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傲嬌的房東們，已經開始漲價了！
01
國慶期間，先給大家來個喜報。
前些天，前腳降息、降低首付、收購存量土地等促進房地產市場“止跌回穩”政策出爐，後腳又一攬子政策正式落地——
- 一線城市放寬限購。
廣州全面取消限購、深圳非核心區取消限購、上海外環放寬至一年社保、北京限購放寬。此外，還有增值稅5改2，降低首付比例等配套政策一齊出馬……
- 存量房貸正式下調。
統一下調30BP。
市場的一系列動作彷彿都在傳達出一個訊號——
要漲。
到底是個什麼漲勢？
我們直接看資料。
一、成交量。
坐標上海。
9月26日，二手房成交552套；
9月27日，成交607套；
9月28日，成交872套；
上海二手房成交量持續上升，並且9月28日創下兩個月以來最高成交量。
同時，上海的豪宅市場更瘋狂。
套均一個億的翠湖6期直接當日售罄，總價3.55億的房源愣是沒有一秒猶豫，直接被摘走。
北京、深圳、杭州等地也不錯。
9月第四周，三地二手房成交面積環比均上升。
同比，僅有北京的成交面積下降。
接下來，
成交量還會繼續漲。
因為限購放寬、首付比例下降等政策才剛落地，被釋放的購買力都沒反應過來呢。
二、成交價。
請注意，各地的房東正在試圖漲價。
比如，
深圳華潤城在這兩天瘋狂成交了8套之後，房東按捺不住直接跳漲800多萬。
150㎡的房子，前天還在賣2000萬，現在要價2888萬。
比如，
廈門湖裡祥的某小區，原本430萬可談，如今要賣450萬；
湖裡金尚片區有房源從199萬跳漲到220萬；
五緣灣有房源直接調價70萬。
再比如，
杭州，有房東房子賣了三個多月降了40多萬。
眼看就要談成了，新政一出，直接談崩。
接下來，
還會有更多的房東漲價。
因為最新政策的及時跟進，給了大家莫大的信心。
三、開發商漲價。
成都西部金沙鷺島房對公司所有在售項目在售房源的單價上調2%；
成都嘉禾興對所有在售項目在售房源的單價上調2%；
青島有開發商對在售樓盤進行300元/㎡的價格上調；
河南卓凱置業旗下位於鄭州的常綠·金水宸苑單價上調2%
……
以上就是具體情況，
在517那波新政之後，房地產市場總算又呈現出了一副欣欣向榮的模樣。
那麼，最核心的問題來了。
在這波新政策之後，市場是要正式抬頭向上，起飛了？
02
以目前局勢，咱們大多數人能到看的其實只有三個字：
窗口期。
因為，
現在只有成交量增加一目瞭然。
資料就擺在那兒，做不了假。
而成交價，目前只是賣家單方面的漲價。
新房，開發商想漲價；
二手房，房東們想漲價。
賣家們想漲價，理由大約有兩點。
一、之前跌太狠了。
過去幾年，咱們的房價一直連續不間斷地在跌。
北京房價同比連續跌了17個月、上海跌了16個月、深圳跌了18個月……換算一下都以年為單位地跌。
到現在，四大一線城市，廣州房價跌到2017的水平，其它三座一線跌到2016年的水平。
房價跌回到2016年，能有多慘淡？
咱們以家庭的視角來看，
如果你家有套房子，那麼這幾年跌下來——
少則虧了幾十萬，多則上百萬，更甚者則是幾百萬。
慘烈程度由輕到重，分別是幾年白干、到半輩子白干、這輩子算是到頭了……
再給大家舉個親身經歷——
我老家那十八線小縣城的房子，
21年賣了200多萬，
現在掛牌價100多萬的房源還在市場上躺著呢……
沒人可以否認，這幾年的房價跌慘了。
還不止如此！
回顧過去的救市政策，
放開限購、降低首付、降低房貸利率……每次的政策雖然不太一樣，但效果卻都差不多——
只有一陣子的藥效。
新政，成交量起來，成交量熄火，然後房東開始懷疑人生，再然後繼續妥協降價。
尤其是在517新政之後。
眼看著一波大政策來臨，彷彿是在宣告之後的高潮疊起。
之後的四個月，大家盼啊盼。
結果，盼來了最高層會議經濟目標的改變——
努力完成全年經濟社會發展目標與任務。
之前是堅定不移完成，現在是努力完成。
沒有新政，沒有新預期，於是，有的房東又又把掛牌價調低了。
再舉一個親身例子吧——
2024年6月，杭州的一套房還掛牌420萬；
7月，小區最低價395萬；
8月，小區最低價370萬；
9月，小區最低價350萬。
一波又一波的節奏，一次又一次的降價。
因此，
許多地方的房子是超跌的。
開發商也差不多。
這些年來，各種送車位、“買一送一”等等促銷活動頻出，降價降麻了。
所以，
最新政策一出，大家都忍不住開始調價。
沒辦法，虧太多了，能回點血就回點血。
其二，則是一些自信心爆棚的房東。
正如前文所說的那套華潤城，直接漲了800多萬。
這類房東，大概預期拉滿了，想要把之前虧的全部撈回來。
以上就是賣家的基本盤：
- 想回點血出貨的賣家；
- 想大撈一筆的高預期賣家；
還有一類，趁著政策積極出貨的賣家。
這類賣家最多。
顯然，
賣家並沒有達成漲價共識。
市場仍然是買家市場。
對於這些漲價的房源，買家是不會領情的。
如此一來，成交量上漲的原因就很明顯了——
超跌房源與政策套利空間。
“房價止跌回穩”的訊號明確出現後，
場上的超跌房源有了政策套利空間，於是許多資金就湧來了。
再回到此次的新政策本身，
都是針對一線城市的政策。
說明啥？
政策已經到底了。
其它城市早就脫光，只剩一線城市還有一丟操作空間。
接下來，全國大大小小的城市就得拼刺刀了。
頭部城市有產業有人口有錢，甚至還有些政策的加持，這場戰還有得打。至於其它城市，除了感受一下新政策下的市場輿論氛圍，真沒別的了。
一線城市的政策放寬，只會加速城市分化。
這，
不就是窗口期嗎？
是許多城市出貨的窗口期；
是許多改善置換的窗口期。
03
抓住政策的每次機會。
眼下的窗口期，咱們就做三件事。
一、出貨。
快把差的標的出掉。
請注意新政策中的關鍵詞——
促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、最佳化存量、提高品質。
事實上，市場上房子的質量真越來越好了。
比如，
得房率超100%。
許多地方的出台容積率新規後，得房率可以做到100%，等於變向沒了公租。
更高的得房率=更多的空間=更好的戶型。
你說，你手裡100多方的三房怎麼和人家比？
比如，
掛鋁板、層高3m以上、會所泳池兼備的房子越來越多。
你說，你手裡的2.8m層高，無會所無泳池的塗料盤怎麼比？
再比如，
各地的保障房越來越多。
甚至在很多剛需地段，市場亂不亂，保障房說了算。
你說，剛需投資盤怎麼和人家比價格？
所以，趁著這個窗口，可以出貨了。
咱們虧點錢沒事，但別被套牢了。
更別擔心踏空，
手裡的房子被人家吊打，那怕市場真漲了，也和你沒多大關係。
二、置換。
有改善置換需求的可以下手了。
不得不說，現在有些改善盤的價格，我瞧著都眼饞。
比如，
杭州的前幾個月交付的標竿小區，首批成交要850萬左右，現在不到800萬，一兩個月的時間就降了五六十萬。
既然政策說了止跌回穩，那就別猶豫。
你買入不一定是最低的價格，但肯定也是底部價，這就夠了。
再者，把房貸置換一下，同等月供下，利率更低，貸款金額更大。
逆市改善置換，其實會更容易一些。
三、穩住。
核心資產，放平心態，穩住。
諸如一二線等頭部城市的核心資產，在這個節骨眼，要是沒什麼緊急的事情，最好的做法就是按兵不動。
首先，新一輪政策中，頭部城市會率先止跌回穩，那麼這類核心資產的價格自然已經觸底。
其次，未來的市場是分化的。
剛需的歸剛需，投資的歸投資。
只有核心資產，才有投資屬性。
投資的門檻越來越高，對資金的要求也越來越高。
由此，現在賣了核心標的，以後想入圍就更難了。
現在，要做的就是等待。
等新政策把成交量拉起來！
再樂觀點說，
等有更多的買家願意溢價買入，如此價格才能被推高。
因為，此次的政策不同於之前，已是市場的共識。
這次真的不一樣！
這次有聯準會降息；
這次除了房地產直接的政策外，還有貨幣端、資本市場端等等方面的政策。
這次，
救的不止是房地產，救的還是經濟，是全盤！
咱們把方向盤向右打滿，已經剛回到正確的道路上。
不過，
這次的不一樣僅限於頭部城市。
正如前文所講，現在的政策已經與絕大多數城市沒有關係，僅剩下頭部城市仍有政策的著力點。
所以，想要漲價的朋友們，先思考一個問題——
自己手裡的標的是不是一二線城市的資產，是不是核心資產。 (功夫財經)