•
大摩預測中國房地產將在H2觸底，前提是銀行面臨1兆損失
未來中國樓市到底會朝什麼樣的方向發展？什麼時候才能夠觸底反彈？
對於這些問題，無論是剛需人群，投資需求還是政策制定者都是非常關心的。
畢竟房地產作為中國非常重要的支柱產業，對經濟的拉動非常關鍵，房地產低迷影響的不僅僅是房地產本身，還會影響三四十個產業的發展，影響幾千萬建築工人的收入，也會導致地方財政收入明顯下降。
這幾年大家之所以明顯感到難過，其實有一個很重要原因是經濟被房地產給拖累了。
如果房地產持續萎靡不振，大家的日子還會更難過，所以儘管大家對樓市有所反感，但最好祈禱樓市早點反彈。
1
那中國樓市的底部到底在那？2025年能否反彈呢？
針對這個問題，我們不妨來看一下摩根士丹利在2024年底發佈的一份報告。
大摩在2024年12月份發佈了《摩根斯坦利：全球及中國經濟和市場展望》，這份報告涵蓋工業周期，金融，房地產，貿易等各方面的報告。
在這份報告當中，大摩特別針對中國房地產當前情況以及未來走勢做了一個分析。
我們先來說一下大摩的結論。
在大摩看來，2025年Q2中國的新房將會觸底反彈，而在2025年下半年（H2）中國整體樓市有可能會出現反彈。
大摩之所以得出這樣的結論，主要基於幾點判斷：
第一中國新房銷售面積超過供應面積。
大摩通過資料分析，在排除政府收購的前提下，目前中國新房供應已經慢於銷售的速度。
這點也可以從統計局公佈的相關資料看出來。
2024年，全國房屋竣工面積73743萬平方米，下降27.7%。其中，住宅竣工面積53741萬平方米，下降27.4%。
與之對應的是，2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，同比下降12.9%。
相當於新房銷售面積比市場新供應的房子多出了26%以上。
照這個發展趨勢，未來新房的庫存會慢慢消化，新房市場會逐漸由供過於求轉向供不應求，新房的價格也會慢慢回升。
第二、政府所引導的去庫存化。
按照大摩房地產團隊估計，截至2024年3月，中國共有23億平方米的新房庫存，這個庫存的去化周期大約是29個月左右。
面對高庫存，這兩年中國各級政府也在積極引導房地產去庫存化，從2024年開始就推出了一系列措施。
這一措施在某種程度上能夠刺激樓市的需求，同時未來政府也會親自下場買房，這會進一步加快新房庫存消化。
到2025年年中，中國70城的整體庫存將下降到理想的水平。
第三、由金融機構消化的死庫存。
當前中國各大城市的庫存確實比較高，尤其是三四線以下城市庫存率甚至超過30%。
面對龐大的庫存，很多人都覺得短期內樓市不可能出現反彈。
但大摩具有不同的觀點，這裡面他們考慮一個特殊的因素，就是死庫存。
所謂死庫存，指的就是那些整體質量比較差的房子，包括位置偏遠，戶型差，質量差等等。
按照大摩房地產團隊估計，目前市場上超過30%的存量新房實際上是死庫存，而且隨著時間的推移，估計有20%的在建房產項目也會成為死庫存。
對於這些死庫存，即使實體市場穩定下來也很難出售，所以不應該考慮到供應當中，應該將它視作一種沉默成本，這種死庫存最終將由銀行承擔壞帳。
而且大摩覺得中國金融系統在未來2-3年內很容易消化這些損失，銀行每年可以消化3000-4000億元的房地產不良貸款。
按照30%的死庫存來推算，未來2~3年，金融系統預計會有10,000億元的信貸損失。
把這些死庫存消化完之後，將標誌著房地產下行周期的結束。
2
從大摩的這個分析報告可以看出，他們對中國樓市還是相當樂觀的。
但國內的一些網友卻持有不同的觀點，認為大摩這個報告有“心機”。
畢竟當前中國樓市所面臨的環境遠遠要比大摩想像的更複雜。
目前擺在樓市觸底反彈面前至少有幾個大山。
第一、居民收入受到影響。
決定樓市的發展不僅要看供應，更關鍵的是要看居民的收入。
雖然從整體來說，中國居民收入仍然保持增長，但是這裡面其實也存在兩極化，就是頭部的人收入持續增長，但腰部以下的人收入都可能因為降薪裁員而受到衝擊。
所以我們看到一邊是居民存款持續快速上漲，另一邊是在樓市各種利多消息之下真正有能力買房的人並不多。
如果未來普通居民的收入，尤其是剛需人群的收入沒有明顯的改善，樓市短期內估計也不會有太明顯的反彈
第二、宏觀經濟面臨的不確定因素。
樓市跟經濟其實是相輔相成的，這兩年樓市之所以低迷，不僅僅是中國自身的原因，其實從全球範圍來看，受加息等多種因素的影響，全球整體樓市其實都並不太樂觀。
當前全球經濟仍然處於一個陣痛期，未來能不能逐漸反彈？仍然是未知數。
尤其是對於中國來說，當年宏觀經濟仍然面臨幾個壓力。
一個是消費持續低迷。
二個是外商投資減少。
三個是隨時面臨關稅大戰。
四個是面臨通縮壓力。
五個是地方財政仍然面臨很大的壓力。
面對這5大難題，未來經濟能否像預期的那樣出現反彈，這裡面存在很多不確定因素。
第三、市場信心不足。
樓市的發展跟信心其實有很大的關係，在中國樓市，很多人都是遵循買漲不買跌。
在信心比較充足的時候，那怕整體經濟並不太樂觀，但樓市仍然有可能表現火熱。
但在信心不足的時候，即便居民存款保持快速增長，樓市各種利多消息不斷，但樓市表現仍然持續低迷。
而最近兩年，受居民收入以及宏觀經濟的綜合影響，居民對樓市的信心明顯降到了一個冰點，尤其是對於眾多投資者來說，很多人都是持幣觀望。
如果短期內大家對樓市的信心沒有明顯的改善，樓市能否真正做到觸底反彈有待觀察。
綜合以上這些因素，很多人都認為大摩預測中國新房將在2025年Q2反彈，樓市在H2反彈有點不切實際。
相對來說，很多人更相信整體樓市將在2027年真正的觸底，然後實現反彈。
這意味著樓市的調整還沒有到位，未來兩年樓市還有可能繼續下降。
大家的這種觀點跟高盛的預測有點類似。
在2024年10月份，高盛也曾經對中國樓市做過一份預測，按照高盛的意思，2025年中國樓市還會繼續下跌，而且房價有可能會繼續下跌20%~25%之間。
而高盛之所以這麼認為，主要是基於目前中國的樓市庫存比較高，但新房銷售面積跟巔峰時期相比縮水太明顯。
如果新房銷售面積沒法恢復到以前那種水平，短期內想要實現樓市的反彈有點難度。
3
面對老美兩大投行不同的預測，大家該信誰呢？誰的預測會更準呢？
其實我覺得誰都不要輕易相信，而是要從中國樓市真實的情況去分析，並實行動態分析才能得出更準確的結論。
至於中國樓市底部在那裡，什麼時候才能反彈，誰都無法給出精準的答案。
但綜合中國經濟的發展潛力，樓市的實際庫存，居民的收入增長，中國的城鎮化，政府的救市措施等各種因素來看，未來1~2年中國樓市大機率會復甦。
對於樓市來說，雖然目前仍然是很黑暗，但至少有幾個亮點值得大家期待。
第1個是，一系列刺激措施會持續見效。
從2024年9月份開始，國家就推出了一系列樓市刺激計畫，包括降低利率，降低首付，取消限售限購，降低存量房貸利率，減免購房稅費等等。
這一系列措施雖然不能起到立竿見影的作用，可以明顯看出對樓市仍然產生了積極的效果，尤其是對一二線城市來說更是如此。
從最近幾個月一二線城市樓市的表現來看，其實樓市正在慢慢反彈。
比如2024年12月份，在全國70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有23個，比上月增加6個。
其中一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，二手住宅銷售價格環比上漲0.3%。
另外2024年第四季度，新建商品房銷售面積和金額都實現了正增長，這其實是一個非常積極的訊號。
第2個是房價已經來到了相當低的一個水平。
從2021年開始，中國的樓市就進入了深度調整周期，從一線城市到四五線城市房價都出現了不同程度的下降。
截至目前，很多城市跟巔峰時期相比，房價跌幅都已經超過30%，甚至達到40%以上。
在房價深度調整之後，普通居民的購房成本大幅下降，不論是首付還是房貸壓力都明顯降低，房價收入比降了很多。
這時候如果宏觀經濟恢復了，居民的購房熱情肯定會被釋放出來。
第3個是，未來樓市的調控政策會進一步加碼。
這一輪樓是調控力度是相當大的，未來力度還有可能進一步加碼。
一方面是2025年市場流動性將會進一步增加，房貸利率有可能會進一步下降。
有人預測LPR預計會下降30~50個基點之間，如此一來，房貸成本將會進一步下跌。
另一方面是有更多的地方政府有可能會親自下場買房，去年國家就明確表示要設立3000億元保障性住房再貸款，用於支援地方政府購買市場存量商品房。
而且根據一些外媒爆料，2025年這個收主力度有可能進一步加大，最終的收儲金額可能在3兆到4兆之間。
如果有大量的政府東購收購商品房，當做保障房，那庫存量將會明顯下降，有利於樓市止跌回穩。
第4個是棚改貨幣化。
棚改貨幣化已經停了好幾年，但去年國家已經明確表示，2025年將會通過棚改貨幣化改造100萬套城中村，未來規模還有可能進一步擴大。
一旦棚改貨幣化持續落地，很多拆遷戶手頭只有大量的貨幣將會給樓市帶來積極的影響。
第5個是樓市長期的信心還是很足的。
現在很多人之所以不敢進入樓市，無非是害怕高位接盤砸在手裡。
但從長期來看，其實中國樓市仍然有很大的增長空間。
很多人都說目前中國樓市飽和了，但這只是相對飽和，並不是絕對飽和。
目前中國的存量商品房並沒有大家想像那麼多，市場上仍有大量的剛需人群還沒有買房，這裡面有一個很重要的資料值得參考。
雖然目前中國的常住人口城鎮化率達到了66%左右，但戶籍城鎮化率只有50%左右。
這意味著未來中國城鎮化人口還有10%~20%的增長空間。
所以從長期來看，未來樓市還是有發展空間的，雖然不可能像過去十幾年那樣迅猛發展，但跟GDP保持同步還是有很大的可能性的。
基於這種判斷，很多專業人士都預測這兩年樓市很快就會觸底反彈。
其中重慶市原市長黃奇帆就明確表示，2025年中國的樓市將止跌回穩，進入全新的發展階段。
綜合各種資料之後，這兩年樓市大機率會觸底反彈的。 (毒舌張祖富)