上海率先重磅！樓市，進入「最寬鬆」期？

目前，購屋減稅政策如期落地，非普宅標準取消正在進行時。

近日，財政部、中國稅務總局、住房城鄉建設部發布《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（以下簡稱公告），明確了與取消普通住房和非普通住房標準相銜接的增值稅等優惠政策。

11月18日，上海市在一線城市中打頭陣，率先推出新政，取消普通住房和非普通住房標準。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受中國商報記者採訪時表示，此次上海取消普通住房和非普通住房標準，掛鉤在其上的增值稅政策將優化。同時基於財政部等三部門稅收優化政策，以及結合上海個稅政策的自身情況，相關政策都做了優化，以更好促進房屋交易環節成本的降低。

具體來看，「上海住房城鄉建設管理」微信公眾號發佈公告稱，對個人轉讓住房未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，根據規定實行個人所得稅核定徵稅，以轉讓所得的1%核定應納個人所得稅額。

同時，對於個人銷售住房涉及的增值稅、個人購買住房涉及的契稅，按照《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》有關規定執行。此次政策將自今年12月1日起施行。

△ 11月18日，上海市推出新政，取消普通住房和非普通住房標準。圖為樓盤資料圖。 （圖片由攝圖網提供）

1.新政的出台，將帶來哪些變化

契稅方面，在上海認購140平方公尺及以下住房，契稅降至最低水平，即1%。

「其基本涵蓋了絕大多數剛性和改善型購屋需求，有力地支持了購屋消費行為。新政對於購置二套房的契稅，減負效應較明顯。舉例來說，對於認購1000萬元總價的住房，新政前契稅最高需30萬元，新政後最低可至10萬元，直接減少20萬元。

在增值稅方面，取消普通住房和非普通住房標準後，與之相掛鉤的增值稅政策也將優化，能夠有力降低上海房東的售房成本。

「舉例來說，若某人在2014年購置了一套600萬元的住房，到2024年該住房價格為1000萬元，其增值額約為400萬元。因持有年限已超兩年（增值稅政策通俗來說，即房產證持有兩年就不再需要繳增值稅），增值稅約20萬元，減負效應非常可觀。選擇面增加等都有正面的作用。

在個人所得稅方面，此前上海在房屋交易環節，執行差別化的個稅政策：​​2006年，原上海市地方稅務局印發《關於本市貫徹〈中國稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知〉的操作意見》明確，普通住房按轉讓收入的1%徵收，非普通住房按轉讓收入的2%徵收。

此次上海取消普通住房和非普通住房標準的新政，使得核定徵收的稅率統一為1%。

「政策減負效應明顯。」嚴躍進稱，舉例來說，若上海某房東出售一套1000萬元總價的住房，過去個稅或需繳納20萬元，新政出台後或只需繳納10萬元，持續降低了售屋成本、增加了房屋財產性收入。另需說明的是，若該房東一年內在上海換房，還可享有個稅退稅的優惠政策，具體以財政部等三部門《延續實施支持居民換購住房相關稅收優惠政策》文件為準。

2.新政實施後，影響幾何

嚴躍進稱，上海房地產政策已進入史上最為寬鬆階段，從2023年「認房不認貸」政策開始，上海持續在行政、土地、金融、財稅等領域調整優化政策。政策力道大、覆蓋面廣，有力支持剛性和改善型住房需求的釋放。目前，購屋政策的黃金窗口期已開啟。疊加一系列利好的購屋政策與環境，包括購屋門檻低、首付比例低、房貸利率低、稅費成本低等，預計政策效應將持續釋放。

值得關注的是，11月上海樓市延續10月的成交熱度。

連續5個週末成交量在一千套以上。

連續5週週度成交衝擊6000套大關。

就目前的市場環境來說，算是非常好的成績。

同時市場的領先指標：「帶看數、定金數」均有向好趨勢。這個指標也將影響未來一段時間的二手網簽數。

業內人士對記者表示，其他三個第一線城市後續也會跟進相關政策。

東北證券研究顧問分公司房地產首席分析師吳胤翔認為，此次公告調整相關政策，受益最大的將是一線城市的二手房交易，隨著普宅與非普宅標準取消的逐步落地，年內一線城市二手房成交量將迎來又一高潮，成交量持續放量後房價也可望逐步止跌回穩。

「預計2025年底一線城市房價將逐步穩定，一線城市止跌回穩帶來的預期引導和外溢作用是房地產市場止跌回穩的關鍵一環。展望未來，我們認為稅收政策仍有進一步發力的空間，例如，契稅方面不再區分首套和二套、統一稅率標準不再依照面積段劃分，增值稅方面進一步下調增值稅稅率、下調免徵持有年限乃至取消、給予一定免徵面積等，個稅方面不再區分首套和二套、下調免徵持有年限乃至取消、給予一定免徵面積等。(中國商報)