近日，寧波銀行對外發佈了一則正式公告，內容涉及對積存金活期利率的重大調整，將其直接歸零至0%……此舉意味著，客戶若將黃金以積存金的形式存入該行，將不再獲得任何利息收益，甚至在未來，還可能面臨倒貼“管理費”的風險。儘管這僅針對個別產品，但它無疑釋放了一個強烈且明確的訊號：高息時代已然落幕，我們正加速步入一個低利率，乃至“零利率”的長期週期。當前，許多人仍將目光聚焦於房價的起伏波動。然而，在2026年，相較於房價這一指標，更為關鍵的實則是資金成本。房價，作為資產價格的一種體現，而利率，則是衡量資金價格的重要標尺。當資金變得愈發廉價時，資產的定價機制與邏輯必將經歷一場根本性的變革與重構。今日，我們借助央行公佈的資料以及高層釋放的訊號，深入剖析這一背後的信貸趨勢，以期為讀者揭示其內在邏輯。首先，讓我們審視一組關鍵資料。步入2026年1月，國有大型銀行的活期利率已微薄至0.05%。即便是定期存款，無論存期是三年還是五年，其利息收益也僅能勉強維持在1.3%至1.8%的區間。那麼，為何銀行不再渴望吸納存款了呢？原因在於，當前市場上資金充裕，而優質的借款人卻相對稀缺。在過去二十年的高速發展期，國家經濟蓬勃向上，處處充滿機遇。企業需擴張規模，開發商需競相拿地，個人則熱衷於購房置業。一時間，資金需求旺盛，利率水平自然水漲船高，存款者能夠輕鬆獲得4%、5%的回報。然而，時過境遷，當下的經濟邏輯已發生深刻變化。經濟步入高品質發展階段，增速逐漸放緩。企業不再盲目借貸擴張，居民則忙於提前償還貸款。銀行手中雖握有大量存款，卻難以找到合適的借款人，同時仍需剛性兌付利息。存款，已然成為銀行的“負債”負擔。為了應對這一困境，銀行不得不採取兩項關鍵措施：一是竭力降低存款利率，以引導人們將資金從銀行取出，轉而用於消費或投資；二是大幅降低貸款利率，以懇求優質客戶將資金借走，從而盤活資金，降低“負債”成本。這便是2026年的金融大背景：資產稀缺，資金過剩。在此背景下，房貸利率的走勢已癒發清晰。沒有最低，只有更低。央行最新公佈的資料顯示：2025年第四季度，全國新發放的個人住房貸款加權平均利率已降至3.06%，創下歷史新低。回顧往昔：2021年……當前，房貸利率依舊維持在5%至6%的較高水平，但自2023年起，這一利率已顯著下調至4%；而至2025年，更是有望跌破3%的關口，短短數年間，資金成本實現了近乎減半的下降。那麼，為何這一利率下降趨勢具有不可逆性呢？關鍵在於息差因素。這裡存在一個核心的計算公式：房產價值等於租金回報率除以資金成本。在過去，由於房價上漲預期強烈，人們並不太在意租金回報率較低（約1.5%）的情況，同時也能夠接受較高的房貸利率（5%）。這是因為，只要房價持續上漲，所支付的利息成本完全可以通過房價增值來覆蓋。然而，時至今日，房價預期已趨於穩定，不再呈現上漲態勢。此時，若房貸利率仍維持在4%，而租金回報率卻只有1.5%，那麼購房行為將變得無利可圖，甚至可能虧損。在此情況下，理性的資金會傾向於選擇提前償還房貸，而非繼續購房。為了穩定房地產市場，激發民眾的購房意願，房貸利率必須向租金回報率靠攏。只有當房貸利率降至2%甚至更低，接近或低於租金回報率時，房產才重新具備持有的價值。因此，只要這一平衡點尚未達到，降息的步伐就不會停止。實際上，近期的高層會議已經明確釋放了訊號。今年的政策關鍵詞便是：適度寬鬆、降准降息。據高盛預測，至2026年一季度，中國央行將實施一次“雙降”政策，即降低存款準備金率50個基點，以釋放長期資金；同時降低利率10個基點，直接降低社會的借貸成本。而在三季度，可能還會再次進行降息操作。這一系列政策意味著什麼呢？它意味著國家正在為全社會的債務進行減負。無論你是企業主，還是背負房貸的個人，都將感受到利息負擔的逐漸減輕。對於購房者而言，這無疑是2026年一個確定性的利好消息。因此，不妨等待降息後再考慮購房。以一筆200萬元、期限為30年的貸款為例，若利率從4.2%降至3.0%，則每月的還款額將減少約1500元，總利息支出更是能節省下50萬元。這50萬元，是實實在在的經濟利益，相當於房價在無形中打了折扣。在低利率時代，普通人的生存策略也需相應調整。過去，人們習慣於存錢獲取利息；而未來，則應考慮借錢購買能夠產生收益的資產。我們要學會利用利率的剪刀差效應。例如，進行高息債務的置換。若你手中仍持有利率超過4%的房貸，或利率超過5%的經營貸，那麼在2026年，你的首要任務便是進行債務置換，充分利用當前的低息政策環境。將高息借貸轉換為低息借貸，是最佳化財務結構、降低資金成本的有效策略。這一轉換可通過多種途徑實現，包括但不限於商業貸款轉公積金貸款、抵押經營性貸款（JYD）的置換，以及在政策允許的情況下進行跨行貸款置換，甚至採取提前償還貸款後再進行抵押貸款的方式。核心目標在於削減資金成本，實質上等同於增加收益。再以核心資產的證券化為例進行闡述。在銀行存款利率低至1%的背景下，位於核心城市的優質房產，其屬性已發生根本性變化。它們不再僅僅是追求高風險高回報的投資工具，而是演變為一種附帶槓桿效應的高息債券。具體而言，若在上海、北京等核心城市區域購置一套房產，其租金回報率能夠達到3%，而未來房貸利率有望降至2%乃至1.8%，則將形成正利差。這意味著，利用銀行提供的低成本資金購房，所收取的高租金不僅能夠覆蓋貸款利息，還能產生額外收益。同時，房產本身具備抗通脹特性，並能分享城市發展的紅利。從金融學角度來看，這構成了一種無風險套利機會。然而，必須明確一點。低利率政策雖具有普惠性，但資產市場的分化現象卻異常殘酷。資金成本越低，越傾向於流向優質資產。因此，一線城市及強二線城市的核心資產，其價格將被低成本資金所推高，或至少保持穩定，避免大幅下跌。相反，三四線城市、老舊小區及遠郊房產，即便利率降至零，也難以擺脫負資產的命運。原因在於，這些房產的租金回報率過低，缺乏市場流動性，且僅存在資產折舊問題。簡言之，低成本資金無法挽救劣質資產。面對利率持續下行的不可逆趨勢，我們應採取以下策略：其一，避免將大量現金存入銀行定期存款，除非個人極度厭惡風險。否則，將現金長期存放於銀行，實則是在見證財富的縮水。當前，從宏觀政策到微觀個體，均致力於抵禦通脹，併力求實現資產增值超越存款利息。其二，密切關注貸款市場報價利率（LPR）的調整動態。儘管今年1月LPR未作變動，但預計年後3月將進行調整。LPR作為房貸利率的基準，其下調將直接導致存量房貸利率的降低。其三，充分利用公積金貸款政策。當前，公積金貸款利率極低（首套房貸款利率為2.6%），這是普通民眾能夠從國家獲取的最優惠貸款。因此，在條件允許的情況下，應優先選擇公積金貸款，而非商業貸款；同時，應儘可能申請最高貸款額度，而非選擇全款購房。在通脹預期下，適度負債實際上是一種抵禦通脹的有效手段。儘管其效果在短期內可能不明顯，但五年之後，其價值將得到充分體現。當下，我們需以全新的視角重新審視房地產市場。在過往的房產投資邏輯裡，人們購房時往往將目光聚焦於房價的漲幅情況，以此作為判斷房產投資價值的關鍵指標。然而，時移世易，如今購房的決策依據已悄然發生變化，租售比成為了一個更為重要的考量因素。我們可以細緻地算一筆賬：對於某一套特定的房產而言，其一年的租金收入，是否足以覆蓋購買該房產所產生的貸款利息呢？倘若答案是肯定的，並且該房產所處的地段位於城市的核心區域，具備優越的地理位置、完善的配套設施以及良好的發展潛力，那麼在2026年，這樣的房產無疑將成為極具價值的優質資產。相反，如果該房產的年租金無法覆蓋貸款利息，同時其所處地段又並非核心區域，缺乏明顯的潛在房價上漲動力，那麼這樣的房產就極有可能成為沉重的負擔，給投資者帶來經濟上的壓力。總體而言，今年的房地產市場分化態勢愈發顯著。在經濟增長放緩、利率處於低水平甚至接近零利率的時代已然來臨的大背景下，市場的運行規則和投資邏輯都發生了深刻的變化。在這個特殊時代，從短期避險的角度來看，“現金為王”的策略能夠在一定程度上幫助投資者規避風險，確保資金的相對安全。然而，從長期的投資邏輯出發，“資產為王”才是更為明智的選擇。但需要明確的是，這裡所指的資產並非泛泛而談，而是必須具備能夠持續產生穩定現金流的能力，這樣的優質資產才具備真正的投資價值。當然，當利率降至零水平，這並不意味著世界末日來臨，而僅僅是市場規則發生了改變。那些能夠敏銳洞察市場規則變化的人，會積極採取行動，通過置換債務來最佳化自身的財務結構，合理調整資產組態，充分利用低利率環境下廉價的資金，果斷抄底那些位於核心地段、具有發展潛力的優質資產。相反，那些對市場規則變化視而不見、看不懂其中門道的人，則可能依然守著不斷縮水的存款，或者背負著高昂利息的舊債務，在市場變化中陷入被動局面。市場趨勢的發展具有不可逆性，投資者唯有順應趨勢，積極調整投資策略，才能在複雜多變的市場環境中立於不敗之地。 (房地產那些事兒)

今天上午，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2026年2月24日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。以上LPR在下一次發佈LPR之前有效。本月1年期和5年期以上較上月均未發生變化。LPR自去年5月20日1年期和5年期分別降低10個基點後，截至目前，已經連續9個月保持未變。目前，上海房貸利率執行情況如下：住宅首套：利率3.05%（首付15%）住宅二套：利率3.07%（首付20%）公積金首套利率2.6%（首付20%）公積金二套利率3.075%（首付20%）接下來房貸利率還會下調嗎？未來下調空間有多大？去年底召開的中央經濟工作會議中明確，今年要繼續實施適度寬鬆的貨幣政策，還提出“靈活高效運用降准降息等多種政策工具。這也將表明，未來降息空間依然存在，有業內人士預測，2026年一季度之前，大機率會有一次降息或降准。大家覺得房貸利率還會降嗎，歡迎來評論區一起聊聊！ (上海樓市情報)

春節期間，發生十大利多消息。2026年將是十年一遇大運之年，康波周期和朱格拉周期疊加。第一大好消息：美國經濟和通膨放緩，2026年聯準會降息將超預期。川普認為：“美國的利率應該是世界上最低的”。我判斷，2026年聯準會降息將超預期，推行“降息+弱美元”戰略，以降低債務負擔，吸引製造業回流。第二大好消息：港股開盤大漲，歐美、亞洲和拉美股市大漲，驅動力是全球降息和AI大爆發。2026年全球資本市場繁榮將超預期，記住了，這是牛市。在降息和貨幣貶值的大背景下，全球流動性空前過剩。第三大好消息：百年未有之大機遇，中國外部環境空前改善。2026年國運向上超預期。中國科技強大，內部穩定，外部友好。OpenAI創始人奧爾特曼感嘆，中國技術進步“快得驚人”。近期各國高頻訪華。達里歐近期發文，世界秩序已經崩潰。中國是自由貿易、世界和平的中流砥柱。以經濟建設為中心，時間站在我們這邊。第四大好消息：美國將考慮對伊朗進行軍事打擊，石油、黃金價格大漲，軍工受益。2026年全球地緣動盪、資源之戰超預期。大周期末期，軍備和科技競賽，舊秩序瓦解，新秩序重建。給普通人六大建議：關注軍工和大宗，多元化配置，擇地而居，不參與是非，鍛鍊好身體，照顧好家人。第五大好消息：美國最高法院作出裁決，川普對等關稅和芬太尼關稅違法，隨後川普宣佈對全球進口商品加征15%關稅。2026年美國內部分化超預期，和傳統盟友關係越走越遠超預期。第六大好消息：科技突飛猛進，AI開支和拉動經濟增長超預期。第七大好消息：基本金屬價格上漲，受益於降息和AI大爆發，大宗商品漲價潮超預期。第八大好消息：新技術、新物種突飛猛進，缺電，缺晶片，缺算力，缺人才。2026年AI超級應用大爆發超預期。第九大好消息：自動駕駛加速落地，將成為城市擁堵和空氣污染的終極解決方案。自動駕駛和人形機器人商業化落地超預期。特斯拉賽博無人駕駛電動車第一台量產車型下線，無方向盤、無腳踏板。春晚機器人大放異彩。第十大好消息：中國實施“人工智慧+”重大戰略超預期，影響未來十年。AI大模型、商業航天、星網計畫、機器人等成為大國重器。我在節前建議同學堅定樂觀，持有過節。在2024年9月預測“信心牛”，2025年初預測“大宗商品元年到來”。人生最大的智慧是順勢而為，選擇優於努力，機會總是給有準備的人。24日晚，我和大家聊聊新趨勢。 (澤平宏觀展望)

在過往的三年間，房地產市場在需求縮減、融資管道緊縮以及風險逐步釋放等多重因素的綜合作用下，經歷了深度且全面的調整。依據國家統計局所公佈的資料，在2025年，全國新建商品房的銷售面積相較於上一年度下降了8.7%，房地產開發投資規模縮減至8.28兆元，行業整體規模呈現出收縮態勢。不過，值得關注的是，銷售、投資以及新開工等關鍵指標的同比降幅，相較於2024年均出現了較為明顯的縮小。其中，一線城市以及部分經濟實力強勁的二線城市，依然維持著一定的市場成交活躍度。2026年作為“十五五”規劃的起始之年，具有至關重要的戰略意義。在2025年底召開的中央經濟工作會議上，對2026年的重點工作任務進行了全面且細緻的部署。其中，針對房地產市場提出了“著力穩定房地產市場”的要求。與2025年“持續用力推動房地產市場止跌回穩”的表述相比，2026年的政策導向更為明確地傳遞出穩定市場預期的訊號。在“穩中求進”這一總體發展基調的引領下，房地產市場不再被賦予短期刺激經濟增長的功能，而是被納入到中長期經濟結構轉型的整體框架之中，成為推動經濟高品質發展的重要組成部分。政策紅利深度剖析在2025年，為實現房地產市場止跌回穩的目標，各類相關政策持續精準發力。然而，政策導向並未朝著全面寬鬆的方向轉變，而是巧妙運用結構性工具，在穩定市場預期的同時，有效控制市場風險。從調控層面來看，在供給端，政策重點聚焦於消化市場存量資源、壓縮低效的增量供給；在需求端，則通過靈活運用金融工具，切實降低居民的購房成本。同時，地方政府在因城施策的政策框架下，承擔起更為重大的調控責任，根據本地市場的實際情況，制定並實施針對性的調控措施。在貨幣政策領域，2025年5月，五年期以上的貸款市場報價利率（LPR）從3.6%下調至3.5%，首套房商業貸款的利率最低可降至3.05%，首套房公積金貸款利率也降至2.6%。這一系列舉措顯著降低了居民的購房成本，有效激發了市場的購房需求。在財政政策方面，2025年3月，自然資源部與財政部聯合發佈檔案明確指出，專項債券可用於土地儲備工作。檔案要求各地優先將存量閒置土地納入土地儲備計畫，同時，對於確有需求的新增項目也給予了一定的政策支援。早在2024年12月，國務院辦公廳便發佈檔案，將“收購存量商品房用作保障性住房”納入專項債券的支援範圍，進一步拓寬了專項債券的使用領域，為房地產市場的穩定發展提供了有力的政策支撐。2025年底召開的中央經濟工作會議進一步強調，2026年要著重抓好八項重點任務，為新一年的經濟發展指明方向。第八項政策明確指出，需著力穩定房地產市場，依據不同城市的具體情況實施差異化策略，以控制新增供應、消化現有庫存、最佳化住房供給結構，並鼓勵收購存量商品房，主要用於滿足保障性住房等需求。在2025年底舉行的全國住房城鄉建設工作會議上，“著力穩定房地產市場”被確立為2026年工作的重中之重。從會議傳達的資訊中可以清晰看出，因城施策、控制新增供應、消化庫存、最佳化供給結構，將成為2026年房地產調控的核心策略。其一，控制新增供應。2026年1月20日，北京市規劃和自然資源委員會與北京市發展和改革委員會聯合發佈了《北京市2026年度建設用地供應計畫》，明確提出，北京2026年城鄉建設用地淨減量目標為500公頃，旨在引導存量建設用地供應佔比達到約65%。儘管上海2026年的建設用地供應計畫尚未公佈，但參照2025年的計畫，上海已明確要求加大存量建設用地的盤活利用力度，引導利用存量建設用地供應比例不低於70%。深圳則更早地將城市更新和土地整備作為建設用地供應的主要途徑。其二，消化庫存。中央財經委員會辦公室在解讀中央經濟工作會議精神時指出，“新市民”的住房需求有待進一步釋放，同時，“以舊換新”“以小換大”等改善性住房需求潛力巨大。為穩定市場，需從供需兩端同時發力。在供給端，要嚴格控制新增供應、盤活存量資源，鼓勵收購存量商品房用於保障性住房等合理用途，以加速庫存消化，並有序推進高品質住房建設。在需求端，則需採取更多針對性措施，充分激發居民的剛性和改善性住房需求。市場對於2026年房地產政策的預期主要集中在兩個方面：一方面，預計一線及核心城市將繼續調整限購政策，降低購房門檻，以進一步釋放剛需和改善型需求；同時，將靈活運用各類金融工具，進一步降低購房成本。另一方面，預計收儲存量土地及存量房產轉為保障性住房的政策範圍將進一步擴大。當前，開發商手中持有大量難以變現的沉澱資產，這在一定程度上制約了其再投資的積極性；同時，部分房產流動性較差，也影響了市場的整體活躍度。改善型住房需求的置換過程因此面臨較大挑戰。第三，最佳化住房供應結構。一位深耕房地產研究領域多年的專家指出，最佳化供應結構涵蓋兩個關鍵維度：其一，削減低效住房供給，通過政府收儲機制，將部分低效房源轉化為保障性住房；其二，提升優質住房供給比例，即通過增加“高品質住宅”的供應量，以穩定房地產市場。該專家進一步闡述，隨著“高品質住宅”供應量的增加，必然會對現有新房及二手房市場產生深遠影響。因此，在收儲存量房以用作保障性住房時，應優先考慮那些受此衝擊較大的存量房產。“這不僅僅是簡單的收儲過程，收儲後還需進一步改善這些低效房源的質量與設施，完善其周邊配套，使原本不佳的住房條件得以顯著提升。”城市更新領域在房地產行業整體步入存量時代的背景下，城市更新已從輔助性政策逐漸演變為主導性發展路徑。這一轉變並非源於短期刺激措施，而是城鎮化處理程序加速、人口結構變遷以及土地資源約束等多重因素共同作用下的必然選擇。2025年5月，中共中央辦公廳與國務院辦公廳聯合發佈的《關於持續推進城市更新行動的意見》明確設定了目標：至2030年，城市更新行動將取得顯著進展，城市更新體制機制將日臻完善，城市開發建設方式轉型將初見成效，安全發展基礎將更加穩固，服務效能將持續提升，人居環境將得到明顯改善，經濟業態將更加多元，文化遺產將得到有效保護，城市風貌特色將更加鮮明，城市將成為人民群眾享受高品質生活的理想空間。同年召開的中央城市工作會議亦明確指出，城市發展正從大規模增量擴張階段向存量提質增效階段轉變，應以城市更新為重要抓手，全力推動城市結構最佳化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈傳承以及治理效能提升。上述房地產研究專家認為，城市更新不僅關乎居住條件的改善，更涉及生活配套、公共服務及市政設施的全面提升。例如，水電氣暖供應、綠地建設、教育醫療資源、公園綠地等，均需在城市更新過程中得到進一步補充與完善。此外，職住平衡作為近年來城市更新的核心任務之一，其範疇已從傳統的老舊小區、城中村、舊城及公房改造，進一步拓展至老工業區、老街區及低效用地等領域的綜合整治。特別是在北京、上海、深圳等一線城市，城市更新已不再侷限於局部改造，而是轉向對整個街區綜合功能的系統性提升。據住房和城鄉建設部統計，截至2024年末，全國範圍內已累計實施城市更新項目逾6萬個，完成投資總額約2.9兆元，標誌著更新模式已從零散式推進轉向系統化實施。2025年，全國計畫新開工改造城鎮老舊小區2.7萬個，實際完成量已超出年度既定目標。對於房地產企業而言，城市更新已從可選業務升級為衡量企業綜合實力的關鍵指標。相較於傳統開發模式，城市更新項目普遍具有周期更長、協調成本更高的特點，對企業的資金儲備、政府協作能力及長期營運效能提出了更高要求。一位城市更新領域專家向《經濟觀察報》表示，與傳統開發業務相比，城市更新不僅要求企業具備雄厚的資金實力和開發能力，還需在商業、辦公、長租公寓、養老、文旅等多個領域具備專業化營運能力。在行業競爭格局中，面對城市更新的市場機遇，在資金實力相當的條件下，具備卓越營運能力的房企將佔據顯著優勢。國有企業雖擁有資金優勢，但若營運能力不足，則需通過引入戰略合作夥伴彌補短板；民營企業則必須具備核心營運能力方能參與競爭，否則只能通過聯合體或基金化運作等模式介入項目。城市更新帶來的不僅是房地產商業模式的革新，更推動著盈利結構的深刻變革。房企的價值評估體系已從單一的住宅銷售轉向空間功能重構帶來的長期營運收益，居住、產業、商業及公共服務的複合型開發能力成為衡量項目成敗的核心標準。例如，住宅配套的商辦項目需具備社區商業營運能力；歷史街區改造需整合文旅與商業資源；辦公樓開發則需在辦公服務與配套商業領域形成競爭優勢。無論項目類型如何，在開發與營運企業的綜合能力建構中，與公共配套設施實現無縫對接的技能至關重要。以城市更新項目為例，這要求企業能夠精準規劃項目內的道路交通網路、綠地佈局，並確保其與公共交通系統及市政綠地之間的順暢銜接，同時，還需細緻考量車庫出入口設計、停車位合理配置以及商業業態的匹配度等關鍵要素。相較於傳統開發模式，城市更新項目的資金籌措管道更為廣泛且多元。資金來源已從單一的開發融資模式，逐步轉變為財政資金支援、專項債券發行、社會資本引入以及長期營運收益補充等多種方式相結合的綜合融資體系，這對操盤企業的綜合統籌與資源調配能力提出了更高要求。在存量資產盤活的政策工具箱中，公募不動產投資信託基金（REITs）的戰略地位日益凸顯。隨著監管機構積極推動REITs市場向高品質發展階段邁進，公募REITs的底層資產範圍已從基礎設施領域擴展至商業不動產領域。2026年1月下旬，中國證券監督管理委員會相繼受理了8隻商業不動產證券投資基金的申請，標誌著公募REITs的資產類型進一步豐富與多元化。公募REITs的核心價值在於搭建了存量資產與資本市場之間的橋樑，有效引導社會資本從增量開發領域轉向長期營運領域。隨著監管規則在產品註冊、資訊披露及營運管理等方面的持續最佳化，稽核標準也逐漸從側重於“項目合規性”轉向更加關注“資產質量與現金流穩定性”。與基礎設施REITs主要服務於公共基礎設施的盤活，並強調其公共屬性不同，商業不動產REITs的市場化特徵更為顯著。其現金流狀況高度依賴於租賃市場的活躍程度、消費市場的景氣度以及營運管理效率，因此對經濟周期的波動更為敏感。這一特性決定了商業不動產REITs難以直接沿用基礎設施REITs的擴張模式，而必須建立在真實、穩定的營運能力基礎之上。監管機構強調收益的可持續性與資訊的透明度，實質上是在為市場設定風險邊界，以保障市場的健康穩定發展。此外，REITs的興起也在深刻改變著房地產資產的生命周期管理方式。過去，商業項目往往面臨出售或長期持有的兩難選擇，而REITs的出現為資產提供了標準化的退出路徑，使得“開發—營運—證券化—再投資”的閉環模式得以形成。這一機制不僅有助於降低企業的資產負債率，還促進了房地產行業的可持續發展。提升資金運用的效能，不僅為房地產行業從依賴高槓桿的營運模式向資產管理與輕資本營運模式轉型建構了堅實的制度支撐。對於房地產開發商及資產持有主體而言，不動產投資信託基金（REITs）的核心價值，並非聚焦於短期內籌集資金的規模，而在於推動其經營理念的根本性轉變。一般而言，具備發行REITs潛力的資產，往往具備產權明晰、營運成熟穩定、現金流可預測性高等特點。這一特性促使企業在項目規劃初期便需強化營運思維，確保資產符合未來發行要求。此外，基礎設施領域的REITs項目需經國家發展和改革委員會前置審批，並由國家發改委與證監會共同實施監管，這一流程相對較長。相比之下，商業不動產REITs則直接由證監會審批與監管，無需經過國家發改委的前置審批環節，這一制度設計為更多優質底層資產項目通過公募REITs形式融資提供了更為便捷的路徑。當前，部分行業領軍房企已將公募REITs納入其長期發展戰略規劃之中。以華潤置地、萬科、招商蛇口等為代表的企業，依託其在商業綜合體、產業園區等領域的深厚營運積澱，提前佈局並強化商業營運與資產管理能力，為未來發行REITs奠定堅實基礎。REITs市場的持續擴容，吸引了保險資金、養老金等長期資本的積極參與，不僅增強了市場的穩定性，同時也對收益水平及風險管理提出了更為嚴苛的標準。隨著擴募機制的引入，優質REITs項目具備了持續擴張的潛力，但同時也意味著那些營運能力不足的產品將逐漸被市場邊緣化，市場分層現象將愈發顯著。一位深耕購物中心營運領域的專業人士透露，在購物中心基礎設施REITs首批試點階段，部分頭部商業營運企業選擇主動退出，這背後既有審批流程複雜且耗時較長的考量，更重要的是，這些企業認為通過REITs發行未能充分彰顯其資產的真實價值。在他看來，基礎設施REITs與商業不動產REITs在運作邏輯上存在顯著差異。前者更側重於物業本身的估值及投資回報，而後者則更弱化物業價值，轉而強調營運質量與能力，這一轉變預期將吸引更多具備卓越營運能力的企業投身其中。 (房地產那些事兒)

聯準會最新公佈的會議紀要再次暴露決策層對利率未來走向的巨大分歧，除了支援降息派和觀望派，紀要還首次明確提到有人討論加息的可能性。這反映出，在通膨持續高於聯儲目標2%、經濟保持韌性的情況下，聯儲的政策重心重新回到通膨風險，而非就業放緩。美東時間18日周三公佈的會議紀要顯示，在1月末的貨幣政策委員會FOMC會議上，“一些（Several）”與會者表示，支援在利率前瞻指引中採用“雙向”表述，以此“反映若通膨保持在高於目標水平，就可能適合”加息。這一措辭標誌著，部分官員對通膨粘性的擔憂明顯增加。另一些（Several）與會官員認為，若通膨如預期下降，就可能適合進一步降息。而大多數（Most）與會者警告，通膨回落至2%的處理程序可能比普遍預期“更慢、更不均衡”。絕大多數（the vast majority of）參會者判斷，近幾個月就業方面的下行風險有所緩和，但通膨更加持久的風險依然存在。本次紀要中“一些（Several）”這一用語多次出現，凸顯了FOMC內部觀點的差異程度。暴露聯準會內部分歧的去年11月會議紀要公佈後，媒體和有“新聯準會通訊社”之稱的記者Nick Timiraos就指出，在聯儲的措辭中，許多（Many）代表的人數低於大多數（Most），但超過一些（Several）。01利率路徑出現雙向可能聯準會1月27日至28日的會議如市場所料決定暫停降息，12名FOMC投票委員中，有兩人反對此決議。兩名反對者——當時還是聯準會主席人選之一的理事沃勒和美國總統川普“欽點”的另一位理事米蘭都支援繼續降息25個基點。本周三公佈的會議紀要顯示，1月會議上探討貨幣政策前景時，一些聯儲決策者對進一步降息持謹慎態度，至少在短期內如此。紀要寫道：“一些（Several）與會者警告，在通膨資料高企的情況下進一步放鬆貨幣政策可能會被誤解為決策者對2%這一通膨目標的承諾有所減弱。”這一立場與另一組官員的觀點形成對比。紀要顯示，一些（Several）官員認為，如果通膨如預期下降，進一步降息的可能性依然存在。不過，大多數官員表示，通膨進展可能比普遍預測的要慢。所有參會者一致同意，貨幣政策並非按照預設路徑進行，而是會由各種最新資料、不斷變化的經濟前景以及風險平衡決定。02通膨擔憂仍是核心關注點與會者觀察到，美國的整體通膨已較2022年的高點大幅回落，但相對於2%的聯儲長期目標而言仍略偏高。他們普遍指出，這些偏高的資料在很大程度上反映了核心商品通膨，這似乎受到了關稅上調影響的推動。關於通膨前景，與會者預計通膨將朝著2%下行，但下降的步伐和時機仍不確定。與會者普遍預期，關稅對核心商品價格的影響可能今年開始減弱。一些（Several）與會者提到，住房服務通膨持續放緩可能繼續對整體通膨施加下行壓力。一些（Several）與會者還預計，與技術或監管發展相關的生產率提高將對通膨構成下行壓力。與此觀點一致，少數參會者提到企業聯絡人的報告，稱企業正在進行更多自動化營運，並採取其他措施幫助抵消成本增加，這將減少將成本增加轉嫁給消費者價格或削減利潤的需要。大多數（Most）參會者警告，通膨朝著2%這一目標下行的進展可能比普遍預期更慢、更不均衡，並認為，通膨持續高於目標的風險不容忽視。其中一些與會者援引了企業聯絡人的報告，這些聯絡人預計今年將漲價應對成本壓力，包括與關稅相關的壓力。一些（Several）與會者還提出，持續的需求壓力可能使通膨保持高位。03勞動力市場顯示穩定跡象關於勞動力市場，與會者觀察到，近幾個月美國的失業率基本持平，而就業增長仍然較低。大多數與會者指出，失業率、裁員和職位空缺等近期資料讀數表明，勞動力市場狀況可能在經歷一段漸進降溫期後正在走穩。幾乎所有與會者觀察到，雖然裁員水平仍然較低，但招聘也保持在低位。與此觀察一致，一些（Several）與會者指出，他們的企業聯絡人繼續在招聘決策上表現謹慎，反映出對經濟前景以及人工智慧和其他自動化技術對勞動力市場影響的不確定性。絕大多數與會者判斷，勞動力市場狀況一直顯示出一些走穩跡象，勞動力市場的下行風險已經減弱。而一些與會者指出，雖然勞動力市場顯示出走穩跡象，但職位可得性的調查指標以及因經濟原因從事兼職工作的人員比例等一些指標仍表明，市場在走軟。此外，大多數與會者指出，勞動力市場的下行風險依然存在。04經濟增長保持穩健與會者觀察到，經濟活動似乎正以穩健的步伐擴張。與會者普遍指出，消費者支出一直保持韌性，主要得益於家庭財富的增長。企業固定投資保持強勁，尤其是在技術領域。與會者普遍預計2026年經濟增長步伐將保持穩健，儘管增長前景的不確定性仍然很高。大多數參會者預計，增長將得到持續有利的金融條件、財政政策或監管政策變化的支援。此外，鑑於與人工智慧相關的投資步伐強勁以及近年來生產率增長較高，一些（Several）參會者判斷，生產率的持續提升將對經濟增長形成支撐。自聯準會1月末會議以來公佈的資料顯示，美國經濟增長加速、通膨放緩、勞動力市場走穩。受能源成本降低影響，1月CPI增長低於市場預期。1月新增非農就業人數13萬，創一年多來最大增幅，1月失業率意外降至4.3%，表明勞動力市場年初繼續走穩。市場交易資料顯示，投資者已下調對聯準會下次降息時間的預期，但期貨合約定價暗示交易員仍預計6月前有可能降息。自1月會議以來，多位聯準會決策者表示，整體穩定的美國經濟為他們在考慮進一步調整利率時保持耐心提供了空間。川普及其政府官員則繼續呼籲立即降息。上周公佈非農就業強勁增長後，市場排除3月降息可能，全年降息預期相比1月末會議時仍偏鴿05AI和私人信貸相關金融穩定風險引關注討論金融穩定時，一些（Several）與會者提到了資產估值過高和信用利差處於歷史低位。一些與會者討論了人工智慧（AI）領域近期發展可能帶來的脆弱性，包括股市估值偏高、市值和活動高度集中於少數公司，以及債務融資增加。一些（Several）與會者強調了與私人信貸領域相關的脆弱性及其向風險較高的借款人提供信貸的情況，包括與其他類型非銀行金融機構（如保險公司）的關聯風險，以及銀行對該領域的敞口。一些（Several）與會者評論了與避險基金相關的風險，包括它們在國債和股票市場中不斷擴大的足跡、槓桿率上升，以及相對價值交易的持續擴張可能使國債市場更容易受到衝擊。 (華爾街見聞)

上周多家銀行宣佈上調存款利率，3年期最高1.9%。很多朋友給我發消息：“銀行利率總算漲了，是不是可以多存點錢了？”一個月前，還有銀行把部分產品利率調到接近零。現在利率回升了，問題真的解決了嗎？這次上調利率的主力，是廣西昭平農商行、貴州息烽農商行、浙江嘉善農商行這些區域性農商行。國有大行和全國性股份制銀行暫時沒放出消息。央行2026年工作會議已經明確，今年繼續實施適度寬鬆貨幣政策，降准降息空間仍然存在。行業專家普遍判斷，存款利率長期下行的趨勢沒有改變。這次農商行的小幅上調，改變不了大方向。等到3月底開門紅結束，這些特殊利率大機率會回呼。既然銀行存款不夠理想，錢該往那兒放？我接觸的很多中產家庭，手裡都有一筆錢，短期內用不到，但又不想承擔太大風險。他們最在意的就是怎麼讓錢保值增值。這個時候，香港保險就成了一個很好的選擇。先說收益。香港儲蓄險的預期收益率，通常在4%-6%之間。這個數字是友邦、保誠這些大公司的實際產品資料。拿100萬舉例，按5%的預期年化收益算，30年後能拿到約430萬。如果存銀行1.9%的定期，30年後連翻倍都做不到，只有約175萬，差距顯而易見。但你要注意，這個4-6%的收益拆開來看，其實是兩部分。第一部分是保證收益，大概2.5%左右，這個是寫進合同的，一分錢都不會少。第二部分是非保證分紅，大概3-3.5%，要看保險公司的投資收益，不保證一定能拿到。不過你可以看歷史資料，友邦過去10年分紅實現率平均在90-95%，保誠也在85-90%，也就是說實際拿到的分紅基本能達到預期的85-95%。最壞情況，如果保險公司投資很差，分紅為0，你還能拿2.5%的保證收益，雖然不高，但也比銀行1.9%的定期強。配置之前，這幾個風險必須要瞭解，想清楚了再做決定。第一是流動性風險。前5-7年退保會損失本金。比如你每年交10萬交5年，第3年突然要用錢退保，可能只能拿回25-28萬，損失2-5萬，所以這筆錢必須是5-10年內用不到的閒錢。第二是收益不確定性。5-6%是預期收益，不是保證收益。實際上保證收益只有2.5%左右，剩下的3-3.5%是分紅，不保證能拿到。一份香港儲蓄險，每年可能需要交5萬到10萬人民幣，交5年或者10年，這個金額對大部分家庭來說比較容易接受。那銀行存款還要不要存？當然要存。我的建議是，部分資金可以存銀行，保證流動性。但不要把所有錢都放在銀行，那樣只會眼睜睜看著購買力縮水。銀行利率回升，是個積極訊號，說明經濟在復甦。但對中產家庭來說，1.9%解決不了財富焦慮。你需要的不是多存點錢，而是讓錢更有效率地增值。我這些年幫上千個家庭成功配置資產，如果你對香港保險感興趣，一對一諮詢幫你找到適配方案，少走5年彎路。 (滬港紀老闆)

未來超預期的大事件，將是人生逆襲、財富成長的機會。1.聯準會放水超預期。川普對降息很有執念，基本上每個月至少三次提及降息。 “美國的利率應該是世界上最低的”，聯準會主席人選凱文·華許，“他只需要降低利率就行了”。為什麼？美國國債規模高達40兆美元，每年利息支出近1兆美元，債務壓頂，去年因為預算問題美國政府一度停擺。川普做了幾十年開發商，對降息有長期的商業偏好。2.大宗商品漲價狂潮超預期。美元貶值+康波周期+AI需求爆發，三大利多，歷史難得。我預判大宗商品元年，人生發財靠康波。 2022年啟動貴金屬，2025年啟動基本金屬。3.創造財富神話超預期。馬斯克身價突破8,000億美金，登頂全球首富。創立僅幾年的AI Agent獨角獸MANUS，被META數十億美金收購。AI不是風口，是海嘯。4.股票牛市超預期。三牛開泰：政策牛+科技牛+水牛=信心牛。我在2024年9月提出「信心牛，未來震盪和分化會超預期。慢牛，老登負責慢，小登負責牛。5.非典型通膨超預期。有的價格漲到天上去，科技大廠開出幾千萬年薪挖角AI科技人才，算力、電力帶動大宗商品暴漲，AI領域畢業生就業火爆。但有的蕭瑟得很，像是老登資產，傳統產業就業和薪資。冰火兩重天。6.貨幣貶值超預期。去美元化、貨幣化，資金流入黃金、白銀、銅、碳酸鋰、晶片等實體資產。持有現金類資產的人面臨購買力縮水。7.美元貶值和去美元化超預期。川普一直講，“強美元對美國有害”，他的票倉來自傳統製造業鐵鏽州，他希望推動製造業回流，而強美元不利於美國製造業和出口。弱美元是美國新戰略。上世紀80年代，美國就透過簽訂“廣場協議”，強迫日元大幅升值，美元大幅貶值。但美元過度降息、貶值，會導致全球去美元化，衝擊美國金融霸權。8.AI新物種超預期。奇點時刻，超級應用大爆發，大模型、機器人、AI醫療、自動駕駛、商業航太。傳統軟體業被拋售。微軟AI負責人預測，律師、會計等大多數白領工作將在「未來12-18個月內」完全自動化。 Anthropic CEO列出六大AI風險清單，包括大規模失業。9.黑天鵝超預期。大周期末期，地緣動盪，關稅戰，科技戰，軍備競賽。10.一輪牛市下來，大部分人不賺錢超預期。根據統計，去年牛市大部分普通人並沒賺到，頻繁操作，炒作熱點，追漲殺跌，不研究基本面。正確的做法是，看長遠，想本質，敢出手，耐得住。提前佈局，靜待花開。掌握規律，才能把市場變成提款機。19日晚，我和大家聊聊新年新趨勢。 (澤平宏觀)

在當前全球經濟環境下，利率、通膨、資產價格和地緣政治因素交織影響市場趨勢。 2026年2月，美國10年期公債殖利率約4.18%，較去年同期下降約0.36個百分點，反映出市場對經濟放緩的預期。 30年期公債殖利率穩定在4.85%左右，聯邦基金利率目標區間為3.50%-3.75%，顯示聯準會在連續降息後維持謹慎姿態。 S&P 500指數位於6941點附近，NASDAQ指數約23066點，顯示股市仍處於高位，但估值泡沫風險凸顯。黃金價格約5,090美元/盎司，白銀接近82美元/盎司，WTI原油價格約64美元/桶波動。美元指數DXY為96.80，核心PCE通膨率為2.9%，CPI核心通膨率為3.1%。全球經濟展望顯示，美國GDP成長預期為2.0%，但槓桿率高企及國際不確定性可能放大下行風險。債券市場動態：殖利率下行與短期負利率前景債券市場往往領先聯準會政策，目前10年期公債殖利率從2025年底的4.54%降至4.18%，顯示投資人對經濟放緩和通膨趨緩的預期。分析顯示，短期內殖利率可能進一步下探至3%以下，受經濟數據疲軟影響，如1月就業成長僅13萬，失業率升至4.3%。如果經濟放緩加劇，債券市場將推動殖利率向零靠攏，預計在2026年底或2027年初觸底。 30年期殖利率可能降至0.25%-0.5%，短期利率甚至出現負值，歷史罕見，但類似於日本長期零利率政策。這一趨勢源自於多重因素。首先，通膨壓力緩解，核心PCE從3.1%降至2.9%，低於聯準會2%目標，但仍高於疫情前水準。其次，財政刺激需求上升，預估聯準會需注入20兆美元流動性，成為債券買家最後堡壘，類似2008年量化寬鬆。再次，全球資本流入美國國債，作為避險資產，尤其在地緣緊張如中東衝突升級時。最新數據支持此觀點：2月10日，10年期殖利率降至4.16%，反映零售銷售疲軟訊號。然而，這一低收益率階段可能短暫。 2030年初，通膨反彈將推動10年期殖利率升至高點teens（15%以上）。分析認為，債券市場將分階段演化：短期rally 至3%，然後在衰退中至零。機構觀點如高盛預測2026年10年期平均3.75%，但若衰退深化，此預測可能會下修。風險在於外國買家減少，如中國減持美債，但短期內聯準會主導將緩解這種壓力。整體而言，債券市場將引領政策轉向，提供低收益但安全的配置機會，尤其在股票波動加劇時。股票市場：熊市風險與結構性調整當前股市高點運行，S&P 500估值倍數超過歷史平均值，科技股佔比過高。分析預測，股市可能在2026年觸及9000-10000點峰值，然後進入80%熊市，類似1929年或2000年崩盤。最新數據顯示，S&P 500在2月12日微跌0.00%，但全年漲幅已超預期，受惠於AI驅動。然而，經濟放緩訊號如就業數據疲軟，將觸發修正。熊市驅動因素包括利率路徑不確定、通膨反彈和槓桿放大。聯準會維持3.50%-3.75%利率，但若公債殖利率下行，短期負利率可能刺激流動性，但無法逆轉衰退。全球展望顯示，歐洲、中國和新興市場疲軟，將放大美國下行壓力。加拿大和歐洲GDP成長預期低於1.5%，中國房地產危機持續。日本作為野卡，長期零利率政策面臨通膨突破風險。結構性調整是關鍵。指數重倉科技（比約30%），能源僅3%。熊市後，領導類股將轉向商品和工業，由再工業化驅動。被動投資者面臨倒置風險：高配舊周期贏家，低配新周期領導者。到周期末，能源和工業權重將上升，科技居中。分析建議，主動式管理優於指數基金，焦點轉向礦業和商品相關股票。歷史數據顯示，每周期領導變更，若堅守舊領導，將錯失機會。 2026年展望，S&P目標7400（Transamerica預測），但若熊市啟動，下行空間達50%-80%。通膨與利率路徑：從deflationary 到inflationary 轉變目前通膨趨緩，CPI核心3.1%，但槓桿高企（高於2008年）放大周期波動。分析預測，短期通膨向低於2%目標趨近，推動債券rally。但衰退後，注入20兆美元將引發inflationary 復甦，不如過去30年disinflationary 周期。利率路徑：聯準會跟隨債券市場，非主導。短期會議決策無關大局，經濟放緩將迫使降息。負短期利率可能在2027年初出現，持續短暫。 2030s 通膨將推高利率，抵押貸款利率飆升，打擊房地產。消費者在衰退後面對通膨，成長股受損。公用事業因股息依賴表現不佳。全球背景強化這項轉變。日本貨幣主義邏輯顯示，長期印鈔終將爆發通膨。川普政策（如deregulation）可能會軟化下行，但無法消除周期。槓桿率高是指downturns 更劇烈。 2026年展望，Fed 可能再降息兩次，目標3.00%-3.25%，但通膨反彈風險上升。美元走勢：多階段波動與長期貶值美元指數目前96.80，接近四年低點。分析預測，先降至82（pre-bust 或早期衰退），然後在衰退高峰升至120（安全港效應），post-bust 降至50（7-8年內）。這一路徑源自於相對印鈔：所有央行比例類似，但美國規模最大，導致長期問題。短期下行受油價上漲和外資流入影響。 WTI 64美元/桶，受益中東緊張，但供給成長（如IEA報告）壓低2026平均至59美元。美元貶值使油價對外國買家更廉價，刺激需求。衰退中，美元作為避險資產反彈，類似2008年。長期，美國救助全球角色放大貶值壓力。機構預測如高盛顯示，2026美元弱勢，但地緣風險可能逆轉。風險在於中國不買美債，但短期無關。整體，美元非長期牛市，配置需考慮多階段。貴金屬前景：pre-bust 上漲與post-bust 爆發貴金屬目前強勢，黃金5090美元/盎司，白銀82美元/盎司。分析預測，pre-bust 黃金至5000，白銀至100（保守估計）。衰退中，所有資產（除國債）受衝擊，黃金降至低點，白銀至30-40。但post-bust，至2030s 黃金20000，白銀500，受通膨驅動。驅動因素：殖利率短缺，股市80%下降使2%公債吸引人。印鈔20兆美元推高需求。礦業股通常超金屬表現，post-bust 白銀15倍成長，礦股更大。歷史資料顯示，牛市中礦股領先。 2026展望，積極，近期回檔結束。風險在於衰退峽谷：不可直持穿越。商品與再工業化：需求爆發與供給落後石油目前64美元/桶，預測衰退中至30，然後至2030s 500。其他商品如錫、鋼、銅需求激增，受再工業化驅動。美國reshoring 需大量商品，過去40年just-in-time 庫存和產能理性化導致供給不足。印鈔12-18月推升需求，產能建置需10年，價格唯一調節。2026平均石油56-59美元（高盛、IG預測），但地緣緊張（如伊朗）可能會推高。全球能源轉型支持長期商品牛市。分析顯示，工業驅動周期將主導，非消費主導。全球經濟背景與風險評估全球不佳：歐洲、中國、新興市場疲軟。日本零利率面臨突破。川普progrowth 政策可能offset 部分下行，但周期未廢除。槓桿高企放大downturns。極端情境：2030s 系統崩潰，50%失業，福利崩盤。但可能軟化至50%股市下降。機會在於領導變更：礦業、商品、工業。被動投資者需轉向主動。 7-8年內累積資產關鍵。結論：經濟從衰退轉向通膨復甦轉型，提供配置窗口。債券短期安全，貴金屬長期牛市。警覺槓桿風險，基於資料動態調整。 (周子衡)