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貝萊德斷供上海辦公大樓，一棟更比慘。 。
最近三年，中國人討論最多的事情，是房價。
全國大盤跌掉20%-30%，多少人恨不得跳起腳罵娘。
30%的幅度看起來很多，可一旦和別人對比，就發現，這樣的尺度根本不夠看。
例如，看看全球經驗，發現中國的漲跌幅度並不大。
20-30%之後，就會有一雙大手來進行管控，盡量燙平週期。
因為前面有日本韓國的前車之鑑，1998年房改一開始，政策很謹慎。
大部分時間維持30%的首付比例，二套首付一度達到70%，安全點很足。
而中國是大政府模式，對於暴漲暴跌，接受程度很低。
30%已經是極限，之後物極必反，一定會開始回檔。
而很多國家，並沒有這樣的意識，也沒有這樣的能力。
房價漲跌看起來很嚇人，動不動腰斬。
同樣的，再對比商業地產，發現住宅市場，波動幅度也相對較小。
在上海這樣的城市，住宅資產抗風險能力很強，20%的回檔就差不多到底部。
但那些辦公室，可不是這個邏輯，很容易把價格跌穿。
例如前幾天，全球頂尖的投資機構貝萊德，就把幾個上海的辦公室丟給銀行，自己跑路。
2018年，貝萊德用12億元，購買上海長風商務區的北岸長風E棟和G棟兩幢辦公室，貸款約7.8億元。
等到2023年貸款到期，貝萊德爭取到延期一年，想要套現立場。
結果發現自己被套牢，辦公室打3折都沒人要。
最後選擇不還貸款，把辦公室抵給渣打銀行，不要了。
2018年巔峰時期，資產估值有12億，最後給到銀行，只有7.8億。
直接砍掉1/3，也沒人要。
這種情況，不只發生在上海。
四大一線城市，核心區域的辦公大樓，現在空置率都很高。
如果是一般的二、三線城市，直接30%的空置率起步。
就拿仲量聯行的數據來說。
2024年第二季度，北京的空置率約在10%；
上海、廣州、深圳都在20%以上。
其他城市，空置率40%，幾乎一半是空的。
租金方面，自2020年之後，辦公室租金一路下跌。
很多辦公室租不出去，紛紛推出優惠政策。
要嘛降低價格，要嘛多送面積，要嘛提供更多服務。
甚至推出更大力度的回饋。
還不是為了賺錢，只是勉強賺個物業費。
為什麼過去4年，商業不動產比住宅更慘？
因為這兩個資產，不是一個規模的遊戲。
幾百萬——小幾千萬，玩的是住宅。
大幾千萬──上億，住宅買起來太麻煩，都會開始買商業地產。
而住宅市場，更多是一般老百姓的投資管道。
下跌太多，影響面太廣，操盤手一定會下場，否則居民端房子不要了，全丟給了銀行。
住宅市場，除了是資產，也涉及民生，相當於新手村，有新手保護。
而進入商業不動產市場，影響面一下子變小，都是有錢人的遊戲。
相當於走出新手村，操盤手不再保護。
收益可能更高，但風險也會更高。
辦公樓下行，背後有大環境的因素，也有以前非理性擴張的因素。
2015去庫存，2016年大眾創業，為中國經濟注入了強心針。
地產方面，2015年大拆除開始，許多城市的居民一夕致富。
最典型的就是杭州，靠著棚改拆遷+G20，把城市修的非常漂亮。
一批本地人，拿到大幾百萬的拆除款，橫的不行。
創業方面，2016年前後也正好是網路大爆發的時代。
各大平台開始燒錢搶市場，創業家畫個ppt就能融資數億。
拿到錢以後，這些人開始瘋狂擴張。
一個表現就是員工增加，都搬進高級辦公室。
上海的大虹橋板塊，最能說明問題。
當年被稱為全國房企聚集地，巔峰時期，100強房企裡面，有30家總部都搬到這裡。
因為任何房企想要擴大規模，必然會進入長三角。
進入長三角的橋頭堡，就是上海。
另外，上海有全國頂尖的金融資源，而房地產最需要的是融資。
大虹橋作為交通樞紐，幾乎是內地來上海的第一站。
每個地產老闆下飛機後，第一件事，就是去上海各大金融機構，混個臉熟。
2015-2020年，確實有很多地產老闆，來到上海後，很快就突破千億規模。
可等到2020年後，地產業下行，大批房地產開發公司，灰溜溜的回到老家。
覺得在上海辦公成本高，拿到的金融資源也開始變少。
不如趕緊回到自己的地盤，和當地操盤手勾兌一下，反而能拿到更多資源。
網路+地產+金融，就是過去20年發展的主旋律。
但這三個行業，都一度被認為，需要糾偏。
網路層面相對容易，部分限制即可。
最近阿里馬能夠參加民營企業家座談會，就是一個風向標。
先前的措詞是，防止資本無序擴張，現在改成規範資本健康發展。
矯枉必然過正，當方向盤往回打，表示矯枉已經結束。
地產+金融則稍難，因為牽一發而動全身。
老百姓60%的財富在地產裡面，甚至地方政府大部分信用也在地產裡面。
過去20年，逐漸變成金融遊戲。
甚至連三好學生萬科，都因為玩金融過度，差點跌倒。
目前的思路，就是加大投資，把下跌的路徑打斷，逐漸穩住價格，甚至要回升。
讓GDP成長幾年，老百姓的收入提高，槓桿率就會自動降低。
另外，每年維持2-3%的溫和通膨，逐漸稀釋債務，也能降低槓桿。
這就是用時間換空間。
很多人說到房地產，都會說住宅市場過剩。
但其實，一線城市和頭部熱點城市的住宅，只有錯配，沒有絕對的過剩。
而且比較之下，商業不動產市場過剩更嚴重。
因為住宅自從2011年後，很久都有限購。
而商業地產，一直敞開了賣，幾乎沒聽過有嚴格的限購政策。
2024年底，原來中房集團董事長孟曉蘇，說過一個數據：
現在待售商品住宅總量是3.8億平方米，依照100平米一套房估算，就是380萬套房；
而商業和辦公大樓在開發商手中待售的是2億平方米，各持有機構手中空置的是3億平方米。
加起來就有5億平方米，相當於500萬套房屋。
商業地產，過剩程度遠超過住宅。
只不過因為住宅市場，涉及面太廣，很多人在網路上發聲。
輿論界影響力大。
但商業地產，很多老闆虧錢後，哭都沒地方哭。
那為什麼辦公室有這麼多庫存？
因為2011年住宅限購前，商業不動產和住宅是2:8，比較健康。
但限購後，地方操盤手開始瘋狂批商業用地，達到1:1的程度。
到2018年，北京甚至達到154:100。
而且地產商開發住宅時，被要求配售10-15%的商業地產。
很多地產商為了修住宅，稀利糊塗的蓋了一堆辦公大樓。
辦公室這麼大的供應，其實是兩種思想在主導：
1，覺得高樓大廈，可以改善城市面貌
但高樓林立肯定不是現代化，是中國貧窮時代的美學留存。
這就像幾十年前，大家都很窮，吃不起肉。
改開後生活富裕，很多人開始猛吃，吃成了胖子。
等到物質文明精神文明，再發達一點，又開始追求身材苗條，開始追求均衡營養。
建造這麼多寫字樓，就等於把自己吃成胖子。
以後一定會逐漸改善。
成都的天府新區，就是新時代的操盤思路。
2，覺得辦公室能帶來持續的稅收
這其實就是過去20年，各地操盤手招商引資的邏輯。
都想著是，趁著經濟高速發展，先跳下懸崖，在空中造好飛機，隨後平穩落地。
深圳南山區、廣州的天河區、上海的浦東新區、南京的河西和江北、杭州的蕭山餘杭、蘇州的工業園區、成都的天府新區，都是這個邏輯。
這些城市，都是一二線中的佼佼者，能夠吸引足夠的產業。
天量供應，勉強能夠撐住，再給幾年的緩衝時間，輪子也能轉起來。
但其他的城市，一個個都想發展新區，建造大量的辦公室，最後沒有產業進入。
只能全空著。
孟曉蘇，1998年的房改操盤手之一，最近幾年經常露臉。
為中國房地產，指出幾個解決方案：
1，把大量辦公大樓轉化成保障房
著名的紐約川普大樓是「商改住」。
2，把保障房和商品房分開
以前調控政策，為什麼常常不好使？
因為沒房的人，希望房價下跌，自己能夠上車。
有房的人，希望房價上漲，自己賺錢。
既然如此，不如索性徹底把市場分開。
商品房隨便漲價，讓中產以上的人去買。
保障房價格便宜，人均面積變小，5年內不能賣，給沒錢的老百姓兜底。
1998年房改的時候，一開始就是這麼想的。
後來為什麼保障房沒做好？
因為其他操盤手，覺得靠市場化手段可以完全解決住房問題。
督促房地產公司，把房子做小，讓老百姓都能買得起房。
孟曉蘇常調侃他們說，4斤的龍蝦吃不起，一斤的龍蝦你還吃不起。
現在房地產的問題，非常擰巴。
限購政策，一手掐著別人的脖子。
救市政策，一手給別人做人工呼吸。
孟曉蘇認為，放開限購，分分鐘能把大城市拉起來。
從2020年初到2024年1月，住戶存款共增加58.24兆元，80%是定存。
裡面掏出10%，就是5兆，掏出20%，就是10兆。
之前黃奇帆說，建議政府用10兆資金收購存量房地產。
其實居民端不缺錢。
這句話很多人聽了生氣，但其實人家不是跟你說的。
孟曉蘇是說給中產階級、甚至是有錢人聽的。
覺得手上有錢，現在政策很好，價格是低點。
未來房貸利率有可能降到2.5%，錢太便宜，是上車的好機會。
2025年一開年，上海的房價開始大反彈，走出過去3年的陰影。
窗口期只有1年，再不上車，會錯過操盤手讓利的時間窗口。
上海再出新地王，溢價38.2%，麵粉價格接近麵包價。 。(達叔買房)