10月31日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行等國有大型商業銀行發佈公告稱，根據《中國人民銀行公告[2024]第11號》（下稱“央行公告”）相關要求，將依法有序完善存量個人住房貸款利率定價機制。

目前，存量房貸利率批次調整已基本完成。國有大行當天發佈的相關公告主要介紹存量房貸利率調整工作的下一步安排，即未來房貸利率加點幅度如何動態調整、未來重定價周期如何選擇等。

未來房貸利率加點調整“門檻值”為“加30個基點”

11月1日起，針對以貸款市場報價利率（LPR）浮動利率定價的商業性個人住房貸款，如客戶的房貸LPR加點值高於全國新發放房貸利率平均加點值加30個基點的，客戶可申請調整LPR加點值。

央行與國有大行發佈的相關公告，均明示了本輪存量房貸利率定價機制的具體調整規則：以央行最新發佈的全國新發放房貸平均利率所對應的加點幅度加30個基點為門檻值，若存量房貸的加點幅度高於門檻值，則可與銀行協商調整為門檻值。對應的加點幅度為央行最新發佈的全國新發放房貸利率減去對應季度5年期以上LPR均值。

“偏離幅度”的設定是本輪調整規則的關鍵內容。偏離幅度如果設定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利於建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。偏離幅度如果設定過小，可能造成頻繁重設合同，超出銀行業務承受能力，借款人也難以及時享受到優惠。

記者從有關商業銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續性經營，商業銀行經過測算，將該偏離幅度約定為30個基點。

房貸利率將根據新發放房貸利率加點幅度調整

目前，央行官網“利率政策”欄目已公佈2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率，為3.33%。每年1月、4月、7月、10月末，央行都將公佈上一季度全國新發放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

例如，按照央行公佈的2024年第三季度全國新發放個人房貸加權平均利率，當季5年期以上LPR均值為3.85%，則對應的加點幅度為“減52個基點”（3.33%-3.85%），調整門檻為“減22個基點”（減52個基點+30個基點）。簡單來說，所有加點幅度高於“減22個基點”的存量房貸借款人可與銀行協商，將加點幅度調整至“減22個基點”。考慮到10月25日絕大多數借款人的加點幅度已經批次調整至“減30個基點”，預計2024年第四季度絕大多數借款人無需調整加點幅度。

未來一段時間，如果政策利率保持穩定，預計新發放房貸利率都保持穩定，存量房貸利率將無需再進行調整。如果新發放房貸利率加點幅度進一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經營成本等因素合理確定新發放房貸利率。

本輪批次調整後，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發放房貸差異大於30個基點，將推動存量房貸利率下調。因此，預計銀行會較少發放利率低於3%的房貸，新發放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩定。

11月1日起，可變更重定價周期

11月1日（含當日）起，客戶可申請變更重定價周期，但同一筆貸款存續期內客戶僅可申請調整1次。

重定價周期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔。在利率重定價日，定價基準會調整為最近一個月貸款市場報價利率（LPR）所對應的數值。現在的個人住房貸款一般每年重定價一次，央行公告取消對個人住房貸款重定價周期最短為1年的行政性限制。11月1日即將到來，部分存量房貸借款人想要縮短重定價周期，盡快享受到10月LPR下調優惠紅利。

券商中國記者梳理商業銀行公告發現，大多數銀行提供的重定價周期共三個選項：三個月、半年、一年。重定價周期為三個月的，每年重定價4次；重定價周期為半年的，每年重定價2次；重定價周期為一年的，每年重定價1次。需要注意的是，大多數銀行規定，存量房貸借款人在整個貸款存續期內，重定價周期只能調整一次，不能多次調整。

有關專家表示，房貸合同期限普遍較長，部分期限達到30年，從整個貸款周期看，重定價周期長短對借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內，重定價周期越短，借款人可早享受降息紅利。如果未來經濟形勢好轉，政策利率和LPR進入上行通道，在利率上行周期內，重定價周期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負擔，重定價周期只能調整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權利。

存量房貸利率批次調整已基本完成

10月25日，全國性銀行對符合條件的存量房貸借款人進行了批次調整，相關借款人陸續反映已接到貸款銀行手機簡訊通知，表示房貸利率已調整成功，部分借款人調降幅度高達130個基點。初步統計，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批次調整，共計5366.7萬筆、25.2兆元存量房貸利率完成下調，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批次調整。

目前，存量房貸利率批次調整已基本完成。整體來看，此次調整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經調整過加點幅度的存量房貸，調整力度和覆蓋面均超去年。

由於房貸利率重定價日期不同，不同借款人調整後的房貸利率會有所差異，重定價後都將是一樣的，存量房貸利率調整的效果將分步實現。目前有一部分重定價日在10月21日以後的借款人的存量房貸利率已經降至3.3%，隨著其餘房貸陸續重定價，絕大多數參與批次調整的存量房貸利率都將降至3.3%，接近中國人民銀行官網公佈的2024年第三季度全國新發放個人房貸利率平均水平（3.33%）。

本輪存量房貸利率調整對商業銀行淨息差的影響基本中性。

一方面，央行近期下調政策利率，即7天期逆回購操作利率0.2個百分點，帶動中期借貸便利（MLF）利率下降0.3個百分點，降低了金融機構從央行獲取資金的成本。10月18日，利率自律機制協調主要銀行下調各期限、品種存款掛牌利率，其中，各期限整存整取定期存款利率均下調25個基點，地方法人銀行也跟隨下調存款掛牌利率。

另一方面，存量房貸利率下調縮小了新老房貸利差，提前還貸現象明顯減少。記者從某家大行瞭解到，10月以來房貸提前還款較政策出台前的9月減少20%，有利於銀行穩定資產端收益。綜合來看，降低存量房貸利率等貨幣政策措施對商業銀行淨息差的影響基本中性。 (券商中國)