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托底樓市！這張王牌，還是打出來了！
01 貨幣棚改，來了
10月17日，萬眾期待的中國國新辦發佈會，亮點並不多，資本市場給予的回應，是最好的說明。
為數不多的一個亮點，就是中國住建部部長宣佈的：
在前期城中村危舊房改造基礎上，再新增100萬套，並通過貨幣化方式加大政策支援力度。前期工作做得好，還可以在100萬套上繼續加大力度。
你沒看錯，貨幣棚改又來了。
這次城中村改造的貨幣安置法和去年7月份國常會上通過的《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，有三點不同：
第一，去年檔案提出的，推動在超大特大城市積極穩步實施城中村改造，圈定的是超大、特大城市，也即城區人口在500萬以上的城市。而這一次，沒有條件限制。
住建部部長倪虹表示，僅在35個大中城市，需要改造的城中村就有170萬套，其他城市也有改造需求；中國需要改造的危舊房有50萬套。這次提出的新增實施100萬套主要針對條件成熟、通過加大政策力度可以提前干的項目，主要採取貨幣安置的方式，將更有利於群眾和自己意願選擇合適方式。
第二，資金來源不同。
去年檔案並沒有提貨幣化，也沒有錢的出處。也就是拆遷給房還是給錢，都不一定。
而這一次，明確了貨幣棚改。既然是貨幣棚改，那就駕輕就熟。央行印專項錢給政策性銀行（國開行），國開行拿著這筆錢貸款給地方政府，地方政府拿著這筆錢去收購棚改戶的房屋和土地，棚改戶居民拿著錢，去購買新房。
第三，方式不同。
去年的提到的城中村改造，是改造為主，拆除重建為輔。
而這一次，住建部明確，是在去年城中村改造檔案之上，直接增加100萬套貨幣棚改的房子，也即100萬套都是拆除重建。
02 改變不了房價走勢
看到貨幣棚改，大家會條件反射般地想起上一輪房價上漲的背後推動力。
上一輪房地產牛市，二三四線城市的房價上漲，主要推動力就是貨幣棚改。
貨幣棚改之所以能夠推動房價上漲，是因為它能在短時間內製造需求，減少庫存。
棚改這個政策框架，可以形成從金融到土地到產品再到購買的邏輯閉環。
其邏輯在於：
央行印專項錢給政策性銀行（國開行），國開行拿著這筆錢貸款給地方政府，地方政府拿著這筆錢去收購棚改戶的房屋和土地，棚改戶居民拿著錢，去購買新房。
棚改區拆了，拿到錢的棚改戶需要房子住啊，這些需求就趕往了新房和二手房市場，貨幣棚改力度越大，產生的需求就越大，需求推動下，庫存消化了，房價也有了依託。
同時，大量的新房被購買，裝潢需求、家電購置需求、生活必備設施購置需求會增加，社會消費品零售總額會帶來一波提升，GDP也隨之增長。
那麼，上一次貨幣棚改幫助消化了多少庫存？
華爾街見聞10月17日發佈的一篇文章《歷史上的“貨幣化安置”，拉動了多少投資？》，對此有梳理：
我們估算2015-2018年中國棚改貨幣化分別去化庫存為1.5億平米、2.5億平米、3.1億平米和2.5億平米，分別佔比2015-2018年中國住宅銷售面積的14%、18%、22%和17%，均值18% ;佔比2015-2018年中國商品房銷售面積的12%、16%、18%和14%，均值15%。
那麼，這一次是否會是新一輪牛市的起點？本號的觀點很明確，當然不是。
邏輯在於：
第一，規模很小。
100萬套，沒有對比，就不懂這個數字到底是什麼概念。
官方資料統計，自2008年至2015年的八年間，中國共計進行了2630萬套的棚戶區改造。平均每年的棚改套數328.75萬套。
而在棚改巔峰時期的2015至2017年也是房價漲幅巔峰時期，每年均在600萬套左右。
這一次提出的100萬套，只有那時的六分之一。當然，住建部也表示，如果前期工作做得好，還可以追加，但那是後話。
再者，事實上，自2018年國開行收緊貨幣棚改之後，儘管棚戶區改造住宅項目套數出現了跳水，但並非沒有。
2019年在300萬套左右，2021年與2022在100多萬套。
去年是159萬套。
也就是說，這一次定下的100套貨幣棚改目標，其實與過去三年對比，數量還不如。
當然，這一次是在今年的基礎上直接增加100萬套，算上今年本就計畫棚改的100萬套，應該是200多萬套。
這樣的規模，依舊不頂用，根本改變不了房價走向。
第二，從提出100萬套的態度來看，顯然官方仍在堅守著這次救市的目的，“止跌回穩”，而非“止跌回漲”。
用時下流行的一句話來概括，就是既怕你不來，又怕你亂來。
第三，這幾年，地方政府救市一直在推貨幣棚改，根本不奏效。
過去三年，地方城市救市措施中，棚改是常客。
僅2022年以來，就有幾十個城市出台。
而且，由於很多人房子被拆後，拿到錢不再去購房，而是存起來，地方城市無法像過去一樣通過貨幣棚改實現去庫存和推動房價穩定乃至上漲的目的。
所以，很多城市的貨幣棚改變成了房票棚改。
所謂房票，其實就是購房抵用券。
拆了棚改戶或者城中村的房子，直接給你購房抵用券。而且，為了鼓勵購房，擁有抵用券的家庭，可以享受購房優惠或者補貼。
總而言之，這筆錢只能流向樓市。
房票棚改的城市中，鄭州是最大張旗鼓的一個，但最終也草草收場。
時代財經去年就發佈過一篇文章披露，鄭州原本打算投放到房票棚改的資金，在樓市風波當中改成了保交樓資金，房票棚改也就此擱淺。
03 本號的觀點不改，耐心等待三個月
當然，100萬套貨幣棚改的到來，對於房地產市場的去化有一定的作用，也能夠在一定程度上延緩跌勢，但改變不了趨勢。
本號的觀點依舊不變。
這一輪大力度、大規模救市，依舊很難改變當下樓市的趨勢。還得讓子彈繼續飛。
表面上，國慶黃金周重點城市的成交量同比基本翻倍，國慶後，深圳甚至上演了許久未見的日光碟。
但本質還是情緒推動，而非基本面。
對於一線城市來說，扭轉的關鍵在於信心。
因為一線城市不缺購買力，影響一線城市樓市的關鍵變數是信心。
所以，這一波官方喊話並推動一波政策後，一線城市的樓市率先躁動。
然而，信心的維持，如今僅靠喊話和檔案，無法維持很久，仍需基本面做底盤支撐。
如果檔案有用，過去三年的各種檔案已經數不勝數，結果中國商品房銷量與銷售額的走勢是這樣的。
目前經濟基本面上，就業和收入並未好轉。
等這一波被積壓的剛需、改善型需求消耗完，如果基本面沒有改善，一方面信心會重新受挫，另一方面需求會出現斷檔。
最終會出現2023年一季度之後的同樣劇情，也是高熱之後的高寒。
總而言之，沒有產業發展基礎上的就業增長和收入改善，沒有消費型社會的成功轉型，寄希望於資本巿場“畢其功於一役”的財富增長效應、寄希望於情緒調動來推動經濟高品質發展和社會進步，是不可能實現的。
所以，樓市的後續，還得看經濟基本面。
所以，仍在猶豫不決的購房者，不妨耐心等待兩三個月，看清形勢再做決定。
所謂的基本面，就是就業、收入以及大家對未來的信心是否回來了。
顯然沒有，即便這個黃金周點燃了一些重點城市的成交量，但價格依舊沒有起來。
財經最新發了一篇對北京樓市的報導，其中就提到：
不少開發商喊著要收點（收回折扣），但實際上沒有完全執行。當前房企的思路是在樓市放鬆政策的窗口期清庫存，把一些“老產品”清盤，回籠資金拿新地、打造產品力更強的新樓盤……當前二手房總體成交有明顯向好趨勢，但“以價換量”趨勢仍在。
理性的人，都在借助這波行情解套，抓住每一個賣房的機會。
上海新政之後，二手房鏈家掛牌量增加了一萬多套，大多都是剛滿兩年的二手房。
房地產的黃金時代，已經一去不復返了。等這一波躁動平息之後，後續調整，仍會繼續。
邏輯很簡單：不用長篇大論分析。
第一，我們的房價還是很高很高。
中國房價在經過了20年高速上漲之後，已經處於極高位置，即使在最近幾年有所下降，但是仍然很高，以房價收入比來看，中國房價，尤其是一線城市房價，在全球範圍內也高居前列。
泡沫依舊很大，消化泡沫仍需要不短的周期。
等到這輪房價止跌走穩後，房地產市場將進入長期低位橫盤。
當然，等這一輪調整結束之後，一線城市核心地段的優質住宅，依舊具備保值增值作用，但憑藉炒房賺快錢的時代，不存在了。
第二，儘管高房價城市中，有一批產業、經濟、人口表現都不錯的城市，但是，高房價嚴重透支了這些城市的支撐力。
對於一二線城市來說，房價調整的根本邏輯，其實就是一句話：很多城市的房價，德不配位。
對於房價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、產業實力的城市來說，房價回呼是必然選項。
第三，基本面沒有改善。
就業、收入沒有改善，收入是就業的函數，就業是經濟的函數。只有這些改變，預期才能改變，只有預期改變，大家才有能力有意願入場，而不是僅靠情緒。
所以，本號對於如今買賣的觀點依舊不變。
北上廣深，可以耐心觀察三個月。北上廣深之外的城市，可以毫不猶豫堅持以下四項原則：
1，高位站崗的炒房客，能現在賣掉，不要拖，越拖虧損越大。已經賺到甜頭的炒房客，應該見好就收，否則當初憑運氣賺到的錢，未來會憑本事全都吐出來。
2，至於只有一套房的中產家庭，未來要做的，是盡一切可能降低剛性債務，收縮家庭的債務表。
3，買房方面，沒有硬需求，沒有急需求，尤其是買房需要加槓桿的人群，可以推遲。
4，對於有自住、小孩上學、結婚需求的硬剛需來說，挑到好的房子，如果收入能夠負擔得起，又特別想買，可以買，但需要做好承受房價下跌的心理準備，這是認知。 (城市財經)