華爾街成“政治靶子”。白宮正處於為應對生活成本問題而“破釜沉舟”的關鍵時刻，尤其是在十一月中期選舉臨近之際。這一次，華爾街成了政策瞄準的目標。周二，美國總統川普在底特律就經濟問題發表演講，強調他執政以來取得的成績，其中一個重點就是介紹白宮為降低物價所做的努力。在過去幾個月裡，剔除食品和能源價格的核心通膨率一直低於經濟學家的預期。但在過去幾年物價飛漲的背景下，許多美國人在最近的民調中表示，他們並不認為川普在降低物價方面做得足夠。白宮這次針對負擔能力的行動，給各大銀行和投資者帶來了新的風險。此前，他們從2025年白宮實施的減稅、放鬆監管等政策中獲益良多。在底特律的演講中，川普吹噓了他禁止機構投資者購買獨棟住宅的承諾。川普還重申，他將把信用卡利率上限設定為10%，為期一年，該提議宣佈後立即導致銀行股大跌。與此同時，他的司法部正在調查聯準會主席鮑爾，這一舉動被廣泛認為是長期以來試圖向鮑爾施壓、要求其降低利率的舉措。這種做法可能會引發對聯準會獨立性的質疑，從而令債券市場感到不安。川普周二表示，他將在接下來的幾天內公佈其他降低生活成本的計畫，其中包括降低醫療成本和緩解住房壓力的相關舉措。“未來幾周，我還會提出更多計畫，幫助恢復生活的可負擔性。記住，這[可負擔性]其實是民主黨人虛構的詞，”川普在底特律的演講中如此表示，並指責民主黨導致了物價上漲。白宮方面透露，川普將於本月晚些時候出席瑞士達沃斯世界經濟論壇，並在會上就負擔能力問題發表重要演講。無論是禁止機構投資者購買獨棟住宅，還是設定信用卡利率上限，這兩項政策此前一直是包括馬薩諸塞州民主黨參議員伊麗莎白・華倫在內的民主黨人倡導的核心主張。川普這一番“拿來主義”的操作，令華爾街說客和傳統保守派人士都感到震驚。“在我看來，這就像是有人在抓住各種政策，試圖看看那一項能讓選民對經濟更滿意，”美國行動論壇（一個中右翼政策團體）主席道格拉斯·霍爾茨-伊金表示。分析人士指出，即將到來的中期選舉，在一定程度上是促使川普將矛頭轉向銀行業的關鍵原因。“在政治陷入困境時，川普往往會強調民粹主義政策，”TD Cowen的分析師在一份研究報告中寫道，並提到川普在2024年總統競選期間支援對小費和加班費免稅的主張。分析師們寫道，除了信用卡利率上限之外，總統還可能採取的一些出人意料的舉措包括：推動拆分大型銀行、打擊銀行和信用卡的各種收費項目，或者強制要求私募股權公司出售其持有的住房資產，而不僅僅是禁止此類購買。霍爾茨-伊金表示，在提高可負擔性這場政治操盤中，華爾街是一個絕佳的“背鍋”目標。從政治角度而言，“樹立一個反派靶子至關重要，這一點毋庸置疑，”他說。值得注意的是，上述兩項政策的落地都需要新的立法支撐。部分共和黨議員已明確與這些政策劃清界限。不過，國會領導層表示，願意將相關議題納入議事日程。“我認為相關提案遲早會被提上投票議程，這也是我們在國會的職責所在，”參議院多數黨領袖、南達科他州共和黨人約翰・圖恩周二向記者表示。“我們理應直面這些棘手議題，投下明確的一票。”一些分析人士認為，倘若川普有意推動，他很可能會爭取到共和黨議員的支援——此前在其他爭議性議題上，他也曾做到這一點。“這並非十拿九穩，但這是一個可行的提議，”Fundstrat的華盛頓政策策略師L·托馬斯·布洛克表示，並提到川普對共和黨的影響力。“如果你是大型銀行的政府關係負責人，接下來的日子恐怕不會好過。”到目前為止，華爾街對這些提議的反應既有嘲諷也有懷疑。美國銀行家協會和美國獨立社區銀行家協會等銀行業貿易團體在一份聯合聲明中表示，“有證據顯示，10%的利率上限將減少信貸供應，並對數百萬美國家庭造成毀滅性打擊”，因為這會讓他們更難獲得信貸。“迄今為止，市場似乎認為這些政策荒唐至極，根本不值得當真，所以並未出現太大波動，” 一位華爾街遊說人士表示。他還說，一些金融服務業高管已經決定保持沉默，擔心自己的公司會成為川普遷怒的對象。“如果他們的判斷被證明是錯誤的，那情況就會非常糟糕。” (Barrons巴倫)

今天是2026年1月13日，川普在上周五1月9日深夜發布將對美國銀行信用卡公司設定 10% 的利率上限，此話一出引爆全美銀行的反彈，話題持續燃燒。但設置信用卡利率上限真的是錯的嗎?為什麼要這麼做?一、美國民眾信用卡使用現況2025年底，美國民眾信用卡債務總額在突破紀錄，達到1.23兆美元水準，家庭平均負債金額高達9,326美元。面對生活開支日漸吃緊的困境，越來越多美國人民開始依賴信用卡來支付食物與住宿等基本需求問題。然而同時間逾期90天以上也激增至12%，創下15年以來最高。顯示家庭財務壓力已達相對高檔水準。這樣的現況，可能造成民眾消費能力下降，進而影響整體經濟活動動能。另一方面若民眾的還款逾期狀況持續上升，將可能累積為銀行端的資產品質與信用風險壓力。(資料來源:Bloomberg)二、美國銀行端的現況美國銀行信用卡貸款佔整體銀行資產約 4.5%，但由於高利率，信用卡貸款貢獻了銀行端16.6%的利息收入(依研究估算)。然而在現行制度下，高利率的信用卡利息收入，在實務上也有助於吸收潛在的壞帳與損失風險。而一些美國銀行業倡議團體則表示，信用卡屬於無擔保消費性貸款，其違約風險本就高於房貸或車貸，較高的利率反映的是風險定價結果。如果限制信用卡利率上限，可能促使民眾轉向監管較少、成本更高的替代性借貸方案。當銀行信用卡利率限制設置上限，銀行端發放信用卡率就會收緊，提高信用評分的表準，進而導致能夠申請通過信用卡的民眾大幅下降。另一方面，銀行端認為信用卡利率設置上限10%，也會讓銀行端的獲利下降，信用卡的高利率是銀行重要收入來源之一，利率上限將可能對部分高度依賴信用卡業務的銀行（如美國銀行、Capital One 等）之獲利能力與股價評價產生影響。(資料來源:美聯儲研究報告)三、實際身切之痛的台灣案例「喬治與瑪莉現金卡」事件「喬治瑪麗現金卡」1999年問世，是台灣第一張現金卡，英文名稱為「George & Mary」，問世2年之後，讓萬泰銀行的獲利攀上高空，同時創下罕見的股價大漲8倍奇蹟。當然，當時的股價表現亦受到景氣循環與金融環境影響，但現金卡業務被普遍視為重要推力之一。在當時台灣現金卡利率常見約在17%~20%，依照資料顯示當時約定利率上限為20%，而部分銀行在實務設計上，透過違約金、手續費等名目，使整體借貸成本高於名目利率。由於借款門檻過低，許多人把它當作小額信貸在使用，雖說小額但高利率的循環利息也在當時創造了許多「卡奴」。在2000年中卡債風暴正式逐漸形成，許多人開始無法還款，以卡養卡的情形日漸加劇，新聞媒體開始紛紛報導。此事件從2004年至2006年正式爆發，當時借款人大多以卡養卡，但還款都是利息，本金幾乎沒有動到，呈現永久欠債的現況。而銀行也開始失控，逾期率上升、壞帳快速提升，一連串銀行端失控後，銀行開始暫停發卡轉催收以及委外討債。緊接著因無法再依靠以卡養卡，許多人開始轉向地下錢莊借錢，借款人壓力遽增自殺案件提升、聯徵信用崩壞...等問題開始浮出社會檯面。最終迫使台灣政府與監管強制介入，實施以下措施：限制現金卡發行提高核貸門檻禁止過度促銷強制資訊揭露（總借貸成本）後續修法信用卡循環利率上限 15%(資料來源:喬治與瑪莉維基百科)四、結語(申明:以下為個人觀點，不代表任何立場)依照過往台灣的歷史金融教訓，對應此次川普政府提出的信用卡利率上限設置，或許10%的利率上限，對銀行端現行商業模式將帶來明顯調整壓力，若從較長期的制度穩定角度觀察，或許仍存在多種配套方案可供討論與實施，例如階段性的實施政策，避免銀行端斷層產生，也可給予銀行時間改善本體獲利結構，當這項政策開始實施銀行端就必須重新調整獲利結構，雖然這不是一件簡單的事情。設置信用卡利率上限，仍然可以為銀行創造利息收益，只是沒有以前的高暴利，倘若制度可以減輕民眾還款負擔以及提升整體消費力促進經濟活動，即便可能帶來短期的調整陣痛，若能換取長期制度與經濟體質的穩定，仍值得納入討論。從喬治與瑪莉現金卡的事件，過往的案例我們可以察覺到其實現在美國銀行業團體擔心的事情，即使現在不設置上限，在未來壞帳、逾期率爆發性成長，利息收入無法再回補壞帳與損失，屆時銀行也會踩煞車，那麼他們擔心的潛在問題可能還是會發生。**更多(分析、資產配置分享、財經閱讀筆記..等)歡迎至「ANSHI安實的沙龍」訂閱哦！※文章分享來自個人分析，不會給予該買或賣的評斷，純分享，也是一種自我紀錄。※投資理論沒有對錯，想法、策略只有適不適合自己，互相討論求進步(數據有誤，歡迎留言修正)。

一邊是“房貸不用還”的司法判例引發熱議，另一邊是多地密集推行現房銷售制度，政策層正從司法保障與制度重構兩端發力，試圖根治期房爛尾的頑疾，重塑購房者信心。2025年7月，江蘇鹽城一起案例被納入人民法院案例庫，成為標誌性事件。購房者小陸和小張因開發商爛尾無法交房，法院判決解除購房合同與房貸合同，要求開發商返還首付、已還月供，並承擔剩餘銀行貸款責任。這一判例顛覆了傳統司法邏輯，過去，購房合同與房貸合同被視為獨立關係，即使樓盤爛尾，購房者仍需繼續還貸。最高法的司法態度早已釋放訊號。2023年4月，其明確“房屋無法交付時，購房款返還權優先於建設工程債權、抵押權”。但需注意，“房貸不用還”並非普惠政策，而是有嚴格前提：房屋必須達到“無法交付且無交付可能”的標準，且需通過訴訟程序確認。例如，西安曾有2000余個爛尾項目，但多數因被認為“存在復工可能”而未達到司法解除條件。司法救濟治標，制度重構治本。2025年11月以來，湖南平江縣、河南信陽、湖北荊門、湖南邵陽四地相繼宣佈新出讓土地項目實行現房銷售。其中荊門明確“2026年1月1日起新出讓土地原則上限現房銷售”，並採用“新老劃斷”策略：2025年8月後取得施工證的項目需主體封頂方可預售。改革方向直指預售制核心弊端。中國的預售制借鑑自香港“賣樓花”，但缺乏第三方資金監管機制，購房款直接進入開發商帳戶，易被挪用。對比美國、新加坡等地，購房定金由律師行信託帳戶監管，按工程進度支付，爛尾風險顯著降低。2025年，現房銷售佔比已升至30.84%，較2020年的12.7%翻倍增長，反映市場正向“所見即所得”轉型。與此同時，短期政策著力減輕購房負擔。2025年12月，北京出台新政，商業貸款不再區分首套、二套利率，統一降至3.05%左右，五環內二套房月供最高省約439元；公積金二套首付比例從30%降至25%，並擴大至租房、裝修等場景。這些措施與現房銷售改革形成互補：前者啟動合理需求，後者重建市場信任。央行資料同步印證信貸成本下降。2025年第三季度新發放個人住房貸款加權平均利率為3.07%，較第二季度（3.09%）微降，處於歷史低位。但業內分析指出，利率進一步下調空間有限，未來需依靠財稅工具（如房貸貼息）進一步減負。現房銷售雖能根治爛尾，卻可能加劇房企分化。房企資金周轉周期將從預售制的1-2年延長至現房銷售的3-5年，對融資能力提出更高要求。2025年1—11月，全國房地產開發投資同比下降15.9%，部分房企已通過債務重組化解風險（如融創、碧桂園化債超9000億元），但行業整體流動性仍緊張。政策層正嘗試平衡改革節奏。住建部部長倪虹在《“十五五”規劃建議輔導讀本》中強調，需“配套完善土地、金融制度”，避免現房銷售導致供應短缺。例如，北京在土地出讓中試點“競現房銷售面積”，並延長土地款繳納期限，緩解房企壓力。“房貸不用還”的司法突破與預售制改革，共同指向一個目標：將購房風險從個體轉向制度承擔。當房子從“期貨”變為“現貨”，當房企從拼規模轉向拼品質，樓市才能真正告別爛尾焦慮，走向“一手交錢、一手交房”的公平交易時代。 (樓市傑說)

如果只是看匯率數字，日元已經貶值這件事，其實並不新鮮。過去幾年裡，關於日元走弱的討論反反覆覆出現過，市場也早就習慣了這種波動。很長一段時間裡，這種變化更多被理解為一種結構性的結果，而不是失控的訊號。在那個階段，很多討論的出發點都很相似：日本的經濟體量、產業結構、社會穩定性，決定了它不太可能因為匯率波動就出現系統性危機。也正是在這樣的背景下，曾經有過一個相對溫和的判斷：日本，或許會慢慢走向一種“豪華版泰國”的狀態。“豪華版泰國”的判斷，從一開始就不是唱衰需要先說明的是，“豪華版泰國”這個說法，本身並不是貶義。它指向的是一種可能的經濟形態：在貨幣長期偏弱的情況下，日本不再執著於貨幣強勢，而是利用自身優勢，在全球消費與旅遊體系中佔據一個非常有吸引力的位置。日本有極其豐富的觀光資源，有成熟到近乎“過度”的服務體系，也有極高的安全性和穩定性。如果匯率偏弱，那麼對海外遊客而言，日本會顯得越來越划算；對外來消費而言，日本會形成一種“體驗與價格不成正比”的吸引力。在這個框架裡，日元貶值並不等於問題，而是一種被吸收、被利用的變數。這也是為什麼，在相當長的一段時間裡，日本國內外對日元的討論，大多停留在“利弊並存，但總體可控”的層面。今年開始，討論的基調發生了變化變化，出現在最近一年。在日本金融機構、研究部門和分析師的公開發言中，開始越來越頻繁地出現一種共識性的判斷：日元在中期內，依然面臨較大的貶值壓力，而且很難通過單一政策徹底扭轉。這種判斷並不激進，反而相當冷靜。原因也並不複雜：• 日本與其他主要經濟體之間，仍然存在明顯的利率與收益差• 日本長期面對人口結構、增長潛力等結構性問題• 在防通縮、防經濟下行和穩定匯率之間，政策空間本身就非常有限在這樣的約束條件下，日元想要持續、明顯走強，並不容易。也正是在這種背景下，一些分析師在討論風險時，開始提到一個更極端的參照——土耳其。“土耳其”更多是一種提醒，而不是判斷需要說清楚的是：幾乎沒有日本的主流分析師，會認真地認為“日本一定會成為土耳其”。當“土耳其”這個詞被提到時，它更多是一種提醒式的參照，而不是結論。土耳其代表的，並不是某一個具體的貶值幅度，而是一種狀態：貨幣長期走弱，通膨難以下行，社會對本幣購買力的信任不斷被侵蝕，最終形成惡性循環。把這個例子拿出來，並不是為了製造恐慌，而是為了強調：如果貨幣貶值持續存在，而相關配套和預期管理出現偏差，情況會變得相當棘手。這種擔憂，本身就標誌著討論層級的變化。日元繼續貶值，對日本意味著什麼如果回到現實層面，日元偏弱的影響其實是非常具體的。對日本普通老百姓來說，最直接的感受來自生活成本。能源、食品、原材料高度依賴進口，匯率走弱往往會通過價格，一點一點反映到日常生活中。即便名義工資有所上調，但“錢不如以前經花”的體感，並不會因此消失。這種感覺，並不一定會立刻引發危機，但它會長期存在，並逐漸改變消費行為和社會情緒。而對日本企業而言，情況則更加複雜。出口企業在帳面上可能受益，但大量依賴進口零部件和原材料的企業，成本壓力同樣不小。匯率並不是單向利多，而是重新分配。對來日本旅遊的人來說，又是另一幅圖景從外部視角看，日元貶值確實讓日本變得更加“友好”。無論是住宿、餐飲還是服務體驗，日本在很多時候都顯得“物有所值”，甚至“超出預期”。這也是為什麼，在匯率偏弱的背景下，日本的入境旅遊和外來消費始終保持著相當強的吸引力。從這個角度看，“豪華版泰國”的判斷並沒有失效。日本依然在沿著這條路徑前進，只是這條路徑的另一側，也開始被更多人認真審視。放眼 2025 年，為什麼日本會被放在一起討論如果把視野放到全球，就會發現這種討論並非孤立出現。在 2025 年這一年裡，真正出現明顯貨幣貶值壓力的，主要集中在少數幾個國家，而且它們並非無關緊要的小經濟體。阿根廷長期面臨高通膨與本幣信用問題，貨幣貶值更多是一種結果。土耳其則仍然在通膨與匯率之間反覆拉扯。而日本，則是在主要發達經濟體中，少數幾個貨幣持續承壓的例子。正因為這種“並不多見”，日本才會被放進同一張圖裡討論。這並不是一篇斷言日本未來的文章。它只是試圖把最近一段時間裡，日本國內金融與經濟討論中正在發生的變化，整理出來。從“豪華版泰國”這樣相對溫和的判斷，到開始認真討論“如果處理不好會發生什麼”，這種轉變，本身就值得被記錄。日元是否繼續貶值，答案可能並不複雜；真正複雜的，是這種貶值在不同人群、不同層面上，所帶來的連鎖反應。而這，或許才是接下來一段時間裡，最值得被持續觀察的地方。 (MAMIANA HOUSE)

川普呼籲將信用卡利率上限設定為10%近日，美國總統川普呼籲將信用卡利率設定為期一年的上限10%，自1月20日起生效，但未說明具體細節。他在社交媒體上寫道：“請知悉，我們將不再允許美國公眾被那些信用卡公司‘宰割’——它們收取20%到30%，甚至更高的利率，而這種情況在拜登政府期間一直放任發展、無人管控。負擔能力（AFFORDABILITY!）！”目前尚不清楚信用卡公司是否會響應他的呼籲，也不清楚他會採取什麼行動來強制促成變化。這條帖文發佈之際，川普政府正加大力度向選民證明，其正在處理有關生活成本和物價的擔憂——這些問題已成為11月中期選舉的核心議題。川普並未明確說明，利率上限將通過行政命令還是通過立法來生效。不過，一名共和黨參議員表示，他已與總統通話，並將在總統“全力支援”下推動相關法案。川普稱，他希望該上限能在1月20日落實——這一天是他就任滿一周年。在2024年總統競選期間，川普曾承諾推動限制信用卡公司可收取的利率水平。就在川普上周五發佈資訊的數小時前，佛蒙特州獨立派參議員伯尼·桑德斯在X上表示：“川普承諾把信用卡利率封頂為10%，阻止華爾街為所欲為。結果他反而放鬆監管，讓大型銀行在信用卡上收取高達30%的利率。”去年，多個銀行業貿易團體在寫給桑德斯和密蘇里州共和黨參議員喬什·霍利的信中警告稱，如果政府把信用卡利率像兩位參議員提議的那樣封頂為10%，消費者將面臨非常糟糕的後果。該團體寫道：“許多目前依賴信用卡的消費者，將被迫轉向其他管道滿足短期融資需求，包括當鋪、汽車產權抵押貸款機構，或者更糟——如高利貸者、不受監管的線上放貸機構以及黑市。”銀行政策研究所（Bank Policy Institute）去年在一份報告中表示：“儘管擬議的利率上限是出於良好意願，旨在減輕部分家庭面臨的高債務負擔，但它會損害消費者獲得信用卡信貸的管道。”該組織還稱，此舉可能迫使發卡機構削減持卡人福利，包括與消費掛鉤、回報豐厚的獎勵計畫。影響有多大？除了信用卡公司外，華爾街也勢必會強烈反對。信用卡公司在川普的2024年競選中曾大量捐款，並支援川普第二任期的議程。銀行業的論點是：在經濟擔憂加劇之際，這項計畫最傷害的將是窮人——因為銀行會縮減或取消授信額度，迫使他們轉向成本更高的替代選擇，如高利貸借款。歷史上也有例子顯示，利率上限確實會讓信用資質較差的人被排除在某些金融產品之外，因為銀行無法正確地給風險定價。阿肯色州嚴格執行17%的利率上限，證據表明該州的貧困人群和信用較差者更難進入消費信貸市場。研究顯示，10%的利率上限很可能會導致銀行減少向信用評分低於600的人放貸。研究人員在川普首次提出這一競選承諾後進行測算，發現如果信用卡利率封頂為10%，美國人每年大約可節省1000億美元利息。同一批研究還發現，儘管信用卡行業將遭受重大衝擊，但仍將保持盈利，只是信用卡積分返利等獎勵和其他福利可能會被削減。美國消費者金融保護局（CFPB）表示，2024年美國約有1.95億人持有信用卡，並被收取了1600億美元利息。根據紐約聯儲去年第三季度的資料，美國人當前信用卡債務規模創歷史新高，約為1.23兆美元。此外，根據聯準會和其他行業追蹤來源的資料，美國人信用卡平均利率約在19.65%到21.5%之間。隨著聯準會在過去一年下調基準利率，這一水平有所回落，但仍接近自聯邦監管機構在上世紀90年代中期開始追蹤信用卡利率以來的高位。這明顯高於十年前，當時平均信用卡利率約為12%。美國銀行業警告稱：“我們認同總統的目標：幫助美國人獲得更可負擔的信貸。但與此同時，證據顯示10%的利率上限將減少信貸供給，並會對數以百萬計依賴並重視信用卡的美國家庭和小企業主造成毀滅性打擊——而這些人恰恰是該提案意圖幫助的對象。”這些團體還稱：“如果實施，這項上限只會把消費者推向監管更少、成本更高的替代選擇。” (中國基金報)

面對居高不下的住房成本，川普政府直接繞過聯準會，動用行政力量干預抵押貸款市場，試圖通過“避險”聯準會的縮表來壓低房貸利率。當地時間1月9日，美國財政部長貝森特在明尼蘇達州接受媒體採訪時闡明了川普政府最新一輪金融干預政策的核心邏輯。他表示，美國政府指令房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）購買抵押貸款支援證券（MBS）的目標，是為了大致匹配這些債券從聯準會資產負債表中流出的速度。貝森特指出，目前聯準會每月約有150億美元的MBS到期不再投資（即“縮表”），這導致聯準會龐大的6.3兆美元債券組合中的MBS持有量持續下降。他認為，聯準會的這一操作實際上是在向市場施加反向壓力，阻礙了抵押貸款利率的進一步下行。因此，川普政府的策略是利用“兩房”的購買力來填補這一由央行留下的需求缺口。所以我認為，我們的想法是大致跟上聯準會的步伐，因為聯準會一直在朝著相反的方向努力。此前，川普總統於周四正式下令監管“兩房”的聯邦住房金融局（FHFA）購買2000億美元的MBS。FHFA局長William Pulte周五證實，他們已經啟動了首輪30億美元的購買計畫。這一指令被市場解讀為白宮在解決住房負擔能力危機上的激進舉措，同時也標誌著行政權力對傳統上由央行主導的金融市場領域的罕見介入。01. MBS價格飆升，房貸利率有望下行0.25個百分點自川普宣佈該指令以來，市場反應劇烈。川普的量化寬鬆政策導致抵押貸款支援證券（MBS）價格飆升，市場迅速重新定價。而MBS相對於美國國債的風險溢價（利差）較周四收盤大幅縮小了約0.18個百分點。貝森特在採訪中承認，雖然由“兩房”資產負債表提供資金的購買行為不太可能直接大幅拉低抵押貸款利率，但可以通過壓縮MBS與美國國債之間的收益率利差來產生間接效果。分析人士指出，雖然2000億美元的購買規模與聯準會數兆美元的量化寬鬆（QE）計畫相比顯得溫和，但仍足以對市場產生實質性壓力。據彭博社援引分析師觀點，這一舉措可能使抵押貸款利率下降多達0.25個百分點。目前，美國30年期固定抵押貸款平均利率已從2024年的近8%降至6.2%左右，但仍遠高於疫情期間3%的水平。社區住房貸款機構協會（Community Home Lenders of America）外部事務主管Rob Zimmer表示，這一政策將使首次購房者受益，因為年輕買家長期以來一直因抵押貸款資金成本與10年期國債價格之間過高的利差而受到懲罰。02. 行政干預引發“聯準會獨立性”擔憂儘管市場對流動性注入表示歡迎，但投資界對這一政策的長遠影響存在分歧，尤其是關於聯準會角色的討論愈發激烈。通常來說，調控廣泛經濟領域的利率歷來是聯準會的職責。聯準會的設計初衷正是為了免受政治干擾。除了設定短期借貸成本外，央行有時也會通過大規模購買國債和抵押貸款支援證券（MBS）來進行干預，但這通常僅限於有限的情況，例如恢復受壓市場的流動性，或在嚴重的經濟低迷時期提供刺激。Baird & Co.策略師Kirill Krylov在給客戶的報告中警告稱，川普的指令模糊了市場驅動的效用與政治操縱之間的界限。他認為，明確為了操縱抵押貸款利率而購買資產，將政治風險重新引入了一個十多年來一直試圖遠離此類做法的市場。哥倫比亞法學院全球市場與公司所有權中心聯席主任Jeffrey Gordon則指出，雖然這些購買可能以聯準會職責範圍之外的“住房負擔能力”為名進行辯護，但抵押貸款市場與整體利率政策緊密相連。行政部門採取這種相當於變相貨幣政策的行動，開創了一個新的先例，並正在削弱聯準會的獨立性。事實上，聯準會目前持有略高於2兆美元的MBS，這是過去危機期間刺激經濟的遺產。然而，這一持有量在過去兩年多里一直以每月150億至170億美元的速度縮減。川普政府此舉被視為在公開向聯準會施壓降息未果後，開闢的一條新戰線，暗示如果貨幣政策不能迅速配合行政目標，白宮願意單方面採取行動。03. “兩房”私有化前景再添變數這一政策還讓房利美和房地美的未來走向變得更加撲朔迷離。川普團隊此前一直討論將這兩家在2008年金融危機期間被政府接管的公司重新私有化。貝森特堅稱，購買行動不會損害“兩房”的財務狀況，並聲稱兩家公司擁有充足的現金，此舉甚至可能增加其收益。然而，DoubleLine Capital的投資組合經理Vitaliy Liberman指出，市場原本認為IPO意味著政府將完全把它們通過公開發行交還給公眾，但現在的訊號表明這可能不會發生。因為政府已經意識到“兩房”是重要的政策工具，一旦將其完全釋放到自由市場，政府就將失去這一控制權。摩根大通的策略師也認為，政府將政府資助企業（GSE）作為政策槓桿的願望，與私人投資者的傳統預期之間存在根本性的張力。在當下的目標利率與“兩房”未來的盈利能力之間，顯然存在著難以調和的矛盾。 (追風交易台)

好消息，公積金貸款利率，正式下調！2025年5月7日，中國人民銀行宣佈下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%。這一政策調整範圍既包括新發放的住房公積金貸款，也包含存量住房公積金貸款。根據規定，2025年5月8日前已發放的未到期個人住房公積金貸款，自2026年1月1日起按新利率執行。這意味著，上海已辦理公積金貸款的購房者來說，無需申請、無需跑銀行，系統將在今天自動完成利率調整。01利率下調帶來的直接利多是減少購房者的利息支出。以一筆金額100萬元、期限30年、等額本息還款的首套個人住房公積金貸款為例：調整前：月供約4136元，總利息支出約47.0萬元。調整後：月供降至4003元，總利息支出約40.9萬元。節省金額：月供減少約133元，總利息減少約4.76萬元。這筆節省下來的利息，相當於一輛家用轎車的首付款，或是一套普通住宅數年的物業費。對於二套購房者，若貸款金額80萬元、期限20年，調整後月供約4460元（原5.0%利率約4530元），總利息減少約1.7萬元。02在公積金利率下調政策即將生效之際，上海樓市呈現出複雜的分化態勢。二手房市場：2025年上海二手房市場已累計成交243876套，超越2024年全年的242699套，創下近三年來的成交新高。但12月首周（12月1日-12月7日），全市二手房共完成網簽4901套，較前一周環比減少11.8%，市場活躍度有待進一步提振。新房市場：呈現“量穩價跌，結構分化”的特徵。上周全市新建商品住宅成交面積約8.5萬平方米，環比小幅上升2.42%；成交均價受個案結構影響波動明顯，環比下降9.86%，至69675元/平方米。值得注意的是，上海新房價格同比上漲5.1%，漲幅全國第一。核心區的頂級豪宅澐啟濱江，開盤當天122套房源就被搶光，出現少有的“日光碟”現象。03隨著存量公積金貸款利率下調的正式實施，將對上海樓市產生積極影響。降低購房成本：利率下調直接減輕借款人利息負擔，等同於增加居民收入，提升消費能力。刺激需求釋放：公積金貸款利率作為“低成本資金”，其下調將直接降低購房者的還款壓力，鼓勵更多家庭進入房地產市場。支援市場健康發展：政策將更好滿足住房消費需求，進一步釋放剛性和改善性住房需求潛力，支援房地產市場持續健康發展。對於正在還貸的上海家庭來說，2026年1月的還款日將是一個值得期待的日子。每月減少的百元月供，雖然數額不大，但積少成多，將在未來30年的還款周期中，為家庭節省下一筆可觀的支出。對於計畫購房的家庭來說，公積金利率下調與其他新政的疊加，將顯著降低購房門檻和還款壓力。 (上海樓市情報)

據多方權威消息及媒體廣泛報導，在2026年1月1日，將有一部分存量房利率迎來下調。近期，這一話題熱度頗高，不僅各大媒體競相報導，眾多粉絲朋友也紛紛前來詢問相關情況。需要明確的是，此次並非所有存量房貸利率都會同步下調，僅有一部分會受到影響。這主要是因為此前已有部分房貸利率進行過調整，而此次調整所涉及的存量房利率，是此前已確定調整但尚未到執行時間的部分。首先來看公積金利率方面。目前，仍有相當一部分存量房的公積金利率維持在2.85%的水平，尚未調整至2.6%。這背後的原因是，在今年5月7日，公積金利率雖已下調0.25個百分點，由2.85%降至2.6%，但這一優惠政策僅適用於新增的公積金貸款。對於存量公積金貸款而言，其利率調整需等到2026年1月1日方可正式執行新的公積金貸款利率標準。因此，隨著元旦的臨近，存量房公積金利率將迎來一次整體性的25個基點下調，即從2.85%降至2.6%。那麼，這樣的調整能夠為購房者節省多少開支呢？以貸款120萬、期限30年、採用等額本息還款方式的首套房為例，購房者總共可節省利息57100元。再來看商業貸款利率方面。同樣有一部分存量商業貸款利率將在2026年1月1日迎來下調。這源於今年5月份LPR（貸款市場報價利率）下調了10個基點。對於那些貸款定價日設定為每年1月1日，且選擇了一年調整一次利率的購房者而言，他們的存量房利率也將在1月1日相應下調10個基點。不過，據我估算，這部分受影響的存量房數量相對較少。在此，我也想提醒廣大購房者，在選擇貸款定價日時，應充分考慮自身實際情況和需求。若條件允許，建議選擇一季度調整一次利率；若較為保守，也可選擇半年調整一次。相比之下，選擇一年調整一次利率的方式，等待時間過長，可能會錯失一些利率下調帶來的優惠。儘管2025年LPR已下調10個基點，但從長遠來看，房貸利率仍有進一步下調的趨勢。以上便是當前備受關注的1月1日存量房利率下調問題的詳細解讀。需要再次強調的是，此次調整僅涉及部分存量房利率，並非全部。接下來，我們不妨再深入探討一下其他相關問題。在審視2026年貸款市場報價利率（LPR）的潛在變動趨勢時，眾多市場觀察者與分析人士普遍持樂觀態度，尤其聚焦於該年度第一季度房貸利率可能再次下調的預期，筆者亦持此觀點。具體而言，2026年初LPR下調的可能性顯著增大，這一判斷主要基於兩大考量因素。其一，回顧2025年，LPR的調整幅度相對微小，這一策略性安排實際上為後續政策調整預留了充裕的空間與靈活性。其二，自2025年第四季度以來，房地產市場表現不盡如人意，市場情緒低迷，甚至可形容為處於較為嚴峻的境地。據權威資料，2025年11月，房地產開發景氣指數已滑落至91.9，創下近一年來的最低點，這一資料直觀反映了房地產行業正處於深度調整階段，行業基本面持續承壓。在此背景下，高層對於2026年房地產市場的政策導向明確指向穩定市場，旨在通過一系列措施促進房地產市場的平穩健康發展。而LPR作為貨幣政策的重要工具之一，其下調無疑將為房地產市場提供必要的支援與助力。然而，值得注意的是，鑑於2026年貨幣政策整體定調趨於穩健，相較於2025年將更加注重平衡與審慎，因此LPR的下調幅度預計將較為有限。全年範圍內，LPR下調20至30個基點或可視為較為理想的預期，而當前市場普遍預測的下調幅度則在10至20個基點之間。在此情境下，預計明年或將有更多購房者考慮提前償還房貸，此現象雖非本文討論重點，但確為值得關注的市場動態之一。對於個體而言，是否選擇提前還款應基於個人財務狀況與理財能力綜合考量。鑑於部分人群缺乏有效的理財手段，其資金收益率難以超越房貸利率水平，因此，對於這部分人群而言，將閒置資金用於提前償還房貸，或許不失為一種更為理性的選擇，相較於將資金存入銀行獲取較低收益而言。 (房地產那些事兒)