中國央行地產金融四箭齊發，滬廣深連夜鬆綁樓市

房地產政策迎來“轉向之夜”。

9月29日晚間，中國人民銀行（下稱“央行”）一口氣公告落地四項金融支援房地產政策，其中包括統一下調存量房貸利率、最佳化調整房貸利率定價機制等。

根據相關公告，各商業銀行原則上應於2024年10月31日前統一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批次調整，LPR（貸款市場報價利率）基礎上加點幅度高於-30BP（基點）的存量房貸有望降至-30BP。以北京為例，存量首套房貸利率將由LPR+55BP調整為LPR-30BP。

隨後，六大行均發佈公告稱，將於2024年10月12日發佈具體操作事宜，2024年10月31日之前統一對存量商業性個人住房貸款利率實施批次調整，大部分客戶無需另行申請或提供材料。

同時，央行表示，批次調整存量房貸利率的方式治標不治本，要從根本上解決新老房貸利差問題，需要破除制度性障礙，促進商業銀行、借款人雙方基於市場化原則自主協商、動態調整。

由此，央行宣佈對房貸利率定價機制進行最佳化：11月1日起，允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度；取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制，最短可調整至一個季度。

央行公告當晚，上海、廣州、深圳三個一線城市相繼宣佈鬆綁限購、下調首付比例等一系列政策最佳化舉措。其中，廣州宣佈取消房地產限購措施，打響了一線城市全面取消限購第一槍。

一系列增量房地產政策集中落地，距離9月26日中央政治局會議明確“要推動房地產止跌回穩”僅僅過去了三天。

“這次存量房貸利率下調落地速度快，超出市場預期。這是對9月26日中央政治局會議部署的一個迅速落實，釋放了兩個訊號：第一個加力提振居民消費，第二個是促進房地產市場止跌回穩。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示。

9月30日早間，中國股、債、匯、商齊漲。其中，A股上證指數高開3.47%，深證成指高開4.58%，創業板指高開5.77%；港股恆生指數高開2.63%。開盤35分鐘後，滬深兩市成交額突破1兆元，刷新歷史最快破兆紀錄。

01 存量房貸利率調降：百萬貸款年息少約5600元

根據市場利率定價自律機制發佈的《關於批次調整存量房貸利率的倡議》（下稱《倡議》），各商業銀行原則上應於10月31日前將LPR加點幅度高於-30BP的存量房貸加點幅度批次調整至-30BP，調整範圍包括首套、二套及以上存量房貸。

一位來自北京的房貸借款人對《財經》表示，其房貸利率目前為4.4%（LPR+55BP），此番批次調整存量房貸利率後，房貸利率有望降至3.55%（LPR-30BP）。

據業內人士測算，以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節約借款人利息支出每年約5600元。

整體來看，據央行行長潘功勝此前預計，本次存量房貸利率平均下調幅度為0.5個百分點，將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息總支出約1500億元。

值得注意的是，《倡議》明確，批次調整後的存量房貸利率加點幅度為不低於-30BP，且不低於所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。也就是說，部分房貸利率下限高於LPR-30BP的城市，本次調整後的加點幅度為其所在城市規定的下限。

以北京為例，當前北京五環以內二套房貸利率下限是LPR-5BP，五環外是LPR-25BP。對應的存量二套房貸利率批次調整後，分別為LPR-5BP和LPR-25BP。

根據工商銀行發佈的公告，目前來看，除北京、上海、深圳執行二套房貸政策的住房貸款調整為目前執行的新發放房貸利率政策下限以外，其他大部分地區的存量住房貸款都可以調整為不低於LPR-30BP，大部分利率較高的存量商業性個人住房貸款都在調整範圍內。

此外，據央行公告，對於固定利率存量房貸，允許以最新LPR轉換為加點形式，再將加點幅度調整為-30BP。例如，利率為4%的固定利率存量房貸，最新5年期以上LPR為3.85%，先將其固定利率轉換為4%=LPR+15BP，再將15BP調整為-30BP。

權威人士表示，截至7月末，全部存量房貸加權平均利率約為4.06%。調整後，存量房貸利率將降至約3.55%（LPR-30BP），略低於2024年前8個月中國新發放房貸平均利率水平3.61%。調整後，利率較調整前的4.06%降幅約0.5個百分點，預計降幅為平均值，具體到每個合同將各有不同。

“如果考慮到央行政策利率下調0.2個百分點，10月21日LPR可能跟隨下降，在貸款重定價後，調整後的存量房貸利率水平還將明顯低於3.55%，大幅節省房貸借款人的利息支出。”前述權威人士稱。

中金公司研究部副總經理、銀行業分析師林英奇表示，由於今年5年期及以上LPR已下調35BP，對於今年還未重定價的貸款，在重定價日還有額外35BP的降幅。

以北京為例，目前不少重定價日為1月1日的存量首套房貸利率為4.75%，本次批次調整加點後，降至3.9%，降幅85BP；2025年1月1日LPR重定價後,這部分存量房貸利率有望降至3.35%，累計降幅高達140BP。

權威人士表示，由於合同約定的重定價日不同，不同借款人的利率在本次批次調整後會有所差異，但最終會趨向一致。

02 利率定價機制最佳化：加點幅度、重定價周期可調

“這可能是存量房貸利率最後一次批次調整。”多位分析人士對《財經》表示。

在宣佈批次下調存量房貸利率的同時，央行公告稱將對房貸利率定價機制進行最佳化調整，主要包括兩項內容：一是允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度；二是取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。

在9月29日晚間發佈的答記者問中，央行有關負責人表示，隨著利率市場化改革不斷深化、房地產市場供求關係發生重大變化，現行房貸利率定價機制暴露出一些不足，人民群眾反映較為強烈，迫切需要調整最佳化。

根據合同約定，房貸在LPR基礎上的加點部分在合同期限內固定不變。房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發生轉變，容易造成新老房貸利差擴大。

2023年8月，央行引導商業銀行對存量房貸利率進行了一次批次下調，平均下調幅度達73BP。但由於現行房貸利率定價機制下加點幅度不能自主調整，近期新老房貸利差矛盾再次累積擴大。由此，近日央行引導商業銀行再次批次下調存量房貸利率。

“但上述方式治標不治本，要從根本上解決新老房貸利差問題，還需要通過深化利率市場化改革，在維護合同嚴肅性的同時，破除制度性障礙，促進商業銀行、借款人雙方基於市場化原則自主協商、動態調整。”前述央行負責人表示。

根據央行公告，自2024年11月1日起，浮動利率存量房貸與中國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行協商，通過新發放貸款置換存量房貸，調整房貸利率加點幅度。

“國際上很多經濟體，如美國、德國、英國、日本、中國香港等，都允許房貸發放滿一定時間後，若市場利率變動較大，借貸雙方通過適當的方式，重新約定利率等相關條款。”前述權威人士表示。

據《財經》瞭解，中國香港等經濟體主要通過跨行轉按揭等方式調整存量房貸利率。所謂跨行轉按揭，即通過擔保公司擔保等手段把住房按揭貸款從一家銀行轉到另一家銀行，將房貸利率調整至市場最新水平。2007年前後，中國部分銀行曾推出“轉按揭”貸款，但出於防止地產泡沫風險等因素考量，相關產品被監管部門叫停。

一位銀行業分析人士對《財經》表示，11月1日後房貸利率動態調整機制如何執行落地，有待相關部門進一步明確。不過，此前潘功勝在回覆相關媒體問詢時表示，對於存量房貸利率動態調整，初期會先在本行內實施轉按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉按揭。

同時，央行宣佈取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，允許借款人與銀行協商約定重定價周期，重定價周期可為按年、按半年、按季度等。

所謂重定價周期，指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔，過去房貸利率重定價周期要求最短為一年。

“需要說明的是，在利率下行階段，重定價周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。”前述權威人士稱。

前述央行相關負責人表示，“符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導。”

03 三項金融政策落地：推動房地產止跌回穩

除了存量房貸利率調整，9月29日央行同步落地了三項房地產金融政策。

一是下調房貸首付比例。對於貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為不低於15%。各城市可在此基礎上因城施策，自主調整。

“將中國層面的二套房貸最低首付比例由當前的25%下調到15%，為歷史上最低首付比例，將更好滿足居民改善性住房需求。”招聯首席研究員董希淼表示。

二是最佳化保障性住房再貸款。將3000億元保障性住房再貸款中，央行出資比例由原來的60%提高到100%，即商業銀行每發放100億元貸款，央行對應提供100億元低成本資金支援。該工具創設於2024年6月，主要用於支援地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房。

“保障性住房再貸款利率1.75%，按照銀行平均負債成本2.2%計算，在100%的支援比例下能夠節約該筆貸款的負債成本約為40BP-50BP，能夠提高對於銀行發放貸款的激勵。”林英奇表示，“截至上半年，央行稽核發放再貸款資金超過120億元。”

三是延長兩項房地產金融政策檔案的期限。此前央行和金融監管總局共同出台的“金融16條”、經營性物業貸款這兩項政策，期限從2024年12月31日延長到2026年12月31日。

林英奇認為，“金融16條”包括房企存量融資多展期一年、不調整貸款分類的政策，有利於穩定房企融資現金流，減少流動性壓力，同時減輕房地產貸款風險暴露對銀行資產質量的壓力。

央行房地產金融政策“四箭齊發”，其他部門也迅速反應。

9月29日深夜，上海、廣州、深圳先後宣佈最佳化調整房地產政策，其中包括降低或取消購房門檻。

其中，廣州宣佈取消居民家庭購房的各項限購政策，成為一線城市中第一個全面取消住房限購措施的城市。

上海明確縮短非滬籍居民購買外環外住房所需繳納社保或個稅年限。非上海市戶籍居民家庭和單身人士購買外環外住房，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，從連續繳納滿3年調整為1年。

深圳明確非本市戶籍居民家庭及成年單身人士限購1套住房。在福田區、羅湖區等部分區域購房需連續繳納社會保險或個人所得稅滿一年，鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）等區域購房無需提供個人所得稅或社會保險證明。

對此，原國家房改課題組組長、中房集團原董事長孟曉蘇表示，廣州市落實中央取消住房限購的要求做得徹底，為其他城市包括一線城市作出了榜樣。孟曉蘇呼籲，所有城市都應取消商品房限購，“限購政策”要全面調整到保障房分配與管理領域，需要政府充分發揮作用。

04 商業銀行端：淨息差影響有望中性

存量房貸利率調整將對商業銀行產生何種影響？

截至2024年二季度末，商業銀行淨息差為1.54%，同比下行20BP，已至有統計以來最低水平。

據林英奇此前估算，若存量按揭利率平均下調約60BP，將影響銀行淨息差7BP，營業收入4%，淨利潤7%。

“批次調整完成後，預計存量房貸利率下降將減少銀行利息收入約1500億元。但新老房貸利差縮小後，提前還貸會明顯減少，有利於銀行穩定貸款規模，提高貸款質量。”前述權威人士稱，“考慮到央行降准50BP，降息20BP，預計帶動MLF（中期借貸便利）利率等利率下行，也節省了銀行負債成本，提升銀行可持續經營能力，為銀行更好支援實體經濟提供必要支撐。綜合考慮這些政策措施，對銀行淨息差的影響基本中性。”

潘功勝預計，本次LPR和存款利率將會對稱下行，疊加此前存款利率自律機制多次引導存款利率下行，隨著時間推移，存款重定價效果將慢慢顯現。

林英奇表示，假設1年期和5年期及以上LPR下調20BP，存量房貸利率平均下調50BP，預計對息差的影響分別為9BP和6BP，合計約15BP。“假設存款利率下調25BP、降准50BP能夠基本避險對於銀行息差的影響。”林英奇稱。

“從銀行端來看，最直接的就是按揭貸款量會增加，利差收益會有所提升，客戶黏度會增加。”一家股份行私人銀行部門負責人對《財經》表示，“儘管降息導致銀行存貸差縮小，但如果按揭業務量因此大幅度提升，存貸差帶來的收益規模也會提升。”

“本次房貸利率下調有望減輕借款人負擔，同步出台的一線城市放鬆限購、金融十六條和經營物業貸政策延期、中國首付比例下限下調的政策都旨在促進房地產市場‘止跌回穩’。同時後續存款利率的下調在支援實體經濟和資本市場的同時充分考慮了對銀行息差和資產質量的影響，有助於在銀行穩健經營的同時實現和實體經濟的共生共榮。”林英奇表示。

“預計四季度中國各地仍將有重磅加碼政策集中推出，全力促使房地產行業探底回升。”惠譽博華工商企業部高級分析師王興萍表示，“未來的各項政策細則將著力於嚴控增量、加快去庫存和改善居民信心。若後續政策能成功落地，將有望形成房地產市場止跌走穩的重要拐點。”

截至9月30日收盤，A股上證指數漲破8%，站上3300點；深證成指漲破10%；創業板指漲超15%。兩市成交額近2.6兆元，刷新歷史紀錄。其中，A股房地產板塊漲超9%，保利發展、萬科A、我愛我家等近40股漲停。 (財經雜誌)