最新的“政府工作報告”，對2025年樓市有了全新的提法。

值得關注的有兩點：

第一，首次把“穩住樓市股市”寫進了《政府工作報告》的總體要求。並進一步明確要“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，“用力”兩個字值得細細體會。

第二，關於房地產的表述，是近年來文字最多的一次，列舉了一系列即將在今年推出的利多。

我把這些利多梳理了一下，一共有10個，它們會在2025年接踵而至。

第一，是“因城施策調減限制性措施”。

這意味著，仍然保留限購政策的北京、上海、深圳和海南，將繼續降低限購門檻，甚至可能取消限購。

北京和上海，目前是全域限購。在北京五環外買房，外地人需要2年社保；五環內則需要3年社保。上海外環外買房，外地人需要1年社保；外環內，外地人需要3年社保。

目前在深圳核心區買房，外地人需要1年社保，非核心區不限購（下圖）。

海口、三亞外地人購房，如果不是引進的人才，核心區需要5年社保，非核心區需要2年社保。

這些城市將如何鬆綁？

我的預判是：深圳可能階段性取消核心區限購，允許外地人無條件買1套，允許深圳本地戶籍或擁有社保人士，可以在核心區多買1套。

為什麼是階段性取消限購？因為深圳供應量比較小，尤其是最近2年賣地明顯減少，一旦外地富裕家庭湧入買房，本地人購房慾望再被啟動，將很快無房可售。所以，深圳核心區取消限購，估計只能能維持2年左右，2年之後大機率恢復限購。

海口、三亞也可以考慮全域取消限購，目前維持比京滬還高的限購門檻，完全沒有必要。但海南是自貿區，之前多次陷入炒房狂潮，所以估計今年未必完全取消限購，可能取消非核心區限購，核心區保留1到2年社保的門檻。

北京和上海也不可在2025年完全取消限購。

政府工作報告的措辭是“因城施策調減限制性措施”，不是取消。北京和上海又都明確要“減量發展”，所以估計最多取消非核心區的限購，核心區會保留一些限購門檻。否則，有礙觀瞻。

對於全國富裕家庭來說，想在北、上、深三大城市核心區買房，只有深圳一個選擇。

相信有了政府工作報告的新提法，再加上中美關稅議題帶來不確定性，新一輪樓市限購的鬆綁，應該比較快到來。

至於其他樓市限制性政策，還有限價、限售等，保留殘餘措施的城市，會進一步取消。比如重慶就是最近才取消限售政策的。

樓市的第二個利多，是“加力實施城中村和危舊房改造”。

有人看不懂，認為這將增加供應量，怎麼能算是利多？

其實無論是城中村改造還是危舊房屋改造，都是先拆除，給房票安置。至於什麼時候建新房，還不知道，一定是推遲的。這相當於前些年的貨幣棚改，減少了住房存量，增加了當期購房需求。

或許還有人會問：不對呀，我們這裡城中村拆除了，馬上就建新房了。這是歷史遺留的項目，新一輪城中村改造需要走“淨地出讓”的模式，由政府徵收、拆除，然後賣地。新的模式下，增量住宅需要幾年後才能出來，短期只拆不建。

第三個利多，是減少土地供應。

對此，政府工作報告的表述是：最佳化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應。

第四個利多，是繼續降准降息。

雖然聯準會暫停降息，讓近期中國央行降准、降息都變得謹慎了，但2025年中國還是會降息30到50個基點，降准0.5到1個百分點。至於實際落實的幅度，要看中美博弈的情況，市場的反饋等。如果股市跌，樓市也走軟，降准降息會提前、力度會加大。

第五個利多，是回購閒置土地。

這個在去年就開始做了。但地方政府真正拿到回購資金，是在四季度甚至更晚。之前地方都缺錢，無法回購閒置土地。後來允許發行專項債，資金就來了。今年地方專項債增發空間是4.4兆，其中一部分會用於回購閒置土地，這也可以減少市場供應量。

第六個利多，收購存量商品房用於保障房。

這個政策去年就開始了，但效果不明顯，因為條條框框太多，地方也缺資金。今年會有更多地方專項債發行，解決了資金來源問題。政府工作報告提出，“收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權”。

第七個利多，繼續推行好房子標準，允許更多的贈送面積，更低的容積率，更高的室內層高，更合理的梯戶比、車位比，以帶動市場回暖。但這對老房子、二手房構成利空。

對於地方政府來說，新房對GDP和稅收的貢獻，顯著高於二手房。

第八個利多，“發揮房地產融資協調機製作用，繼續做好保交房工作”。

其實就是之前說的“融資白名單”，根據地方政府開列的樓市項目，由金融機構給項目直接貸款。

根據金融監管總局此前公佈的資料，2024年“白名單”項目審批通過貸款超5兆元。可以想見，如果沒有這5兆馳援開發商，2024年樓市會跌成什麼樣子。有了這5兆，市場才勉強穩住。今年會繼續發力。

第九個利多，公積金貸款利率也會降息。如果LPR繼續降息，公積金利率也會降。2025年，公積金貸款利率至少會降息1次。

第十個利多，不會再允許新的大型房企暴雷，尤其是有國資參股的。

拯救萬科，曾引來很多爭論。之所以決定要救，一是因為萬科資產還可以，有救的條件；二是不救負面影響太大，將讓穩樓市變得更困難救萬科，肯定是在比較高的層面做出的決定，是經過深思熟慮的。

另外值得注意的是，昨夜今晨中國概念股，尤其是科技股在美國大漲，由此引發了今天A股、H股的上漲，科技股仍是市場的主流熱點。

近日上交所和中證指數公司推出了“科創綜指”，它的最大特點是跟當今中國硬科技掛鉤，覆蓋度廣、行業均衡，可以幫助你抓住科技股價值重估、類股輪動的機會。

“科創綜指”覆蓋科創板上市滿一年的567隻成分股，市值覆蓋率高達97%，全面囊括人工智慧、電子、醫藥生物、電力裝置等核心科技行業龍頭及新興企業，包括中芯國際、寒武紀、金山辦公等標竿企業。

科創綜指採用總市值加權編制方式，分紅收益計入指數，相較科創50指數，其成分股權重集中度更低，分散性更高，有助於降低個股波動風險，適應不同市場環境。

近期上市的“科創綜指ETF博時”（交易程式碼：589900），就是跟這個“中國硬科技”指數掛鉤的。 (劉曉博說財經)