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2017年5月26日，黃奇帆教授曾在復旦大學經濟大講堂上，結合理論和資料深入論述了當時中國房地產和實體經濟存在“十大失衡”問題。
（一）土地供需失衡
從結構上看，國家每年批准供地中，約有三分之一用於農村建設性用地，比如水利基礎設施、高速公路等；真正用於城市的只佔三分之二，這部分又一分為三，55%左右用於各種基礎設施和公共設施，30%左右給了工業，實際給房地產開發的建設用地只有15%。
這是三分之二城市建設用地中的15%，攤到全部建設用地中只佔到10%左右，這個比例是不平衡的。相比歐美國家工業用地一般佔城市建設用地的15%，商業和住宅類住房用地一般佔25%左右的情況，工業用地組態顯然佔比太高，擠佔和壓縮了住宅用地。
（二）土地價格失衡
住房作為附著在土地上的不動產，地價高房價必然會高，地價低房價自然會低，地價是決定房價的根本性因素。如果只有貨幣這個外因存在，地價這個內因不配合，房價想漲也是漲不起來的，控制房價的關鍵就是要控制地價。
一是土地拍賣制度本身會不斷推高地價；二是土地供應不足，在土地供不應求的情況下，拍賣地價自然會越來越高，房價也會越來越高。三是通過舊城改造的拍賣用地成本高。三個因素相互疊加，地價就會不斷上升。
（三）房地產投資失衡
按經濟學的經驗邏輯，一個城市的固定資產投資中房地產投資每年不應超過25%。
六分之一理論：租房：一個家庭用於租房的支出最好不要超過月收入的六分之一，超過了就會影響正常生活。買房：不能超過職工全部工作年限收入的六分之一，按每個人一生工作40年左右時間算，“6—7年的家庭年收入買一套房”是合理的。
正常情況下，每年固定資產投資不應超過GDP的60%。如果GDP有1兆元，固定資產投資達到1.3兆元甚至1.5兆元，一年兩年可以，長遠就會不可持續。
固定資產投資不超過GDP的60%，再按“房地產投資不超過固定資產投資的25%”，也符合“房地產投資不超過GDP六分之一”這一基本邏輯。
在2017年的時點看，31個省會城市和直轄市中，房地產投資連續多年佔GDP 60%以上的有5個，佔40%以上的有16個，投資佔GDP比重太大就會不可持續。
（四）房地產融資比例失衡
2011年，中國人民幣貸款餘額54.8兆元，其中房地產貸款餘額10.7兆元，佔比不到20%。這一比例逐年走高，2016年中國106兆元的貸款餘額中，房地產貸款餘額26.9兆元，佔比超過25%。也就是說，房地產佔用了全部金融資金量的25%，而房地產貢獻的GDP只有7%左右。
2016年中國貸款增量的45%來自房地產，一些國有大型銀行甚至70%—80%的增量是房地產。從這個意義上講，房地產綁架了太多的金融資源，導致眾多金融“活水”沒有進入到實體經濟，就是“脫實就虛”的具體表現。
（五）房地產稅費佔地方財力比重過高
截至2017年中央加地方的全部財政收入中，房地產稅費差不多佔了35%，乍一看來，這一比例感覺還不高。但考慮到房地產稅費屬地方稅、地方費，和中央財力無關，把房地產稅費與地方財力相比較，則顯得比重太高。
中國10兆元地方稅中，有40%也就是4兆是與房地產關聯的，再加上土地出讓金3.7兆元，全部13兆元左右的地方財政預算收入中就有近8兆元與房地產有關。政府的活動太依賴房地產，地方政府財力離了房地產是會斷糧的，這也是失衡的。
（六）房屋銷售租賃比失衡
在歐美國家，所有的商業性房屋，銷售和租賃大體各佔50%。租賃有兩類，一類是開發商開發後自持物業出租，一類是小業主和老百姓購買後出租。比如新加坡，70%—80%的居民租住在政府持有的公租房中。
從2007年到2017年，中國開發的房產90%以上是作為商品房、產權房進行買賣的，真正作為租用的不到10%，這樣的市場結構是畸形的。
（七）房價收入比失衡
“6—7年家庭收入買套房”是合理的“六分之一理論”邏輯。2017年的現實情況卻遠非如此，從均價看，一線城市北京、上海、廣州、深圳、杭州等，房價收入比往往已到40年左右，這個比例在世界已經處於很高的水平了。
考慮房價與居民收入比，必須高收入對高房價，低收入對低房價，均價對均價。有人說，紐約房子比上海還貴，倫敦海德公園的房價也比上海高，但倫敦城市居民的人均收入要高出上海幾倍，就均價而言，倫敦房價收入比還是在10年以內。
我們一線城市房價收入比高到40年左右，20多個二線城市都在25年左右。當然，也有一些小縣城在5—6年左右，有的地方房子賣不掉的也有。
大家經常說房價高，主要是一、二線城市或者三線中的一些活躍城市，由於各種原因使得房價收入比高了以後產生了不均衡。
（八）房地產內部結構失衡
2017年當時，一線、二線城市由於土地的供不應求，在限賣限購的背景下其房屋庫存去化周期只有三四個月。而有些城市的庫存去化周期長達十幾、二十個月，甚至三四年都賣不掉，資源錯配。
人均住宅面積大致在40平方米，如果一個城市只有100萬人，造4000萬平方米就足夠了。如果現在已有2000萬平方米，每年再開發1000萬平方米，五年後就變成七八千萬平方米，人均就有70—80平方米，肯定會過剩。
因此，規劃時就要以人均40平方米作為底數，最多上下浮動10%—15%。
一般中等城市每2萬元GDP造1平方米就夠了，再多必過剩。對大城市而言，每平方米寫字樓成本高一些，其資源利用率也會高一些，大體按每平方米4萬元GDP來規劃。
另外，商場的面積也應該基於商業零售額，差不多可按每年每平方米2萬元銷售值計算。如果每平方米商業零售只有1萬元，那麼批次零售的收入，扣除人工、水電、房租等各種費用，一定會是賠本的買賣。
（九）房地產市場秩序失衡
有的開發商買來土地後，將原來規劃為寫字樓的改為住宅，原來規劃為工業的改為商業，原定容積率1∶2結果變成了1∶3、1∶4。有的開發商在銷售房屋的時候，賣不掉就把房子“切碎”賣；或者搞售後返租，實際上是高息攬儲。還有一些開發商，本應在獲批土地後兩年內啟動、五年內完成開發的，但其把地一直囤著（現在終於囤不住了），十年下來地價倒漲了十倍，坐享其成，轉手就賺十倍。
（十）政府房地產調控失衡
總體上，經濟下行的時候，一些地方政府希望刺激房地產，就往東調；當房地產泡沫積聚的時候，政府又想穩住或者壓一下，就往西調，忽東忽西，最後只能是南轅北轍。一些地方政府習慣於採取行政性的、短期的、碎片化的措施，缺少穩定性的、長周期的、法制化的措施，也缺乏經濟邏輯、經濟槓桿的措施。
房地產十大失衡問題帶來的不良後果：
一是房產成本高了以後，會惡化實體經濟投資環境，使實體經濟脫實向虛。
二是搞企業的看到搞房地產那麼輕鬆，賣幾套房比一年的利潤還多，資金就不再往實體投，都轉向房地產，最後各行各業大家一起投房產、炒房產，加速泡沫積聚。
三是實體企業的職工因為房價過高，買不起房子，也會逼得實體經濟搬離高房價地區。 (魚翔淺底憶往昔)