近日，黑石集團管理的房地產基金與新加坡城市發展集團（CDL）簽署協議，以140 億日元（約8,930 萬美元，6.36億人民幣）收購位於大阪心齋橋商業區的Bespoke Hotel Osaka Shinsaibashi酒店資產。據悉，本次交易預計12 月完成，交易資本化率約4.1%，在黑石日本飯店組合中屬於穩健型現金流資產。該飯店為永久產權物業， 2019 年開業，總建築面積5585 平方米，配備256 間客房，地理位置位於大阪核心零售與旅遊商圈。 2025 年大阪關西世博會帶動下，飯店所在區域入住率持續穩定在80% 以上，每間可售房收入實現雙位數增長，閉幕周同比近乎翻倍。從資產質感來看，此交易折合每間客房約5,470 萬日元（約35 萬美元），此價格已觸及同品類資產的價格天花板。黑石日本房地產負責人Daisuke Kitta 明確表示，交易契合集團「飯店與休閒」及「日本市場」兩大核心投資主題，將進一步擴大在日飯店版圖。收購完成後，黑石在日本營運的飯店客房數已升至約7,100 間，飯店資產規模達13 億美元。而對出售方CDL 而言，此交易是其資本循環策略的關鍵一步：CDL 於2023 年8 月以85 億日元購入該飯店，兩年間淨賺65 億日元。值得注意的是，2025 年黑石已在日本收購多個專案。截至11 月，2025年黑石已落地9 筆投資，累計承諾金額逾1.1 兆日元（約73 億美元）投資觸角全面覆蓋飯店、辦公室、物流倉儲、資料中心等核心賽道。1月，黑石以4000 億日元（約26 億美元）收購“東京花園露台紀尾井町”，該建築為原赤阪王子酒店舊址，建築面積達24.6 萬㎡，創下2025 年一季度全球單筆金額最大的城市更新交易紀錄。3 月，黑石聯合韓國樂天資產營運平台，以1,100 億日元收購東京上野的飯店與零售綜合體，合計922 間客房與1.2 萬㎡零售面積，黑石佔股80%，進一步鞏固東京核心區佈局。6 月，黑石以750 億日元收購三井不動產持有的「新宿三井大廈」 南棟70% 權益，計畫2026-2028 年分階段升級外立面與機電系統，目標將租金提升18%，挖掘核心商圈辦公大樓的增值潛力。此外，黑石在2025年，也持續對現有專案追加投資了CapEx支出1,200億日元，預計2027年投入營運。從市場紅利來看，日本成為全球資本「避風港」 的特質愈發凸顯：日元匯率低位運行大幅降低外資收購成本，永久產權制度與健全的法律體系保障了投資安全性；大阪關西世博會帶動了旅遊復甦，刺激核心區域酒店、寫字樓的需求；老齡化社會社會相關領域的不動產需求催生了關聯。資料顯示，2025 年上半年海外資本在日房產投資額達1.14 兆日元，較去年同期翻倍，佔同期商業地產成交額的60%。 （地產資管說）

黑石集團已為一組橫跨美國七個州、共94處的工業資產組合進行再融資，獲得一筆高達16億美元的貸款。據評級機構KBRA和惠譽（Fitch）披露，該資產包內物業的總面積達1,470萬平方英呎，估值接近25億美元。預計該筆交易將於本月底前完成。圖片來源：agora本次貸款由黑石集團旗下基金Blackstone Real Estate Partners VIII發起。此次融資結構中包括一筆14億美元的商業抵押貸款支援證券（CMBS）貸款，由美國銀行、高盛、摩根大通、摩根士丹利、法國外貿銀行和富國銀行共同發起；另有一筆1.75億美元的夾層貸款。這筆CMBS貸款為兩年期、僅付息、浮動利率貸款，可期展三次，每次一年，利率基於SOFR加1.95%的利差，預計執行利率約為4.74%。這筆新貸款將用於為15.1億美元的現有債務進行再融資，為2,100萬美元的未抵押資產進行資本重組，支付貸款成本，並保留約4,600萬美元現金。值得注意的是，這批資產中有84處曾是另一筆在2022年的18億美元貸款組合的一部分。整個投資組合的平均樓齡約36年，租戶超過275家，其中72%的物業租賃給製造業、進出口業和批發業公司，另有14%可用作物流配送中心。截至今年10月，整體出租率達90.3%，最大租戶是美國知名酒類集團Constellation Brands的子公司，佔總面積的9.4%，貢獻了19.2%的年租金收入。從地理分佈看，物業集中度最高的三個州分別是加州（880萬平方英呎；53處物業）、內華達州（178萬平方英呎；13處物業）和佛羅里達州（143萬平方英呎；7處物業）。3413 Manitou Court in Jurupa Valley, California 圖片來源：LoopNet在具體項目層面，黑石將分配3.67億美元給位於加州Jurupa Valley的Palmer’s Oak物流中心，該項目於去年落成，總面積200萬平方英呎，兩棟建築已全部出租。位於佛羅里達的Tampa配送中心也將分配到約1.01億美元的貸款，該項目總面積約95.5萬平方英呎，共六棟建築。 (全球地產投資筆記)

2025年10月16日，中共中央政治局委員、中央外辦主任王毅在北京會見黑石集團董事長兼首席執行官蘇世民。王毅讚賞蘇世民長期奔走於中美之間，為促進中美人文交流和兩國關係發展作出有益貢獻。王毅表示，中美關係是當今世界最重要的雙邊關係。對中美兩個大國，和平共處是必須守住的基本底線，平等、尊重、互惠是打交道的正確方式，“脫鉤斷鏈”不是現實理性選擇，對立對抗只會兩敗俱傷。雙方應開展有效溝通，妥善解決分歧，推動中美關係實現穩定、健康、可持續發展。蘇世民說，美中關係攸關世界。希望雙方加強溝通、消除誤解，推動各自發展繁榮。我願繼續為此作出積極努力。 (直新聞)

華爾街7100億基金，在經歷兩個月的震盪之後，迎來了一位新的女掌門人。還有華裔00後女生，從MIT輟學創業，先是加入避險基金成為最年輕的交易員，又創業開AI公司成功拿下大批訂單，也獲得過億融資。更不用說，花旗集團歷史上第一位女性首席執行官，也是華爾街九大（當時還有九大）投行中唯一的女掌門，從一堆老男人裡脫穎而出。這些年，越來越多的女強人在華爾街嶄露頭角，一點不輸男性。很多華爾街的公司，基層員工女性佔比更高，高管卻是男性佔絕對主導，這樣的反差，將來說不定會逆轉。01. 華爾街7100億基金，迎來新的女掌門人近日，黑石集團宣佈新一輪人事調整，委任Katie Keenan負責BREIT首席執行官兼Core+業務全球主管，執掌規模超1000億美元（約7100億人民幣）的房地產旗艦基金。前一任掌門Wesley LePatner在今年7月不幸遭槍擊離世，震驚業界。在那次槍擊案中，槍手帶槍進入曼哈頓公園大廈345號大樓，準備襲擊美國職業橄欖球聯盟辦公室，但是卻走進了黑石集團全球總部，最後造成包括槍手在內至少5人死亡、6人受傷。案件發生當天，黑石的股價大跌，黑石總裁喬納森·格雷與CEO史蒂芬·施瓦茨曼向員工致信，稱發生的事情 “難以想像”，這也是“公司40年歷史上最糟糕的一天”，還宣佈關閉了辦公室。後來好不容易恢復辦公，又沉默了將近兩個月，終於確認了新的掌門人。雖然說是新掌門，其實Katie Keenan在黑石已經待了足足13年了，這次上任算是意料之中。Katie Keenan今年才41歲，畢業於哈佛大學，曾經在G2 Investment Group、Lubert-Adler房地產基金和雷曼兄弟房地產投資銀行集團任職，在2012年加入黑石，隨後做出來三件大事都轟動了華爾街。一是她曾幫助黑石發起第一個按揭貸款項目，五個月內融資接近20億美元，為黑石旗下多個機構承銷房地產債券12億美元。就在這個項目做完不久，她入選了《福布斯》的30人榜單——“30 Under Thirty ：2014年華爾街最年輕有為的新星”，那一年這個榜單上入選的只有四位女性。二是她主導了一筆18億美元貸款用於曼哈頓地標螺旋大廈的建設，創下當時黑石最大單筆貸款紀錄，也是紐約有史以來規模最大的建設貸款之一。三是她工作這十來年，推動黑石房地產債務策略平台的資產規模增長至770億美元，是華爾街數一數二的操盤高手。在這次任命之前，她兼任了兩個崗位：黑石房地產債務投資業務（BREDS）的全球聯席首席投資官，以及黑石抵押貸款信託（BXMT）的首席執行官。這次任命後，這兩個崗位都換了人。現在她上任的BREIT，專攻房地產和基礎設施投資，也是黑石旗下的旗艦基金，總資產規模超過1000億美元（約合人民幣7100億元），在全球的房地產投資信託基金中，也是數一數二的存在。說起來，遇襲的前一任掌門Wesley LePatner也是個霸氣女將，她只比Katie Keenan大兩歲，畢業於耶魯大學，先在高盛工作了11年之久，隨後在2014年的時候跳槽到黑石，離職時已晉陞為資產管理部房地產投資組董事總經理。另外，她的丈夫Evan LePatner是中型市場私募股權公司Courizon 的創始人兼管理合夥人。在黑石，Wesley LePatner歷任核心+業務及BREIT首席營運官、黑石房地產投資委員會成員等職務，負責房地產投資以及高淨值客戶。去年8月，她剛被任命為BREIT的CEO，誰知道就這樣失去了生命。只能說世事無常。02. 重慶學霸妹火遍華爾街，35歲幹成頂尖分析師在華爾街引人注目的女精英，除了負責BREIT的這兩任老大，還有一位來自重慶的華裔美女首席李薇。李薇年僅35歲就已經是全球首席投資策略師，年初BlackRock的2025年全球展望，就是由她解讀的，BlackRock投資研究所 (BII) 的國家和地區首席策略師全球團隊，都歸她管。貝萊德智庫的官方視訊號時不時發佈她的市場解讀：▲（參見標紅視訊）李薇1986年出生於重慶市，小時候在重慶長大，中學的時候她家搬到深圳，她就讀於深圳外國語學校。雖然讀的是外國語學校，但是李薇的英語其實是弱項，她擅長的是數學，曾經兩次獲得奧數金牌。後來，李薇拿著獎學金去了新加坡萊佛士書院讀高中，在搞定短板英語後，進入了劍橋大學數學系。畢業後的李薇，先是去了雷曼兄弟實習，做的是利率銷售交易，實習期結束後，又進入了花旗的交易大廳，那一年她才21歲。工作3年之後，貝萊德來挖她，讓她跳槽到買方，用她在交易大廳積累的專業知識，當投資策略師，也成了貝萊德的發言人，成天跟媒體和客戶解讀全球市場，她的狀態也變得更自信大方了。其實據李薇講述，一開始她比較內向，不太喜歡在很多人面前說話，更不用說演講了，但是為了工作，只好硬著頭皮上，逐漸適應了公開演講的氛圍，還在公司內部號召內向的i人們一起鍛鍊社交能力。這兩年，由李薇出鏡的財經解讀內容很受歡迎，不少網友都誇讚她的解讀邏輯清楚又專業。實際上，BlackRock的高管裡，還有很多優秀的華人女性。2024年初，BlackRock提拔陳蕙蘭當亞太區總裁，任命范華當中國區負責人兼BlackRock基金董事長，這兩位都是華人。03. 華裔00後量化研究員，創業融資2100萬美元說起來，最近爆火華爾街的女強人，還有一位年僅22歲的華裔00後，名字叫Jessica Wu。Jessica Wu原本在MIT學習數學和電腦科學，結果她突然就決定輟學創業，一邊創業一邊擔任華爾街某大型避險基金最年輕的量化研究員，這還不算完，現在，她創立的AI公司Sola又成為融資2100萬美元（約1.49億人民幣）的新貴，於是她就辭職回來當CEO了。給她投錢的都是矽谷知名風投。根據官網披露，Sola目前接受的融資包括由Conviction領投的350萬美元種子輪，以及由a16z領投、Conviction跟投的1750萬美元A輪，總計2100萬美元（約合人民幣1.5億元）。LinkedIn顯示，Jessica Wu在2022年加入了全球頂級做市商城堡證券（Citadel Securities），只做了不到1年，又被知名避險基金Goldentree Asset Management挖走了，成了那裡最年輕的量化研究員。而這兩家公司，都是華爾街出了名的“天花板等級的薪資、飛快成長、門檻極高”頂級offer目標。她創業成立的新公司Sola，今年以來收入已經增長了5倍，拿下了很多財富500強的客戶。Jessica Wu開這家公司，源於在MIT的時候，認識了另一位聯合創始人，尼爾·德什穆克（Neil Deshmukh），他也是一名AI天才。Jessica Wu在工作中發現，傳統RPA（Robotic Process Automation，機器人流程自動化）雖然能自動執行任務，但是流程複雜、成本高昂、系統脆弱，總之就是不好用，尤其是在金融行業。於是她萌生出設計AI代理的念頭，跟尼爾兩人一拍即合。2023年，他們一起從麻省理工輟學，創辦Sola Solutions。根據他們的設想，新的工具從傳送發票、處理貨運單據，到資料錄入歸檔，各項流程都能在一個無需程式設計的平台上實現，不只是金融行業，物流、保險、醫療等領域都能用上。▲（圖片來源：Sola 的官網首頁）由於新平台好用又方便，Sola很快就從業內的巨頭手裡搶到了客戶，包括美國律師事務所 Morgan＆Morgan PA、運輸巨頭Ally Logistics LLC、遠端工作管理平台 FirstBase.io Inc.和Kintsugi Mindful Wellness Inc.等。Jessica Wu拿到的最新一筆融資，也來自兩位華裔女性投資人：一位是Conviction的創始人郭睿（Sarah Guo）。她在二十多歲時就成為著名風投公司Greylock的合夥人，直到2022年辭職創立Conviction，喜歡投人工智慧領域，並參與管理了2億美元新基金的募集工作。另一位則是a16z的合夥人金伯利·譚（Kimberly Tan）。2018年以優異的成績從史丹佛大學畢業，曾在該校董事會財務委員會任職。她在2019年加入a16z，參與投資了Decagon.ai、Mem、Vesta等企業，並擔任多家公司董事，是最年輕的女合夥人之一。04. 結語現在華爾街的女掌門是越來越多了，每年都有新秀出現，但說起來，老前輩還得看華爾街大型銀行的首位女性CEO——Jane Fraser。Jane Fraser出生於1968年，今年已經57歲了，被評為2025年福布斯全球2000強中的十大女性CEO之首。2021年3月，Jane Fraser正式接任Michael Corbat，成為花旗集團歷史上第一位女性首席執行官，也是華爾街九大（當時還有九大）投行中唯一的女掌門，在一群老男人當中非常顯眼。其實，在華爾街，類似花旗這樣的公司，基層員工女的比男的多，但是晉陞到高管，歷來是男性更有優勢。但是這種情況正在發生前所未有的改變。以花旗為例，女高管逐漸增多，到現在也快要追上男高管的數量了。華爾街會迎接越來越多的女掌門人。越來越多華裔女性正在用實力，打破金融職場天花板...... (深藍財經)

▍私募巨頭，目光瞄準沙烏地阿拉伯AI新秀日前，私募巨頭黑石集團與貝萊德集團正爭相向沙烏地阿拉伯新成立的人工智慧公司 Humain 投入數十億美元，據知情人士透露。兩家公司已與 Humain 進行初步磋商，計畫向資料中心及相關基礎設施注入巨額資金。由於談判尚屬私密階段，消息人士要求匿名。目前尚未確定合作框架或最終規模。Humain、黑石與貝萊德的代表均拒絕發表評論。長期以來，沙烏地阿拉伯一直是全球私募股權的重要支持者，但近年來其重心逐漸轉向能直接推動本國經濟目標的合作。人工智慧已成為利雅德戰略的核心支柱之一。今年 5 月成立的 Humain 由規模達 1 兆美元的沙烏地阿拉伯公共投資基金全資控股，是其中的關鍵力量。據悉，黑石首席執行官蘇世民已親自參與相關談判，凸顯這筆潛在交易對該另類投資巨頭的重要性。儘管低迷的能源價格與遲緩的外國直接投資在一定程度上限制了王儲穆罕默德·本·薩勒曼“2030 願景”計畫的部分支出，但知情人士稱，政府官員仍打算繼續支援 Humain 的發展。Humain 已在沙烏地阿拉伯開工建設首批資料中心，預計將在 2026 年初投入運行。同時，公司正從包括輝達在內的美國晶片製造商採購半導體，並計畫到 2030 年新增 1.9 吉瓦的資料中心產能。目前，Humain 已與高通和思科等公司建立合作關係，並與埃隆·馬斯克的 xAI 就在沙烏地阿拉伯建設資料中心展開初步接洽。此外，Humain 在今年夏天啟動了規模 100 億美元的 Humain Ventures 基金，並已開始部署資金。這一潛在合作凸顯了主權財富基金在資本密集型人工智慧產業中的重要作用。卡達、沙烏地阿拉伯和阿聯已向美國承諾數兆美元投資，其中相當一部分預計將流向科技領域。近期，管理資產規模達 5240 億美元的卡達投資局參與了 Anthropic 的 130 億美元融資。與此同時，總部位於阿布扎比的 MGX 本周宣佈，與銀湖資本攜手，以 51% 的股權收購了英特爾公司旗下可程式設計晶片業務。這家以人工智慧為重點的投資企業還計畫資助大型項目，支援 OpenAI 與 xAI，並與貝萊德及微軟公司合作，參與一項規模 300 億美元的計畫，用於建設資料倉儲和能源基礎設施。▍Humain，全球最強創業公司Humain 是沙烏地阿拉伯公共投資基金於 2025 年 5 月設立的國家級人工智慧公司，總部位於利雅德。王儲穆罕默德·本·薩勒曼親任董事會主席，Tareq Amin 出任首席執行官。公司定位是覆蓋“人工智慧價值鏈”的多個環節，包括基礎設施、雲服務、大模型研發和應用解決方案。在基礎設施方面，Humain 已經在利雅德和達曼開工建設首批資料中心，每個初始設施容量約 100 兆瓦，計畫到 2030 年實現 1.9 吉瓦的總產能，並在 2034 年擴大至 6.6 吉瓦。龐大的資料中心佈局意味著 Humain 將成為全球範圍內重要的 AI 算力供應者。在硬體層面，Humain 正積極採購高性能晶片。據報導，公司已向輝達訂購約 1.8 萬枚最新的 Blackwell 系列 AI 晶片。這些晶片將成為其未來資料中心的核心算力，但相關交付和使用仍需經過美國政府出口審批。在合作方面，Humain 與多家國際科技巨頭建立聯絡。除與高通、思科等合作外，還與輝達在 GPU 雲端運算平台上展開合作，並計畫與亞馬遜雲服務共建“大型 AI 區域”，覆蓋算力平台、應用開發和人才培訓。公司還在開發麵向阿拉伯語環境的多模態大語言模型，推出了具有本地文化與社會規範特色的 AI 工具，以滿足區域市場需求。儘管 Humain 的發展潛力巨大，但挑戰同樣顯著。首先，晶片供應鏈和技術出口審批的不確定性，可能影響其建設進度。其次，大規模資料中心對電力需求極高，營運成本亟需沙烏地阿拉伯政府補貼或政策支援。此外，中東其他國家如阿聯、卡達也在大力投資 AI，區域競爭激烈，Humain 要保持優勢，需要在本地化模型、應用生態和國際合作上持續發力。 ( 看中東 DeepMENA)

陷入債務危機的香港鄭氏家族，正與黑石集團洽談一筆25億美元的融資方案，可能涉及優先股/普通股投資，甚至是聯合私有化。受此消息影響，8月7日，新世界發展的股價在盤中出現了顯著波動，一度飆升超過20%。不過針對市場異動，新世界發展迅速闢謠，表示尚未有任何人士，就收購公司股份的要約與公司進行過任何形式的接觸。新世界發展股價表現（自2025年4月至今）時間回到兩個半月前，鄭家旗下的香港老牌房企新世界發展突然發佈公告，表示子公司發行的四隻永續債將延遲支付利息，涉及金額達34億美元。這是新世界發展上市以來，首次出現了債務問題。雖然永續債延遲股利並不會直接引發違約，但可能使債務利率增加，並影響公司與銀行的再融資談判。作為一家知名企業，新世界發展在香港房地產市場和資本市場上都有相當的重要性。因此多方人士都在試圖幫助鄭家籌集到巨額的「救命錢」。不過，如果真能籌到相關資金，鄭家需要讓出的利益也不在少數。更何況，香港房地產市場至今尚未扭轉下行趨勢，大部分資金仍在謹慎觀望。黑石集團這個敢於逆勢下手的大資本，就成了鄭家以及其他急需救援的房產企業巨頭最關鍵的「救命稻草」。01. 沒落黑石集團與香港鄭家早有淵源，不然市場也很難空穴來風。早在2011年，新世界發展就從黑石集團購買了上海Channel1購物中心95%的股權，這也標誌著黑石集團首次撤出中國房地產市場。這一年也是鄭家家族權力交接與策略調整的重要年份，鄭裕彤正式退休，長子鄭家純接任新世界發展董事會主席，開啟二代接班處理程序。鄭家純作為二代，實施了激進的擴張策略，同時尋求在內地市場擴大份額。而且此時周大福珠寶已順利上市，能為鄭家提供穩定的現金流，也能幫助其盤活商業不動產專案。不過後來的事實證明，鄭家的接班人在時代變革中多次出現戰略誤判，用20世紀的香港經驗（規模為王）應對21世紀的內地市場（精細化營運），過度追求規模擴張而忽視了結構性風險，埋下了禍根。2015年，新世界拋售內地物業後，誤判了樓市的短期反彈，沒有預見「房住不炒」這一政策的長期化，又花費重金殺回了內地市場。 2021年，第三代鄭志剛掌權的鄭家試圖逆勢抄底、低價囤地，卻遭遇了更深度的市場回檔。鄭志剛將K11商場從香港的4座激增至中國內地的26座，單一項目投資就超過50億港元。這種重資產模式嚴重佔用資金，回報周期長達10年以上。再加上電商和疫情的衝擊，K11商場自然淪為了「打卡多、消費少」的典型。需求不振，現金流入不足，導致新世界淨負債率從港資房企慣常的30%以下，拉升至50%的左右的高位，2024年更是出現了虧損和資產減值，只能大量發行利率8%以上的永續債，越來越像是要走內地房企的老路了。作為對照組，李嘉誠的思路就和外資很相似，獲利了結，騰挪資本，規避周期性風險，「不賺最後一個銅板」。2013年-2016年，李嘉誠家族就將上海世紀匯廣場以200億轉手、廣州西城都薈30億港元出售，累計套現2500億港元。 2024年，李嘉誠又以5折甩賣了北京御翠園的豪宅。經過多年的資產調整，如今長實集團在內地的資產佔比已經從巔峰時期的75%降到了少於5%。上個月，李嘉誠更是將位於香港深水灣的老宅也掛牌出售，似乎宣告著家族未來的佈局重點將徹底轉向歐美、東南亞的公用事業與高科技產業。雖然路線大不相同，但鄭、李兩家的情況恰恰都說明了，過度依賴房地產的舊時代富豪正在走向黃昏，不論他名頭多大。因為房地產過度資本化會成為阻礙城市永續發展的枷鎖，即使是繁榮如香港也逃不過這般宿命。當香港房價收入比達到全球最高的47倍時，其25-34歲青年移民率也升至12.5%，同樣創下歷史新高，對新創企業、科技公司的吸引力越來越不如深圳和新加坡。只有重新把人才吸引回來，香港房地產市場才能重回向上的周期。02. 抄底黑石集團是否有意收購新世界發展旗下資產，目前還沒有確切的消息。不過如果說黑石集團會對香港房地產和中國核心資產感興趣，那倒是一點都不奇怪。黑石集團是全球最大的另類資產管理公司之一，2025年Q2業績顯示，過去12個月其管理資產規模年增13%，創下1.2兆美元的歷史新高。同時期，黑石集團的對外投資總額達到1,450億美元，也達到了公司史上最活躍的水準。在黑石集團的業務部門中，房地產一直是收入貢獻的大頭，典型案例就是在2007年金融危機之前收購了希爾頓酒店，重整後讓希爾頓扭虧為盈並成功IPO，最終從希爾頓全盤退出並實現了約4倍的投資回報。這些年，黑石集團對亞太房地產市場也頗感興趣，主要透過旗下的Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT)和Blackstone Real Estate Partners (BREP) V等基金來運作亞太房地產投資。這些基金具備長期現金流量管理能力與市場周期適應性，能夠在不同階段調整組合。在經濟復甦期，黑石會增持開發項目，而在穩定期則專注於收購成熟資產並進行營運最佳化，最終透過資產價值的修復和成長獲利。以日本市場為例，黑石集團從上世紀90年代就開始收購東京中心飯店，2008年又在日本設立了辦事處，之後的十餘年裡不斷在日本購入飯店等商業地產。2022年時，黑石集團陸續出售了45億美元的日本資產，賺取了豐厚的利潤。隨著日本旅遊業在2023年開始復甦，目前黑石集團在日本的投資又再次變得活躍。黑石集團對中國房地產市場的投資則較晚，在2008-2011年才開始試水核心城市的商業地產，首筆投資就是在2008年以10億元的價格收購了上海長壽路商業項目，這個項目就是後來被轉讓給香港鄭家的Channel1購物中心。當時中國樓市正調控期，外資對中國市場持觀望態度，黑石集團出售Channel1購物中心曾被部分媒體解讀為看空中國商業地產的訊號，但實際上更可能是黑石在中國測試完成首個“買入-修復-賣出”周期。在2012年，黑石集團就立刻殺回了中國內地的地產市場，聯合台灣頂新集團以23億元收購了位於上海市中心的華敏帝豪大廈辦公室。2013年，黑石集團斥資4億美金收購深國投商用置業集團（後更名為「印力集團」）40%股權。2018年，黑石集團以12億美元收購新加坡豐樹集團在上海的商業項目－上海怡豐城及其鄰近辦公大樓。2021年，如果不是因為合規、稅務問題引來監管部門介入，黑石集團可能就會以40億美元完成SOHO中國的私有化，屆時黑石集團將手握8個北京、上海的黃金地段地標性建築，成為與博楓、凱德並列的外資「房東」。黑石集團在中國的佈局，可能遠比許多人想像的深，抄底中國資產的心，可能也比許多人想像的更大。03. 隱形或許很多人也不知道，黑石集團（BlackStone）內部曾經分裂出去一個部門，後來成為了舉世聞名的資管公司貝萊德（BlackRock）。說貝萊德是持有中國核心資產最多的外國資管公司，絕對沒有言過其實。目前貝萊德透過滬港通、QFII、ETF等管道持有超50家中國龍頭企業的股份，持倉總規模超2750億人民幣，是騰訊的第四大股東、阿里和百度的第二大股東、比亞迪最大的外資股東、中國銀行等銀行的5%以上股東。而且和黑石集團一樣，貝萊德同中國以外的一些「老錢」之間也存在著說不清道不明的關係，如今年試圖收購李嘉誠旗下巴拿馬運河港口的，就是貝萊德。有趣的是，在長江和記和貝萊德財團簽署交易案的截止日期前一周，中方高層在釣魚台國賓館會見美國黑石集團董事長蘇世民，洽談「繼續深化合作」。黑石集團與貝萊德雖然走上了不同的發展道路，投資方向和投資策略也大不一樣，但核心在於，兩家都有以精準抄底核心資產為核心競爭力。某種意義上來說，黑石集團與貝萊德的真正崛起都離不開2007年的那場金融危機後的抄底。傳統投資銀行在當時的危機中被美國加強監管，自營交易被極大限制，高盛、摩根士丹利等投行被強制轉型為銀行控股公司，資本金要求提高，盈利能力驟降，並且極大的失去了投資者的信任。同時，投資人開始將資金轉投「穩健透明」的資管產品，像貝萊德的指數基金（ETF）和黑石的另類資產（如房地產信託REITs）就因費用低、策略透明成為眾多資金的避風港，美國政府更是將危機資產處置權交給貝萊德。黑石集團的待遇也不差，除了令其名聲大振的希爾頓酒店收購案，在2008年以25%的折價收購了瑞銀被迫剝離的200億美元長期債券資產包，並歸入新設基金轉售給投資者。黑石集團股價表現（自上市至今）2013年，黑石又購入4萬套止贖房產（指因房主未能按時償還房貸，被銀行等債權人收回並強制拍賣的房產），成為全美最大的房東之一。黑石集團將這些止贖房產翻新後再對外出租，不僅助推了租金上漲，還與德意志銀行合作，將月租1500-1700美元的房產租金收益打包，發行全球首支房租支援證券（Rental-Backed Securities）。這種行為，與造成了次貸危機的傳統投行在本質上差異越來越小。在監管有意無意的寬容之下，其運作方式已經更加隱密。如果說，這幾年的經濟逆周期，是因為全世界其實始終沒有從2007-2008年的那場金融危機中徹底走出來過，那像黑石、貝萊德這樣比傳統投行還要與核心資產深度繫結、大而不能倒的新金融機構之王，是否更應該被更多關注和警惕呢。 （環球老虎財經app)

一記重錘砸向本就撲朔迷離的TikTok美國業務收購案。北京時間7月18日深夜，路透社等多家權威媒體證實：全球私募股權巨頭黑石集團（Blackstone）已悄然退出了競購TikTok美國業務的財團。這一突發變故，距離川普政府第三次將出售TikTok的“最後期限”推遲至9月17日，還不到一個月。一位接近交易的消息人士向路透社直言，黑石退出的核心原因在於“持續的不確定性”——這場圍繞TikTok的交易已在中美貿易談判的漩渦中遭遇了多次延誤。原本由Susquehanna國際集團（SIG）和泛大西洋投資集團（General Atlantic）主導的收購聯盟，瞬間失去了這位重量級夥伴，前景頓生陰霾。一、黑石轉身：收購聯盟的崩塌訊號黑石的離場，並非無跡可尋。作為掌管著兆美元資產的全球最大另類投資機構，它的每一步棋都經過縝密計算。回溯至今年4月，該財團曾無限接近與字節跳動達成協議，曙光似乎就在眼前。然而，局勢急轉直下——川普政府宣佈對中國商品大幅加征關稅，中方隨即明確表示不會批准該交易。這道陡然豎起的政治高牆，成為了談判難以踰越的分水嶺。據路透社披露的交易架構細節，該財團的設計頗為精巧：計畫由美國投資者群體持股80%，字節跳動則保留少數股權。黑石原本預期在這一框架下獲得TikTok美國業務的少數股份。如今其抽身而去，不僅讓財團實力大減，更給其他潛在競標者——如KKR、Andreessen Horowitz（a16z）等知名機構——是否繼續參與投下了巨大的問號。收購聯盟的根基已然動搖。二、三年博弈：一場無休止的“剝離”拉鋸戰TikTok在美國的生存之戰，早已演變為一場跨越三年的漫長拉鋸。2024年4月，美國國會以“國家安全”之名，通過法案強制要求字節跳動剝離其美國業務，最初的“大限”定在2025年1月19日。然而，政治風雲變幻莫測，這個“最後期限”被一推再推：2025年1月20日： 川普重返白宮，首次延期至4月5日；4月初： 第二次延期至6月19日；6月： 第三次延期，鎖定在9月17日。頻繁的延期激起了美國國會部分議員的強烈不滿，他們指責川普政府此舉“公然違反法律”，置國家安全關切於不顧。就在黑石退出的當口，字節跳動向路透社披露了一組亮眼資料：2025年第一季度，這家中國社交媒體巨頭的營收達到430億美元，單季收入甚至超越了Meta。這份強勁的業績報告，無疑為字節跳動在後續談判中增添了重要的底氣。三、政治漩渦：TikTok淪為貿易博弈籌碼黑石退出的深層邏輯，揭示了TikTok交易早已超越商業範疇，深陷中美地緣政治博弈的泥潭。路透社的評論一針見血：“TikTok的命運已被牢牢綁上美中貿易談判的戰車”，市場規則在政治考量面前顯得蒼白無力。川普政府正毫不掩飾地將TikTok當作對華施壓的關鍵籌碼。今年4月，川普本人甚至提出一項赤裸裸的交換條件：以降低部分對華關稅，換取中方批准這筆交易。他直言不諱地表示：“每一點關稅的價值都比TikTok更高。” 這句話，徹底暴露了交易的政治底色。政策風向的飄忽不定，讓精於計算的資本也望而卻步。從拜登時期的強硬立場，到川普上台後的反覆延期，美國政府對待TikTok的策略和時間表充滿變數。這種高度的政策不確定性，成為壓垮投資者信心的最後一根稻草。路透社對此的評述發人深省：“黑石的退出，猶如一面鏡子，映照出美國標榜的‘市場規則’是何等脆弱。”四、字節跳動的攻守道：演算法防火牆與“美國特供”App面對山雨欲來的政治壓力，字節跳動展現出了務實而靈活的雙軌應對策略。守：堅守核心利益，姿態鮮明。公司公開且堅定地重申“不出售TikTok”的立場。就在7月8日，當外媒傳出“字節跳動同意將TikTok美國業務售予甲骨文牽頭財團”的消息時，公司迅速且強硬地闢謠：“該資訊不實。”在核心利益上，字節跳動劃下了清晰的紅線。多方談判記錄顯示，該公司始終拒絕向美方出售或轉讓TikTok賴以成功的核心推薦演算法。這一立場被業界形象地比喻為“可以賣車，但絕不賣引擎”。攻：未雨綢繆，啟動“B計畫”。據科技媒體The Information報導，TikTok技術團隊正緊鑼密鼓地開發一個專供美國市場的、獨立於全球版本的新應用程式。這款“美國特供版”TikTok計畫於9月5日在美國應用程式商店上架。根據當前的時間表，現有的TikTok應用將在2026年3月停止對美國使用者的服務，使用者必須下載新應用才能繼續使用。這場涉及1.7億美國使用者的“應用大遷徙”，技術複雜度和執行難度都堪稱巨大。五、風暴眼中的普通人：使用者迷茫，商家焦慮黑石的退出，對於普通使用者而言，最直接的衝擊是平台未來的不確定性。TikTok在美國已深深融入社會肌理，擁有超過1.7億使用者，是無數人記錄生活、獲取資訊、社交娛樂的日常伴侶。搜狐網的一則報導捕捉到了使用者的普遍心聲：“有網友感嘆，TikTok在美國的處境太艱難了，一次次被捲入政治博弈，企業自身也很無奈。”而對於依賴TikTok龐大流量生態生存的數百萬跨境電商賣家和內容創作者，焦慮則更為具體和緊迫：行銷策略面臨重構： 精心營運的品牌內容、積累的使用者資料，可能需要在舊平台和新平台（無論是收購後的實體還是“美國特供版”）之間進行複雜遷移；流量成本恐將波動： 新平台上線初期，使用者習慣改變、平台規則調整，必然帶來使用者流失風險和流量獲取成本的不確定性；合規壓力持續增加： 美國對資料本地化儲存的嚴格要求，將進一步推高營運的合規成本。無論9月17日的“大限”最終以何種方式收場，TikTok美國業務的結構性調整已成定局。跨境商家們正緊盯著即將到來的兩個關鍵日期：9月5日（新應用潛在上線日） 和 9月17日（美國政府設定的最終剝離截止日），這將是決定他們下一步行動的重要節點。華盛頓智庫“戰略與國際研究中心”（CSIS）高級研究員詹姆斯·劉易斯（James Lewis）曾犀利地指出：“這場交易早已超越了單純的商業博弈，它本質上是一場關於數字時代規則制定權歸屬的爭奪戰。”TikTok的困局，已然成為全球數字治理困境的一個鮮活縮影。 當“資料主權”遭遇“國家安全”的宏大命題，當自由流動的市場規則碰上堅硬的地緣政治現實，即便是字節跳動這樣的科技巨頭，也難以擺脫淪為棋子的命運。黑石的退出，是一個清晰的訊號：精明的資本也開始對政治博弈中難以預測的風險說“不”。路透社的分析切中要害：“川普團隊將TikTok純粹視為對華談判的籌碼，其政策的反覆無常，最終耗盡了投資者的耐心。”而在這場大國角力與資本博弈的漩渦中心，最直接的承受者將是那1.7億美國普通使用者。他們可能被迫告別陪伴多年的社交家園；平台上的數百萬內容創作者，其賴以為生的事業面臨中斷風險；龐大的跨境電商生態，其賴以運轉的關鍵流量入口岌岌可危。TikTok事件的走向，正在為全球網際網路的未來寫下註腳——一個加速走向碎片化，被無形“數字鐵幕”逐漸分割的世界，似乎離我們越來越近。這不僅是TikTok的“求生記”，更是全球化數字時代面臨的一次嚴峻拷問。 (視界部析)

7月15日，Google和黑石集團（Blackstone）在賓夕法尼亞州能源與創新峰會上宣佈了對人工智慧基礎設施的重大投資，兩家公司各自承諾投資250億美元。作為全球最大的另類資產管理公司，黑石集團宣佈，由黑石基礎設施和黑石房地產管理的資金將投資超過250億美元，以支援賓夕法尼亞州數字和能源基礎設施的建設，並幫助推動額外600億美元的投資進入該州。黑石集團總裁兼首席營運官喬恩·格雷（Jon Gray）表示：“我們很高興能夠在賓夕法尼亞州這個地理位置優越、能夠支援和拓展美國在人工智慧革命中領先地位的地區，投資於我們最堅定的兩個投資主題——數字基礎設施和能源。我們期待與賓夕法尼亞州的政府、當地社區和人民攜手合作，為賓夕法尼亞州數字和能源基礎設施的發展做出有意義的投資。”受黑石投資支援的QTS——全球最大的獨立資料中心營運商——已在中北部賓夕法尼亞州獲得多個土地地點，用於開發和管理賓夕法尼亞州的資料中心，並計畫發佈資訊徵詢，邀請其他社區參與建設更多資料中心。黑石還與總部位於賓夕法尼亞州艾倫頓的領先公用事業公司PPL成立了合資企業，計畫由合資企業投資賓夕法尼亞州新的天然氣發電設施，為美國的AI和再工業化未來提供電力。Tag Greason，QTS聯合首席執行官表示：“賓夕法尼亞州非常適合資料中心增長，已成為超大規模客戶和其他客戶對高品質數字基礎設施需求顯著的市場。我們期待與該州各社區和領導者合作，使我們的領先資料中心平台能夠支援賓夕法尼亞州企業和家庭的數字基礎設施需求。”值得關注的是，格雷表示，黑石投資的“特別之處”在於“可以將資料中心直接安置在電源旁邊”。格雷表示，黑石集團計畫重點在賓夕法尼亞州開發共址項目。“最令我們興奮的是，資料中心可以直接建在電源旁邊，這種將兩者緊密結合的能力正是我們的核心競爭力所在，”格雷說道。格雷補充：“我們已經確定了幾個可以建設大型資料中心的地點，我們認為這至關重要。”“我們必須在電力方面有所改進，”格雷說道，並補充說，在此之前，“電力一直是人工智慧經濟的一個制約因素”。該公司表示：“賓夕法尼亞州擁有豐富的低成本能源，佔全美天然氣產量的20%，因此非常適合成為推動美國人工智慧目標的戰略樞紐。”在獲得許可和公用事業批准的情況下，預計該電廠將於2028年底開工，耗時10年。QTS將與美國地方、縣和聯邦官員合作，利用賓夕法尼亞州新的項目管理系統（快速通道），確保所有許可要求都能以符合美國在人工智慧開發和使用方面的優先事項所需的速度完成。全球基礎設施主管Sean Klimczak在公司官網發佈的一篇文章中寫道，“資料中心增長和不斷增長的電力需求融合在一起，提供了一個難得且引人注目的投資機會。在Blackstone，我們將自己定位在這一趨勢的最前沿，成為資料中心和AI驅動型基礎設施的全球最大投資者。”2021年，黑石以100億美元收購QTS。在隨後的三年內，黑石逐漸成為資料中心領域的全球霸主。2024年，該公司在資料中心的投資組合規模達700億美元，預計該公司未來資料中心項目規模高達1000億美元。黑石集團首席執行官兼聯合創始人史蒂芬·施瓦茨曼(Stephen Schwarzman)在2024年10月的財報電話會議上表示，“我們已經構思了這個新的業務領域，樹立了信心，並在短短三年內將其擴展為全球最大的平台。此外，我們還在這個領域正在開展和計畫開展更多工作，包括滿足該行業日益增長的電力需求，我們相信，隨著時間的推移，這將創造巨大的額外投資機會。”自2021年收購QTS以來，“我們的租賃能力增長了八倍，”格雷說道。“如今，黑石集團是全球最大的資料中心提供商，其資產遍佈美國、歐洲、印度和日本，”施瓦茨曼當時在財報電話會議上說，“上個月，我們宣佈了另一項重大擴張，同意以160億美元收購亞太地區最大的資料中心營運商AirTrunk。憑藉我們在該領域的專業知識、雄厚的資本、全球一體化的團隊以及與全球最巨量資料中心客戶的緊密聯絡，我們擁有執行這項投資的獨特優勢。”格雷表示：“我們擁有能夠靈活部署的大規模資金池，這對我們來說是一個巨大的競爭優勢。”他補充道：“收購這些公司並擁有建設這些項目的火力確實需要大量資金。”“因此，我們顯然在資料中心領域有所佈局，但也在能源和電力領域有所佈局。在這個領域，我們擁有基礎設施、能源信貸基金、能源股權基金、財團，甚至其中一些資金已進入房地產領域，而我們在信貸領域的佈局又是另一個領域。”去年，格雷還聲稱：“在能源領域，我們估計，在過去12個月中，我們是美國近15%可再生能源項目的主要融資提供商。” (視知產研院)