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一線城市接連“解綁”，推動樓市“止跌回穩”
定調“止跌回穩”，調控新周期開啟。
“這一晚的北京風雨交加，這一晚的地產簡直可以載入史冊。”
時至零點，徐良難掩激動，於是他在個人社交平台寫下了這樣一段話。房地產行業工作10多年，和他一樣的一線地產人，已在這輪周期洗禮中煎熬太久。他們在社交平台裡奔走歡呼，相互傳遞著樓市鬆綁的消息——9月29日晚，註定成為一個“不眠之夜”。
這一晚，央行等主管部門發佈一系列樓市“鬆綁”政策，上海、廣州、深圳三個一線城市連夜跟進。
上海率先而上，最佳化限購、限貸和稅收政策，其中，上海非本地戶籍外環外社保年限要求降至1年。緊跟上海的步伐，廣州明確“全面取消限購”，成為一線城市中首個徹底退出限購政策的城市。同時，深圳也最佳化分區住房限購政策、將首套房最低首付比例調整至15%等。
政策導向，簡言之，增加購房需求總量、降低購房門檻、降低購房成本。十月素有樓市“銀十”之稱，同時今年最後一個季度也即將開啟，為“止跌回穩”發揮基本盤作用，如何帶動樓市預期、提振交易量，這些已成為市場各方的必答題。
目前，中國範圍內的房貸利率和首付比例都已下行到歷史最低位，限購政策也頗為寬鬆，但在業內看來，市場行情仍有提振空間。其中，一線城市的限購等政策調整就在於提振市場信心，吸引那些曾經無購房資格，但有購買力的人群。
更具訊號意義的是，隨著一系列最佳化政策的漸次落地，新一輪房地產調控周期開啟。
中共中央政治局9月26日召開的會議指出，要回應群眾關切，調整住房限購政策。9月29日，住房城鄉建設部召開黨組會議，會議提到，要回應群眾關切，支援城市特別是一線城市用好房地產市場調控自主權，因城施策調整住房限購政策。
多位分析人士對《中國企業家》表示，此番調控政策的整體力度在預期之內。
近一個月來，隨著央行新一攬子利多政策出台，包括降低存量房貸利率、統一二套房最低首付比例至15%等利多政策落地，一線城市房地產市場對於新政的預期愈發強烈。目前在限購政策方面，除北京及天津、海南部分城市外，絕大多數城市限購均已不同程度放開。
調整存量房貸利率、下調二套房最低首付比例、延長“金融16條”等政策期限、最佳化保障性住房再貸款政策……9月29日晚間，多項房地產金融新政策集中出台。
其中，備受市場期待的“下調存量房貸利率”終於有了實質性變化。央行發佈公告，明確完善房貸利率定價機制；市場利率定價自律機制發佈《關於批次調整存量房貸利率的倡議》。
根據上述檔案精神，商業銀行將在10月31日前批次調整存量房貸利率。對於貸款市場報價利率（LPR）基礎上加點幅度高於-30BP的存量房貸，把加點幅度調整為不低於-30BP，且不低於所在城市目前執行的新發放房貸利率加點下限。
這一優惠政策將覆蓋首套、二套及以上的存量房貸。以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，節約借款人利息支出每年約5600元。
在“下調二套房最低首付比例”方面，央行、國家金融監管總局發佈《關於最佳化個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，明確商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為不低於15%。由此，二套房貸款最低首付比例從當前的25%下調到15%。
對此，中指研究院相關行業專家分析稱，在北上深等房價較高的核心城市，多數購買二套房的購房者通常採用“賣一買一”的方式獲取資金、完成置換，此前較高的二套首付比例對於購買新房形成一定限制。二套房首付比例的下調，有助於加速打通一二手房的流轉置換鏈條。
延長“金融16條”等政策期限的效用，則劍指“防範化解房地產市場風險”。
民生銀行首席經濟學家溫彬表示，延期“金融16條”將從房企融資角度出發，加大房地產開發貸款投放，從保交樓角度支援銀行發放保交樓專項借款，從風險化解角度通過股權融資，推動受困房企項目的兼併收購，總體旨在促進房地產市場平穩健康發展。
此外，央行最佳化保障性住房再貸款政策，則是此前“5·17”新政的延續。5月17日，央行宣佈設立3000億元保障性住房再貸款，引導金融機構按照市場化、法治化原則，支援地方國有企業以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
而今，政策落地後，對於金融機構發放的符合要求的貸款，央行向金融機構發放再貸款的比例，將從貸款本金的60%提升到100%。中金公司研究部銀行業分析師林英奇表示，這一政策舉措能提高對於銀行發放貸款的激勵，但具體執行效果也可能受項目收益等多重因素影響。
央行等主管部門政策發佈後，當晚，工行、建行、農行、中行和交行很快發佈關於批次調整存量房貸的公告。如，建設銀行公告稱，正在抓緊制定批次調整存量房貸利率實施方案，擬於2024年10月12日發佈具體操作細則，2024年10月31日前完成批次調整。
央行等主管部門政策發佈不久，9月29日當晚，上海圍繞限購、金融和財稅三方面率先發力。具體政策內容包括，縮短非滬籍居民購買外環外住房所需繳納社保或個稅年限、最佳化個人住房貸款的有關政策、調整增值稅征免年限等7個方面。
其中，對於個人住房貸款的有關最佳化政策最為引人關注。該政策旨在落實國家關於降低存量房貸利率的相關政策，並降低房貸首付比例，顯著降低購房門檻和首付成本。
具體來看，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例從“不低於20%”調整為“不低於15%”，二套房貸從“不低於35%”調整為“不低於25%”；實行差異化政策區域（臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個行政區全域）從“不低於30%”調整為“不低於20%”。住房公積金二套房貸最低首付款比例相應調整等。
據分析師測算，以購房者認購1000萬元的房源為第二套住房為例，本次調整前，首付款約為350萬元，在調整後則為250萬元，減少了100萬元，減負效應明顯。若對比歷史上上海二套房最高70%的首付比例，可以看出，當前改善型購房需求的購房門檻得到顯著下降。
據瞭解，上海此番樓市新政被業界稱為“滬七條”，相關檔案由上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海總部、上海金融監管局等六部門聯合印發，對於限購政策和住房信貸政策、住房稅費政策等，均作出了具體調整，進一步最佳化了住房限購政策。
對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進用“務實有效”予以整體評價。他表示，此次政策深入貫徹落實了黨中央等一系列決策部署，包括中央政治局“止跌回穩”的工作指示，也落實了央行等金融部門的信貸新政，為促進市場健康發展、保障人民群眾住房利益等發揮了積極作用。
今年以來，上海已多次調整樓市政策：今年初，二套改善型住房的首付比例最低降至40%、青浦和奉賢放寬單身人士購房限制；1月底，上海取消非滬籍單身人士的購房限制；5月27日，上海發佈“滬九條”重磅樓市新政；6月，土拍恢復價高者得；8月，官宣7090政策全面退出等。
預期是樓市的風向標。隨著央行新一攬子利多政策的出台，包括降低存量房貸利率、統一二套房最低首付比例至15%等利多政策落地，上海房地產市場對於新政的預期愈發強烈。多位行業專家表示，多輪政策的合力作用之下，上海等一線城市樓市有望逐步回暖，市場信心或能明顯恢復。
“上海的政策出台非常及時，進一步讓購房群體確定了對未來向好的預期，也為國慶期間的樓市熱度提升打下了良好基礎。”58安居客研究院院長張波向《中國企業家》分析稱。在他看來，自9月中共中央政治局會議定調、9月24日國新辦金融側政策出台後，市場對於樓市未來預期已出現明顯好轉。
“滬七條”中也對限購政策進行了最佳化。其中，縮短非滬籍居民購買外環外住房所需繳納社保或個稅年限，從此前的“購房之日前連續繳納滿3年及以上”調減為“購房之日前連續繳納滿1年及以上”。上海中原地產市場分析師盧文曦提到，“1年”的時間非常短，尤其對於剛需買家，“上車”已經非常容易。
上海發佈新政當晚，廣州宣佈，本次限購政策調整後，廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在廣州市範圍內購買住房的，不再稽核購房資格，不再限制購房套數。
在行業人士看來，廣州完全退出限購在情理之中。此前經過2023年底和2024年初兩次限購政策鬆綁，廣州的限購政策已經相對寬鬆，限購區域大幅縮小，僅留中心區和南沙；限購人群僅留非戶籍繳納社保6個月即可享受戶籍待遇；限購房屋類型上，僅限120平米以下。
稍晚些時候，深圳也發佈新政，最佳化分區住房限購政策，規定深圳市戶籍居民家庭限購2套住房，本市戶籍成年單身人士限購1套住房；非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士限購1套住房等。同時，首套房最低首付比例調整為15%，二套房為20%。
今年以來，樓市政策持續出台的同時，房地產市場也一直處在深度調整中。
根據國家統計局的資料，今年1～8月，中國新建商品房銷售面積6.06億平方米，同比下降18.0%；新建商品房銷售額5.97兆元，下降23.6%。同期，房地產投資、開竣工、房企到位資金等指標繼續負增長。
據9月底中指研究院發佈的最新統計報告，市場供求方面，三季度以來，“5·17”政策效果逐漸減弱，疊加預期偏弱、供應縮量、惡劣天氣等因素影響，多數城市新房銷售較為低迷。二手房市場則延續“以價換量”行情，前三季度重點30城二手房成交套數同比下降2%。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，當前房地產下行的壓力比較大，這種下滑導致全產業鏈條收縮。這也是提出“促進房地產市場止跌回穩”的重要背景。
9月26日召開的中共中央政治局會議上提及，要回應群眾關切，調整住房限購政策。
具體來看，會議指出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、最佳化存量、提高品質，加大“白名單”項目貸款投放力度，支援盤活存量閒置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動建構房地產發展新模式。
這是繼9月24日三部門推出一攬子樓市調控政策後，中央針對房地產的又一次重要部署。對於樓市而言，蘊含的訊號意義不可忽視。值得注意的是，最新表態中，“促進房地產市場止跌回穩”的說法，為近年來首次出現。分析人士指出，這是非常明確的重磅政策加碼導向。
市場普遍關注，除信貸政策調整外，一線城市是否會最佳化限購措施，這關係市場情緒和交易回溫。從最新反饋來看，四大一線城市中，廣州已率先全面取消限購，政策指向明確。深圳和上海也對限購政策有著不同程度的放開，總體釋放了積極訊號。多位行業人士預期，調控新周期已然開啟。
對於市場預期，行業人士普遍謹慎樂觀。
中指研究院政策研究總監陳文靜指出，如若最佳化一些限制性政策的調整空間，可有望推動中國房地產市場進一步止跌回穩。如，上海或可全面取消外環外限購政策、降低外環內社保年限要求、放開144平方米以上大面段限購，深圳全面取消限購等。
多位行業專家表示，展望未來，北京樓市新政或已在路上，政策內容或涉及最佳化限購政策、降低首付比例等多個方面。
9月29日，住建部黨組會議傳達學習中央政治局會議精神強調，要深入貫徹黨中央關於促進房地產市場止跌回穩的重要部署，指導各地有效落實存量政策，加力推動增量政策落地見效。要回應群眾關切，支援城市特別是一線城市用好房地產市場調控自主權，因城施策調整住房限購政策。
在李宇嘉看來，這裡面，最重要的資訊有兩個，一個是支援城市特別是一線城市用好房地產市場調控自主權，另一個就是，因城施策調整住房限購政策。從目前政策出台情況來看，這種調整併非一股腦退出，依然貫徹了因城施策的政策邏輯。
“樓市要止跌回穩，是國家對當前房地產形勢的精準判斷。要盡快實現止跌回穩，關鍵看樓市領頭羊的一線城市。”李宇嘉說，一線城市新市民和外來人口集中，剛需潛力大。同時，一線城市房地產發展早，房地產和人口規模大，特別是近年來隨著產業轉型升級，老市民改善需求也很集中。因此，一線城市調整限購政策，本身就是回應群眾關切。 (中國企業家雜誌)