黑石集團商業地產抵押貸款違約

黑石集團貸的款也還不上了

12月5日，據全球地產投資筆記：黑石集團一筆2.75億美元的貸款到期未能償還，導致其抵押的四家Club Quarters酒店面臨止贖。

2016年，黑石集團以2.83億美元收購了這個共有1228間客房的酒店資產包。2017年，為這些酒店借入向美國銀行借了2.75億美元優先順序貸款和6100萬美元夾層貸款，期限為兩年，有三次延期一年的選擇權。

2019年時，其第一次選擇貸款延期，2020年又要求延期被拒。

於是在2024年12月初，這筆貸款徹底到期，黑石集團未能償還。

2023年時，黑石集團出現了首筆商業地產抵押貸款違約，如今困局再現。這家全球最大的另類投資機構，因重倉房地產正在渡劫。

地產業務遭遇重創

黑石、KKR、凱雷、TPG和阿波羅被稱為全球五大另類資管巨頭。其各自側重的領域不同，其中，黑石以房地產為主要策略，在其管理的萬億美元資產中，不動產部門共管理資產3369億美元，佔公司管理資產總額的32.4%。

近年來趁著全球經濟低迷之際，其大肆抄底房地產業務。但2023年以來，美聯儲帶頭激進加息後，美國商業地產市場陷入凍結，而黑石正是華爾街最大的商業地產業主，其地產業務遭遇重創。

2023年3月，黑石集團價值5.62億美元的商業地產抵押貸款支援證券發生違約。從全年業績來看，2023年黑石旗下全球地產基金加權平均的淨回報率為-8%。其中，歐洲地產基金累計的回報率為-2%；亞洲地產基金淨回報率為-3%。

此外，黑石還擁有一個總規模約1300億美元的核心增益地產平台，2023年累計的總回報率為-4.3%，累計的淨回報率為-5%。

雖然黑石集團的信貸業務表現良好，但禁不住不動產“拉跨”。2023年，黑石集團交出了最差成績單，業績總報酬僅為12.28億美元。

值得注意得是，黑石的資產規模已經超過萬億美元，相比之下，資產規模比其較小得多KKR共獲得8.37億美元的業績報酬；阿波羅10.15億美元；TPG8.08億美元；凱雷是獲得樂0.53億美元的業績報酬。

黑石地產不良處置邏輯

建立於1985年的黑石集團連續多年成為全球最大另類資產管理公司，亦是中國不良資產行業的啟蒙外資機構之一。

黑石集團在併購重組、房地產投資、企業營運等方面具有較強競爭優勢。其從最開始的銀行不良貸款收購逐漸擴大到槓桿收購企業資產，再到不良證券投資，並在2003年進入不良債權領域。

總的來講，“買入、修復、賣出”的黑石模式，確保房地產基金投資成為黑石投資回報最大的一項業務。所以，黑石的違約讓全球另類投資以及不良資產市場感到震驚和不安。

不過在2024年11月，黑石集團總裁兼首席營運官Jon Gray在2024年國際金融領袖投資峰會上表示，應該重燃對房地產的熱愛。

“我們曾公開表示，認為房地產市場不適宜投資，但在過去的12個月裡，我們已經在該領域投資了300億美元，這表明了我們極大的決心。”Jon Gray表示，房地產市場的基本面很好，包括大部分範疇，不管物流地產還是租賃房地產。黑石集團的投資重點是那些空置率在5%左右的地區，儘管在當前的困難時期，現金流的增長速度有所放緩，但依然保持增長。 (財文社)