加州近期的野火災害給許多社區帶來毀滅性打擊,成千上萬的家庭失去了賴以生存的家園。以受災的洛杉磯太平洋帕利塞茲(Pacific Palisades)為例,這片曾以靠山濱海景色聞名的豪宅區,如今只剩下焦黑的廢墟。
面對電視螢幕上這樣的景象,孫斯陶很難想像這裡曾是充滿歡笑的家。許多受災居民不僅失去了房屋,也失去了與家庭和歷史相關的珍貴記憶。
儘管社會各界紛紛表達慰問,州和聯邦政府也啟動緊急措施幫助受災居民度過難關。然而,這場災難不僅為當地災民帶來巨大的情感創傷,也對洛杉磯房地產市場,乃至加州房屋保險業造成深遠影響。房屋受損、保險成本飆升以及市場信心的動搖,可能會改變南加州的經濟和社會格局。
近年來,隨著氣候變遷和極端天氣的頻繁,美國保險業面臨巨大的壓力。以洛杉磯太平洋帕利塞茲為例,許多房主失去了保險承保資格。這並非例,孫斯陶曾在過去的文章中提到,過去幾年裡,州農保險公司(State Farm)和全州保險公司(Allstate)等大型保險公司紛紛退出加州高火災風險地區,取消了數十萬份保單。
根據數據顯示,加州的公平保險准入要求保險計劃(California FAIR Plan)成為許多房主的最後選擇。然而,FAIR計畫的資金壓力已達到臨界點,其風險敞口在短短幾年內從1,530億美元激增至4,580億美元,而備用資金僅為7億美元。這項「資金不足」的窘境讓許多房主開始擔憂,如果FAIR計畫崩潰,他們的房子將完全處於無保障狀態。
與此同時,許多房主不得不面對不斷上漲的保費。對於那些無法獲得私人保險的家庭來說,這項計畫雖提供有限保障,但保費遠高於私人保險,甚至讓部分中低收入家庭望而卻步。即便是富裕家庭,也有因僥倖心理或高保費壓力而放棄保險的案例。這種現象使得高風險地區的未投保率進一步攀升,也無疑增加了災後重建的難度。例如,帕利塞茲地區的房主每年平均需支付萬元的保險費,這成本超出了許多中低收入家庭的負擔能力。
對於仍有房貸的房主而言,房屋保險是不可或缺的保護傘。然而,未付清貸款的房主在續保時也面臨困境,因為保險公司對高風險地區的舊保單續約愈發謹慎。
據報導,加州政府近期推出了新規,允許保險公司將再保險成本計入保費,並利用災難建模技術預測未來風險。這些措施在一定程度上為保險公司提供了喘息機會,但房主的保費上漲卻不可避免。 2024年,部分地區的保險費率已上漲20%-40%,未來可能進一步增加。
山火對加州房地產市場的影響極為複雜。一方面,大量房屋的損毀導致短期內的房屋供應急劇減少,這可能使某些地區的房價在短期內出現上漲。然而,這種漲幅是否可持續仍需觀察。災後重建所需的時間和資金可能導致長期的市場動盪,尤其是在建築材料成本上升和施工延誤的背景下。
對投資者而言,火災頻繁導致的房產風險顯著增加。山火的頻繁發生讓投資人面臨更大的不確定性。從土地價格的短期波動到成品房市場的持續壓力,投資人需要更謹慎地評估風險。一些開發商可能因材料價格波動、施工延誤等問題而陷入困境。此外,即使房屋未直接受災,其周邊地區的市場吸引力和房產價值也可能受到影響。
然而,重建工作也為投資者帶來了機會。建築、建材和裝修等行業將從中受益,而長期土地價值的潛在上升機會也吸引了資本的目光。部分開發商可能抓住重建契機,透過整體規劃開發新社區,推動市場回升。
儘管面臨諸多挑戰,加州政府必將採取多項措施來加速災後重建,包括稅收減免、財政補貼和審批程序簡化等。這些政策旨在降低重建成本,提高施工效率,並協助受災居民早日恢復正常生活。此外,孫斯陶預計,未來幾年受災區域將迎來新的重建熱潮。例如,在太平洋帕利塞茲,新的住宅區很可能由多家開發商共同開發,新的住宅價格和麵積將備受關注。
山火的肆虐讓洛杉磯居民看到了天災的破壞力,但也必將激發當地受災民眾對重建家園的決心!災後重建不僅是受災居民的救助,更是整個社區和洛杉磯經濟復甦的推動。然而,這個過程需要社會各界共同努力,從提供資金支持到改善基礎建設,才能真正讓受災地區煥發新生。(美國房地產)