驟降57%！上海樓市格局，徹底變了！
剛過去的12月，上海二手房成交2.97萬套，約等於3萬套。
從去年10月開始，上海二手房連續3個月突破2萬套，打破“政策有效期最多兩三個月”的困境。
與此同時，剛過去的2024年，多個重要會議也都在反覆強調：“要加快推動建構房地產發展新模式”、“適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢”。
照這個趨勢，2025年上海樓市到底會怎麼走？今天，我們就從土地、新房、二手房市場等多個維度聊一聊。
01
上海土地出讓面積驟降約57.5%
先來看土地市場的供應量。
2024年是實行集中土拍以來，出讓宗數最少的一年，資料顯示：
- 2023年全年進行了四批次集中土拍，共成交74幅宅地，土地出讓面積380萬㎡，總成交金額2263億元。
- 2024年上海共舉行八批次土拍，累計成交47宗地塊，土地出讓面積僅161.35萬㎡，總成交金額約1321億元。
相比之下，2024年上海土地出讓面積驟降約57%。
此外，還有一個資料值得關注。
2024年集中土拍共賣了47塊地，外環外有19塊，佔比40%，外環外大幅縮水。
說白了，目前五大新城的庫存量過剩，去年開始有意減少外環外的供應，更多的將供應集中在市區。
土地出讓面積的大幅減少，將直接導致未來新房供應量的銳減，這可能使市場在短期內面臨供不應求的局面，進而推動房價上漲，尤其是位置優越的地塊所建新房。
從區域上看，傳統市區的宅地供應主要依賴舊改，而郊區的宅地供應量相對下降，這會加劇市區和郊區新房市場的分化。
市區的優質地塊房價將會進一步上漲，而郊區的部分區域可能會面臨庫存積壓的問題。
02
土拍溢價率提升，帶動房價上漲
2024年，上海的土地溢價率的顯著提升。
資料顯示，2024年第1-8批次土拍中，共計47塊地塊，溢價率在20%以上的地塊有7塊，佔比約15%！
其中八批次出讓的徐匯區S030501單元N06-22地塊，經過101輪競爭，被民營企業宸嘉以438240萬元的總價成功拍得，溢價率達到了40%。
麵粉價格已經上漲，面包的價格怎能不隨之上漲呢？
- 第四批的“地王”綠城小米地塊，其價格預計將超過啟元地塊，至少達到18萬+/㎡；
- 第五批徐匯的龍華地塊，預計售價將達到16萬+/㎡；
- 第六批土拍的中建靜安大寧地塊，預計售價也將達到16萬+/㎡；
- 第七批土拍的新楊思地塊，預計未來售價將高達12萬+/㎡，而相鄰的浦發新楊思上園聯動價僅為9.9萬/㎡；
- 第八批土拍的徐匯龍華地塊競爭異常激烈，觸發了40%的溢價率上限，預計未來售價將達到20萬+/㎡。
再加上，當下的房企開始有意識做大面積、大開間、高得房率、低容積率。
這也意味著2025年上海市區即將入市的部分項目，房價或將高不可攀！
03
成交量大幅上漲，即將進入量升價穩階段
最後來看二手房。
能夠得到這樣的成績，主要是以下三點。
1、房價下調，以價換量。
上海二手房價格連續20個月下降，目前的成交價格大致為近7年來最低，基本與2017年持平。
2、2024年中國房地產的鬆綁政策的頻次和力度空前
據中指院監測資料，截至目前，2024年全國各地出台房地產調控政策超760次，當前政策環境已處於歷史最寬鬆階段。
落實到上海，5月出台“滬十條”和9月推出“滬七條”等政策，放寬了限購條件，降低了首付比例，使更多人有了購房資格和購房能力，尤其是外地戶籍購房者和改善型需求者。
12月起執行的二手房契稅和增值稅減免優惠政策，降低了二手房交易成本，一定程度刺激了購房者的積極性。
3、市場的需求開始逐漸釋放
24年下半年，市場下跌的幅度和砍價空間都在縮小，於是剛需就上車了。
而且部分購房者因新房供應減少而轉向二手房市場，導致二手房市場需求增加。
總的來說，二手房成交量已經率先大幅回暖了，只要持續下去，價穩是早晚的事情。
所以要論樓市調整的階段，當下應該是來到了第三階段量升價跌的尾聲，很快就要進入量升價穩的階段了。 (上海樓市情報)