好消息，樓市的 “限外令”，終於取消了！這項政策已經持續了將近 20 年，和限購、限售、限價、限貸等等一起，構成了中國樓市調控中最緊縮的一些政策。當前房地產市場如此低迷的環境之下，連 “限外令” 都扛不住了。很多朋友不太清楚，早在 20 年前，中國樓市曾經是比較熱的，尤其是 2005 年、2006 年特別熱，當時各種調控措施都在打壓房價、遏制投資需求。其中，在 2006 年，國家出台 “限外令”，即《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》。核心內容是：境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在政策出台之前，國外的個人和機構在國內是可以隨便買房子的，無論是住宅還是商業辦公。從 2006 年開始，境外的機構和個人只能買一定數量的自用、自住的房子，即境外個人只能買一套房子用來自住，境外機構只能買房子用來自用（一般都是辦公所用，也包含少量的商業設施）。也就是說，個人不能投資非住宅，機構不能投資住宅。2005 年中國進行匯改，人民幣開始持續升值，加上房價、股價持續上漲，很多外資、熱錢湧入中國炒股市、炒樓市。當時，出台 “限外令” 是合理、正當的措施。但 2006年之後，中國樓市在某些時段也經歷了低迷期，比如 2008 年、2009 年上半年，再比如 2014 年、2015 年等等。在這漫長的過程中，對外資在中國買物業的限制是在逐步放鬆的，尤其是對於機構買商辦類物業的限制，現在已經非常鬆了。過去十年，我們總是聽到一些關於外資收購商辦類物業的消息，但機構不能買住宅這一點，沒怎麼松。而此次的新政力度非常大！我們看一下近期相關管理部門發佈的關於對外開放方面的意見稿，其中涉及到樓市 “限外” 的有兩條：第一條是，取消 “資本項目外匯收入及結匯所得人民幣資金不得用於購買非自用住宅性質房產” 的限制。很多人知道，中國的資本項目還沒有放開，對於資金是進行管制的；而這條新政其實是放開了外資購買住宅，不管是個人還是機構，都可以在中國大陸地區購買商品住宅了。第二條是，允許境外個人在滿足各地購房政策條件下，在取得房地產主管部門出具的購房備案證明檔案之前，憑購房合同或協議先行在銀行辦理購房相關外匯資金的結匯支付。這條規定是在購房流程方面提供便利化，房子還沒有備案，只要簽了合同，就可以先結匯，把錢打進來準備買房。這條政策在大灣區地區，對於香港、澳門居民在內地買房已經在實施了，現在是把相關經驗推向全國。此次對 “限外令” 的放鬆力度非常大，基本上接近於全面取消了。但因為目前北京、上海、深圳還保留著限購，所以外資在這些限購地區買房子，依然會受到約束。“限外令” 的放鬆，主要是因為全國樓市比較低迷，而且中國宏觀經濟也不是特別好的情況之下，中國的對外開放力度在進一步加大。部分網友會問：中國樓市對外資放開了，外資會不會有熱錢進入中國炒房炒樓？在目前整體的環境之下，老楊認為基本上不用擔心！因為各位一定要知道，外資都是很聰明的，他們擁有全球視野，尤其是外資機構，他們的資產配置是在全球範圍內進行的，他們的資訊量、研判能力遠超國內的企業和機構。我們中國目前樓市的現狀是：過去幾年住宅價格跌幅很大，辦公樓、商業設施跌幅更大，說真的，有些外資都已經被套住了。舉個例子，今年二月份有個大新聞，全球最大的資產管理公司貝萊德居然斷供了在上海的兩棟辦公樓。這兩棟辦公樓是 2017 年樓市還比較熱的時候被收購的，當時 65% 是貸款。到了 2024 年，貝萊德想把物業拋售，價格是當時買入價的七折，卻沒人接盤。終於熬到 2025 年初，熬不住了，賣也賣不掉，乾脆就斷供了。斷供的含義大家清楚嗎？就是手裡的貸款餘額已經高過物業的價值了，乾脆不還貸款了，物業就被渣打銀行收走了。各位想一想，這兩棟物業在上海 —— 全國的經濟中心；位置也相當不錯，在市中心的長風生態商務區；房子本身也不錯。結果，買後七八年時間，35%的首付，居然跌沒了！在當前中國的經濟和樓市環境之下，外資已經 “嚇破了膽”，不敢在中國進行大宗物業收購了。最終結論是：我們放鬆甚至取消 “限外令”，並不代表外資會像 20 年前那樣蜂擁進入中國，它們對中國樓市走勢、房價走勢的影響可以說是微乎其微。 (老楊地產邏輯)

中央政治局會議強調“持續鞏固房地產市場穩定態勢”，預計未來樓市利多政策仍將出台。全國樓市持續向好。5月1日，第三方研究機構發佈“百城價格指數報告”顯示，4月儘管房企推盤節奏有所放緩，但在部分城市優質改善項目入市帶動下，百城新建住宅價格環比保持結構性上漲；二手房方面，核心城市二手房市場維持一定活躍度，但在掛牌量較高情況下，“以價換量”仍是市場主流。具體來看，4月，一線城市新房價格環比上漲0.37%，其中上海在象嶼蘇河琹廬、浦發蓮園等改善項目入市帶動下，新房價格環比上漲0.61%，位居百城第二位。二線城市新房價格環比上漲0.1%，其中杭州環比上漲0.95%，居百城首位，部分低密加推項目如晴瀾軒、濱江潮語映月軒等觸發搖號機制。三四線城市新房價格環比下跌0.11%。從百城新建住宅價格環比漲跌幅個數來看，4月，新建住宅價格環比上漲城市個數為35個，除了上述提及的上海、杭州，合肥新房價格環比漲幅為0.59%位居第三；徐州、金華等7個城市新建住宅價格環比漲幅均在0.2%-0.4%之間；北京、石家莊等25個城市新房價格環比漲幅均在0.2%以內。4月，東營、銀川等10個城市新房價格環比持平。4月，新建住宅價格環比下跌的城市個數為55個，秦皇島、烏魯木齊和北海新建住宅價格環比分別下跌0.92%、0.88%和0.82%；江門和東莞緊隨其後，跌幅分別為0.61%、0.59%；重慶（主城區）、連雲港等8個城市新建住宅價格環比跌幅均在0.2%（含）～0.4%之間；廊坊、馬鞍山等42個城市環比跌幅在0.2%以內。二手房方面，資料顯示，4月，一線城市二手住宅價格環比下跌0.36%，整體保持穩定，梯隊內上海二手房市場保持較高活躍度，購房需求釋放帶動業主預期修復，4月二手住宅價格環比跌幅縮小至0.32%。二線城市二手住宅價格環比下跌0.77%，部分城市受取消限售影響，二手房掛牌量有所增加，短期房價面臨一定壓力。三四線城市二手住宅價格環比下跌0.73%。從漲跌幅個數來看，4月，100個城市二手住宅價格環比均下跌。其中，淮安、鹽城等19個城市二手住宅價格環比跌幅均超1%，其中淮安跌幅最大，為1.90%；福州、常州等48個城市跌幅在0.5%（含）～1%之間；重慶（主城區）、廣州等17個城市跌幅在0.3%（含）～0.5%之間；西寧、泰州等16個城市環比跌幅均在0.3%以內。中指研究院認為，中央政治局會議強調“持續鞏固房地產市場穩定態勢”，預計未來樓市利多政策仍將出台。 (中國房地產報)

未來中國樓市到底會朝什麼樣的方向發展？什麼時候才能夠觸底反彈？ 對於這些問題，無論是剛需人群，投資需求還是政策制定者都是非常關心的。 畢竟房地產作為中國非常重要的支柱產業，對經濟的拉動非常關鍵，房地產低迷影響的不僅僅是房地產本身，還會影響三四十個產業的發展，影響幾千萬建築工人的收入，也會導致地方財政收入明顯下降。 這幾年大家之所以明顯感到難過，其實有一個很重要原因是經濟被房地產給拖累了。

中國房地產市場已經連續三年在“探底”，特別是三四線城市，房價自2021年觸頂以來已經下跌了40%以上。 這麼大的跌幅，很多人都在問：中國房價還能跌多久？ 我們是不是也要走上日本、韓國那些追趕型經濟體的老路？ 今天，洞主我就來和大家一起拆解樓市這場跌勢背後的深層真相，並給大家分析一下未來的走向。

中國接連推出一系列房地產政策組合拳，包括取消全國層面房貸利率政策下限、降低首付比例和公積金貸款利率；同時，中國央行宣佈設立保障性住房再貸款等；而中國全國切實做好保交房工作視訊會議則是提出，商品房庫存較多城市，政府可以酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。有學者認為，這些政策對市場主體形成利好，有助於房企盤活資產、增加流動性，穩定市場信心。 作為支援政府收儲重要保障，中國央行宣佈將設立3000億元保障性住房再貸款，利率1.75%，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支援地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。學者認為，中國人民銀行提供低成本的再貸款資金，激勵21家全國性商業銀行向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，有利於加快商品房市場去庫存。 事實上，4月份房地產資料持續調整，顯示房地產市場仍面臨較大的下行壓力。根據中國國家統計局資料，2024年4月末，全國商品房待售面積7億4553萬平方米，同比增長15.7%。其中住宅待售面積增長24.5%，為3億9088萬平方米。 從研究機構的資料來看，易居研究院發佈的《百城住宅庫存報告》顯示，截至2024年3月，全國百城新建商品住宅庫存去化周期為25.3個月，其中41個城市的新建商品住宅庫存去化周期超過36個月。在部分地區商品房去化周期較長的背景下，在土地出讓方面，中國自然資源部發佈通知，要求商品住宅去化周期超過36個月的城市，應暫停新增商品住宅用地出讓。

樓市又有大消息！ 根據「江西發布」官微消息，南昌、贛州、九江、新餘發佈公告，宣布階段性取消首套房貸利率下限，4月1日起執行。 近期，福州、濟寧、青島等多個城市都已宣布，4月起階段性取消首套房屋商業性個人房屋貸款利率下限。業內人士認為，階段性取消轄區首套房貸利率下限，充分說明房貸政策進一步寬鬆，也進一步說明二季政策基調寬鬆的方向。 來看詳情——

2月20日，全國銀行同業拆借中心公佈LPR報價：1年期及5年以上品種分別報價3.45%、3.95%，1年期利率維持不變，5年期降25bp。 時隔6個月，LPR再次降息，意義重大： 一是時點關鍵，正處於開年之際，配合白名單、放鬆限購等政策，蓄力「金三銀四」小陽春； 二是方式特殊，在MLF未變的情況下，5年期LPR單獨降息，體現穩地產的緊迫性和重要性；