•
超越川普，「第一女婿」的房地產帝國揭秘
多年前，賈里德·庫許納（Jared Kushner）搬到華盛頓特區擔任前總統川普的顧問，之後又搬去邁阿密從事私人股權投資。他家族的房地產業務在他缺席期間悄悄繁榮起來，如今其家人重建一新的投資組合比他岳父（唐納德·川普）的投資組合還要龐大。
2018年，庫許納家族來到了一個轉捩點。
此時距離賈里德·庫許納擔任白宮高級顧問已有一年，而庫許納家族的房地產公司——庫許納公司（Kushner Companies）正面臨多方面的挑戰。
在總部所在地新澤西州，該公司在澤西市Journal Square的高端公寓開發項目陷入停滯，公司就此對澤西市及其市長提起訴訟，指控他們出於“政治敵意”試圖使項目違約。而公司最迫切、最大的威脅還是在曼哈頓：一筆12億美元的債務將於2019年2月到期，這筆債務事關公司核心資產50.5%的股份，這處資產就是位於曼哈頓中城第五大道666號一棟41層樓的辦公大樓。
六年後，庫許納家族成功扭轉了局面。
01.
今年夏天，澤西市兩座64層開發案中的一座已封頂。位於邁阿密市中心一棟30層樓、420個單元的公寓大樓於10月初完工，這是他們在佛羅里達州的第二個開發案。
幾天后，OpenAI租下了他們位於曼哈頓下城歷史悠久的普克大廈（Puck Building）一半以上的辦公空間（據知情人士透露，這家開發了ChatGPT的公司支付的租金達每平方英尺140美元，遠高於前租戶紐約大學支付的31美元）。該公司在2018年稍後售出了第五大道666號99年的租約（該建築現更名為「660 Fifth Avenue」），解決了債務問題。
這一切讓庫許納家族重振了他們在新澤西州的房地產公司。
《富比士》深入調查了數十份債務文件、財產契約和財務揭露文件，並採訪了15位房地產專家和經紀人，自2016年以來首次估算了庫許納家族的資產。根據《富比士》估計，庫許納的價值如今達到29億美元，幾乎是川普當選時10億美元估值的三倍，也高於川普目前22億美元的房地產投資組合估值。
庫許納家族的總資產估計達71億美元，高於2016年的18億美元。
這其中包括庫許納公司、價值至少1億美元的八處個人房產股權，以及賈里德和約書亞的投資公司。家族大家長查爾斯及其妻塞麗爾共同擁有這家市值近30億美元的公司20%的股份，其餘部分由四個子女賈里德、約書亞、達拉和妮可分享。
除了持有庫許納公司20%的股份外，賈里德還是新成立的私募股權公司Affinity Partners的所有者，該公司得到了沙烏地阿拉伯主權財富基金的支持，根據《富比士》估算，這足以使其價值達到至少9億美元。
他的弟弟約書亞（拒絕支持川普，並與模特兒卡莉·克勞斯結婚）也成為口碑頗佳的風險投資者，創造出了自己的財富。
《富比士》估計，約書亞在其創投公司Thrive Capital的股份價值約為35億美元，該公司早期投資了Instagram、Spotify和OpenAI。他還在Thrive總部所在的普克大廈擁有價值4000萬美元的頂層公寓，並在馬里布和邁阿密擁有房產。約書亞不僅是最富有的庫許納家族成員，也是美國最富有的400人之一。
2014年，約書亞、查爾斯和賈里德·庫許納在《紐約觀察家報》（The New York Observer）的一次活動上。賈里德在加入川普政府之前一直是該報的所有者。圖片來源：Patrick McMullan / Getty Images
02.
雖然兩兄弟頻頻登上頭條，但其家族房地產業務的復甦大體上卻未被外界留意。
2017年賈里德離開公司加入川普政府後，其現年70歲的父親查爾斯（仍為該項目提供諮詢，但不擔任正式職務）將管理權交給了非家族成員、前投資銀行家洛勞倫特·莫拉利（Laurent Morali），後來又交給了現年41歲的小女兒妮可，二人現在分別擔任公司首席執行官和總裁。
這對低調的搭檔盡力避開川普任職期間公司所面臨的高度媒體關注，庫許納家族表示，這種關注幹擾了公司的業務往來。庫許納公司專注於解除那些最有風險的投資（大多是賈里德掌管期間敲定的項目），並形成一種更精簡的新策略。這意味著要出售大部分位於紐約市的高價辦公地產及資產（莫拉利稱紐約市對商業「不友善」），回歸讓家族成功起步的公寓業務——重新鞏固在新澤西州的根基，再向其他地區擴展。
「庫許納公司仍會將重點放在擴展我們遍布15個州、超過27,000套多戶型公寓的投資組合，」莫拉利透過電子郵件向《富比士》表示。 （該家族成員均拒絕與《富比士》進行公開對話。）
在進入紐約市之前，庫許納公司以所持資產遍布新澤西州而聞名，如今其資產在地理上的分佈要更加多樣化。
《富比士》估計，該公司接近一半的房地產價值集中在巴爾的摩-華盛頓大都會區和陽光地帶的公寓，庫許納公司自2021年以來在這些地方購入了近10,000套公寓。另有類似比例的價值集中在新澤西州，該公司在那裡開發並改造了其持有多年的購物中心、酒店和辦公大樓。公司仍有不到10%的資產在紐約市，價值主要集中在一處關鍵資產：普克大樓。
「這是他們在投資策略上的一個明顯轉向，」估值和諮詢服務公司Otteau Group首席經濟學家、新澤西房地產行業資深人士杰弗裡·奧托（Jeffrey Otteau）表示。
03.
約瑟夫和雷伊·庫許納是來自白俄羅斯的大屠殺倖存者和難民，1949年帶著幼女琳達抵達紐約。這對夫婦在美國又生育了三個子女：查爾斯（名字來自他在大屠殺中去世的舅舅）、穆雷和艾絲特。
大約在1954年，也就是查爾斯出生那一年，這個現代正統猶太家庭和其他難民一道搬到了新澤西州的伊麗莎白市。這些難民在房地產領域累積了財富，被稱為「大屠殺建設者」 （The Holocaust Builders）。正是在新澤西，約瑟夫開始了他的公寓建設事業，查爾斯經常隨他前往施工現場。在高峰時期，約瑟夫在新澤西州擁有並管理約4000套公寓。
1979年查爾斯從霍夫斯特拉大學法學院畢業後，便加入父親的房地產公司。但他不想只是蓋房子，還想收購房產。他說服父親在1985年共同創辦了庫許納公司，但約瑟夫在他們購得首個地產後不久就因中風去世，查爾斯只得孤軍奮戰。 （他的弟弟穆雷也創辦了自己的房地產公司，《富比士》未對其估值。）
之後，查爾斯也開始在紐約、賓州和佛羅里達等地購買公寓大樓。到2004年，庫許納公司擁有25,000套公寓，成為新澤西州最大的公寓所有者之一。
同年，查爾斯承認了提交虛假稅務申報表、向聯邦選舉委員會虛假陳述競選捐款、報復一名合作證人的指控。隔年，他被判入獄，他的律師老友艾倫·哈默（Alan Hammer）暫時接管了公司。查爾斯於2006年出獄，不久後便將管理權交給當時26歲的長子賈里德，同時仍積極參與公司事務。
04.
賈里德躍躍欲試，準備將公司帶向新方向。
他的策略與之後成為他岳父的川普曾經用過的一招類似：川普從皇后區轉戰曼哈頓，並取得了成功。賈里德想帶領父親四平八穩的地產帝國走出新澤西，到紐約市開發炫目的計畫。對賈里德而言，這意味著要將老舊辦公大樓轉型為超現代的綜合體，也代表著公司從半個多世紀都行之有效、心無旁騖專注於公寓的策略轉向更具多樣性的發展方向。
2007年1月，庫許納公司收購了第五大道666號的41層辦公大樓，賈里德的時代也因此開啟。交易價值18億美元，其中17.5億美元是透過舉債支付。這是當時全美最昂貴的辦公大樓收購交易，查爾斯的長期合作夥伴、食品進口巨頭喬治·蓋勒特（George Gellert）為債務提供了共同擔保。
庫許納家族計劃將建築物劃分為辦公和零售空間，從而創造更高的價值，而當時對該地產的評估確實也顯示其價值可能高達30億美元。不久後，庫許納家族又在芝加哥買了另一棟辦公大樓。
同年9月，該公司售出近17,000套公寓（包括約瑟夫·庫許納建造的部分房產），以19億美元出售給多戶型住宅公司Morgan Properties和保險巨頭AIG。時任公司代理主席哈默接受業界出版品《Yield PRO》採訪時表示，他們希望減少管理大龐大住宅投資組合的麻煩。
「照我的理解，（查爾斯）剛出獄，在賈里德的勸說下覺得需要提高公司知名度，脫離不怎麼上檔次的'B'類公寓業務，」 Morgan Properties的億萬富豪老闆米切爾摩根（Mitchell Morgan）表示。 「他們花18億美元只買了第五大道666號這棟樓，而我花了19億美元買了16,800套公寓。我們買的時候正值市場高峰，但他們的入住率下降，我這邊的入住率卻維持在90%以上。
查爾斯在2018年接受CNN採訪時表達了不同的看法：“是我推動賈里德達成這筆交易的，”他說，並稱這筆收購“時機糟糕，判斷失誤。”
無論責任在誰，這筆交易都做得不是時候。金融危機襲來，庫許納家族的預測落空。
2008年，曼哈頓的辦公大樓租金暴跌，第五大道666號大樓的入住率下降至89%，比貸款承銷機構的預期低9%。到2011年，其淨營業收入減少近一半，公司幾乎要拖欠債務。庫許納家族在2008年至2012年間以11億美元的總價出售了大樓的零售空間，並為辦公空間重新融資，減輕了損失。
在2022年回憶錄中，賈里德·庫許納稱挽救第五大道666號大樓是他商業生涯中「最大的挑戰」。圖片來源：Stephen Chernin / Stringer / Getty Images
到那時，賈里德已開始多面下注，以避免損失。儘管公司仍在購買辦公大樓，包括2013年以2.4億美元在布魯克林買下的六棟辦公大樓的組合，但也在2011年至2016年間在中大西洋和中西部六個州購買了數千套次新公寓。
到2016年他開始參與川普總統競選時，庫許納家族的業務已與他接手時大不相同。庫許納公司持有20,000套公寓的股份——比2005年查爾斯結束執掌時少5000套，其中一半以上是在之前五年內購買的。此外，該公司在六個州擁有1300萬平方英尺的辦公、工業和零售空間。
05.
賈里德遷至華盛頓後，公司翻開了新篇章。
妮可在拉夫勞倫的創意部門工作了十年，2015年才加入公司。 2016年，家族將加入公司八年的莫拉利晉升為總裁。
莫拉利著手進行清理工作。
他聘請了摩根士丹利和黑石（Blackstone）子公司的高階主管，提升公司的機構化程度。之後，他出售了紐約市的薄弱資產，包括庫許納公司持有不到兩年的耶和華見證人總部的股份。 2018年8月，公司將第五大道666號的99年租約出售給博楓資產管理公司（Brookfield Asset Management），預付款為13億美元。儘管家族未能實現對這座大樓的宏偉規劃——他們曾計劃將它拆除，新建一棟1400英尺高的奢華摩天大樓，但未能吸引投資者——但起碼收回了大部分初始投資。庫許納家族仍然擁有該大樓長期地租的所有權權益，《富比士》估計其價值幾乎為零。
這筆交易使公司得以重回根本，重新開始在新澤西州開發房地產。公司逐步向東南海岸發展，在2019年以11億美元購買了位於華盛頓特區和巴爾的摩地區的6,030套公寓。 「他們最終完成了180度的大轉彎，」摩根補充道。
隔年夏天，莫拉利召集團隊，集思廣益。新冠疫情期間，聯準會將利率降至接近零，他認為擴張的時機到了。人口結構的變化和陽光地帶較低的稅率促使他設立了一個目標：出售舊資產，同時在南部和東南部收購新資產——但要避開房地產最紅火的地區。納許維爾和奧斯汀等超級火熱的市場被黑石和喜達屋（Starwood）等超大房地產機構佔據，這兩家公司每一家的規模起碼都是庫許納的三十幾倍。但它可以在次級市場競爭，例如孟菲斯或休士頓的郊區。團隊討論出了20個目標地區，並派遣代表到當地尋找交易機會。
「在一級市場上，你可以分散投資，風險也會小些；但次級和三級市場風險要大些，因為需求驅動因素會造成波動。但回報可能也會更高，」房地產經紀公司Marcus & Millichap的經紀人約翰·漢密爾頓（John Hamilton）表示。
2020年至2021年期間，庫許納家族斥資近15億美元，在南部的阿拉巴馬州、北卡羅來納州、田納西州和德州等地購買了8,000多套房產。他們還以大幅折扣出售了芝加哥那棟經營不善的辦公大樓，並出售了在馬裡蘭州的近6000套公寓，其中大部分是較老舊的低收入公寓，已成為公司的燙手山芋。
ProPublica和《紐約時報》在2017年進行了一項調查，揭露這些公寓存在維護不善、鼠患嚴重和催收手段強硬的情況。該州總檢察長在2019年發起訴訟，指控庫許納公司的租賃行為存在「不公平或欺騙成分」。 （2021年，法官做出了對庫許納公司不利的裁決，但該公司以近5.9億美元的價格將這一投資組合賣給了多個買家——比2012年的收購價高出46% ——一年後支付了325萬美元，與州政府達成和解）。
查爾斯在1980年代買下了普克大樓的部分股權，十年後又增持了股份。現在，它已成為公司的旗艦資產之一。圖片來源：Barry Winiker / Getty Images
06.
自2021年莫拉利成為執行長、妮可成為總裁以來，庫許納公司以更大的力度押注南方。
據與庫許納家族關係密切的人士透露，兩人合作無間，莫拉利更專注於交易和投資，而妮可則專注於新開發項目和設計。
開發商阿舍·阿貝塞拉（Asher Abehsera）曾與庫許納公司合作多個項目，他形容具有金融背景和交易專長的莫拉利是「一個百寶箱」。經常代理庫許納家族的房地產律師喬恩·梅卡尼克（Jon Mechanic）對妮可的描述則是她「知道什麼可行，什麼不可行」。他還說，「在這樣的家庭中長大，房地產已經刻在你的基因裡了」。
這對搭檔的互補策略正在發揮作用。他們關注的另一個地區是南佛羅里達，賈里德、約書亞和他們的父母都在那裡擁有房產。公司在房價較低時購買土地，然後在價格飆升時出售部分地塊獲利，並利用保留下來的地塊與包括Block Capital Group在內的當地合作夥伴合作開發了兩處房產，內部共有500多套豪華公寓。該公司正計劃在Surfside再建72套出租公寓，並在勞德代爾堡Brightline火車站對面擁有一塊令人垂涎的地皮。
即使在路易斯安那州等市場較薄弱的州，分析師也認為庫許納的選擇很恰當。 「他們的投資標的很有戰略意義，」Marcus & Millichap常駐巴吞魯日的漢密爾頓說。 “他們在路易斯安那州投資的那些市場向來都有著不錯的基本面，他們可能正從一些相當不錯的回報中獲益。”
庫許納公司在2020年利率較低時，透過房地美（Freddie Mac）支持的債務為自己在南部的大部分投資提供資金，由此鎖定固定利率，避險了升息。 2022年聯準會開始升息時，這成了公司的救命稻草。以前，公司更依靠外部合作夥伴來分擔部分專案風險，而現在，它在自己最大的資產中持有更多的股份。
儘管庫許納公司近來將注意力轉向了南部，對曼哈頓希望破滅，還在過去一年裡出售了曼哈頓11棟小型公寓樓的股份，但它同時也重新聚焦自己的大本營——臨近的新澤西州。
庫許納公司正在這個「花園州」開發已持有數十年的土地，並將一座商場、澤西海岸的酒店以及老舊辦公大樓（包括公司在Florham Park舊總部的一處房產，該房產拖欠債務，據稱屋頂還漏水）改造成公寓，以順應郊區的發展浪潮。
今年春天，庫許納公司推出了Livana，並以該品牌在全州建造高檔花園式公寓綜合體，目前已完工852套，另有1659套在建。其中一些將建在公司持有數十年的高價值郊區土地上（在郊區往往很難獲得建造住宅的分區許可）。
「他們總是買得很划算，即使有時失手，往往也能轉運。他們確實懂行。」經紀公司AEBOV的創始人兼總裁丹尼爾·特羅普（Daniel Tropp）這樣評價道。
在美國人口密度最高的新澤西州加倍押注的確是明智之舉：自2021年初以來，該州的租金增速每季度都超過全美平均水平，在過去一年裡上漲了3%，平均每月達2320美元，而全美平均月租金為1558美元。
庫許納公司開啟了新紀元，最顯著的象徵就是位於澤西市的超大專案One Journal Square終於啟動了建設。
該公司在2020年與地方政府結束了長期紛爭，達成協議，兩年後，這項綜合計畫破土動工。賈里德早在2015年就購買了該地塊，拖延數載後，兩棟64層玻璃摩天大樓中的一棟在今年夏天落成，另一棟預計將在2026年完工。該項目將包含40,000平方英尺的零售空間（租給了Target）以及1723套豪華公寓，已竣工的那棟大樓將於明年初開始預租。庫許納公司及其合作夥伴Gellert已向該專案投入至少8億美元，庫許納公司估計持股80%。
「他們是較早看好澤西市前景的人之一，」奧託說。 “當初並不能預見這會穩賺不賠，因為在那之前，那個地方還有些蕭條。”
不過，這個開發案可能超出了許多澤西市居民的承受能力。美國人口普查局的數據顯示，澤西市幾乎一半的租屋者要將至少30%的收入花在房租上。在全國住房短缺的背景下，像庫許納這樣的富裕投資者和家族受到了指責，他們被指購買低收入社區的土地和房產，抬高租金，擠壓當地居民的生存空間。今年8月，澤西市通過了一項法令，要求Journal Square部分新建公寓大樓留出10%的單位作為可負擔性住房，但該規定不適用於庫許納家族的One Journal Square，看起來該項目的所有公寓都將以市價出租。
當然，並非每一筆投資都獲得了成功。
庫許納家族在賈里德掌舵時購買了時代廣場的零售地產，今年5月，該地產因債務違約而被止贖出售。而隨著紐約市辦公大樓市場持續低迷，庫許納公司在布魯克林DUMBO區改造的三棟辦公大樓約50%的股份也表現不佳。
此外，在剛剛過去的大選中，賈里德將重心放在了他的私募股權公司，並表示不會在川普的第二屆政府中任職，但川普勝選後，庫許納公司可能會再次受到密集的關注，影響其達成優質交易的能力。
讓庫許納家族致富的地產帝國都將繼續壯大。在庫許納家族的核心市場，租金仍在上漲，利率下降也將使那些表現良好的物業更容易獲利，也會降低新開發案的成本。庫許納家族的投資組合也可能繼續超越賈里德的岳父——川普的投資組合已停滯不前，目前主要集中在高爾夫俱樂部和社交媒體。
伊凡卡夫家的財富前景似乎更加光明。在2022年One Journal Square的奠基儀式上，賈里德的妹妹妮可發表了演講，回顧庫許納家族不斷取得的成功：「我的祖父母是大屠殺倖存者，1949年來到美國。他們沒有錢，只有一個年幼的孩子和遠大的希望。(福布斯)