瘋狂打折的房子，敢買的人沒多少

打七折出售的房子，你會買嗎？這些年，買房界衝出了一條小眾賽道，就是被不少人戲稱為「撿漏」的止贖房。

江湖上流傳著不少它的傳說，有人在限購之前，低價購入好幾套又轉手賣出，賺得盆滿缽滿；有人則開出“隱藏款”，開門發現還住著80 歲大爺，進退兩難無法入住。

但如果真要買來自住，會考慮這種房子的其實還是少數。大多數人會覺得自己無緣「中獎」體質，從經驗出發，天上掉下來的，往往不是餡餅而是陷阱，所以止步於觀望。

止贖房，究竟是水深坑多的雷區，還是一般人可以伸手夠到的福利？

01. 止贖房，賣不動了

所謂止贖房，其實就是司法機構拍賣的房子。

電視劇裡，我們總能看到有豪門一夜傾家蕩產，生意失敗賠個精光，等待他們的，是豪宅被法院貼上封條，拍賣抵債。

這樣的劇情並非例，現實中，這類房產正以驚人的速度成長。若只看住宅，根據中指研究院的統計資料，2015 年時住宅類法拍屋交易市場還比較冷清，全國共有3.78 萬套房在販售。而到了2023 年，全國有將近37 萬套住宅類止贖房在售，數量增加了十倍。

但是，住宅類止贖房的清倉率，也就是已成交房產佔整體的比重，並沒有隨著止贖房數量暴增而走高，在2018 年達到55.5% 的巔峰後就一路走低，到2023 年，清倉率只有29.4%，換言之，每十套住宅法拍房中，只有不到三套被買走。

與此同時，止贖房二拍的情況也越來越多。止贖房第一次拍賣競價出售如果沒人出價，就會被視作流拍，並以更低的折扣被再次拍賣[1]。

細看2024 年上半年止贖屋拍賣情況構成，二拍的成交佔比最高，為47%，較2023 年同期還增長了7%，至於一拍佔比，則縮減到了37% [2]。

你可能會疑惑，這麼多降價也賣不出去的止贖房都分佈在那裡？

根據中指研究院資料，分省來看，2023 年，共有18 個省、市、自治區的住宅類法拍房數量超過一萬套，其中廣東、河南兩地最多，分別有3.74 萬套和3.18 萬套。

儘管這些省份的止贖房數量龐大，但清倉速度卻並未佔領先地位。相反，在那些止贖房本就不多的經濟發達省市，房子更容易賣出去。

中指研究院資料顯示，像江浙滬地區和北京，住宅類止贖房的清倉率都在50% 以上，相對較高。浙江、上海更是一騎絕塵，清倉率分別為62.34% 及61.94% 。

這也不難理解，在二手房均價大幾萬塊的一線城市，入手一套折扣法拍房，有時省下一輛奔馳的錢也不是沒可能，就像有網友總結的那樣：

房價越高，止水房越香。一拍抄底，二拍撿漏。

02. 止贖房，從何而來

對於想撿漏止贖的人來說，有那些選擇？

和大家的印象有所不同，那些被撿漏的止贖房，並非主要來自被辦案機關強制沒收的涉刑資產，「凶宅」「一元起拍」「落馬大老虎資產」更多是獵奇的噱頭。還有破產資產以及主動選擇處置的房產，在止贖房裡更是少數。

如今掛在網上的止贖房，多是債務糾紛而來的訴訟資產，背後，則是個又一個經濟狀況惡化的普通人。那麼這個過程中都發生了什麼？

其中一個原因是，近些年，還不上房貸的人越來越多了。樓市繁榮時，許多人在「宇宙最高點」買房，卻突逢創業失敗或被最佳化裁員，出現無法償還房貸，甚至資不抵債的情況。

根據安永《中國上市銀行2023 年回顧及未來展望》的統計，無論是大型銀行，還是城商農商銀行，個人住房貸款違約率都在不斷走高，以全部上市銀行為例，從2021 年的0.32 % 漲到了2023 年的0.49% [3]。

在過去那個房價一天一漲的黃金年代，業主如果遇到財務問題，主動變賣房產，除了償還債務，還有可能小賺一筆。

但如今樓市低迷，除非打骨折，否則房子很難短時間內變賣。更常見的情況，或許是先收來了法院收房的傳票，要被「低價賤賣」。難怪有還不上房貸的人會說：

如果有一點錢，都不會讓自己房子淪落被止贖。

此之砒霜，彼之甘露，斷供人的忍痛割肉拍賣的血汗房，對於競拍人來說，卻是可以撿漏吃肉的機會。畢竟止贖房，最大的優勢就是便宜。

例如在某資產交易平台上，重慶某小區一套102 平方公尺的止車房，以成交價計算是8626 元/平。同小區戶型相似的另一套二手房，在仲介平台報價14,385 元/平，算下來法拍房成交總價便宜了接近60 萬元[4][5]。

而且購買法拍屋也不需要經過傳統的房仲，自己在淘寶、京東就可以下單購買，省下1%-2% 的仲介費。

此外，止贖房在幾年前還具有的一個優勢是，它成為了許多人避開限購，無痛落戶大城市和購買學區房的捷徑。

例如在2020 年的杭州，本地戶籍家庭均不能購買第三套房產[6]，而止贖房則未受限制，有錢便能買，這也致使一大波「炒房團」的湧現。直至2021 年最高法院統一將法拍房納入限購政策，這一局面才被終結[7]。

03. 這麼多止贖房，能撿漏嗎

雖然如今的止贖屋失去了一些政策利多，但不管怎麼說，折扣始終是貨真價實的。

但近幾年止贖房滯銷，還是讓許多人對於這一看似佈滿誘人折扣、實則暗藏風險的市場望而卻步。畢竟這年頭，買新房子都有爆雷的風險，更何況是被強制執行的二手房。

我們整理了社群媒體上與止贖房相關的帖子，梳理了大家駐足觀望，遲遲不敢下手的原因，發現最大的痛點便是擔心自己無法入住。

這樣的擔心並非空穴來風，像有的原房主可能因不甘心房產被拍賣，而採取拒絕搬離、破壞房屋等措施，使得購房者即使成功競拍，也無法順利入住。

而且雖然執行法院會公佈房屋基本情況，但仍缺少不少關鍵資訊，例如房屋是否有長租約、非法佔用、無法落戶等問題。

實際買了止贖房之後，要面臨的問題可能會更多。在社群媒體相關話題下，有許多人講述了自己被坑的經歷，其中以「買賣不破租賃」最為常見。

打個比方，如果賣家在拍賣前，與親戚朋友以低價簽訂了20 年的租賃合同，那麼就算這套房子成功過戶，賣家依然沒有居住使用權。

更別說替原來的房子繳稅、物業水電這樣的事，早已見怪不怪了。甚至能拿錢解決的事還算是小事，最讓人手足無措，其實是騰退過戶的問題，就有老賴在門口貼出這樣的標語：

七十老人，一碰就倒，人在房在，再活一百，家有烈犬，開門就咬。

這也是為什麼有人幹脆挑毛坯止房，目的就是要規避風險。

而那些購買止贖房能「安全下車」的人，所做的功夫也一點都不少。

要嘛掌握專業競拍知識，在前期付出大量精力做「盡調」；要嘛是當地有門道、有手段、有時間，能對付不肯搬出去的老賴。

正因如此，甚至出現了一批專做法拍房一條龍服務的中介機構，他們能文能武，既有律師負責拍賣前調查，還有大漢負責拍賣後的騰退。

大家常說，命運贈予的禮物，早已在暗中標好了價格。止贖房，就像是一個“房產盲盒”，有人希望用低廉的價格撿漏上岸，只不過迎接自己的，卻不是夢寐以求的小家。

而且，在這筆人生最大的消費上，它不支援七天無理由退貨。

首圖來源：豆包AI製圖，關鍵詞：居民樓景象

參考資料：

[1] 最高法院. (2021). 最高法院關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定.

[2] 中指研究. (2024). 中指法拍市場監測報告：2024上半年法拍市場新變化，法拍房成交漲了還是跌了. Retrieved 2 September 2024 from https://www.cih-index .com/report/detail/79860.html.

[3] 安永. (2024). 中國上市銀行2023年回顧及未來展望.

[4] 阿里資產·司法. (2024). 法拍房. Retrieved 2 September 2024 from https://sf-item.taobao.com/sf_item/822507082476.htm?spm=a213w.7398504.paiListm.38504. 06e83b8a-4af2-4bf6-a3f5-99493014fd84.

[5] 鏈家.(2024). 二手房. Retrieved 2 September 2024 from https://m.lianjia.com/cq/ershoufang/106113750085.html?fb_expo_id=883195006217666560.

[6] 杭州市住房保障和房產管理局. (2020). 杭州市進一步調整住房限購政策. Retrieved 2 September 2024 from http://fgj.hangzhou.gov.cn/art/2020/9/7/art_1229278731_56691767 .html.

[7] 最高法院. (2021). 最高法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定. （南風窗）