幣刺激開始重新計算，08 年到2015 年持續7 年微幅上漲，15 年到2020 年快速上漲，2020 年到2022 年出現兩年的類似「勝利者詛咒」 最後的瘋狂，從2022 年開始直到2026年可能會出現4 年的崩潰。
（二）其他影響因素
1.貨幣周期影響
08 年各國降息、放水，這個貨幣周期對房價產生了影響，08 年後的房價周期受貨幣刺激影響較大。
2、PSL 與貨幣化棚改的影響
2014 年啟動的貨幣化棚改和PSL（抵押補充貸款，是一種貨幣政策工具，透過向商業銀行提供資金，以支援特定領域的發展，在房地產領域主要是支援棚戶區改造等項目）工具觸動了15 - 20 年的房價狂漲。這顯示房地產投資周期中的政策因素和資金投入會對房價產生較大的推動作用。
3.投資周期與房價周期的關聯
房地產投資周期從土地購置到竣工交付大概三年左右，而房價周期受到多種因素的影響，包括投資周期。投資周期的變化會影響市場的供需關係，進而對房價趨勢產生影響。
目前，我們正處於房地產產能出清的階段。新開工面積觸底，市場上的房屋供應逐漸減少。 2020 年起完工面積逐步減少，新開工面積在2022 - 2023 年觸底。新開工面積的減少會導致市場供給端逐漸減少，產能出清的過程會使市場逐漸達到新的平衡，房價走勢也會隨之改變。
儘管人口結構正在變化，對房地產投資的需求可能會減弱，但人口總量在某些年份（如 2023、2024、2025 這三年）會達到最高值，此時改善性需求會增加。改善性需求對新房的需求相對較高，而新房供應的減少有助於穩定房價。
在產能出清的過程中，央行可能會根據市場情況調整貨幣政策，如重啟 PSL 等。這些政策調整會對房價走勢產生影響。如果經濟轉好，2025 年見底轉好之後，可能會啟動新一輪的產能投資，貨幣政策也可能出現質的轉向，這都將對房價產生影響。
房地產產能出清會影響市場參與者對房價的預期。當市場供應減少，需求相對穩定時，人們可能會預期房價將趨於穩定或出現上漲，這會進一步影響房價的走勢。
但在不同市場環境下，產能出清對房價的影響也會有所不同。例如，在經濟成長較快、就業機會較多的地區，即使產能出清，人們對未來的收入預期較好，購屋需求相對穩定，房價可能受到的影響較小。而在經濟成長緩慢、就業形勢不穩定的地區，人們的購屋意願可能會下降，產能出清可能會導致房價更大幅度的下跌。
公共服務定價也是房價的重要決定因素之一。在公共服務資源豐富、地段資源富集程度高的地區，即使產能出清，房價也可能因其獨特的優勢而保持相對穩定。而在公共服務資源相對匱乏的地區，房價可能更容易受到產能出清的影響而下跌。
三、房價反轉時機預測
（一）房價見底的訊號
房價見底的訊號包括社融資料好轉、工資收入普遍上漲。社融資料反映了金融體系對實體經濟的資金支援情況，當社融資料好轉時，意味著市場上的資金更加充裕，這將有助於改善房地產市場的資金環境。工資收入普遍上漲會提高居民的購屋能力，增加購屋需求，進而對房價形成支撐。目前房地產政策旨在維穩，房價下行趨勢尚未改變。
（二）基於不同因素的時間節點預測
1.按人口需求
反轉節點估計會產生在 2031 年。 2024 年4 月之後到2026 年3 月下降壓力減小。 2026 年左右可能會出現短期止跌，成長轉正，持續到2031 年，可能會形成新的小高點，滿足2007 年左右出生人口的改善性需求。這一預測基於人口發展趨勢以及不同年齡層人口的住房需求特徵。隨著時間的推移，特定年齡層人口的住房需求會逐漸釋放，從而影響房價走勢。
2、按貨幣供給的節點
反轉節點可能會出現在 2026 年的3 月開始。貨幣供給與房價之間有密切的關係，貨幣供應量的變化會影響房地產市場的資金狀況。當貨幣供給在特定時間點出現調整，可能會成為房價反轉的重要契機。
3.依照周期決定漲跌
房地產變化的節點可能會產生在 2025 年。這項預測是基於房地產市場的周期理論和歷史發展規律，房地產市場的周期性波動使得在特定的時間點上，房價可能會出現方向性的變化。
四、房地產的未來變化
1、房改的意義與影響
這次房改具有劃時代的意義，將決定未來許多人的命運。保障型住宅將成為主力住房，商品房價格會繼續漲，城市核心地段二手房有升值空間，郊區房子大幅貶值。房改會推動人口向更高一級城市流動，導致縣城和三線以下城市人口下降，空置房增加，房價由市場供求關係決定。
政府工作報告指出要加快建構房地產發展新模式，滿足居民剛性和多樣化改善性住房需求，這將導致住房兩極分化，地產商轉向奢侈品模式，剛需房價持平和降價，改善型房源受追捧但投機成本增大。
2.房價定價邏輯的變動
房價定價邏輯將從地產抵押定價回歸投資回報率定價，最終跌回供需關係定價。核心城市核心板塊因有穩定人口流入，房價可望以供需和投資回報定價共存共贏，而大城市低端產業人口不符合期望，城中村改造和控盤租房市場是必經之路。
3.限購政策的變化
地方債務已找到化解方法，房價逐漸回歸市場化，限購放開反映了剝離土地財政的決心，地方政府過去因土地出讓金減少和城投債暴雷風險而限制房價下跌，現在末端購屋者不接盤，放開限購不會刺激買房激情。
房地產時代雖已過去，但不會永遠消失。未來經濟好轉時，稀缺土地會再次緊俏，但經濟何時好轉未知。房地產泡沫破裂後，購買爛尾樓的業主、房地產商上下游供貨商和相關金融機構等將成為債務出清的代價。中國產業調整方向受歐美出口限制影響，若產業轉型成功，房地產市場流動性可能暫緩積壓。房地產市場將不斷進行調整和變革，房價也將在複雜的市場環境中尋求新的平衡。 （讀書主義）